Рыночный (сравнительный) подход к оценке стоимости объектов недвижимости
Метод сравнения продаж
Сравнительный подход
Метод сравнения продаж базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами. Исходной предпосылкой применения метода сравнения продаж является наличие развитого рынка недвижимости. Недостаточная же развитость данного рынка, а также то, что оцениваемый объект недвижимости является специализированным либо обладает исключительными выгодами или обременениями, не отражающими общее состояние рынка, делают применение этого подхода нецелесообразным. Изучаются состояние и тенденции развития рынка не движимости и особенно того сегмента, к которому принадлежит данный объект. Выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым , проданные относительно недавно. Собирается и проверяется информация по объектаманалогам ; анализируется собранная информация и каждый объектаналог сравнивается с оцениваемым объектом. На выделенные различия в ценообразующих характери стиках сравниваемых объектов вносятся поправки в цены продаж сопос тавимых аналогов. Согласовываются скорректированные цены объектованалогов и выводится итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости на основе сравнительного подхода. На первом этапе необходимо сегментирование рынка, то есть разбиение рынка на секторы, имеющие сходные объекты и субъекты. Сопоставимые объекты должны относиться к одному сегменту рынка недвижимости, и сделки с ними осуществляться на типичных для данного сегмента условиях:. Срок экспозиции — время, которое объект находится на рынке. Срок экспозиции отличается для разных сегментов рынка и зависит в немалой степени от качества объектов. Например, в Москве усредненный срок экспозиции для жилых квартир равен примерно одному меся цу, для офисных зданий — от полутора до трех месяцев. Если объект был продан за период времени, гораздо меньший стандартного срока экспо зиции, это свидетельствует о заниженной цене. Если объект находился на рынке значительно дольше стандартного срока экспозиции, следова тельно, цена завышена. В обоих случаях сделка не является типичной для сегмента рынка и не должна рассматриваться в качестве сравнимой. Под зависимостью субъектов сделки подразумевается, что сдел ки заключаются не по рыночной цене и данные по ним не могут исполь зоваться для сравнения, если покупатель и продавец:. Например, покупка здания для организации в нем офиса не может использоваться в качестве аналога, если здание планируется использовать под гостиницу, так как ожидаемые потоки доходов и расходов будут иными. В первом случае — это, как правило, покупка прав на строительство нового объекта. Наличие тех или иных ограничений на право собственности отсутствие права на распоряжение земельным участком, наличие сервитута и т. В первую очередь должно быть учтено соответствие прав на оцениваемый объект недвижимости и аналогичные объекты сравнения. При нетипичных условиях финансирования сделки купли-продажи объекта недвижимости например, в случае ее полного кредитования, отсрочки платежа, дробности платежей цена, по которой осуществляется сделка меняется. Необходим тщательный анализ, в результате которо го вносится соответствующая поправка к цене сделок с нетипичными условиями финансирования. Поскольку рассчитать поправку на условия финансирования и на логообложения на передаваемые юридические права и ограничения, а также условия продажи затруднительно, то лучше по возможности не рассматривать для анализа и сравнения подобные сделки. В противном случае поправки на эти характеристики делаются в первую очередь. Для внесения поправки на данную характеристику в цену продажи объектааналога необходимо знать тенденции изменения цен на рынке недвижимости с течением времени. Идентичные объекты недвижимости, рас положенные в центре города и на окраине, имеют зачастую разницу в стоимости. Данный фактор учитывается при выборе аналогов и по этому фактору вносятся корректировка. К экономическим характеристикам относят те, которые влияют на основные результаты использования доходной недвижимости: Необходимо исключать из цены продажи сравниваемого объекта стоимости стоимость движимого имущества. Например, при продаже магазина сделка может быть по всему имуществу, включая и движимое имущество кассовые аппараты, демонтируемое торговое оборудование и т. В этом случае необходимо исключить из цены продажи торгового павильона стоимость движимого имущества, оцененного по рыночной стоимости. Поскольку объекты различаются по размеру и числу входящих в ни единиц, при проведении сравнения проданных объектов с оцениваемы объектом неизбежны большие сложности и требуется приведение имеющихся данных к общему знаменателю, которым может быть либо физическая единица например, цена за 1 м 2 , либо экономическая. Классификация вводимых поправок основана на учете разных спо собов расчета и внесения корректировок на различия, имеющиеся между оцениваемым объектом и сопоставимым аналогом, что отражено на рис. Процентные поправки вносятся путем умножения цены продажи объектааналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражаю щий степень различий в характеристиках объектааналога и оцениваемо го объекта. Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже — понижающий коэффициент. К процентным поправкам можно отнести, например, поправки на местоположение, износ, время продажи. Поправка вносится положительная, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, если хуже, применяется отрицательная поправка. К денежным поправкам, вносимым к единице сравнения, можно отнести поправки на качественные характеристики, а также поправки, рассчитанные статистическими методами;. К денежным поправкам, вносимым к цене проданного объектааналога в целом, следует отнести поправки на наличие или отсутствие дополнительных улучшений складских пристроек, стоянок автотранспорта и пр. Для расчета и внесения поправок используется множество различ ных методов, среди которых можно выделить следующие:. Парными продажами являются продажи двух объектов, которые почти идентичны, за исключением какоголибо одного параметра. Именно этот параметр оценщик должен оценить, чтобы внести правильную поправку. Этот метод применяется в том случае, когда есть возможность подобрать парные продажи, что очень часто представляет собой большую сложность. Были выявлены аналоги для оцениваемого объекта недвижимости, местоположение аналогов и оцениваемого объекта различалось. Исполь зуем метод парных продаж, были выявлены объекты парных продаж квартиры в удовлетворительном состоянии на 3 этаже пятиэтажных блочных домов постройки года, но с разным местоположением:. Расчет поправки по местоположению: В основе экспертного метода расчета и внесения поправок лежит субъективное мнение экспертаоценщика о том, насколько оцениваемый объект хуже или лучше сопоставимого аналога. Обычно вносятся процентные поправки. Экспертный метод расчета и внесения поправок обычно исполь зуются, когда невозможно рассчитать достаточно точные денежные по правки, но есть рыночная информация о процентных различиях. Были выявлены аналоги для оцениваемого объекта недвижимости, время продажи аналогов и оцениваемого объекта различалось. Суть статистических методов состоит в проведении корреляционно-регрессионного анализа, который подразумевает допустимую формализацию зависимости между изменениями цен объектов недвижимости и изменениями каких-либо его характеристик. Данный метод достаточно трудоемок. Необходимо оценить стоимость 1 сотки загородного земельного участка в 50 км от города. Предполагается условное равенство всех про. Используя информацию о продажах аналогичных земельных уча стков, был проведен корреляционно-регрессионный анализ и была выявлена линейная зависимость цены 1 сотки земельного участка и удаленности от города. Процентные поправки всегда вносятся первыми — к каждой пре дыдущей, уже скорректированной величине цены сопоставимой продажи,. Вносятся денежные поправки, последовательность внесения ко торых не имеет значения. В ряде случаев денежные поправки, вносимые к цене аналога в це лом, должны вноситься перед процентными. Например, если поправки на условия финансирования или на право собственности рассчитаны как абсолютные денежные, то они применяются первыми для корректировки цен аналогов. Последовательность внесения поправок и выведение итоговой стоимости представлены в таблице 5. Когда по всем сравниваемым объектам скорректированные цены различаются, требуется согласование полученных значений. В этой связи формулируется следующее правило выбора значения скорректированной цены продажи: Данное правило сформулировано исходя из теоретической предпосылки адекватности цены продажи объекта, сходного по всем рассматриваемым характеристикам, рыночной стоимости оцениваемого объекта. Заключительным этапом сравнительного подхода является анализ произведенных расчетов с целью получения итоговой величины стоимо сти оцениваемого объекта. Тщательно проверить использованные для расчета данные по сопоставимым продажам и их скорректированные величины. Провести согласование скорректированных величин сопоставимых продаж путем расчета средневзвешенной среднеарифметической величины. Наибольший вес присваивается скорректированным величинам цен тех отобранных аналогов, к которым вводились меньшее количество и величина поправок. Иначе говоря, наибольший вес при согласовании результатов корректировок будут иметь те аналоги, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом. Возможен и расчет таких величин, как мода и медиана. Расчет среднеарифметической величины оправдан, если:. Рассчитанная оценщиком средневзвешенная величина будет яв. Прогнозирования являются стержнем любой торговой системы, поэтому хорошо воспроизведенные прогнозы Forex могут сделать Тебя чрезвычайно состоятельным. Анализ, оценка и аудит Комплексный экономический анализ хозяйственной деятельности Анализ финансовой отчетности Мастерство анализа волн Эллиотта Методика оценки машин и оборудования Оценка стоимости земельных участков Оценка стоимости недвижимости Основы оценочной деятельности Межрыночный технический анализ Аудит Международные стандарты аудита Международные финансовые рынки и международные финансовые институты Валютный рынок и валютные операции Валютный дилинг. Бизнес-планирование и Информационные системы и технологии Бизнес-планирование. Учебное пособие Основы бизнеса Реинжиниринг бизнес-процессов Реинжиниринг бизнес-процессов Информационно-аналитические системы Интернет-технологии для бизнеса Информационные технологии в юриспруденции Информационные технологии в экономике Интернет-маркетинг Методология построения многоуровневых экономически Налоги и налогообложение Налоги и налогообложение. Менеджмент и маркетинг Дополнительное измерение принятия решений Инновационный менеджмент Выведение компании из кризиса Бренд-маркетинг Паблик рилейшнз Ведение деловых переговоров Энциклопедия торговых стратегий Психология управления Организационное поведение Поведение потребителей Проблемы российского менеджмента Маркетинг услуг Основы маркетинга Менеджмент Прикладной маркетинг Психология продаж Менеджмент предприятия и организации.
Стоимость оцениваемого ОИС и НМА определяется на основе анализа продаж аналогичных нематериальных активов трансформацией их характеристик в характеристики оцениваемого ОИС, с соответствующей корректировкой стоимости аналогичных нематериальных активов и получением стоимости оцениваемого ОИС и НМА. Если объекты интеллектуальной собственности и нематериальные активы продаются и покупаются на рынке, то есть возможность на основании рыночной информации, ее анализа и сравнения продаж метод сделок оценить их рыночную стоимость. Отличие стоимости оцениваемого НМА от стоимости выбранных аналогов обусловлено различием их характеристик. С помощью введения соответствующих поправок, учитывающих качественные различия между оцениваемым активом и его аналогами, показатели и характеристики НМА-аналогов приводятся к показателям и характеристикам оцениваемого НМА с соответствующей корректировкой стоимости аналогичных нематериальных активов и получением стоимости оцениваемого ОИС и НМА. При оценке рыночной стоимости интеллектуальной собственности методами сравнительного подхода проводятся такие же действия, как и при оценке материальных активов:. Метод сделок проводится на основе сбора информации методом стоимости приобретения или методом сравнения продаж. Этот метод определения стоимости предполагает, что объект интеллектуальной собственности приобретается на рынке по цепе, отражающей его рыночную стоимость. Она определяется на основе пересчета рыночной стоимости аналогичного объекта интеллектуальной собственности с внесением поправок, обеспечивающих сопоставимость аналогов, имеющихся на рынке, и оцениваемого актива. Амортизация определяется по формуле. Т 2 - дата совершения сделки с объектом-аналогом; Т 1 - дата определения стоимости оцениваемого объекта в месяцах. Величина общей совокупной поправки Пс к скорректированной величине стоимости сопоставимого объекта-аналога, учитывающей количественные и качественные различия между характеристиками оцениваемого ОИС и НМА и сопоставимого объекта-аналога, является функцией. Платежи лицензиата лицензиару осуществляются по лицензонному договору в виде фиксированных паушальных, периодических, выраженных в процентах от результатов экономической деятельности, роялти или комбинированных паушальный и роялти платежей. Потребительские свойства НМА определяются большим количеством характеристик, и его объекты-аналоги, необходимые для сравнения, информация по сделкам, совершенным с подобными объектами, могут не содержать всех данных о необходимых параметрах или вообще отсутствовать. В этом случае необходимо расширить область поиска объектов-аналогов с необходимыми параметрами в других отраслях промышленности или экономики. Стоимость оцениваемой интеллектуальной собственности и НМА определяется на основе корректировки показателей объектов-аналогов, выявленных по сопоставимым сделкам, как функция, отражающая зависимость стоимости интеллектуальной собственности от характеристик и свойств объекта интеллектуальной собственности или НМА. Определите рыночную стоимость изобретения "Механизм", по которому 1 мая г. Оценка требуется для внесения в уставный капитал открытого акционерного общества. В процессе подготовки данных для оценки проведен анализ информации о патентах на изобретения и полезные модели в РФ данные Роспатента. Анализ показал, что оплата за использование объектов интеллектуальной собственности осуществляется отчислением определенного процента от выручки от реализованной продукции, работ и услуг. На основании проведенного анализа выявлен объект-аналог, о котором имеются данные о его характеристиках и рыночной стоимости. В качестве объекта-аналога выбран патент на изобретение "Насос" приоритет от 8 декабря г. Скорректированная стоимость прав на использование изобретения "Механизм" на дату оценки 1 января г. Тогда на 1 января г.: Амортизация начисляется из расчета 20 лет срока действия патента на изобретение объекта-аналога. С даты приоритета до даты продажи патента на изобретение объекта-аналога на дату оценки 1 января г. В связи с этим. Таким образом, верхняя и нижняя величины итоговой стоимости объекта оценки по сравнительному подходу равны:. Величина стоимости объекта оценки, определенная сравнительным подходом с помощью эмпирической формулы, равна:. Итоговая величина рыночной стоимости прав па изобретение определяется так же, как итоговая рыночная стоимость материальных активов. Пусть стоимость прав на использование изобретения "Механизм", полученная доходным подходом, равна ,69 тыс. Тогда итоговая величина рыночной стоимости прав на патент на изобретение, рассчитанная по эмпирической формуле, равна:. Главная Экономика Оценка стоимости предприятия. Методы Стоимость оцениваемого ОИС и НМА определяется на основе анализа продаж аналогичных нематериальных активов трансформацией их характеристик в характеристики оцениваемого ОИС, с соответствующей корректировкой стоимости аналогичных нематериальных активов и получением стоимости оцениваемого ОИС и НМА. При оценке рыночной стоимости интеллектуальной собственности методами сравнительного подхода проводятся такие же действия, как и при оценке материальных активов: Общая формула сравнения объектов такова: Скорректированную величину стоимости аналога S с можно рассчитать следующими способами: Амортизация определяется по формуле где - коэффициент устаревания для расчета амортизации Т 2 - дата совершения сделки с объектом-аналогом; Т 1 - дата определения стоимости оцениваемого объекта в месяцах. Величина общей совокупной поправки Пс к скорректированной величине стоимости сопоставимого объекта-аналога, учитывающей количественные и качественные различия между характеристиками оцениваемого ОИС и НМА и сопоставимого объекта-аналога, является функцией 9. Тогда оставшийся экономический срок службы активов срок действия охранного документа: Скорректированная величина стоимости сопоставимого патента на дату оценки: В результате анализа справочных источников выявлено: Характеристики сопоставимого и оцениваемого объектов представлены в табл. Степень влияния актива на производство нового или на совершенствование имеющегося изделия.
Сравнительный подход к оценке земельного участка
Новости селижаровского района тверской области 09.06 17
Рабочий план прохождения практики
Amd radeon r7 200 series характеристики
Расписание движения городских автобусов лунинец
Долг 3 рассказы
Результаты матчей по футболу 2016 2017