Особенности затратного и доходного подходов при оценке рыночной стоимости машин и оборудования
Доходный подход. Методы, используемые в доходном подходе
Раздел 2. Оценка стоимости машин и оборудования
Эти вопросы требуют уточнения, поэтому в настоящей работе приводятся статистические и цитируемые данные по изменению стоимостей различных типов машин и оборудования в эксплуатационных диапазонах наработки и восстановления. Общепринятым является представление об изменении стоимости изделий во время эксплуатации на базе следующей графической модели:. Стоимость изделия располагается в заштрихованной области и может приближаться к левой граничной линии минимальная стоимость при интенсивном износе или к правой граничной линии максимальная стоимость при замедленном износе. Затратный подход основан на определении стоимости восстановления замещения изделия с учетом влияния износов, как факторов снижения стоимости изделия. Алгоритмы определения стоимости восстановления замещения нового изделия; учета влияния физического и функционального износа достаточно подробно разработаны, однако вопрос о внешнем износе изделия до сих пор остается открытым. В настоящей работе проанализированы возможные варианты учета влияния внешнего износа. Доходный подход требует соблюдения принципа наиболее эффективного использования изделия, в соответствии с которым стоимость определяется для такого варианта эксплуатации, когда отдача от него максимальная. Учитываются такие факторы, как:. Третий метод основан на расчете стоимости оцениваемого объекта по цене базисного объекта при условии их равной прибыльности здесь имеются сложности с подбором базисного объекта и его сопоставлении с образцом. Предпосылкой для реализации первых двух методов является наличие информации по чистому доходу, приходящемуся на оцениваемое изделие. Чистый доход можно определить следующими методами:. В настоящей работе предлагается вариант ориентировочной оценки чистого дохода, приходящегося на изделие. Статистический набор данных осуществлялся при выборках порядка 15…25 шт. В таблицах представлены средние величины по выборкам. Коэффициенты вариации имели тенденцию к прогрессирующему росту с увеличением времени эксплуатации. На рынке металлорежущих станков прослежены изменения среднерыночной стоимости станка 1М63 РМЦ-3 м. Данные, приведенные в табл. Для металлорежущих станков следует отметить экспоненциальное снижение стоимости вплоть до выработки полного ресурса станка. В целом влияние срока гарантийных обязательств сказывается по большей части на высокотехнологичных изделиях, замедляя темпы снижения относительной стоимости изделий в самый начальный период первый год эксплуатации. Данные представлены в табл. Обычно ко вторичному рынку относятся изделия, бывшие в эксплуатации, а также восстановленное и модернизированное оборудование. В нашем случае рассматриваются изделия, не эксплуатируемые и хранившиеся в надлежащих условиях. На основании данных, приведенных в табл. Поскольку эти условия можно отнести только ко внешнему износу изделий, - перед нами встает вопрос о появлении внешнего износа при переходе изделия на вторичный рынок. Подробнее об этом сказано ниже. Таким образом, анализируя разницу в продажах нового и эксплуатируемого оборудования, мы получаем данные по влиянию совокупного износа в случае с автомобилем ВАЗ нами получен общий износ, включающий физический износ и внешний износ при переходе на вторичный рынок. Быковой, опубликованных на сайтах www. Следует отметить, что стоимость капремонта в среднем для этого станка составляла 0, от стоимости нового станка, в ремонт принимались станки полностью изношенные стоимостью ниже 0, от нового станка по табл. РС — рыночная стоимость изделия после ремонта, РСдо - рыночная стоимость изделия до ремонта, ПП — прибыль предпринимателя В нашем случае со станком 1М Выражение для рыночной стоимости изделия РС принимает вид: СВ — стоимость восстановления замещения изделия. И — относительная потеря в стоимости за счет физического износа; Функ. И — относительная потеря в стоимости за счет функционального износа; Вн. При отсутствии физического и функционального износа мы получаем выражение для снижения стоимости восстановления замещения. Иными словами, стоимость нового изделия за счет внешнего износа если таковой есть должна быть сразу же снижена на рынке купли — продажи. Однако мы не наблюдаем такого эффекта снижения стоимости на первичном рынке для большинства изделий, иначе это привело бы к свертыванию производства новых изделий. Внешний износ в итоге выражается в сокращении спроса на изделие за счет внешних факторов внутриотраслевые изменения, сокращение спроса на определенную продукцию, ухудшение качества сырья или его недостаток, административными ограничениями и т. На первичном рынке не происходит снижение стоимости новых изделий, - они востребованы на рынке за исключением изделий, цена которых ниже их себестоимости. Однако переход изделия на вторичный рынок при относительно незначительных величинах физических и функциональных износов приводит сразу же к снижению стоимости. Эту разницу никак не отнесешь целиком на физический и функциональный износ. Аналогично этому в табл. И2 , проявляющийся только на вторичном рынке. И1 — внешний износ на первичном рынке; Вн. И2 — внешний износ на вторичном рынке; Н — функция Хевисайда математическая функция условий: У ВАЗ и Пентиум-4 нет внешнего износа на первичном рынке продажа этих изделий осуществляется по цене выше себестоимости , однако имеет место ярко выраженный износ на вторичном рынке. Внешний износ на первичном рынке может появляться там, где отрицательная рентабельность продаж по отраслевым выборкам — это отдельные изделия химической, лесной, легкой отраслей, черной и цветной металлургии. Наиболее подвержены внешнему износу специальные машины и технологические комплексы, у которых не предусмотрены переналадка и они сняты с производства. Там где нет прибыли при продаже, появляется внешний износ на первичном рынке. Продажа таких изделийц на первичном рынке свертывается. Внешний износ на вторичном рынка может быть обусловлен тремя причинами:. Первичный и вторичный рынок имеют существенные различия по спросу и предложению изделий. Учет влияния внешнего износа на стоимость изделия должен определяться при анализе его наилучшего и наиболее эффективного использования АННЭИ. Следует подчеркнуть, что мы имеем дело с движимым имуществом. Рассмотрим общепринятые методы расчета внешнего износа и их недостатки. Общепринятым подходом при определении внешнего износа является учет его недозагруки с использованием выражения: И — внешний износ изделия Загр. Например, престижный Мерседес, на котором выезжает изредка глава фирмы, имеет очень низкую загрузку, но его содержат по соображениям престижности и речи о его внешнем износе нет. Общий недостаток указанных методов — распространение общего внешнего износа имущественного комплекса на индивидуальное изделие. При определении вариантов наилучшего и наиболее эффективного использования изделия могут применяться, как и для объектов недвижимости, четыре основные критерия анализа: Рассмотрим общие алгоритмы решения задач анализа:. Немаловажный аспект при этом анализе имеют информационные данные по среднеотраслевой рентабельности производства. Ликвидность изделия и его стоимость могут возрасти за счет влияния синергетического эффекта, когда стоимость и ликвидность системы из нескольких элементов изделий превышает суммарную стоимость ликвидность каждого элемента. Допустимость с точки зрения законодательства: Характер предполагаемого использования изделия должен отвечать нормам производства техника безопасности и охрана труда, пожарная безопасность, требованиям по консервации и хранению, страховым требованиям и т. Нам следует понять — какое место в пространстве занимает изделие, какое пространство требуется для его работы, какие условия должны быть созданы для эффективной работы изделия нужен ли фундамент, крепление, подвод инженерных сетей и т. Максимальная продуктивность может быть оценена при рассмотрении нескольких вариантов использования изделия. Бытовая техника — пылесос. Может использоваться как в домашних условиях, так и в различных отраслях производства при сопутствующих операциях уборка помещений, чистка изделий и т. Работает автономно при подключении к бытовой сети электроэнергии. Приобретение дополнительных приспособлений кроме фильтров не целесообразно. Занимает около 0,3 кв. Индивидуального места установки не требует. Может храниться в мебели. Максимальная продуктивность может быть получена при использовании для сопутствующих операций. Текущее использование — для производственной уборки помещений. Загрузка — минимальная 1 час в день. Текущее использование не отвечает максимальной доходности. Первичный рынок продаж достаточно развит, вторичный рынок — перенасыщен аналогичными изделиями. Внешний износ на первичном рынке отсутствует. Внешний износ вторичного рынка имеется. Может использоваться только в производственных условиях главным образом в машиностроении отраслевое применение достаточно широкое. Работает как автономно, так и в технологической цепочке. Приобретение дополнительных приспособлений кроме режущего инструмента и эксплуатационных материалов не требуется. Занимает около 3 кв. Устанавливается как на фундаменте, так и на виброподушках. Требует подвода силового кабеля электроэнергии, а также размещения в зданиях производственного типа. Текущее использование — в составе ремонтной мастерской гаражного комплекса. Текущая загрузка — минимальная 2 часа в неделю. Первичный и вторичный рынок продаж достаточно развиты. Внешний износ первичного рынка отсутствует. Часть производственной линии — аппарат плазменной резки индивидуальный проект. Может использоваться только в производственных условиях главным образом в машиностроении отраслевое применение достаточно узкое. Занимает около 5 кв. Устанавливается на жестком фундаменте. Требует подвода силового кабеля электроэнергии, принудительной производственной вытяжки, а также размещения в зданиях производственного типа. Текущее использование — в составе технологической цепочки металлообрабатыващего цеха совместно с линией подачи материала. Текущая загрузка — максимальная 6 часов в день. Ликвидность изделия повысится при продаже совместно с линией подачи материала. Первичный рынок продаж аналогичного оборудования недостаточно развит, продаются главным образом серийные унифицированные установки, вторичный рынок аналогичных изделий недостаточно развит. Внешний износ первичного и вторичного рынка имеется. Машины и оборудование определяются как активная часть основных фондов движимое имущество , а недвижимость — как пассивная. Рассмотрим отраслевые показатели, характеризующие внешний износ. ЧОДи — чистый доход, приходящийся на изделие. Активы — различны по своей доходности: Следует отметить, что отдельные активы являются бизнесообразующими, другие - вспомогательными не дающими явного дохода , третьи — не участвуют в процессе производства не дают дохода , четвертые — требуют расходов на свое содержание например, объекты социальной сферы. Эффективность хозяйствования, виды активов и оптимальное использование активов создает в отрасли разницу между ROA для лучших предприятий и среднеотраслевых. Рассмотрим отраслевые показатели рентабельности активов ROA на базе выборки данных , представленных на сайте www. Аналогичный метод мог бы быть развит и со временем будет применяться все шире и шире для машин и оборудования, но он требует достаточного развития рынка купли — продажи для надежного установления коэффициентов соотношения между арендной ставкой и рыночной стоимостью с использованием рыночной экстракции данных. Минимальная стоимость годовых арендных платежей определяется как суммарные постоянные годовые затраты, умноженные на прибыль предпринимателя или на коэффициент, учитывающий внешний износ. Наличие этих расчетных параметров позволяет предложить коллегам Оценщикам еще один вариант расчета минимальной арендной ставки для применения в первых двух методах прямой капитализации и ДДП и методе валового рентного мультипликатора. Реализация предлагаемого метода может быть основана на следующих предпосылках:. Выражение для определения рыночной стоимости изделия прямым методом капитализации может иметь следующий вид:. К — коэффициент учета прибыли предпринимателя или внешнего износа; S Зп — сумма годовых постоянных затрат по содержанию и уходу за изделием; Ккап — коэффициент капитализации изделия. Рассмотрим структуру постоянных расходов и источники получения требуемой информации:. При полной амортизации изделия налог на имущество не принимается в расчет. Информационная база — остаточная стоимость изделия по балансу с учетом индексации на дату оценки. Амортизация при двухсменной работе изделия. Информационная база — ВС , является результатом проведения расчетных работ в затратном подходе. Страховые взносы являются индивидуальной характеристикой изделия, зависящей от многих факторов и определяются на базе практических данных по средним величинам страховых взносов. Плата за аренду площади определяется как средняя по региону, наиболее выгодных условиях эксплуатации изделия в одноэтажном здании, расположенном на окраине или на удалении от крупных городов. Условия определены, исходя из оптимальной прибыли предпринимателя для производственно — складских и гаражных комплексов. В расчет принимается средняя площадь между площадью, занимаемой изделием и площадью, потребной для его эксплуатации. Плата за земельный участок. Плата за земельный участок с точки зрения наилучшего использования может определяться как земельный налог на собственника земельного участка в рассматриваемом регионе величина площади ЗУ равноценна производственно — складской или гаражной площади. Информационной базой может служить текущая плата за пользование ЗУ налог на ЗУ средняя по региону для окраины крупных городов или на удалении от них. Учет коммунальных услуг может вестись на базе АННЭИ, при получении сведений о дополнительном обеспечении изделия силовым электрокабелем, системой вентиляции и т. Экспертный коэффициент учета коммунальных услуг может располагаться в минимальном диапазоне 1,0…1,05 1,05 — для изделий, требующих наличия полного комплекса дополнительных инженерных сетей — электроэнергия, вытяжка, водопровод, сжатый воздух и т. Экспертный коэффициент учета охраны определяется на базе АННЭИ и ориентировочно может располагаться в диапазоне 1,0 — 1,05 1,05 — для изделий, требующих усиленной охраны. Премия за риск выбирается с учетом рисков инвестиционных вложений в рассматриваемое изделие. Коэффициент капитализации может определяться суммированием дисконта с нормой возврата капитала по модели Ринга. В основе построения арендной ставки на базе затратного подхода лежит использование только постоянных расходов, которые должен нести собственник при неработающем изделии. Структура расходов ориентировочно представлена в табл. Как видно из вышеприведенных примеров, предлагаемый вариант расчета доходного подхода может использоваться для расчетов рыночной стоимости изделий, при этом в предлагаемом варианте можно учитывать специфические особенности условий эксплуатации изделий гаражное хранение для автомашин, ремонтопригодность, потребности в рабочих площадях, наличие охраны и т. Скачать файл MS Word. Разница по сравнению с первичным рынком И , отнесенная на внешний износ и частично на физический износ. Общий износ Ио Разница по сравнению с первичным рынком. Разница Ио - И , отнесенная только на физический износ. ROA - По общей выборке. АвтомобильВАЗ 4-х летний негаражного хранения. АвтомобильВАЗ 4-х летний гаражного хранения в течение всего года. Автомобиль ВАЗ Новый. Телефон Панасоник 5 - летний. Особенности затратного и доходного подходов при оценке рыночной стоимости машин и оборудования Яскевич Е. Принимается решение о прибыли предпринимателя или о внешнем износе.
Как устанавливать стеновые панели в ванной
Схема редуктора ловато
Как убрать всплывающую рекламу игр
Министерство образования республики башкортостан учебный план
Инструкцией ознакомлены пожарная безопасность
Навесыв оби каталог