= = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = =
Файл: >>>>>> Скачать ТУТ!
= = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = =
Методы оценки недвижимости
Оценка недвижимости
Три подхода к оценке недвижимости
С переходом экономики на рыночные отношения стал развиваться и рынок недвижимости как составная и существенная часть общего рынка. Недвижимость - это земельный участок и физические, осязаемые и не подлежащие перемещению объекты строения , прочно связанные с землей. Недвижимое имущество - подразумевает комплекс прав и выгод, неразрывно связанных с собственностью на вещественную недвижимость. В современных условиях субъекты различных форм собственности Российской Федерации, физические и юридические лица имеют право на проведение оценки принадлежащих им объектов недвижимости. Данное право является безусловным и не зависит от установленной процедуры государственного статистического и бухгалтерского учета и составления отчетности. Проведение оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов недвижимости, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям. На сегодняшний день вопрос оценки недвижимости является актуальным, так как недвижимое имущество играет особую роль в экономической и социально-культурной жизни любого общества, выступая в качестве важнейшего экономического ресурса и играя роль той пространственной среды, в которой осуществляется любая человеческая деятельность. Недвижимость — важнейшая из составных частей национального богатства всех стран мира. Поэтому развитие рынка недвижимости имеет очень важное значение как для юридических, так и физических лиц, для оживления инвестиционной деятельности, для удовлетворения потребностей общества и субъектов хозяйствования в недвижимости, для развития ипотечного кредитования, а в конечном итоге — для развития экономики. В настоящее время, когда появилась нормативная база купли и продажи объектов недвижимости, все чаще возникает необходимость определения стоимости предприятий и объектов недвижимости в том числе земельных участков , при купле и продаже имущества, получение кредита под залог имущества, определении базы налогообложения, страховании имущества, выделении доли участков предприятий, реорганизации, ликвидации, а также использовании прав наследования и судебного приговора. Сегодня рынок недвижимости начинает обретать цивилизованные формы, начинает формироваться его необходимая инфраструктура. Поэтому, все большее значение приобретает правильное определение цены конкретного объекта недвижимости. В данный момент применение инструментария оценки недвижимости в повседневной деятельности предприятия становится осознанной необходимостью. Оценка недвижимости используется при принятии таких стратегически важных для предприятия задач, как формирование имущественного комплекса предприятия; управление капитализацией компании; формирование кредитной истории предприятия; формирование новых продуктовых направлений. Также недвижимость является главным предметом обсуждения при приватизации государственной и муниципальной собственности, при аренде нежилых помещений, при покупке и продаже жилых помещений. Появился слой новых владельцев недвижимости, как в сфере личного потребления, так и во многих сферах предпринимательской деятельности. Образовались коммерческие структуры, действующие на рынке недвижимости. Целью данной курсовой работы является изучение рынка жилой недвижимости и рассмотрение трех подходов к оценке объектов, а так же определение стоимости трехкомнатной квартиры различными подходами. Характерной чертой рыночных отношений в сфере недвижимости являются наличие специальной нормативно-правовой базы, регламентирующей отношения, связанные с недвижимым имуществом, и, что особенно важно, более значительная, чем в других секторах рыночной экономики, роль региональных и муниципальных нормативных актов. Законодательство в сфере недвижимости представляет собой совокупность законов, иных нормативных правовых актов, посредством которых государством устанавливаются, изменяются или отменяются соответствующие правовые нормы. Конституция РФ является правовой основой развития всего российского законодательства. Она имеет высшую силу и прямое действие. Законы и иные правовые акты, принимаемые в РФ, должны полностью соответствовать положениям Конституции РФ. Исходя из этого, жилищные отношения могут регулироваться как актами РФ, так и актами субъектов РФ. Конкретное разграничение полномочий между РФ и ее субъектами в жилищной сфере можно определить путем анализа законодательства, договоров России с субъектами Федерации, конкретных правоотношений. Жилищный кодекс ЖК , другие федеральные законы регламентируют жилищные отношения, которые согласно ст. Поэтому ЖК и федеральные законы выступают одновременно в качестве правовой базы, на основе которой принимаются законы и иные нормативные правовые акты субъектов РФ. В состав жилищного законодательства, кроме законов и других нормативных актов гражданско-правового, финансового характера, входят также законы и другие нормативно-правовые акты, определяющие компетенцию органов исполнительной власти — правительства РФ, министерств и других федеральных органов управления, предприятий, учреждений, организаций в области управления государственным и муниципальным жилищным и другими фондами, организации эксплуатации и ремонта жилищного фонда и др. Новый ГК содержит наиболее важные нормы, связанные с осуществлением прав на жилое помещение гл. В — гг. Из этого следует, что гражданское законодательство регулирует отношения, связанные с владением, пользованием и распоряжением как жилыми, так и нежилыми помещениями. Жилищный кодекс является наиболее полным и кодифицированным законодательным актом, регулирующим достаточно полно и конкретно соответствующие жилищные отношения в России, в нем собраны воедино правовые нормы, систематизированные по отдельным институтам жилищного законодательства. Как известно, решение жилищной проблемы является одной из важнейших задач Российского государства и общества. Жилище является главнейшим материальным условием жизни человека наряду с пищей, одеждой, водой, воздухом и т. Жилищная реформа, развитие рынка жилья и жилищного строительства являются важнейшими условиями перехода к новым социально-экономическим отношениям. Основой жилищной реформы в России является поэтапный переход от непосредственного выполнения государством функций финансирования, строительства, распределения жилищного фонда, а также функций собственника этого фонда к обеспечению правовых и экономических предпосылок и стимулов для формирования рыночных отношений в жилищной сфере. Жилищное право — это совокупность норм права, регулирующих жилищные отношения. Жилищное законодательство имеет своей задачей регулирование жилищных отношений ст. Общественные отношения, которые по принятой Жилищным кодексом терминологии являются жилищными, имеют ту характерную особенность, что они складываются, как правило, по поводу готового объекта, которым является жилой дом или иное жилище, включенное в установленном порядке в состав жилищного фонда, предназначенное для проживания. Наличием такого специфического объекта регулирования общественных отношений-жилищное законодательство отличается от других отраслей законодательства и права. Комплексный характер жилищного права заключается в том, что оно объединяет не только нормы гражданско-правового характера, но также и другие нормы — административно-правового, земельно-правового, финансово-правового характера. Рыночная стоимость объекта недвижимости - расчетная денежная сумма, по которой продавец, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его продавать, согласен был бы продать его, а покупатель, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его приобрести, согласен был бы его приобрести. То есть, это наиболее вероятная цена, по которой он может быть продан на открытом рынке в условиях конкуренции. При этом предполагается что стороны, располагая всей необходимой информацией, действуют разумно, без принуждения, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Определенная таким образом рыночная стоимость является предметом для торга и содержит диапазон колебаний, как в сторону повышения, так и понижения. Понятие стоимости объекта недвижимости имеет множество различных аспектов. Это рыночная стоимость и стоимость замещения, потребительская и восстановительная стоимость, инвестиционная и страховая стоимость, стоимость для целей налогообложения и ликвидационная стоимость, первоначальная и остаточная стоимость, залоговая стоимость и стоимость права аренды объекта недвижимости, стоимость действующего предприятия и стоимость объекта недвижимости при существующем использовании и т. Потребительская стоимость - отражает ценность объекта недвижимости для конкретного собственника, который не собирается выставлять объект на рынок недвижимости. Оценка потребительской стоимости объекта производится исходя из существующего профиля его использования и тех финансово-экономических параметров, которые наблюдались в период предыстории функционирования объекта и прогнозируются в будущем. Восстановительная стоимость - определяется затратами в текущих ценах на строительство точной копии оцениваемого объекта. Здесь используются такие же архитектурные решения, применяются такие же строительные конструкции и материалы, Даже качество строительно-монтажных работ аналогично. В данном случае воспроизводятся тот же моральный износ объекта и те же недостатки в архитектурных решениях, которые имелись у оцениваемого объекта. Стоимость замещения - определяется расходами в текущих ценах на строительство объекта недвижимости, имеющего с оцениваемым объектом эквивалентную полезность, но построенного в новом архитектурном стиле с использованием современных проектных нормативов и прогрессивных материалов и конструкций, а также современного оборудования объекта недвижимости. Страховая стоимость объектов недвижимости представляет собой стоимость полного возмещения их ущерба при наступлении страхового случая. На базе страховой стоимости объекта недвижимости определяются страховые суммы, выплаты и проценты. Налогооблагаемая стоимость стоимость до налогообложения имущества юридических и физических лиц определяется аккредитованными при налоговых инспекциях экспертами-оценщиками на основе либо рыночной стоимости, либо восстановительной стоимости объекта недвижимости. Ликвидационная стоимость представляет собой чистую денежную сумму, которую собственник объекта недвижимости может получить при ликвидации объекта недвижимости или при его вынужденной продаже. Первоначальная стоимость объекта недвижимости — фактические затраты на приобретение или создание на момент начала его использования. Как правило, это экономические факторы, которые определяют средний уровень цен конкретных сделок субъектами недвижимости. Их можно разделить на:. Факторы, связанные с феноменом массового сознания и факторы психологического характера: При выборе оценщика индивидуального предпринимателя заказчику следует учитывать следующие критерии: При выборе оценочной фирмы заказчику следует собрать информацию об опыте работы фирмы на рынке оценки количество выполненных отчетов, сложность оцениваемых объектов , выяснить, являются ли сотрудники фирмы или сама фирма членами профессиональной организации, есть ли у фирмы полис о страховании профессиональной гражданской ответственности. Будущие доходы от недвижимости наряду с другими факторами, определяющими стоимость объекта, отличаются значительной степенью неопределенности. Сами объекты недвижимости существенным образом отличаются друг от друга и находятся в разном окружении. Все это приводит к тому, что нет единого рецепта, как оценивать различные объекты недвижимости, как и нет универсальной формулы, по которой возможно рассчитать стоимость имущества. Вместе с тем существуют общие принципы оценки объектов имущества, в частности недвижимого имущества. В основе оценки жилой недвижимости лежат принципы оценки недвижимости, которые необходимо соблюдать при выполнении любого задания по оценке и при составлении отчета об оценке. Этот принцип соединяет в себе все другие принципы и является фундаментом любой оценки недвижимости. Оценка жилой недвижимости, основанная на определении затрат на создание, реорганизацию собственности с учетом амортизации. В ходе оценки учитывается стоимость участка земли, определяется замещающая стоимость зданий, величина амортизации. При подобной оценке стоимость земли считается вместе со стоимостью возведенных или улучшенных сооружений, а сама земля отдельно оценивается другими методами. Применение этого метода удобно в том случае, когда определить конечную стоимость трудно из-за устаревших способов строительства или других осложняющих причин. Наиболее часто подобный метод используется для оценки реконструируемых зданий, для применения в налогообложении, страховании, оценки последствий стихийных бедствий. В основе метода лежит сравнение объекта недвижимости с его аналогами, информация о стоимости которых находится в открытом доступе. Главная задача оценщика - проанализировать существующий рынок недвижимости и земли, сравнить аналогичные продажи и, на основе полученных данных, определить рыночную стоимость объекта. При оценке жилых помещений не допускается арифметическое усреднение выведенных данных, но возможно применение математической статистики при наличии достоверной рыночной информации. Доходный метод или метод капитализации доходов. Способ оценки недвижимости, согласно которому выявляется возможность окупаемости вложенных в недвижимость денежных средств за период времени. В процессе реализации метода происходит прогнозирование будущих доходов и их планируемая капитализация. Возможные доходы делятся на два вида: Подобный метод наиболее интересен для потенциальных покупателей, когда уже до покупки есть возможность увидеть окупаемость и эффективную работу вложенных средств. Орел — это город первого салюта. Общая площадь городских земель в пределах городской черты составляет 12,2 тыс. В Орле улиц и переулков общей протяженностью км. На территории города 47 скверов, 12 мостов,5 из них пешеходных. Так же 16 лечебно-профилактических учреждений, образовательных учреждений и т. Современное развитие застройки Орла отражено в двух ключевых градостроительных документах - Генеральном плане города, утвержденном в году и рассчитанном на долгосрочную перспективу — до года, и Правилах землепользования и застройки, утвержденных в том же году. Местное отопление, горячее и холодное водоснабжение, телевидение, естественная вентиляция, канализация. Процесс оценки стоимости недвижимости включает систему последовательных действий оценщика — от постановки задания на оценку, до передачи заказчику подготовленного в письменной форме отчета об оценке содержащего объекта недвижимости, выраженной в денежных единицах. Постановка задания на оценку. Определение цели оценки недвижимости изначально является основой для выбора методик оценки и, соответственно, оказывает значительное влияние на результат оценки. Составление плана и договора на проведение оценки. Определяются источники информации, методы оценки недвижимости и затем составляется план работы. Суммируются затраты на проведение оценки недвижимости и оговаривается денежное вознаграждение за проведение оценки недвижимости. Составляется договор на оценку недвижимости. Сбор и анализ информации. Сбор и обработка следующей информации и документации:. Анализ лучшего и наиболее эффективного использования недвижимости. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования как уже застроенного, так и предположительного вакантного земельного участка. Правовая обоснованность выбранного варианта использования,. Определение наивысшей стоимости недвижимости. Оценка стоимости на основе доходного подхода. Доходный подход основан на том, что стоимость недвижимости, в которую вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость способна принести. Оценка стоимости недвижимости на основе сравнительного подхода Сравнительный подход к оценке - это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта недвижимости с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними. Оценка стоимости на основе затратного подхода. Затратный подход - это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом накопленного износа. Базируется на предположении, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности. РС — рыночная стоимость, руб. Физический износ вызывается разрушением строительных конструкций, материалов и элементов зданий в результате естественного старения или неправильной эксплуатации здания. Функциональный износ вызывается несоответствием устройства здания его планировки, отделки, инженерного оборудования и т. Функциональный износ принят исходя из того факта, что устаревшие или нерациональные архитектурно-строительные решения в части несоответствия примененных строительных материалов, планировки современным требованиям и нормам строительства имеются. Учитывая вышеприведенные факторы, принимаем износ равный 8. Экономический внешний износ есть потеря стоимости, обусловленная влиянием внешних факторов. При оценке экономического внешнего износа учитывалась общая экономическая ситуация см. Для оценки стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода применялся метод прямого сравнения продаж. В качестве аналогов рассматривались трехкомнатные квартиры, имеющие аналогичные потребительские характеристики, расположенные в районе расположения оцениваемой квартиры. Для определения значения рыночной стоимости Ср. Срn — рыночная стоимость квартир-аналогов на дату оценки, руб. При этом необходимым условием достоверности расчетных данных является соблюдение однородности выборки аналогов объекта оценки, которое контролируется расчетом коэффициента вариации V для малой выборки n 0 по формуле:. Стоимость объекта оценки по сравнительному подходу корректировочная таблица. Итого стоимость трехкомнатной квартиры, расположенной по адресу: Доходный подход — состоит в пересчете будущих доходов от объекта недвижимости в единую сумму текущей стоимости, которая является оценкой стоимости объекта недвижимости. Доходный подход к оценке недвижимости основан на принципе ожидания и реализуется двумя методами: Основными этапами оценки объектом недвижимости являются прогнозирование будущих денежных потоков, определение соответствующей дисконтной ставки, дисконтирование будущих денежных потоков, нахождение суммы дисконтированных денежных потоков для определения чистой текущей стоимости. Данный подход нами не применялся, вследствие специфики объекта оценки, то есть в силу его целевого назначения и фактического использования — жилого. В процессе оценки использовались затратный и сравнительный подходы для определения рыночной стоимости объекта оценки. Решение вопроса об относительной значимости показателей стоимости, полученных на базе различных методов, должно определяться обоснованным суждением Оценщика, которое оформляется путем взвешивания стоимостей, определенных использованием двух методов. Целью согласования результатов использования методов является определение преимуществ и недостатков каждого из них и, тем самым, выработка единой стоимостной оценки. Преимущества каждого метода в оценке рассматриваемого объекта недвижимости, определяются по следующим критериям:. Затратный подход учитывает затраты, издержки на возведение строений, но не учитывает конъюнктуру рынка. Сравнительный подход показывает равновесную рыночную ситуацию на дату оценки. Достоверность каждого из использованных подходов оценки мы считаем равнозначными, тогда объективная рыночная стоимость оцениваемой квартиры определена как средневзвешенная величина по удельным весам между затратным и сравнительным рыночным подходами, см. Трехкомнатная квартира, расположенная по адресу: Таким образом, рыночная стоимость трехкомнатной квартиры общей площадью 65,4 кв. Авиация и космонавтика Административное право Арбитражный процесс 23 Архитектура Астрология 4 Астрономия Банковское дело Безопасность жизнедеятельности Биографии Биология Биология и химия Биржевое дело 68 Ботаника и сельское хоз-во Бухгалтерский учет и аудит Валютные отношения 50 Ветеринария 50 Военная кафедра ГДЗ 2 География Геодезия 30 Геология Геополитика 43 Государство и право Гражданское право и процесс Делопроизводство 19 Деньги и кредит ЕГЭ Естествознание 96 Журналистика ЗНО 54 Зоология 34 Издательское дело и полиграфия Инвестиции Иностранный язык Информатика Информатика, программирование Исторические личности История История техники Кибернетика 64 Коммуникации и связь Компьютерные науки 60 Косметология 17 Краеведение и этнография Краткое содержание произведений Криминалистика Криминология 48 Криптология 3 Кулинария Культура и искусство Культурология Литература: Плохо Средне Хорошо Отлично. Банк рефератов содержит более тысяч рефератов , курсовых и дипломных работ, шпаргалок и докладов по различным дисциплинам: А также изложения, сочинения по литературе, отчеты по практике, топики по английскому. Оценка недвижимости по трем подходам Название: Оценка недвижимости по трем подходам Раздел: Рефераты по экономике Тип: ВВЕДЕНИЕ С переходом экономики на рыночные отношения стал развиваться и рынок недвижимости как составная и существенная часть общего рынка. Раздел 1 Определение рыночной стоимости трехкомнатной квартиры. Факторы, влияющие на цену объектов недвижимости Стоимость объектов недвижимости зависит от целого ряда факторов. Рассмотрим основные из них. Их можно разделить на: Факторы, влияющие на цену и скорость продажи квартир: Принципы оценки делятся на четыре группы: Можно выделить несколько наиболее методов оценки жилой недвижимости: Раздел 2 Процесс оценки трехкомнатной квартиры. Характеристика место положения объекта оценки. Рассмотрим местоположение оцениваемого объекта в таб. Вблизи дома расположены торговые магазины: Трехкомнатная квартира общей площадью 71,1 кв. Станете ли вы заказывать работу за деньги, если не найдете ее в Интернете?
Оценка недвижимости и расчет налога на недвижимость являются отдельными, но тесно взаимосвязанными задачами. Условием эффективности налогообложения является равномерное распределение налогового бремени, обеспечивающее его справедливость. В этом случае для налогоплательщиков важно, что объекты оценивались единообразно, по стандартной методике, вне зависимости от широты кругозора оценщика и способностей добиться скидок. Оценка недвижимости - это процесс присвоения каждому объекту недвижимости на территории определенной стоимости. Само существование рынка недвижимости подразумевает наличие цены у объектов недвижимости. Однако эта рыночная цена всегда является предметом частной договоренности сторон. Поэтому она не является идеальным показателем конъюнктуры рынка, так как подвержена воздействию случайных и личных факторов. В большинстве случаев, лица, занимающиеся налогообложением недвижимого имущества, используют не индивидуальную, а массовую оценку. Используя стандартные наборы данных, модели массовой оценки и процедуры обеспечения качества, они могут осуществить оценку большого числа объектов недвижимости при небольших затратах. Индивидуальная оценка - оценка конкретного объекта недвижимости на конкретную дату. Рассмотрим, чем отличается массовая оценка от индивидуальной, какое между ними сходство, и каковы области применения различных методик оценки недвижимости. В фундаментальном учебнике Международной Ассоциации налоговых оценщиков "Организация оценки и налогообложения недвижимости" под общей редакцией Дж. Эккерта дается следующее определение:. Массовая оценка - это систематическая оценка групп объектов недвижимости по состоянию на определенную дату, с использованием стандартных процедур и статистического анализа. Массовая оценка имеет дело с оценкой большого количества объектов, которые, естественно, различаются между собой, поэтому вынужденным инструментом ее является применение стандартных методов к группам и классам объектов, что требует определенной работы по классификации и стратификации объектов. Разработка стандартных методов и приемов статистического анализа, описание правил их грамотного применения - это предмет массовой оценки как специальной отрасли теории оценки и прикладного анализа. Определение "массовая" относится к оценке, а не к объектам. Оно отмечает использование специальных приемов и методов оценки, а не массовый, типовой характер объектов, как считают многие российские специалисты-оценщики. Следствием ошибочного понимания сочетания слов "массовая оценка" явилось противопоставление массовой и индивидуальной оценки, искусственное различение недвижимости жилого назначения и коммерческого и производственного назначения. При этом жилье считается объектами массового характера, а нежилые объекты описываются как объекты индивидуальные, плохо поддающиеся стандартизации, стоимость которых формируется под воздействием сочетания уникальных, специфических факторов. Это не совсем так. Объекты недвижимости все в определенном смысле уникальны. Даже самые стандартные, типовые квартиры в одном доме различаются между собой - ориентация окон, этаж на котором расположена квартира, характеристики микро-соседства - шумные или тихие соседи, близость помойки и т. Нередко в одном и том же типовом доме одинаковые по числу комнат квартиры имеют разные планировки. Индивидуальные дома варьируют также очень сильно, разница между элитной виллой и расположенным по соседству деревенским домом так же огромна, как и различие между заводской конторой и офисом в бизнес-центре. Любой класс и группа объектов недвижимости содержит разнообразные, различные между собой объекты: Таким образом, в зависимости от целей оценки можно индивидуализировать подчеркнуть своеобразие или унифицировать определить принадлежность к типу любой объект недвижимости. В первом случае оценщик использует индивидуальный подход, делая акцент на особенностях объекта, и доказывает, почему стандартная методика оценки ошибается, во втором случае приемы массовой оценки позволяют выработать единую методику оценки разнообразных объектов недвижимости. Обе методики оценки - массовая и индивидуальная, - имеют в своей основе систематические методы сбора, анализа и обработки информации для получения хорошо обоснованных результатов. В процессе массовой оценки, оценщику приходится осуществлять те же действия, что и при индивидуальной оценке, отличия в основном связаны с разницей в масштабе проведения работ, и методах контроля качества оценки. Поскольку массовая оценка предполагает разработку стандартной методики, здесь требуется согласование не только задачи, но и принятия решений, унифицированной процедуры оценки. Вес решения эксперта и способность влиять на конечный результат меньше, чем при индивидуальной оценке. Кроме того, модели оценки должны отражать структуру спроса и предложения, характерную для групп объектов, а не для отдельных объектов. Так как модель оценки рассматривается как математическая интерпретация поведения рынка недвижимости в определенное время, при массовой оценке модели сложнее, поскольку они пытаются воспроизвести деятельность рынка на обширной географической территории. И массовая, и индивидуальная оценка недвижимости требуют сбора информации. Характер объекта недвижимости и имеющиеся о нем данные определяют объем работ по сбору необходимых сведений, а также их вид, что в свою очередь обусловливает, какой подход к оценке необходимо избрать. В массовой оценке используются три основных метода - затратный, доходный метод капитализации дохода и метод сравнения продаж. Выбор метода определяется видом недвижимости, состоянием рынка и доступностью необходимой информации. Анализ наиболее эффективного использования проводится также как это делается при индивидуальной оценке. Приемы анализа рынка для целей массовой оценки предполагают широкое использование наряду с экспертным, статистических методов, помогающих провести стратификацию данных и построить адекватную модель рынка. В ряде случаев, при неразвитости отдельных сегментов рынка, имеет смысл говорить о виде оцениваемой стоимости инвестиционная, стоимость в использовании и т. Построение и калибровка моделей также имеют особенности, которые будут коротко рассмотрены ниже. При индивидуальной оценке в финале оценщик проводит согласование результатов трех методов и принимает окончательное решение. При массовой оценке ее заключительными этапами является проверка модели и контроль качества полученных результатов. Качество выполненной работы оценивается преимущественно статистическими методами: Наряду со статистическим контролем проводится экспертный контроль, позволяющий компенсировать при необходимости недостаточное качество исходной информации по рыночным сделкам. Кроме того, оценка должна соответствовать существующим профессиональным стандартам, причем для массовой оценки помимо этических и содержательных, есть ряд критериев качества модели. Оценка недвижимости начинается с полного описания оцениваемого объекта, его состояния, а также всех улучшений земельного участка, включаемых в оценку стоимости. Описание производится с указанием почтового адреса, кадастрового номера земельного участка либо другого краткого описания его местоположения. Кроме приведения сведений о местоположении объекта недвижимости, а также технических характеристик земельного участка и сооружений на нем, должно подготавливаться и юридическое описание объекта на основании соответствующих юридических документов, подтверждающих право на недвижимость. Оценка представляет собой расчет стоимости на определенную дату, так как стоимость имущества может существенно измениться со временем. После того как составлено описание оцениваемого объекта, разрабатывается план оценки, который позволяет избежать ненужного дублирования, непродуктивных затрат в процессе работы. Оценка объекта начинается с рассмотрения оценщиком общих факторов, определяющих стоимость объекта. Затем оценщик переходит к анализу более специфических факторов стоимости на уровне рынка. В конечном действии оценщик анализирует конкретные факторы, влияющие на стоимость данного участка и находящихся на нем зданий и сооружений. Составляется график работ по проведению оценки, а также выбирается соответствующий источник финансирования работ, учитывающий затраты денежных средств и времени на сбор и подтверждение информации. Следующим шагом в процессе оценки является согласование расчетных стоимостных показателей, полученных с помощью каждого из трех методов оценки для определения итоговой величины рыночной стоимости оцениваемого объекта. В процессе согласования устанавливается, насколько приемлем каждый используемый метод оценки, достигается ли достоверность и точность полученных результатов, и на основании этого выносится заключительное решение о стоимости объекта. Завершается работа оценщика составлением отчета об оценке, который затем передается заказчику. Как было отмечено, при расчете стоимости каждого оцениваемого объекта применяются три основных подхода к оценке рыночной стоимости, а именно: Метод сравнительного анализа продаж основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта недвижимости с объектами, которые были проданы или выставлены на продажу. Этот метод используется в качестве доказательства стоимости аналогичных объектов недвижимости. Цена, за которую конкретное имущество продается на рынке, представляет собой пересечение кривых спроса и предложения. Если рынок приблизительно соответствовал условиям свободной конкуренции и не претерпел существенных изменений, аналогичный по всем параметрам объект недвижимости будет продан приблизительно за ту же цену. При сравнении продаж оценщик рассматривает сопоставимые объекты недвижимости, которые были проданы на соответствующем рынке, затем делает поправки на различия между оцениваемыми и сопоставимыми объектами. В результате определяется цена каждого из сопоставимых объектов. Откорректированная цена позволяет оценщику сделать вывод о том, сколько, вероятнее всего, будет стоить оцениваемый объект на рынке. Затратный метод основан на том, что стоимость существующего объекта недвижимости равна стоимости земли плюс затраты на возведение сооружения за вычетом износа. Суть затратного метода оценки объектов недвижимости заключается в следующем. Первоначально определяется состав и величина затрат, совокупность которых представляет собой стоимость объекта, оценку физического и морального износа. Затем производится корректировка стоимости объекта с учетом всех видов изменений, определяется стоимость земельного участка, на котором расположен оцениваемый объект, и подводится итоговая стоимостная оценка объекта недвижимости. Чаще всего затратный метод используется при технико-экономическом анализе нового строительства, выборе варианта наилучшего и наиболее интенсивного использования земли, оценки зданий и сооружений специального назначения и оценки для налогообложения. При этом определяются затраты на возведение нового объекта недвижимости, который по своим функциональным характеристикам был бы идентичен оцениваемому, но не обязательно был бы точной копией последнего. Доходный метод определения стоимости недвижимого имущества используется для оценки объектов, приносящих доход. Основным принципом, лежащим в основе метода, является то, что стоимость объекта недвижимой собственности, в который вложен капитал, отражает качество и количество ожидаемого дохода на протяжении всего срока службы. Метод предполагает, что покупатели, желающие купить объект недвижимости, рассчитывают на получение в будущем значительного дохода. Доходный метод наиболее удобен для тех видов имущества, которые чаще всего покупаются с целью извлечения дохода. К ним можно отнести сдаваемые в аренду жилые дома, коммерческие здания, здания под размещение учреждений. Особое внимание при оценке объектов недвижимости должно быть уделено оценке земли, потому что точные показатели стоимости земли формируют основу эффективной системы оценки. Оценку земли лучше производить с использованием подхода сравнения продаж. Там, где продажи неадекватны, могут быть использованы другие методы. Массовая оценка земли включает разработку моделей единичных стоимостей земли посредством анализа местных продаж. Эти модели отражаются в таблицах земельных ставок и корректировок, а также на картах стоимости земли. Службы налогообложения недвижимого имущества должны проверять модели оценки на полноту и завершенность, т. Аналогичным образом, административные службы налогообложения должны рассматривать вопрос о том, имеют ли какие-либо из объектов недвижимого имущества в рассматриваемой группе специфические факторы, которые влияют на их стоимость. Это требует анализа данных о характеристиках недвижимого имущества. Разработанные модели оценки и полученные результаты должны быть доведены до сведения налогоплательщиков. Методика определения оценочной стоимости зарубежом базируется либо на сравнении продаж, то есть изучении цен рыночных сделок с объектами недвижимости Австралия, Дания, Швеция, а также Индонезия и Япония - для земельных участков , либо капитализации дохода от потенциального наилучшего и самого выгодного использования недвижимого имущества некоторые кантоны Швейцарии, отдельные объекты недвижимости в Дании и Швеции , либо затратном методе, то есть расчете расходов, которые потребовались бы на полное восстановление данного объекта недвижимости Индонезия, Япония и Южная Корея - для зданий , либо на сочетании всех трех перечисленных методов США, Канада, Нидерланды. Практика применения того или иного метода оценки зависит от степени развитости рынка тех или иных объектов недвижимости. Так, в Южной Корее, некоторых провинциях Канады, а также для строений, для которых не существует рынка в Голландии и Швеции, используется метод стоимости воспроизведения аналогичного объекта при существующих рыночных ценах на строительство на данной территории. В некоторых кантонах Швейцарии, отдельных штатах США, Дании подобный метод применяется в качестве справочного для корректировки и сравнения с методом оценки, основанном на цене продажи объекта недвижимости. В Австралии, подход с точки зрения доходности на единицу площади объекта, используется для оценки недвижимого имущества в добывающей промышленности. Тот же подход применяется для сельскохозяйственной недвижимости в Швейцарии, некоторых штатах США и провинциях Канады. Годовая рентная стоимость недвижимости используется во Франции и Великобритании. Во Франции, строения, относящиеся к жилому фонду, облагаются налогом отдельно от коммерческих и промышленных объектов. При этом вся совокупность жилого фонда разбита на восемь групп, к каждой из которых применяется собственная стоимость единицы площади объекта, рассчитанная на основе годовой рентной стоимости в базовом году, увеличенная на ежегодно устанавливаемый коэффициент пересчета. Земля, на которой расположены объекты жилого фонда, разбита на двенадцать групп, при аналогичном подходе к определению стоимости единицы ее площади. Для оценки стоимости коммерческих зданий и сооружений используется либо годовая рентная стоимость в базовом году, либо текущая годовая рентная стоимость. В некоторых случаях используется стоимость продажи аналогичных объектов недвижимости. Лишь для промышленных объектов недвижимости используется метод стоимости воспроизведения аналогичного объекта. В Великобритании оценка стоимости недвижимости для целей налогообложения с применением рыночной рентной стоимости используется лишь в отношении нежилых объектов. Для жилого фонда установлена шкала стоимости, рассчитываемой на основе рентной стоимости, и к каждому шедулу данной шкалы применяются собственные ставки. В году Правительство России издало закон о переоценке всех видов недвижимого имущества в 34 губерниях. Одновременно с законом были утверждены "Правила оценки недвижимых имуществ", а 4 июня Министр финансов Витте утвердил инструкцию по разъяснению Закона, что дало мощный импульс для развития оценки и оценочной статистики. Процедура определения налогооблагаемой базы по налогу на недвижимое имущество по закону г. Рисунок 3 - Процедура определения налогооблагаемой базы по налогу на недвижимое имущество по закону г. Организационная часть закона года предполагала создание губернских и уездных оценочных комиссий, состоявших из чиновников и представителей выборных органов, причем председательствовать в обеих комиссиях должны были соответствующие предводители дворянства. Губернатор утверждал оценочные нормы доходности по видам недвижимого имущества, которые доводились до уездной Земской управы. Таким образом, главная роль в установлении оценочных норм по закону года отводилась уездным оценочным комиссиям, которые лучше знали местные условия. При этом непосредственно оценкой каждой объекта занимались уездные земские управы, которые вели поземельные книги и инвентаризационные описи строений, собирали сведения об арендных платах, определяли доходность и т. Для оценки стоимости конкретной недвижимости владелец был обязан по требованию земской управы сообщить сведения о составе, ценности и доходности имущества с подтверждением соответствующими документами. Декларации владельцев проверялись страховыми и кредитными учреждениями, на основании сведений о продажах и арендной плате. На основании имеющихся материалов земская управа производила расчет доходности и результаты сообщала владельцу. По окончании работ по оценке составлялась общая ведомость оценок, которая публиковалась в открытой печати, таким образом, обеспечивая контроль общественного мнения. Как видно из описания порядка организации оценки в соответствии с законом года, устанавливалась полная децентрализация земского кадастра. Следствием явилась невозможность создания единообразия оценки не только в масштабах государства, но и в масштабах отдельной губернии. Именно поэтому 18 января года был принят новый закон об оценке недвижимого имущества. В соответствии с новым законом, главным изменением в организации оценки стала передача права установления оценочных норм от уездных оценочных комиссий к губернским. Функции непосредственной оценки имуществ были возложены как на уездные оценочные комиссии, так и на уездные земские управы. К этому времени в губернских земских управах появились квалифицированные отделы статистики, материалами которых можно было пользоваться для выработки оценочных норм. Этот исторический опыт говорит о необходимости ведения кадастровых работ для определения средних норм доходности земель различных категорий, которые могли служить основой для исчисления земельного налога. Это актуально и сегодня, поскольку трудно "уловить" действительную доходность земель, да это и не всегда необходимо, так как, устанавливая среднюю ставку налога, местные органы власти, таким образом, будут стимулировать более интенсивное использование имеющихся земельных ресурсов без взимания дополнительного налога за более высокий полученный доход. Положителен и тот факт, что уже тогда проводились оценочные работы. В настоящее время могут использоваться и способы оценки недвижимого имущества на основе арендной платы доходный ; сравнения; в зависимости от материальной стоимости объекта затратный метод. Кроме этого, заслуживает внимания сбор сведений о стоимости владений от их собственников, по сути дела - декларирование стоимости и доходности имущества. В настоящее время уже разработаны методики оценки объектов недвижимости для целей налогообложения. Например, Методика оценки объектов недвижимости для целей налогообложения, разработанная Госстроем России, Российским государственным центром инвентаризации и учета объектов недвижимости, ГУП "Ростехинвентаризация", основывается на затратном методе оценки недвижимости, который предполагает в качестве определения действительной инвентаризационной стоимости для недвижимости использовать ее полную восстановительную стоимость, умноженную на коэффициенты, учитывающие физический и функциональный износ. При оценке земельного участка определяется его кадастровая стоимость, а в случае ее отсутствия используется нормативная или рыночная стоимость при наличии правоустанавливающих документов на земельный участок. Методика предназначена для территориальных организаций технической инвентаризации, жилищно-коммунальных служб, налоговых органов, органов местного самоуправления и является ведомственным документом по соблюдению единых принципов, подходов и определений, связанных с оценкой недвижимого имущества, принадлежащего гражданам на праве собственности. Представляет определенный интерес и Методика оценки объектов недвижимости для целей налогообложения, разработанная ООО "Центр анализа рынков недвижимости" ЦАРН , которая позволяет проводить оценку большого числа объектов недвижимости для осуществления эксперимента по введению налога на недвижимость в отдельных городах. ЦАРНом совместно со специалистами городской администрации был проведен переучет объектов недвижимости, созданы реестры недвижимости для налогообложения, содержащие как технические, так и правовые характеристики объектов и правообладателей, разработаны модели массовой оценки, осуществлен натуральный и камеральный контроль качества оценки, разработана корректировка для нетипичных объектов. Задача Методики - обеспечение методов и процедуры оценки для налогообложения, создание нормативной базы и определение средств для единого методологического контроля процедур и результатов оценки. В Методике отмечается, что для целей оценки недвижимости сами объекты недвижимости могут подразделяться на виды и подвиды, например, как объекты недвижимости жилого назначения квартиры в многоквартирных домах, индивидуальные дома усадебного типа или объекты недвижимости нежилого назначения и так далее. Любой метод оценки недвижимости сопровождается анализом рынка и сбором данных рынка, формированием базы данных, массовым сбором и вводом учетных характеристик, математико-статистическим анализом моделей оценки, тестированием моделей, контролем качества оценок и разработкой корректировок, созданием нормативной правовой базы оценки. ЦАРНом разработано готовое Положение об оценке объектов недвижимости для целей налогообложения на территории муниципального образования, в котором содержатся модели оценки недвижимости жилого назначения квартир в многоквартирных домах ; индивидуальных домов и придомовых земельных участков; объектов недвижимости коммерческого назначения и объектов недвижимости промышленного назначения. Интерес представляет и установленный в Положении порядок оценки зданий и сооружений промышленного назначения. Оценка сооружений производится затратным методом. Методы оценки объектов недвижимости, используемые в Великом Новгороде в результате эксперимента по введению налога на недвижимость для определения налоговой базы. Учитывая, что в мировой практике применяется три основных подхода в оценке объектов недвижимости метод сравнения продаж, затратный и доходный метод , работа велась и ведется в направлении выбора из них наиболее приемлемого. После сравнения и выбора преимуществ и недостатков каждого был выбран метод сравнения продаж, однако, его применение требует достаточно развитого рынка недвижимости. В Великом Новгороде с помощью этого метода удалось построить модели оценки индивидуальных жилых домов и квартир. В процессе построения моделей массовой оценки использовались данные о реальных сделках, полученные от риэлторов. Эти модели показали высокую точность и результаты, полученные вследствие применения этих моделей не вызвали сомнений или возражений со стороны налогоплательщиков. Несмотря на то, что, на рынке "коммерческой" недвижимости производится значительное число сделок, для построения модели требуемого качества информации о реальных рыночных сделках было недостаточно и требовалось получить дополнительные данные. Эти данные были получены от экспертов, которые провели оценку объектов тех типов, что были в недостаточном объеме представлены в выборке, на основе которой строилась модель. В результате этого удалось добиться достаточной точности оценки, что доказывает применимость метода сравнения продаж и для коммерческой недвижимости. В Великом Новгороде в отношении промышленной недвижимости были применены метод сравнения продаж и затратный метод оценки. На основе анализа данных оценки промышленной недвижимости в Великом Новгороде, можно констатировать, что любой из упомянутых методов дает результаты более близкие к реальности, нежели балансовая оценка стоимости. Поэтому в Великом Новгороде было принято решение применять для оценки промышленной недвижимости метод сравнения продаж на основе экспертных оценок, затратный же метод применяется в виде исключения - для оценки объектов, которые не имеют близких аналогов, в основном это различные сооружения. РАЗДЕЛ I Теоретические основы налогообложения недвижимости. Эккерта дается следующее определение: Область применения массовой оценки Определение "массовая" относится к оценке, а не к объектам. Сходство и различие массовой и индивидуальной оценки. Принятая за основу методика должна соответствовать следующим критериям: Универсальности возможности ее применения к разным видам недвижимости в рамках единого экономического пространства. Доступности в применении максимально простой алгоритм расчетов и наличие необходимой справочной информации. Минимизации затрат на ее освоение как со стороны государства, так и со стороны собственника. Корректности и реальности полученных результатов. Максимальной отдаче в виде полученных налогов.
Сколько длится сыпь при розеоле
Как сделать число в степени
Описание объявленияна работу
Шотландские узоры спицами схемы
Последние новости за границей