Налог на аренду квартиры
Как платить налоги от сдачи квартиры
Сдаем квартиру внаем: какие налоги платить и не уплачивать лишних налогов
Гражданин - собственник жилого помещения может не только использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи, но и сдавать другим гражданам для проживания на основании договора. При этом за собственником остается право выбора способа налогообложения доходов от сдачи жилого помещения. Отношения найма регулируются гл. По договору найма собственник или управомоченное им лицо наймодатель обязуются предоставить нанимателю жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем п. Объектом найма может быть любое изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания квартира, часть квартиры комната , жилой дом или часть жилого дома. Так сказано в п. Нанимателем по договору найма может быть только физическое лицо. Об этом говорится в п. В соответствии со ст. Юридическому лицу жилое помещение предоставляется во владение или пользование на основе договора аренды или иного договора то есть с организацией нельзя заключить договор найма жилого помещения. При этом использование таких помещений в других целях, кроме проживания граждан, не допускается ст. Пленумы Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ в п. Таким образом, размещение офисов в жилых помещениях запрещено. Договор аренды найма , на основании которого в жилом помещении размещается офис, в силу ст. По мнению контролеров, затраты по аренде жилых помещений в налоговые расходы не включаются см. Однако нельзя не отметить, что действие норм законодательства иных отраслей на признание расходов в целях налогообложения не влияет. Так, использование жилого помещения не по назначению является нарушением Жилищного кодекса, и расходы на аренду жилого помещения под офис могут учитываться в целях налогообложения прибыли. Кстати, аналогичного мнения придерживаются и судьи, о чем свидетельствуют Постановления ФАС МО от В том случае, если жилье сдается внаем индивидуальному предпринимателю, в отношении организации офиса в жилом помещении не все так однозначно. Дело в том, что ст. Далее уточняется, что не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств. Проживающими на законных основаниях могут быть не только собственники помещения, но и пользующиеся им по договору найма лица см. Кроме того, из Письма Минфина России от Речь в данном случае идет о регистрации юридического лица по такому адресу в целях выполнения требований Федерального закона от Конечно, местом жительства руководителя исполнительного органа или иного должностного лица может быть и полученное по договору найма помещение. Местом жительства признается место, где гражданин постоянно или преимущественно проживает п. Место жительства - жилой дом, квартира, служебное жилое помещение, специализированные дома общежитие, гостиница-приют, дом маневренного фонда, специальный дом для одиноких престарелых, дом-интернат для инвалидов, ветеранов и другие , а также иное жилое помещение, в котором гражданин постоянно или преимущественно проживает в качестве собственника, по договору найма поднайма , договору аренды либо на иных основаниях, предусмотренных законодательством РФ ст. Вопрос о том, должен ли гражданин, сдающий недвижимость в аренду, регистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя, является дискуссионным. Мнения специалистов сводятся к тому, что все зависит от оснований приобретения недвижимости. В случае если недвижимость была приобретена для личных нужд либо получена по наследству или по договору дарения , а затем по каким-либо причинам стала сдаваться в аренду, проблем с налоговыми органами быть не должно. При этом с суммы арендной платы должен быть удержан и уплачен в бюджет НДФЛ если, конечно, гражданин не пожелает оформить сдачу в аренду недвижимости в качестве одного из видов предпринимательской деятельности и уплачивать налог в соответствии с выбранной системой налогообложения. В случае если приобретение недвижимости носит систематический характер с целью дальнейшего использования для получения дохода сдачи внаем - в нашем случае , подобная деятельность может быть признана предпринимательской соответствующими органами со всеми вытекающими последствиями. Таким образом, сдача внаем площади, приобретенной, чтобы извлекать доход, расценивается как предпринимательская деятельность, и потому физическое лицо обязано соответствующим образом зарегистрироваться. Если же помещение куплено для проживания или других личных целей, но временно для этого не используется и сдается, о предпринимательской деятельности речь не идет. Сдача внаем площади, приобретенной в целях извлечения дохода, расценивается как предпринимательская деятельность, потому физическое лицо - арендодатель обязано зарегистрироваться соответствующим образом. Верховный Суд РФ указал, что временная сдача жилья внаем из-за отсутствия необходимости его использования не влечет уголовной ответственности за ведение незаконной предпринимательской деятельности. Об этом сказано в п. Зарегистрироваться в качестве предпринимателя может любое физическое лицо при соблюдении установленных требований. Порядок государственной регистрации установлен Федеральным законом N ФЗ. Но сама по себе регистрация гражданина в качестве индивидуального предпринимателя не означает, что любая его деятельность будет предпринимательской. Законодательство допускает вариант, когда предприниматель может сдавать жилое помещение внаем в качестве обычного гражданина, а не индивидуального предпринимателя. В ситуации с наймом, как мы уже определили, все будет зависеть от того, с какой целью приобретена недвижимость, а также от того, приносит эта деятельность систематический доход или нет. При государственной регистрации с целью избежания в дальнейшем разногласий с налоговым органом необходимо указать такой вид деятельности, как сдача внаем собственного недвижимого имущества. Данное мнение высказано, в частности, в Письме МНС России от Это, конечно, возможно оспорить в суде, однако в данном случае не стоит рисковать, проще выполнить все рекомендации контролирующих органов. Общероссийским классификатором видов экономической деятельности ОКВЭД деятельности по сдаче внаем собственного жилого недвижимого имущества присвоен код Вместе с тем регистрация в качестве предпринимателя - достаточно серьезный шаг. Возможность применять более низкую ставку по соответствующему налогу и или платить меньшую сумму налога в соответствии с выбранной системой налогообложения не должна вводить в заблуждение. Став предпринимателем, гражданин принимает на себя определенные обязательства перед государством. Например, он обязан уплачивать страховые взносы в государственные внебюджетные фонды, в определенных случаях должен вести учет доходов и расходов, своевременно уплачивать налоги и представлять декларации в налоговый орган и т. Конечно, рассуждать о целесообразности регистрации в качестве предпринимателя можно только в случае, если закон это позволяет. Если же деятельность по сдаче внаем квартиры является предпринимательской о чем было сказано выше , можно говорить только о целесообразности применения той или иной системы налогообложения в рамках действующего законодательства. Мы не рассматриваем вариант сдачи квартиры внаем без заключения договора, когда расчеты между нанимателем и наймодателем осуществляются неофициально и наймодатель, по сути, скрывает свои доходы от государства. Этот вариант, конечно, является самым выгодным, но одновременно и самым рискованным, причем последствия для наймодателя могут быть весьма и весьма плачевными. Рассмотрим порядок налогообложения доходов от сдачи жилого помещения внаем на конкретном примере. Для расчета будем использовать следующие данные: Срок сдачи квартиры внаем - 1 год. Собственник квартиры является налоговым резидентом РФ. Для чистоты эксперимента предположим, что сумма налога на имущество физических лиц составляет порядка руб. Эта сумма является достаточно условной, однако в связи с участившимися предложениями уплачивать налог на имущество в зависимости от рыночной стоимости имущества в настоящее время - от инвентаризационной стоимости она может стать одним из решающих факторов при выборе статуса налогоплательщика и системы налогообложения напомним, что предприниматели, находящиеся на УСНО, а также переведенные на уплату ЕНВД, не уплачивают налог на имущество, используемое ими в предпринимательской деятельности п. Жилое помещение сдает физическое лицо, не зарегистрированное в качестве индивидуального предпринимателя. Физическое лицо, сдающее квартиру и получающее доход от такой деятельности, должно самостоятельно рассчитать налоговую базу, включив в нее полученные по договору найма денежные суммы. В этом случае гражданин не должен забывать об обязанности представить в налоговый орган по месту своего учета соответствующую налоговую декларацию. Декларация представляется в налоговый орган не позднее 30 апреля следующего года на основании п. Другое дело, если арендатором является организация. Вопрос о том, будет ли в этом случае организация-арендатор налоговым агентом, является спорным. Мы не станем углубляться в него, скажем лишь, что с учетом позиции контролирующих органов минимальные риски будут в случае, если организация-арендатор будет исполнять обязанности налогового агента. В этом случае гражданину-арендодателю делать ничего не нужно. Организация самостоятельно исчислит сумму налога и как налоговый агент удержит ее при выплате арендной платы на основании п. Если же организация по каким-либо причинам не удержит НДФЛ, то гражданин обязан уплатить его самостоятельно. Как считает Минфин, в этом случае гражданин уплачивает налог равными долями в два платежа: Если же налогоплательщик не получит налоговое уведомление, то по завершении налогового периода он самостоятельно исполняет налоговое обязательство по уплате суммы налога, исчисленной в налоговой декларации, в срок не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом Письмо Минфина России от Доход гражданина от сдачи квартиры внаем составляет 96 руб. Таким образом, сумма дохода после уплаты НДФЛ составляет 83 руб. Не забываем про налог на имущество, который должен уплатить собственник квартиры. С учетом данного налога у гражданина остается 82 руб. Рассмотрим ситуацию, когда физическое лицо принимает решение о регистрации в качестве индивидуального предпринимателя. В этом случае оно может выбрать, какую систему налогообложения применять: Выбираем общую систему налогообложения. Общую систему налогообложения большинство предпринимателей не рассматривает в качестве возможной. Одними из многих причин являются тяжесть налогового бремени и обязанность ведения непростого налогового учета по соответствующим налогам. Необходимо вести книгу учета доходов и расходов по форме, установленной Приказом Минфина России и МНС России от Придется представлять в налоговый орган декларацию по форме 4-НДФЛ в пятидневный срок по истечении месяца со дня появления доходов от сдачи жилья в аренду п. В этом случае налоговый орган производит перерасчет сумм авансовых платежей на текущий год по ненаступившим срокам уплаты п. По итогам года придется представить декларацию по фактическим доходам по форме 3-НДФЛ не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим годом ст. Уплатить НДФЛ нужно до 15 июля года, следующего за истекшим годом ст. На общей системе предприниматель обязан уплачивать НДС однако не забываем, что операции по предоставлению жилого помещения в пользование освобождены от уплаты НДС в соответствии с пп. В нашем случае предприниматель заплатит налог на имущество физических лиц руб. Все предприниматели обязаны уплачивать страховые взносы в государственные внебюджетные фонды "за себя". Итого сумма платежей в фонды составляет 12 ,76 руб. При этом произведенные расходы в виде страховых взносов можно учесть в составе профессионального налогового вычета в соответствии с п. Сумма НДФЛ составит 10 руб. Сумма чистого дохода - 72 ,24 руб. Как видим, в случае регистрации в качестве индивидуального предпринимателя который не применяет специальный налоговый режим обязанностей перед налоговыми органами гораздо больше, а доход будет меньшим, чем если бы собственник сдавал квартиру в качестве обычного физического лица. Выбираем единый налог на вмененный доход ЕНВД. Может возникнуть ситуация, когда на территории, где осуществляется сдача квартиры внаем, введен специальный налоговый режим в виде ЕНВД в отношении осуществляемой деятельности. В этом случае переход на ЕНВД предпринимателем осуществляется в обязательном, а не в добровольном порядке. Единственное исключение - если на территории, где осуществляется сдача квартиры внаем, введен специальный налоговый режим в виде УСНО на основе патента в отношении данного вида деятельности; тогда предпринимателю предоставлено право выбора. Но об этом мы поговорим чуть позже. Услуги налогоплательщиков, обеспечивающих нуждающихся временным жильем, облагаются ЕНВД, если площадь помещений на каждом предлагаемом объекте не превышает кв. Но квартиры площадью более кв. Необходимо помнить, что уплата ЕНВД осуществляется ежеквартально не позднее го числа первого месяца следующего квартала ст. Представление налоговой декларации осуществляется ежеквартально не позднее го числа первого месяца следующего квартала ст. Ведение книги учета доходов и расходов для плательщиков ЕНВД, не применяющих иные налоговые режимы, законодательством не предусмотрено. Сумма ЕНВД зависит от двух факторов, не позволяющих точно рассчитать сумму налога для всех налогоплательщиков: Базовая доходность от сдачи помещения внаем составляет руб. Сумма страховых взносов в государственные внебюджетные фонды в г. Сумму ЕНВД рассчитаем по формуле: Размер коэффициента К1 на г. Снова воспользуемся условиями примера 1. Размер коэффициента К2 условно пусть составляет 0,5. Общая сумма ЕНВД за год составляет 52 ,50 руб. Чистый доход составит 43 ,50 руб. Выбираем УСНО с объектом обложения "доходы". Уплата авансовых платежей по налогу осуществляется ежеквартально не позднее го числа первого месяца, следующего за истекшим кварталом. Уплата налога по итогам года и подача декларации производятся не позднее 30 апреля следующего года п. При УСНО необходимо вести книгу учета доходов и расходов ст. При применении УСНО с объектом обложения "доходы", в отличие от ЕНВД, сумма налога от площади квартиры не зависит, а зависит только от суммы получаемого дохода. В соответствии с абз. Сумма налога на УСНО за год составит руб. С зачетом уплаченных страховых взносов сумма налога равна руб. Общая сумма расходов налога и страховых взносов составляет 14 ,76 руб. Таким образом, чистый доход от сдачи квартиры внаем - 81 ,24 руб. Выбираем УСНО с объектом обложения "доходы минус расходы". В соответствии с пп. Таким образом, чистый доход от сдачи квартиры внаем составляет 71 ,65 руб. Выбираем УСНО на основе патента. Еще один вариант для индивидуального предпринимателя, сдающего свою квартиру, - применение УСНО на основе патента. В этом случае налогоплательщик приобретает патент на право заниматься определенной деятельностью в течение любого количества месяцев от одного до двенадцати. Суть указанной системы налогообложения - налог платится исходя не из полученных доходов, а из установленного субъектом РФ потенциально возможного годового дохода. В соответствии с п. Как мы упоминали выше, может возникнуть ситуация, когда на территории, где осуществляется сдача квартиры внаем, введен специальный налоговый режим в виде ЕНВД в отношении осуществляемой деятельности. Одновременно законом субъекта РФ может быть принято решение о возможности применения индивидуальными предпринимателями УСНО на основе патента по данному виду деятельности. И хотя ЕНВД является "обязательным" режимом, в данном случае налогоплательщику предоставлено право самостоятельно решать, какую систему налогообложения ему применять - ЕНВД или УСНО на основе патента. В связи с этим Минфин в Письме от И только в том случае, если индивидуальный предприниматель не подал заявление на получение патента, он обязан уплачивать ЕНВД см. Будем считать, что все требования налогового законодательства для применения УСНО на основе патента выполнены. Декларацию в налоговый орган на основании п. Пунктами 8 и 10 ст. Оплата оставшейся части стоимости патента производится налогоплательщиком не позднее 25 календарных дней со дня окончания периода, на который был получен патент. При оплате индивидуальным предпринимателем оставшейся части стоимости патента он вправе уменьшить ее на сумму страховых взносов на обязательное пенсионное страхование, обязательное социальное страхование на случай временной нетрудоспособности и в связи с материнством, обязательное медицинское страхование, обязательное социальное страхование от несчастных случаев на производстве и профессиональных заболеваний в соответствии с п. Такое требование содержится в п. В данном документе, в частности, указано, что на основании п. С этим выводом согласна и ФНС Письмо от В приведенном ниже примере расчета мы не будем углубляться в вопросы порядка уменьшения налога. Для расчета стоимости патента необходимо знать размер потенциально возможного годового дохода, установленный законом субъекта РФ. Предположим, что потенциально возможный годовой доход от сдачи квартиры внаем установлен в размере руб. Годовая стоимость патента составит руб. Воспользуемся правом уменьшить стоимость патента в соответствии с п. В результате годовая стоимость патента составит руб. Итого расходов - 15 ,76 руб. Таким образом, чистый доход от сдачи квартиры внаем составит 80 ,24 руб. Размер доходов в зависимости от статуса налогоплательщика и выбранной системы налогообложения представлен в таблице 1. Как видим, в нашем случае самым выгодным вариантом оказалась уплата налога на доходы физическим лицом, не зарегистрированным в качестве индивидуального предпринимателя. Однако если деятельность по сдаче жилья внаем соответствующими органами может быть признана предпринимательской, то зарегистрироваться в качестве предпринимателя придется в любом случае. Перед регистрацией следует тщательно взвесить все плюсы и минусы каждой системы налогообложения. Ну и, соответственно, следует учитывать положения регионального и местного законодательства касается ЕНВД, УСНО на основе патента, УСНО с объектом обложения "доходы минус расходы". Также есть смысл регистрироваться в качестве предпринимателя в случае, если сумма платы за жилье достаточно высока. Так, например, при плате за жилое помещение более руб. По мнению автора, можно вести речь о регистрации в качестве индивидуального предпринимателя в случае, если плата за наем квартиры превышает 20 руб. В таблице 2 приведен пример расчетов в случае, если плата за наем составляет 20 руб. В таблице 3 приведен пример расчетов в случае, если плата за наем составляет 25 руб. В таблице 4 приведен пример расчетов в случае, если плата за наем составляет 30 руб. При выборе системы налогообложения следует учитывать, что рассматриваемый пример является весьма условным, поскольку расчеты зависят от многих факторов. В частности, в статье не рассматривался вопрос предоставления вычетов по НДФЛ, предусмотренных ст. В случае предоставления налоговых вычетов сумма фактического дохода будет больше. Также необходимо учитывать, что в г. При расчете налога по УСНО на основе патента брался потенциальный годовой доход в размере руб. Если законом субъекта РФ указанная сумма установлена в гораздо большем размере, то сумма налога увеличится, а чистый доход, соответственно, уменьшится. При расчете суммы ЕНВД брался коэффициент К2, равный 0,5; если он будет установлен в меньшем размере, то сумма налога значительно уменьшится, а чистый доход возрастет. Соответственно, если площадь квартиры меньше, чем в рассматриваемом примере, то сумма налога уменьшится, а чистый доход увеличится. По мнению автора, в большинстве субъектов РФ предпочтительной является УСНО с объектом обложения "доходы" либо УСНО на основе патента. Выбирая между ними, при расчете суммы налога по УСНО на основе патента нужно учитывать размер потенциального годового дохода, установленный законом субъекта РФ по данному виду деятельности. Если он гораздо выше, чем фактически получаемая годовая плата за сдачу внаем жилого помещения, то выгоднее применять УСНО с объектом обложения "доходы". Сайт о налоговом планировании и оптимизации налогообложения. Новости Статьи Каталог фирм Консультация Документы. Планирование налогов Налоговое планирование Аудит налогов Организация налогового учета Учетная политика Возврат налогов Налоговая нагрузка Налоговая оптимизация Налоговые льготы Налоговая ответственность Налоговые споры Налоговые проверки Оффшоры Оптимизация налогов Налоговый учет Налоговая отчетность Налог на прибыль НДС Страховые взносы Налог на имущество НДФЛ Транспортный налог Земельный налог УСН ЕНВД ЕСХН Регистры налогового учета. Налоговая тайна и согласие на признание сведений, составляющих налоговую тайну, общедоступными. Ошибки при направлении запросов в инспекцию по ТКС. КБК для организаций и ИП на год. Классификация основных средств с года. Индивидуальный предприниматель ИП общая система.
Для индивидуальных предпринимателей государство разработало специальную упрощенную систему налогообложения УСН. Первый — одновременно с регистрацией ИП. Но не забудьте уведомить об этом налоговые органы в течение 30 календарных дней с даты постановки на учет. Если вы уже являетесь индивидуальным предпринимателем, сообщите о своем желании перейти на УНС не позднее 31 декабря. После этого следует платить налог каждый квартал до 25 числа следующего месяца и раз в год подавать налоговую декларацию до 30 апреля года, следующего за отчетным. Кроме того, необходимо вносить фиксированную сумму страховых взносов в пенсионный и медицинский фонды. В чем подвох низкой цены апартаментов? Второй способ налогообложения для индивидуальных предпринимателей еще проще — это покупка патента. Если вы не хотите возиться с бухгалтерскими документами и ежеквартальными платежами, то этот вариант точно для вас. Патент оплачивается двумя частями: Цена патента зависит от региона. Например, в Москве налоговый патент на каждый сдаваемый объект стоит 60 тысяч рублей в год. Обладатель патента также освобожден от НДС, НДФЛ и налога на имущество. Налоговую декларацию подавать не надо. Получить статус индивидуального предпринимателя несложно, но потом этот статус потребует определенных действий и трат. Необходимо подать заявление в налоговую инспекцию по месту жительства, затем оплатить госпошлину рублей и услуги нотариуса от рублей. Уже через пять дней вы будете зарегистрированы как ИП. После этого нужно встать на налоговый учет. Свидетельства о регистрации и постановке на налоговый учет потребуются при заключении договора аренды вместе с паспортом и документом о праве собственности. Пока существует ИП, вы обязаны уплачивать страховые взносы и предоставлять отчетность по ним. Кроме того, вам придется вести учет доходов и расходов. Что делать, если арендаторы не платят и отказываются выезжать? Как сдают квартиры в поднаем: Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов. Подписываясь на рассылку, вы принимаете условия пользовательского соглашения. Ещe Цены на недвижимость Отчеты Domofond Оценка Свежие новости Полезные советы Интерьер и стиль жизни Хороший вопрос Зарубежная недвижимость. Статьи Полезные советы Налоги ИП при сдаче жилья в аренду. Налоги ИП при сдаче жилья в аренду 26 февраля г. Цивилизованный рынок аренды предполагает, что человек, сдающий квартиру внаем, платит с полученного дохода налог. При этом арендодатель может либо действовать как физическое лицо, либо зарегистрироваться как частный предприниматель. В качестве ИП налоги платить выгоднее и можно выбрать из двух схем. Регистрация и содержание ИП Получить статус индивидуального предпринимателя несложно, но потом этот статус потребует определенных действий и трат. Об авторе Юлия Пилипейко Автор статей на портале Domofond. Категории статей Свежие новости Полезные советы Интерьер и стиль жизни Хороший вопрос. Будьте в курсе новостей недвижимости Раз в неделю мы будем присылать вам письмо с самыми интересными статьями. Пожалуйста, проверьте вашу почту и подтвердите подписку. Пожалуйста, попробуйте подписаться еще раз. Новые объявления по продаже недвижимости - Москва. О нас Связаться Пользовательское соглашение Карта сайта Помощь Дать или найти свое объявление Качество Застройщикам.
Фильм как стать принцессой википедия
Сколько от саратова до казахстана
Форсунка для керхера своими руками
Сетка картошки сколько кг
Сдать кал на лямблии в москве