Определение рыночной стоимости нежилого помещения (части здания)
Оценка нежилого помещения
Независимая оценка помещений жилого и нежилого назначения.
Оценка стоимости нежилого помещения тремя подходами
Курсовая работа: Оценка стоимости нежилого помещения тремя подходами
Оценка арендной платы за помещение
Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости………………………… Актуальность темы работы заключается в том, что оценка недвижимости во всем мире рассматривается как один из механизмов эффективного управления собственностью. Постепенно и в России с формированием класса собственников недвижимости встает проблема ее эффективного использования и соответственно возникает потребность в услугах оценщика. Цель данной курсовой работы заключается в определении рыночной стоимости нежилого помещения тремя подходами к оценки. В сложившейся практике к недвижимости традиционно относят землю и все улучшения, постоянно закрепленные на ней здания, сооружения, объекты не завершенного строительства. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. При анализе объекта недвижимости одновременно могут быть задействованы сразу несколько принципов. Недвижимость обладает стоимостью только в том случае, когда она может быть полезной потенциальному собственнику. Она может быть полезной так как нужна для реализации определенной экономической функции, например, работы промышленного предприятия или выращивания урожая. Она может быть полезной поскольку кто-то готов платить арендную плату за временное владение ею. Или она полезна, поскольку создает чувство гордости собственника и удовлетворяет иную психологическую потребность. Полезность - это способность данной недвижимости удовлетворять потребности пользователя в данном месте и в течении данного периода времени. Этот принцип гласит, что максимальная стоимость имущества определяется наименьшей ценой или стоимостью, по которой может быть приобретен другой объект с эквивалентной полезностью. Ожидание - это определение текущей стоимости дохода или других выгод, которые могут быть получены в будущем от владельцев недвижимости. Остаточная продуктивность - это чистый доход, отнесенный к земле, после того, как были оплачены расходы на труд и предпринимательскую деятельность. Иными словами остаточная продуктивность является результатом того, что земля позволяет извлекать максимальные доходы, минимизировать затраты, удовлетворять какие - то особые потребности, или добиваться сочетания этих трех условий. Вклад - сумма, на которую увеличивается или уменьшается стоимость хозяйственного объекта или чистый доход от него вследствие наличия или отсутствия какого-то дополнительного фактора производства. Возрастающая и убывающая отдача. По мере добавления ресурсов к основным факторам производства, чистая отдача имеет свойство увеличиваться растущими темпами вплоть до точки, начиная с которой общая отдача, хотя и растет, однако уже замедляющимися темпами. Это замедление происходит до тех пор, пока прирост стоимости не становится меньше, чем затраты на добавленные ресурсы. Если земля недозастроена или уже перегружена, то она так же становиться менее рентабельной. Отсюда вытекает новый принцип оценки. Принцип сбалансированности - любому виду землепользования соответствуют оптимальные суммы различных факторов производства, при сочетании которых достигается максимальная стоимость земли. Очень близкий к принципу сбалансированности принцип экономического размера - количества земли, пропорционального для обеспечения оптимального масштаба землепользования в соответствии с рыночной конъюнктурой в данном месте. Если права на недвижимость можно разделить на 2 или более имущественных интереса, в результате чего общая стоимость объекта возрастает, то имеет место принцип экономического разделения. Принципы, связанные с рыночной средой, включают: Стоимость недвижимости, используемой конкретным образом, подвержена влиянию и сама влияет на природу и величину стоимости других используемых земель в прилегающей местности. Очевидно следующее, в какой степени архитектурный стиль и уровни удобств и услуг, предлагаемых застройкой земли, отвечают потребностям и ожиданиям рынка, в той степени будет востребован данный фактор производства, то есть поток дохода будет достаточно высоким. Данный принцип носит название - принцип соответствия. Как мы замечали выше недвижимость, имеет стоимость, если она обладает полезностью для какого-либо пользователя. Однако, полезность не является единственным элементом стоимости. Недвижимость должна быть относительно дефицитна. Другими словами рынок недвижимости должен обладать определенным спросом и предложением. Предложение - это количество товаров, имеющихся в наличии по данной цене, спрос - это количество товаров, желаемых по данной цене. Предложение и спрос во взаимодействии определяют цены. Поскольку рынки недвижимости несовершенны, предложение и спрос не всегда диктуют цену, по которой происходят сделки с недвижимостью. Умение торговаться, число и способности участников, эмоции, затраты на финансирование и другие факторы также играют роль в установлении продажных цен. Когда прибыль на рынке превышает уровень, необходимый для оплаты факторов производства на данном рынке обостряется конкуренция, что, в свою, очередь приводит к снижению среднего уровня доходов. Принцип конкуренции важен для аналитика, пытающегося оценить стоимость потока дохода, здесь нормальную прибыль необходимо отделять от сверхприбыли. Следующий принцип, который используется при оценке недвижимости - изменение. Новые предприятия открываются, старые модернизируются или закрываются. Характер использования меняется под влиянием частных и общественных акций. Колеблется объем денежной массы и процентные ставки. Внешняя политика влияет на себестоимость, цену товаров Все эти факторы и многие другие могут менять полезность недвижимости в данном месте. Следовательно, стоимость объектов недвижимости обычно не остается постоянной, но меняется с течением времени. В этом заключается принцип изменения. Поскольку события и условия постоянно меняются, оценщики придерживаются профессионального стандарта и производят оценку на конкретную дату. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования - это синтез принципов всех трех категорий, которые были рассмотрены ранее. Принятое среди оценщиков выглядит следующим образом:. Определение наилучшего и наиболее эффективного использования: В данной курсовой работе объект недвижимости, подлежащий оценки, расположен в центре города, материал стен — кирпич, состояние помещения — плохое. Площадь данного объекта равна кв. Целью оценки данного объекта недвижимости является продажа доли имущества. Дата оценки — Наилучшее и наиболее эффективное использование определяется как наиболее вероятное и рентабельное на момент оценки. Оценочная деятельность предполагает определение рыночной стоимости, анализ наиболее эффективного использования выявляет наиболее прибыльный и конкурентоспособный вид использования конкретного объекта собственности. Стоимостной основой любого объекта недвижимости является стоимость земельного участка. Расположенные на нем здания и сооружения могут быть изменены, однако основные характеристики участка обычно остаются прежними. Вместе с тем доход конкретного участка зависит от эффективности его использования. Инвестор, выбирая земельный участок на конкретном рынке, понимает, что разница в стоимости различных участков объясняется их качественными характеристиками. Анализ наиболее эффективного использования объекта недвижимости предполагает проведение подробного исследования рыночной ситуации, характеристик оцениваемого объекта, идентификации востребованных рынком вариантов, совместимых с параметрами оцениваемого объекта, расчет доходности каждого варианта и оценку стоимости недвижимости при каждом варианте использования. Таким образом, окончательный вывод о наиболее эффективном использовании может быть сделан только после расчета стоимости. Наилучшее и наиболее эффективное использование объекта недвижимости представляет вариант использования свободного или застроенного участка земли, который юридически возможен и соответствующим образом оформлен, физически осуществим, обеспечивается соответствующими финансовыми ресурсами и дает максимальную стоимость. По предполагаемой доходности и основным характеристикам объекта оценки, указанных в п. Так как его площадь м 2 и он расположен в центре. В соответствии со Стандартами оценочной деятельности для определения стоимости недвижимости используют три подхода к оценке: В результате применения этих подходов получатся три различные величины стоимости одного и того же объекта, на основании которых в дальнейшем определяется итоговая величина стоимости недвижимости. Сравнительный подход заключается в определении стоимости недвижимости на основе сравнительного анализа рыночных данных о продажах аналогичных сопоставимых объектов. При этом имеющиеся различия между сравнительными объектами, связанные с их индивидуальными особенностями, сглаживаются путем проведения соответствующей корректировки данных. На основе сравнительного подхода необходимо получить скорректированные цены, то есть 9 вариантов стоимости оцениваемого объекта. Так как оцениваемый объект отличается от аналогов, то в цену аналогов должны быть внесены поправки. Поправки вводят так, чтобы приблизить характеристики аналога к характеристикам оцениваемого объекта. Результаты проведения расчетов следует записать в табл. Расчет поправок проводится в относительных показателях долях , при этом нужно придерживаться следующего правила:. Если оцениваемый объект лучше аналога по какому-либо параметру местоположение, материал стен, состояние помещения , то поправка по этому параметру, вносимая в цену аналога, будет больше единицы. И на оборот, если объект оценки хуже аналога, то величина поправки будет меньше единицы. Поправка на местоположение рассчитывается исходя из того, что различия в ценах аналогичных объектов недвижимости за счет местоположения следующие:. Для получения результата оценки согласование скорректированных цен проводят в соответствии с имеющимися отличиями аналогов от оцениваемого объекта. Стоимость оцениваемой недвижимости определяют как средневзвешенное значение. Каждому аналогу присваивается свой вес экспертным путем, при этом учитывается количество поправок, внесенных в цену сопоставимой продажи. Чем меньше количество и величина поправок, тем больший удельный вес имеет данная продажа в процессе итогового согласования данных. Затратный подход основан на определении стоимости недвижимости исходя из стоимости земельного участка и затрат на возведение имеющихся на нем улучшений за вычетом накопленного износа. Учитывая, что здание построено в форме прямоугольника, примем его стороны за 10 м и 40 соответственно. Таким образом, длинна участка будет равна 44м, а его ширина 14м. При определении стоимости нового строительства улучшений восстановительной стоимости или стоимости замещения следует учитывать затраты инвестора, а не подрядчика. Физический износ — это потеря стоимости объекта за счет физического разрушения строительных конструкций и материалов в процессе эксплуатации. Функциональный износ — это потеря стоимости из-за несоответствияобъекта современным требованиям рынка неудачная планировка, несовременная инфраструктура объекта, излишества и т. Внешний экономический износ — потеря стоимости из-за влияния внешней среды, обусловленная экономическими, политическими и прочими факторами изменение ситуации на рынке, изменение финансовых и законодательных условий и т. Оцениваемая недвижимость — достаточно новое здание, поэтому величины внешнего и функционального износов равны нулю. Физический износ конструктивных элементов здания определен в результате технической экспертизы, проведенной оценщиком. Для расчета величины физического износа в денежных единицах измерения необходимо заполнить табл. Итак, стоимость оцениваемого объекта недвижимости затратным подходом следует определить, используя рассчитанные величины затрат на приобретение земельного участка и возможное новое строительство имеющихся на нем улучшений за вычетом накопленного износа по формуле 1. Доходный подход заключается в преобразовании в текущую стоимость недвижимости ожидаемых выгод, которые может принести использование или будущая продажа объекта с учетом риска. ЧОДi — чистый операционный доход за год от i-го объекта недвижимости, сопоставимого с оцениваемым, тыс. Для определения ЧОД следует рассчитать потенциальный и действительный валовые доходы от оцениваемого объекта. Действительный валовый доход — это величина, равная потенциальному валовому доходу за вычетом потерь от недозагрузки объекта и недосбора денежных средств. Чистый операционный доход представляет собой рассчитанную устойчивую величину ожидаемого годового чистого дохода, полученного от оцениваемого имущества после вычета всех эксплуатационных расходов и резервов. Расходы на содержание — это периодические расходы для обеспечения нормального функционирования объекта и воспроизводства действительного валового дохода. Ставка капитализации СК — это коэффициент, на который нужно умножить будущие доходы, чтобы получить текущую стоимость объекта недвижимости. На основе расчетов ЧОД и средней ставки капитализации определяется стоимость оцениваемого нежилого помещения доходным подходом по формуле После определения стоимости недвижимости тремя подходами, необходимо осуществить согласование полученных стоимостных показателей и определить итоговую стоимость объекта. При этом следует учитывать, что каждый из подходов имеет свои сильные и слабые стороны при применении к конкретной ситуации. Как правило, один считается базовым, два других используются для корректировки получаемых результатов. Для каждого из подходов выбирается вес. При этом учитывается значимость и применимость каждого подхода в конкретной ситуации. Оценка как важнейшая функция системы управления предшествует принятию практически любого решения в отношении недвижимого имущества. Она проводится обычно профессиональными оценщиками по заказу собственника или покупателя перед заключением сделки, для получения кредита под залог недвижимости, при разделе имущества или внесении его в качестве взноса в уставный капитал коммерческой организации, при страховании и налогообложении объектов и для многих других целей. Почти все нормативные методики базируются на затратном подходе, т. Данный подход не отвечает современным условиям хозяйствования, когда основным фактором формирования стоимости товара на рынке является соотношение спроса и предложения данного товара. В данной курсовой работе мы выступали в роли оценщиков и производили оценку нежилой недвижимости в данном случае магазин, располагающийся в центре города, так же научились определять рыночную стоимость оцениваемого объекта затратным, доходным и сравнительным подходами. Авиация и космонавтика Административное право Арбитражный процесс 23 Архитектура Астрология 4 Астрономия Банковское дело Безопасность жизнедеятельности Биографии Биология Биология и химия Биржевое дело 68 Ботаника и сельское хоз-во Бухгалтерский учет и аудит Валютные отношения 50 Ветеринария 50 Военная кафедра ГДЗ 2 География Геодезия 30 Геология Геополитика 43 Государство и право Гражданское право и процесс Делопроизводство 19 Деньги и кредит ЕГЭ Естествознание 96 Журналистика ЗНО 54 Зоология 34 Издательское дело и полиграфия Инвестиции Иностранный язык Информатика Информатика, программирование Исторические личности История История техники Кибернетика 64 Коммуникации и связь Компьютерные науки 60 Косметология 17 Краеведение и этнография Краткое содержание произведений Криминалистика Криминология 48 Криптология 3 Кулинария Культура и искусство Культурология Литература: Плохо Средне Хорошо Отлично. Банк рефератов содержит более тысяч рефератов , курсовых и дипломных работ, шпаргалок и докладов по различным дисциплинам: А также изложения, сочинения по литературе, отчеты по практике, топики по английскому. Оценка стоимости нежилого помещения тремя подходами Название: Оценка стоимости нежилого помещения тремя подходами Раздел: Рефераты по экономике Тип: Правовые основы оценочной деятельности…………………………… Общая характеристика объекта оценки……………………………………. Оценка стоимости недвижимости тремя подходами…………………………12 4. Оценка стоимости недвижимости сравнительным рыночным подходом………………………………………….. Оценка стоимости недвижимости затратным подходом………………….. Оценка стоимости недвижимости доходным подходом…………….. Согласование результатов оценки, полученных тремя подходами……… В соответствии с поставленной целью необходимо решить следующие задачи: К правовым основам оценочной деятельности в РФ относят: Принципы оценки недвижимости можно сгруппировать по следующим 4 категориям: Принципы, основанные на представлениях пользователя; 2. Принципы связанные с землей, размещенными на ней зданиями и сооружениями; 3. Принципы связанные с рыночной средой; 4. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования. Принципы основанные на представлениях пользователя. Данные принципы включают в себя следующие: Принципы, связанные с землей, зданиями и сооружениями на ней. Принципы, связанные с рыночной средой. Принятое среди оценщиков выглядит следующим образом: Таблица1 Рыночные ставки аренды недвижимости за месяц, руб. Подходы к оценки недвижимости. Стоимость нежилого помещения, тыс. Сделай паузу, студент, вот повеселись: Диплом - это документ подтверждающий что от вас наконец-то избавились. Кстати, анекдот взят с chatanekdotov. Заработок от 6OOO рублей в день! Где скачать еще рефератов? Кто еще хочет зарабатывать от рублей в день "Чистых Денег"? Станете ли вы заказывать работу за деньги, если не найдете ее в Интернете?
Во сколько можно определить беременность
Интернет деньги регистрация
Где взять кредитную карту майкоп
Б класс серпухов кинотеатр расписание на завтра
Подведомственный орган государственной власти
Сколько обучения бакалавриат