Понятие недвижимости как объекта гражданских прав. Понятие и порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Во-первых, приходится констатировать, что современный уровень законодательства о недвижимости не достаточно высок. Глава 6 Гражданского кодекса РФ содержит лишь общие положения о недвижимых вещах, где в трех статьях указывается на критерии определения недвижимости, ее виды и порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Нормы о недвижимости содержатся и в других нормативно-правовых актах, среди которых: Федеральный закон РФ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", Земельный кодекс РФ, Водный кодекс РФ, Лесной кодекс РФ и т. Однако указанные нормы не дают четкого представления ни об общих признаках недвижимого имущества, ни о его видах, не о факторах влияющих на специфику правового режима объектов недвижимости, в целом, и отдельных видов недвижимости, в частности. Остаются пробелами положения, касающиеся понятия правового режима недвижимости, его специфики, понятия недвижимости, определения критериев, отнесения отдельных объектов к недвижимому имуществу в первую очередь это касается предприятий. Сюда же можно отнести морские, воздушные суда, космические объекты, многолетние насаждения и т. Во-вторых, анализ научной литературы показывает, что вопрос о правовом режиме недвижимости, факторов, определяющих специфику правового режима, понятии недвижимости, критериях отнесения объектов к данному виду, являются весьма спорным. Другие указывают на три М. Некоторые цивилисты полагают, что таких критериев четыре В. Авторы высказывают самые различные точки зрения относительно возможности отнесения к объектам недвижимости предприятия в целом, как имущественного комплекса и специфики его правового режима; возможности признания объектами недвижимости в принципе движимого имущества морские, воздушные суда, космические объекты. Спорным является вопрос об определении критериев, влияющих на правовой режим отдельных видов земельных участков и т. Причина такой ситуации видится в противоречивом регулировании данного института нормами российского права. Степень научной разработанности темы исследования. В процессе исследования использовались труды таких известных отечественных цивилистов как: Цель исследования состоит в проведении комплексного теоретического анализа правового режима недвижимости как объекта гражданских прав; выявлении его специфики; установлении противоречий между действующими правовыми актами, а также разработке предложений по совершенствованию российского законодательства о недвижимости. Объектом исследования являются общественные отношения, складывающиеся по поводу недвижимого имущества, как объекта гражданских прав, общие тенденции возникновения, изменения и прекращения данных правоотношений. Предметом исследования является законодательство, регулирующее возникновение и осуществление владение, пользование, распоряжение субъективных прав на недвижимость, а также судебная практика. Проведенное исследование опирается на диалектический метод научного познания явлений окружающей действительности, отражающий взаимосвязь теории и практики. Обоснование положений, выводов и рекомендаций, содержащихся в дипломной работе, осуществлено путем комплексного применения следующих методов социально-правового исследования: Структура работы обусловлена целями и задачами исследования. Дипломная работа состоит из введения, двух глав, объединяющих шесть параграфов, заключения и библиографического списка. В цивилистической литературе встречаются такие понятия, как "правовой режим недвижимости", 1 "правовой режим земельных участков", 2 "правовой режим объектов", 3 "правовой режим имущества", 4 "правовой режим вещей", 5 "правовой режим водоемов" 6 и т. Изучив мнения различных авторов например, В. Тем более что понятие социального режима более широкое, чем понятие правового режима. Обобщая все приведенные позиции, мы можем констатировать, что авторы демонстрируют самые разнообразные подходы к понятию правового режима. Мы также можем сделать важный для нас вывод о том, что ключевым в понятии правового режима является установление определенных дозволений и запретов в отношении объекта правого воздействия. Следовательно, специфика правового режима недвижимости будет заключаться в системе правовых норм, устанавливающих конкретные дозволения и запреты в отношениях, складывающихся между субъектами права по поводу объектов недвижимости. Однако только ли дозволения и запреты являются специфической характеристикой правового режима недвижимости. Возвращаясь к точке зрения, высказанной рядом авторов Е. Марченко 10 , мы можем согласиться, что значительную роль в характеристике правового режим недвижимости оказывают ограничения прав, установленные в отношении данных объектов. Права владения, пользования и распоряжения ею отличны от прав владения, пользования и распоряжения другими видами имущества. Это связано с тем, что пользование недвижимостью в большей степени, чем пользование движимыми вещами затрагивает интересы других граждан и юридических лиц. Кроме того, недвижимое имущество по сравнению с другими вещами обладает, как правило, более высокой стоимостью. Наконец, в связи с целевым назначением и особой социальной значимостью многих объектов недвижимости законодательством устанавливается ряд ограничений по их участию в гражданском обороте. Под ограничением права понимается то, что субъект не может делать, что он обязан терпеть, причем ограничения могут затрагивать все правомочия, в том числе, и право распоряжения вещью. Ограничения права строго предусмотрены федеральным законом. В соответствии с ч. Ограничения не устанавливают права на чужое действие, субъект обязывается к лишь к воздержанию от совершения каких-либо действий. Так, если это ограничения в отношении жилого помещения п. Анализ ряда других ограничений п. К признакам, характеризующим ограничения, мы можем отнести, во-первых, цель установления ограничений - интересы государства и общества; во-вторых, наличие в правоотношениях заранее неопределенного, широкого круга лиц, в чью пользу установлены ограничения; в-третьих, отсутствие в ограничении конкретного правомочия у лиц, в чьих интересах устанавливается ограничение. Законодательство о недвижимости насыщено нормами, об ограничении прав на данные объекты. Это и ограничение не изменения целевого назначения земельного участка п. Статья 26 Водного кодекса РФ устанавливает ограничения для обеспечения рационального использования, охраны, защиты и воспроизводства лесов, как входящих, так и не входящих в лесной фонд, а также земель лесного фонда, не покрытых лесной растительностью. Следовательно, установлена зависимость правового режима от ограничений прав на объект недвижимости, как предмет воздействия правового режима. Учитывая большое количество ограничений, установленных в отношении прав на объекты недвижимости, необходимо рассматривая специфику правового режима недвижимости, указывать на данные ограничения. Следовательно, специфика правового режима недвижимости будет заключаться не, сколько в системе правовых норм, устанавливающих конкретные дозволения и запреты, сколько в ограничениях прав в отношениях, складывающихся между субъектами права по поводу объектов недвижимости. Учитывая все выше изложенное, мы можем сформулировать понятие правового режима недвижимости - это порядок правового регулирования, выраженный в форме установления дозволений, запретов и ограничений, создающих особый объем прав и обязанностей субъектов по отношению к объекту недвижимости. Большое влияние на характеристику правового режима недвижимости оказывает оборотоспособность объектов гражданских прав. Недвижимость может относиться к объектам, изъятым из гражданского оборота, ограниченным в обороте и участвующими в обороте без ограничений. Правовое значение деление вещей на движимые и недвижимые связывается с установлением различного правового режима для них. Масляев 12 видят различие правого режима в том, что их обращение связано с выполнением, определенных формальностей, а именно, в совершение сделок с ними и оформление права на них требуют государственной регистрации. В некоторых случаях п. Проведя анализ действующего законодательства, позиций ряда цивилистов 13 нами сделаны следующие выводы. Право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество или передаваемое по договору возникает с момента государственной регистрации этой недвижимости ст. Не допускает заключение договора путем обмена письмами, телеграммами и т. В гражданском законодательстве подавляющего большинства стран закрепляется деление вещей на движимые и недвижимые. Такое деление исходит из объективных свойств вещей и считается одним из основных. В связи с развитием рыночных отношений в Российской Федерации роль недвижимости в имущественном положении граждан и юридических лиц значительно выросла. Деление вещей на движимые и недвижимые было хорошо известно римскому праву. К недвижимым вещам, прежде всего, относилась земля praedia , fundi и недра земли, а также, и все созданное трудом на земле собственника постройки, посевы, насаждения. Воздушное пространство над земельным участком также рассматривалось как часть поверхности. Поэтому не допускалось установления отдельного права собственности на дом и соответственно на земельный участок. Воздушное пространство над участком также рассматривалось как часть поверхности. Покровский, различие между движимостями и недвижимостями имеет в римском праве самое минимальное значение а именно, разные сроки приобретательной давности и некоторые другие различия , а как содержание права собственности, так и формы вещного оборота определяются в нем для обеих категорий вещей совершенно одинаково. В России история понятия "недвижимость" берет свое начало в XVIII веке. Термин "недвижимое и движимое имущество" появился в законодательстве Российской империи в январе г. Он объединил смысл существовавших тогда понятий, регулировавших правовое положение земельных участков и строений. В Указе Петра I под недвижимостью понималось, прежде всего, часть земной поверхности и все то, что с ней связано настолько прочно, что связь не могла быть порвана без нарушения вида и цели вещи. Законодательство дореволюционной России проводило деление имущества на движимое и недвижимое. Также оно указывало иные признаки недвижимого имущества - такие, как неподвижность, незаменимость, индивидуальную определенность. К недвижимости закон относил часть земной поверхности и все то, что с нею связано так прочно, что связь не может быть порвана без нарушения вида и цели вещи. Строения, хотя они и были прочно укреплены в земле, считались переходящими в разряд движимых вещей, если сделка направлена на приобретение материалов, из которых они состоят, без участка земли, под ним находящегося, например, при продаже на снос или на слом. В XIX веке в России были широко распространены понятия "имение", "поместье", что определялось как имущество или личная собственность в виде земельного владения помещика, обычно с усадьбой. В тот период дореволюционный гражданский закон недвижимым имуществом признавались земли и всякие угодья, дома, заводы, фабрики, лавки, всякие строения, в том числе пустующие, а также железные дороги. Специалисты считали, что корабли тоже являются недвижимостью и в доказательство ссылались на статью Устава торгового. Сенат относил к этому разряду "сокровенные в недрах земли ископаемые". Неопределенность закона была очевидна. Шершеневич, приводя в пример переносные торговые палатки, указывал на то, что далеко не всякое строение является недвижимостью. Вопрос о прочности связи строения с землей был достаточно сложным. Решение об отнесении строения к недвижимому или движимому имуществу зависело от ряда конкретных обстоятельств. Недвижимостью признавались как строения, возвышающиеся над землей, так и постройки под землей, например, шахты, а также полезные ископаемЕле, металлическая руда, минералы и другие ископаемые, находящиеся в земле. Признавались недвижимыми так же: Разработчиками проекта Гражданского уложения в начале XX в. В статье 32 проекта упоминались земля, строения, сооружения, "неподвижно к земле прикрепленные". С по гг. X , который и содержал приведенное легальное определение недвижимости. Вопросы и споры в цивилистической литературе того времени о признании или непризнании того или иного объекта недвижимостью возникали не случайно. Особая важность таких объектов для общества и государства была отмечена давно, и Свод законов года уже предусматривал особые правила совершения операций с ними наследование, дарение, купля-продажа, мена и т. Но критериев отнесения того или иного имущества к недвижимому он также не содержал, ограничиваясь лишь простым перечислением. Право собственности на землю владелец недвижимости не получал. Фактически собственник земли санкционировал в силу обязательства такое использование земли территории, земельного участка , как создание и эксплуатация строений. Речь идет о суперфиции или праве достройки, которое существовало в русском праве пришло из римского права. В период Союза ССР деление имущества на недвижимое и движимое было исторически связано с поземельным оборотом, ибо, как уже упоминалось, основой недвижимости является земельный участок. Такое деление оказалось ненужным в связи с установлением в первые годы советской власти исключительно государственной собственности на землю и изъятием земли "из частного оборота". Поэтому в советском законодательстве понятие "недвижимость" использовалось лишь первоначально. В Гражданском кодексе РСФСР года 23 понятия недвижимости не было. Но при отсутствии права собственности на землю, для строений был создан особый правовой режим, близкий к режиму недвижимости, имелись некоторые нормы, позволявшие выделять права собственности граждан на отдельные вещи и на совершение сделок с ними в отдельные правовые институты право личной собственность па жилой дом, договор купли-продажи жилого дома или дачи. Законодатель был вынужден пользоваться длинной описательной формулой "жилой дом часть дома , квартира в многоквартирном доме жилищно-строительного коллектива индивидуальных застройщиков", вовсе не потому, что не мог быть найден объединяющий термин, критерий, а потому, что только указанные объекты из всех тех, которые охватывались бы этим объединяющим, общим понятием, по советскому законодательству могли находиться у граждан в личной собственности эта формулировка применялась для обозначения той части недвижимости в жилищной сфере, которая могла находиться в личной собственности граждан. Здания и сооружения могли находиться в собственности колхозов, иных кооперативных организаций и их объединений, профсоюзных и иных общественных организаций ГК РСФСР г , а также жилые дома, квартиры. В современное российское законодательство деление вещей на движимые и недвижимые было возвращено законом "О собственности в РСФСР". Сначала понятие "недвижимое имущество" было лишь упомянуто применительно к институту приобретательной давности в п. Его формулировка не отличалась должной четкостью. В Основах гражданского законодательства Союза ССР и республик, принятых Верховным Советом СССР 31 мая г. Но именно в п. Данное определение недвижимости было воспроизведено в Указе Президента РФ "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России". После того, как было возрождено право частной собственности на землю, впервые предусмотренное в Законах РСФСР "О крестьянском фермерском хозяйстве" 27 и "О земельной реформе", 28 ситуация изменилась. Недвижимость возвращалась в гражданский оборот, так как одним из правомочий собственника является распоряжение собственностью. Согласно нормативным актам, принятым в период рыночных отношений с - г. Это наиболее фундаментальный, основательный товар из всех существующих, его нельзя похитить или потерять. Решающий шаг в утверждении категории недвижимого имущества в российском законодательстве сделал новый Гражданский кодекс Российской Федерации, который не только посвятил специальную статью классификации вещей на недвижимые и движимые ст. ГК РФ относит к вещам, недвижимым по их природе, участки недр и обособленные водные объекты, ставя их в один ряд с земельными участками и делая их, по существу, независимыми от последних. В то же время леса, согласно ГК РФ, относятся к недвижимости по принципу их связи с землей наряду со зданиями и сооружениями. Статья ГК РФ отнесла к недвижимым вещам также "подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты", тем самым, отойдя от традиции русского законодательства, где в принципе движимые вещи к недвижимости не относились. Так, русское дореволюционное законодательство относило "мореходные и речные суда всякого рода" к движимым вещам. Такого рода недвижимое имущество рассматривается как недвижимость по назначению. Несмотря на кажущуюся с первого взгляда содержательную полноту приведенного перечня недвижимости ГК РФ, он подвергается неустанной критике специалистов. Исторический анализ становления и развития института недвижимости показал, что российская правовая история построена на чередовании признания деления вещей на движимые и недвижимые и на отрицании этого факта. В чем же заключается значение деления вещей на движимое и недвижимое. Мы обращали внимание на это в предыдущем параграфе, указывая, что правовое значение деление вещей на движимые и недвижимые связывается с установлением различного правового режима для них. Возрождение института недвижимости в российском гражданском праве стимулирует появление исследований, посвященных этому гражданско-правовому явлению. Будучи фундаментальной гражданско-правовой категорией, понятие недвижимости лежит в основе всей системы права недвижимости, правового регулирования сделок с недвижимым имуществом. Однако законодатель не дает определение недвижимости. В связи с этим согласимся с О. Скворцовым, 30 что недостатки легального определения недвижимости влекут проблемы в правоприменительной практике и в конечном итоге негативным образом сказываются на гражданском обороте. Обращаясь к цивилистической литературе, мы констатируем, что, не все авторы выделяют собственное понятие недвижимости, большинство из них ограничиваются толкованием ст. К недвижимым вещам недвижимое имущество, недвижимость относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Понятие недвижимости можно встретить в энциклопедиях и словарях. Например, в современной энциклопедии: В толковом словаре живого великорусского языка Владимира Даля, можно встретить следующее определение недвижимости - это, свойство и состояние недвижимого, неподвижность, покой, косность недвижимое имение. Здесь же в примечании, недвижимость от недвижный недвижимый - не движущийся и не двигаемый никем, стоящий в покое, на месте, 32 Необходимо отметить, что понятие недвижимости как правовой категории существенно отличается от экономической трактовки данного понятия. Чтобы сформулировать понятие недвижимости, нам необходимо провести анализ признаков данного объекта гражданских прав, а также выделить критерии отнесения тех или иных объектов к недвижимости. Причем прочность связи с землей считается достаточной, если перемещение объекта без несоразмерного ущерба его назначению невозможно, а также возможность причинения несоразмерного ущерба при изъятии некоторых объектов недвижимости из привычной среды эксплуатации и использования. Мы поддерживаем признаки, выделенные авторами, однако необходимо отметить, что признак связи с землей не характеризует все объекты недвижимости, названные законодателем. Во-первых, он не относится к самим земельным участкам, а во-вторых, к в принципе движимым вещам, которые названы непосредственно законом, как недвижимые. Помимо этого, на наш взгляд, данная характеристика выглядит не полной без указания на то, что режим правового регулирования недвижимости зависит от того является ли объект недвижимости главной вещью или принадлежностью. Так, например, обособленный водный объект, не имеющий самостоятельного значения всегда является принадлежностью земельного участка, а, следовательно, при совершении, к примеру, сделки купли-продажи всегда следует за земельным участком. Другое дело, когда речь идет об обсоленном водном объекте, имеющем самостоятельное хозяйственное значение, например, используемый для судоходства. Тогда уже водный объект выступает главной вещью, и уже земельный участок следует его судьбе. В виде передачи права собственности, другого права, либо установления сервитута для прохода, проезда к водному объекту. Помимо этого, существенным является и указание на сложность данной вещи. Недвижимым имуществом признается вещь или имущество, то есть предмет природы или результат труда, по поводу которого возникают гражданские правоотношения. Однако на практике не всегда верно проводят разграничение недвижимых объектов в зависимости от того создан ли он трудом человека, или является объектом природы. Истец просил признать объектом недвижимости одноэтажное деревянное здание и асфальтовое покрытие. В протесте заместителя Председателя Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации предлагается состоявшиеся по делу судебные акты отменить, в иске отказать. Президиум считает, что указанные судебные акты подлежат отмене, а дело - передаче на новое рассмотрение. Однако асфальт не относится к самостоятельным объектам недвижимости, это принадлежность земельного участка асфальт - это покрытие , поэтому самостоятельного юридического значения не имеет. Это лишь характеристика, которая позволяет указать на индивидуальные особенности земельного участка. Деревянный домик будет являться недвижимостью, если стоит на фундаменте. Поэтому, дело должно быть разрешено следующим образом: Вещь эта должна быть индивидуально-определенной, то есть необходимо наличие особых, только ей присущих черт, характеристик и качеств. Однако на практике не всегда правильно проводят различия между понятиями "сложная вещь" и "имущественный комплекс". Исковые требования мотивированы тем, что спорное здание вошло в состав объекта недвижимости, расположенного по адресу: Решением суда первой инстанции от Федеральный арбитражный суд Московского округа постановлением от Решение подлежит отмене, дело - направлению на новое рассмотрение по следующим основаниям. Этот вывод сделан без учета обстоятельств спора. Проектом строительства Главного вычислительного центра АО "Интурсистема" правопредшественника ответчика предусматривалось строительство 6-этажного здания главного вычислительного центра, а также 1-этажных зданий трансформаторной подстанции и дизельной с подземным резервуаром для хранения резервного 3-дневного запаса дизельного топлива, которые предназначены для дополнительного и аварийного обеспечения электроэнергией основного здания. Центром зарегистрировано право собственности на здание площадью кв. Из технических паспортов бюро технической инвентаризации следует, что площадь здания дизельной составляет 53,2 кв. В сумме площадь трех зданий соответствует площади принятого в эксплуатацию по акту приемки здания. Арбитражный суд признал ошибочной регистрацию объекта недвижимости как имущественные комплексы. Органами юстиции были зарегистрированы как имущественный комплекс 6-этажное здание главного вычислительного центра, и 1-этажные здания трансформаторной подстанции и дизельной с подземным резервуаром для хранения резервного 3-дневного запаса дизельного топлива, которые предназначены для дополнительного и аварийного обеспечения электроэнергией основного здания. Однако эти два здания не объединены общей целью, следовательно, не могу выступать имущественным комплексом. Недвижимость представляет собой особый объект права собственности. Права владения, пользования и распоряжения ею отличны от прав владения, пользования и распоряжения другими видами собственности. Недвижимость в целом может относится к объектом, изъятым из гражданского оборота, ограниченным в обороте и участвующими в обороте без ограничений. Некоторые объекты недвижимости могут относится только к объектам, изъятым из оборота. Например, в соответствии с Законом от 21 февраля г. Некоторые объекты недвижимости могут находится в трех группах. И как, изъятые из оборота, и как ограниченные в обороте и, как неограниченные в обороте. В настоящее время оборот земельных участков регулируется Земельным кодексом РФ от 25 октября г. Установив признаки, правовой режим и оборотоспособность объектов недвижимости необходимо рассмотреть критерии отнесения тех и иных объектов к недвижимому, что позволит нам в итоге сформулировать понятие недвижимого имущества. Вряд ли можно говорить о том, что те критерии, которые заложил Гражданский кодекс РФ в описание недвижимости, в полной мере позволяют сформировать представление о недвижимости как объекте гражданских прав. При изучении законодательства, сталкиваешься с недостаточно полными и четкими критериями определения недвижимости, с отсутствием для нее общих признаков. Отсюда возникает множество вопросов. Гражданский кодекс РФ пошел по пути простого перечисления объектов, относящихся к недвижимости. Проведя анализ точек зрения авторов, мы в зависимости от числа критериев, выделенных для определения недвижимости, можем разделить их на три группы. Первая группа авторов ограничивается выделением двух критериев. Так, при отнесении вещей к категории недвижимых А. Масляев 39 использовали два критерия: Материальный критерий используется для отнесения к недвижимости двух видов вещей. Первые представляют собой земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, то есть то, что отдельно от земли физически быть не может. Второй вид объектов - вещи, которые могут быть отдельны от земли физически, но это приведет к несоразмерному ущербу их назначению это леса, многолетни насаждения, здания, сооружения. Юридический критерий используется для отнесения к категории недвижимости вещей, которые не имеют связи с землей и могут быть отделены от нее без всякого ущерба для их назначения, но их роль в гражданском обороте столь важна, что законодатель счел необходимым распространить на них правовой режим недвижимого имущества это воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Последователями выделения двух критериев являются: С точки зрения Ю. Немец, 40 законодатель разделил недвижимые вещи на два вида:. Авторы комментария к части первой Гражданского кодекса РФ Т. В свою очередь они подразделяются на:. И второй - вещи, отнесенные к недвижимым в силу закона. Садиков 42 выделяя два критерии, приводит достаточно отдаленный от легального перечень объектов недвижимости. В зависимости от выделяемых критериев к недвижимости он относит:. Как видно в перечне не присутствуют объекты, движимые по своей природе, но отнесенные законом в силу своей особой значимости к недвижимости. Все указанные группы объектов недвижимости не имеют между собой каких-либо общих признаков. Необходимо отметить, что данная позиция поострена в строгом соответствии со ст. Однако в первую группу автор по непонятным причинам не включил недра, и обособленные водные объекты, названные законодателем. Первая группа - это земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, в том числе леса, многолетние насаждения, здания и сооружения. Все указанные объекты, по мнению автора, обладают общим свойством - объективной неперемещаемостью. Возвращаясь к объектам, которые автор включила в первую группу, мы констатируем, что наряду с лесами, многолетними насаждениями, зданиями и сооружениями, обособленными водными объектами, то есть теми объектами, которые при современном развитии уровня техники можно переместить в пространстве, в первую же группу И. Козловой отнесены и земельные участки, участки недр, то есть те объекты, которые, действительно, не перемещаемы в пространстве. Следовательно, в этой группе мы можем выделить две подгруппы:. Первая - не перемещаемые объекты недвижимости. И именно к ним вполне закономерно было бы применить термин "объективной" неперемещаемости. Сюда относятся земельные участки и участки недр. Вторая группа - объекты, которые прочно связаны с землей, но которые при современном развитии уровня техники, в принципе, могут быть перемещены в пространстве. На наш взгляд, такое деление более соответствует смыслу ст. Хотя необходимо отметить, что в процессе дальнейшего исследования нами будет сделан вывод о необходимости выделения в самостоятельную группу такого объекта, как земельные участки. Четыре критерия недвижимого имущества выделяют В. Витрянский выделяет следующие критерии. Во-вторых, недвижимостью признаются объекты, для которых характерны тесная связь с землей и невозможность их перемещения без несоразмерного ущерба их целевому назначению. К этой категории объектов отнесены: В-третьих, режим недвижимости распространен и на ряд объектов, указанных в ст. В частности, непосредственно в тексте ГК РФ имеются нормы об отнесении к недвижимому имуществу таких объектов как предприятие, иными федеральными законами к недвижимому имуществу отнесены также жилые помещения. Орлова в качестве четвертого критерия выделяют необходимость государственной регистрации объектов недвижимости. Рассмотрим представленные авторами критерии. Первый критерий - прямое перечисление объектов недвижимости в законе. Соответственно, объекты, не перечисленные относятся к движимым, если не отвечают остальным критериям. Думается, такой прием оправдан, т. К недвижимости относятся земельные участки, участки недр, которые по своей природе являются неперемещаемыми, и составляют основу для всего остального недвижимого имущества. В Гражданском кодексе Российской Федерации земельные участки называются в числе основополагающих объектов недвижимости. Такой вид недвижимости по широко признанной в юридической литературе классификации относится к недвижимости по природе. Однако, определяющее значение естественных свойств вещей для признания их недвижимыми вовсе не означает, что они становятся таковыми автоматически. Так, по мнению О. Крассова, главным критерием признания недр в качестве недвижимости - факт предоставления их в пользование. Все остальное пространство недр законодательство не признает в качестве недвижимого имущества, за одним исключением. Статья 19 Закона РФ "О недрах", ст. Закон разрешает использовать в установленном порядке для нужд хозяйства, имеющиеся на участке общераспространенные полезные ископаемые, пресные подземные воды. Таким образом, недра рассматриваются в качестве недвижимости не только в тех случаях, когда они предоставлены в пользование, но и в тех случаях, когда определенная категория лиц вправе их использовать, реализуя свое право на подземное пространство на основании закона. Позволим себе не согласиться с представленной позицией. Автор подменяет в своих рассуждениях два юридических понятия. Говоря о "наличие или отсутствие пользования" как о критерии, автор на самом деле ведет речь о признаке вещи. Вещь становится объектом гражданских прав, только тогда, когда она представляет интерес для субъектов гражданского права и становится товаром. Передача недвижимости в пользование характеризует вещь, именно как товар, а не выступает критерием отнесения вещей к недвижимости. Однако, по мнению О. Скворцова, анализ законодательных актов об участках недр, водных объектов, земельных участках, не позволяют выделить общих признаков этих объектов, как объектов недвижимости. Соглашаясь с данной точкой зрения, необходимо отметить, что в данной группе действительно объединены разные по свойствам объекты. Можно было бы попробовать их объединить по свойству неперемещаемости, то водные объекты переместись, возможно. Если объединять по признаку того, что они являются основой для всех остальных объектов недвижимости, то эту функцию выполняют лишь земельные участки. На наш взгляд, земельные участки обладают одним специфическим свойством, которые значительно выделяет их из массы недвижимых вещей - все остальные объекты имеют связь с землей, расположенные на поверхности и под поверхностью земельных участков. Более того, выделение земельных участков в отдельную группу связано с уникальностью положения, занимаемого этим объектом. Земля имеет фиксированное положение, она не перемещаема в пространстве. Разделение земельных участков с другими объектами недвижимости строится не только на том, что мы имеем дело с определенной степенью зависимости одного объекта от другого, но и на особой роли земельных участков для государства. Совокупность всех земельных участков и России составляют территорию российского государства - один из самых важных атрибутов государственности. Следует отметить, что современные технологии в некоторых случаях позволяют перемещать здания, сооружения без причинения существенного ущерба их назначению. Показательным примером является перемещение зданий, представляющих архитектурную ценность, на значительные расстояния. Если четко исходить из критерия, предусмотренного законодательством, то, ввиду отсутствия ущерба при их перемещении, подобные объекты к недвижимым имуществам не относятся. Поэтому данный критерий носит оценочный характер, в силу этого не следует ждать точного и однозначного решения вопроса о прочности связи с землей того или иного объекта. Следовательно, необходимо дополнить указанный критерий признаком, каковым и является несоразмерный ущерб назначению вещи. Следуя логике нашего рассуждения о том, что, в общем, выделение таких критериев является относительным, что любую недвижимость можно передвинуть и без несоразмерного ущерба хотелось заметить следующее. Ни для кого не секрет, что перемещение различных объектов характеризуется различными затратами труда. Переместить, к примеру, велосипед и стенной шкаф требует различных усилий, не говоря уже о перемещении дома. Вещи, которые легко перемещаемы - это движимые вещи. Вещи, которые достаточно тяжело перемесить или невозможно - недвижимые вещи. Поэтому вполне уместно выделить такой критерий как "значительная затрата труда и денежных средств". Соответственно, если для перемещения объекта требуются значительные затраты труда и денежных средств мы будем говорить об объекте недвижимости. Если таких затрат не требуется речь идет о движимом объекте. Обобщая все выше изложенное, формулировка п. Исходя из того, что законодатель, выделяя второй критерий, не перечисляет все объекты недвижимости, отнесенные в силу него к данной группе, следует сделать вывод о том, что список недвижимых вещей может быть дополнен. Так, Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21 июля г. Выделяя третий критерий отнесения имущества к недвижимому, законодатель устанавливает, что к данной группе недвижимого имущества следует отнести вещи, в принципе движимые, но прямо указанные в законе в качестве недвижимости. Особенностью этой группы вещей является их способность к перемещению. То есть в отличие от иных объектов недвижимого имущества, данные вещи не только не имеют прочной связи с землей, но и, напротив, в большей части представляют собой транспортные средства например, воздушные суда. Следует отметить, что воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты по своей сути являются движимыми, причем в буквальном смысле этого слова. Предназначение этих предметов состоит именно в перемещении в пространстве. И, надо заметить, что эту группу объектов ни что не объединяет с такими объектами, как земельный участок, участки недр, обособленные водные объекты, леса, многолетние насаждения, здания, сооружения - даже такой признак, как связь с земельными участками, то есть тот признак, который позволяет говорить о недвижимости по природе, либо о недвижимости в силу неразрывности с земельным участком. Надо заметить придание статуса недвижимости в принципе движимым вещам воздушным и морским суда, судам внутреннего плавания космическим объектам является новеллой в российском законодательстве. Ряд авторов полагает, что законодатель выделяет еще один критерий отнесения объектов к недвижимому имуществу и этот критерий есть государственная регистрация недвижимости. Орлова считает, что, так как абз. Однако надо заметить, что такой признак выделяется законодателем только к определенному виду имущества, отнесенного законом к недвижимому - воздушным, морским судам и т. Чтобы придать юридический статус объекту вначале необходимо его создать. В результате создания он должен отвечать признакам недвижимого имущества, выделенным законодателем. И только после этого право собственности на данный объект может быть зарегистрировано. Отсутствие регистрации на объект недвижимости не говорит о том, что данный объект перестал быть недвижимостью. Это говорит только о том, что у лица не возникло права собственности или иного права на данный объект. Учитывая все выше изложенное можно сделать вывод, что для определения недвижимости не выделяется такой критерий как регистрация. Он лишь подчеркивает особый характер таких объектов. Проведя рассмотрение всех выделенных законодателем критериев, можно отметить, что ни один из них не позволяет нам отнести к объектам недвижимого имущества - предприятие. Наиболее близким является третий критерий - прямое указание в законе на движимое имущества, подлежащее государственной регистрации, как на объекты недвижимости. Но здесь же можно сразу возразить. Во-первых, предприятие это комплекс движимого и недвижимого имущества, включая имущественные права, долги и т. Во-вторых, группа объектов, объединенных законодателем в третью группу, объединяет транспортные средства, и нахождение среди них предприятии было бы весьма странным. Аналогичный аргумент можно высказать и по поводу возможности применения первого критерия. Дело в том, что первая группа объектов представляет собой объекты природы. Предприятие же, как объекта человеческого труда не совсем подходило под эту группу. Мы не будем искать критерия для отнесения предприятия к той лил иной группе недвижимости, так как, забегая в перед скажем, что мы согласны с позицией авторов, что предприятие не может являться объектом права несоответственно, относится к недвижимому имуществу. Проведя подробный анализ критериев отнесения объектов к недвижимости, мы можем утверждать, что все недвижимые объекты должны обладать следующими свойствами: Соответственно нами выделяется только два критерия отнесения объектов к недвижимости. Первый - неподвижность объектов в пространстве в первую очередь сюда относятся сами земельные участки, участки недр. В эту же группу можно отнести и жилые помещение, на которые мы не можем распространить критерий связи с землей. Второй - связь с землей. Этот критерий понимается как невозможность перемещения объектов без несоразмерного ущерба их назначению, значительной затраты труда и денежных средств. Обобщив признаки недвижимости, выявив критерии отнесения тех или иных объектов к недвижимости, мы можем сформулировать понятие. Недвижимость - это индивидуально-определенная вещь или имущество, обладающее свойством неподвижности или прочности связи с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению, значительной затраты труда и денежных средств невозможно. Главная особенность правового режима недвижимости - особый порядок возникновения, изменения и прекращения права собственности и других прав на эти объекты, специальные требования, предъявляемые к сделкам с недвижимым имуществом Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21 июля г. Он не имеет обратной силы и применяется к правоотношениям, которые возникают только с введением его в действие. Поэтому права на недвижимое имущество, возникшие до вступления в силу данного Закона, признаются действительными и не требуют дополнительной государственной регистрации. Но по желанию обладателя этих прав государственная регистрация может быть произведена. К их компетенции относятся признание и подтверждение от имени государства бесспорного права на недвижимое имущество. Создание учреждения юстиции, как свидетельствует практика, положительно влияет на укрепление взаимодействия всех структур, участвующих в обороте недвижимости, способствует повышению доходов местных бюджетов, объективно влечет за собой реальное снижение криминализации на рынке недвижимости. Созданная система позволила сделать рынок недвижимости в России более "прозрачным" и привлекательным для инвесторов Согласно Закону о регистрации учреждение юстиции по регистрации прав - государственный орган, наделенный властными полномочиями по проверке действительности и юридической силы документов, поданных на регистрацию прав или сделок с недвижимостью, соответствия их формы и содержания действующему законодательству Российской Федерации. Учреждению юстиции предоставлено право принимать участие в правовом регулировании отношений, предметом которых выступает недвижимое имущество, не на уровне общих норм, а на уровне конкретных правоотношений определенных субъектов по поводу индивидуализированного объекта недвижимости. В этом случае государственная регистрация приобретает также значение правоприменительной деятельности учреждений юстиции по изданию индивидуальных правовых актов, влекущих возникновение, изменение или прекращение правоотношений, предметом которых выступает недвижимость Самары о признании права собственности на здание магазина общей площадью 27,5 кв. Самара, Кировский филиал, 12 микрорайон, литера 1. Предпринимателем произведено строительство здания магазина на земельном участке, предоставленном ему в аренду на основании Постановления Главы г. Самары, однако заявитель лишен возможности регистрации права собственности на вновь созданный объект вследствие отсутствия Постановления Администрации г. Самары об утверждении акта приемки в эксплуатацию мини-магазина. На основании Постановления Главы г. Требования о признании права собственности относятся к вещно-правовому способу защиты и могут быть предъявлены лицом в случае оспаривания данного права. Из анализа материалов дела следует, что Администрация г. Самары не претендует и не оспаривает права на спорный объект, возведенный Предпринимателем. В отзыве на иск Администрацией г. Самары указано со ссылкой на ст. В соответствии с п. Основные положения", утвержденных Постановлением Госстроя СССР от При отказе в утверждении акта о приемке в эксплуатацию вправе заинтересованное лицо обжаловать данные действия бездействие государственных органов в усыновленном законом порядке. Таким образом, учитывая, что Администрация г. Самары не оспаривает право на возведенную постройку, Предприниматель Подпорин Ю. Кроме этого, признание права собственности по решению суда дает возможность истцу зарегистрировать право собственности на объект без обязательной процедуры - приемки объекта в эксплуатацию. Однако Предприниматель в установленном порядке в регистрирующий орган не обращался При этом орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан по запросу правообладателя предоставить ему информацию о лицах, получивших сведения об объекте недвижимого имущества, на который он имеет права. Сохраняется и фискальная цель государственной регистрации, которая была основной причиной ее создания за рубежом. Таким образом, регистрация недвижимости выполняет следующие основные функции: Классик российской цивилистики Д. Мейер писал, что вопрос о признании права со стороны общественной власти стоит в тесной связи с приобретением права. Поскольку каждое юридическое отношение может прийти в соприкосновение с общественной властью, может нуждаться в ее охране, а это возможно только тогда, когда само существование права представляется несомненным Это последнее условие необходимо для того, чтобы общественная власть могла принять принудительные меры к осуществлению права. Поэтому возникновение права всегда должно быть обозначено "каким-либо резким следом", свидетельствующим о его существовании. И поэтому все законодательства очень дорожат наружным проявлением права, установлением наружного знака, обличающего его существование. Установление такого знака составляет "укрепление права" То есть право может быть укреплено посредством совершения определенного акта, который служит надлежащим доказательством знаком того, что право возникло, изменилось, прекратилось и для участников правоотношения, и для третьих лиц Принцип признания права собственности или иного права на недвижимое имущество только после государственной регистрации этого права приводится в целом ряде статей ГК. Право собственности на вновь созданное недвижимое имущество возникает только с момента такой регистрации ст. Сделки с недвижимым имуществом подлежат регистрации в случаях, предусмотренных Кодексом и Законом о регистрации п. Предметом государственной регистрации, согласно действующему законодательству, могут быть объект ограничения, перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствующих групп:. В соответствии с общей концепцией, как это следует из п. Факультативные нормы этой же статьи, а также нормы ст. Вместе с тем базовая норма, посвященная государственной регистрации, не содержит перечня сделок с недвижимостью, подлежащих государственной регистрации. В литературе отмечалось, что в данном случае законодателем, по всей видимости, была допущена неточность: В подавляющем большинстве случаев но не всех юридическими фактами, порождающими эту динамику, являются сделки, что и получило отражение в названии регистрирующего органа в п. К сожалению, это неточное указание закона было воспринято практикой как необходимость регистрации именно самой сделки, а не изменений, вносимых ею в состояние права собственности или иного вещного права на недвижимость. Затем эта неточность породила огромный объем дополнительной работы регистрирующих органов и излишние траты времени и средств для правообладателей" Государственная регистрации сделок с недвижимостью и прав на недвижимое имущество является тем элементом в сложном юридическом составе перехода прав на недвижимость, который имеет правообразующее значение для соответствующего права, хотя и находится за пределами сделки с недвижимостью. Если при совершении сделки с движимым имуществом переход права осуществляется в момент передачи вещи, то для недвижимых вещей аналогичную функцию выполняет государственная регистрация права В то же время государственную регистрацию, которая осуществляется в форме записи в ЕГРП, нельзя рассматривать в качестве самостоятельного юридического основания права на недвижимость. В любом случае таким юридическим основанием выступает титул, приобретаемый на основании сделки, судебного решения, административного акта, юридического факта и т. На это обстоятельство обратил внимание Конституционный суд РФ, который при принятии Определения от 5 июля г. Поскольку возникновение изменение, переход, обременение, прекращение права на недвижимую вещь поставлено в зависимость как минимум от двух юридически значимых фактов - сделки и государственной регистрации - в данном случае можно говорить о сложном фактическом составе перехода права, в котором государственная регистрация выполняет функции особого юридического факта. Действительность права и сделки с недвижимостью обусловливаются не только волеизъявлением сторон по поводу объекта недвижимости, оформленным в виде договора, но и актом признания и подтверждения со стороны государства в лице уполномоченных органов, осуществляющих регистрацию права или сделки п. По поводу правовой природы государственной регистрации Конституционным Судом РФ сформулирована правовая позиция, выраженная в уже упоминавшемся Определении от 5 июля г. Государственная регистрация призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Тем самым государственная регистрация создает гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств и, следовательно, способствует упрочению гражданского оборота и его стабильности в целом. Она не затрагивает самого содержания указанного субъективного гражданского права, не ограничивает свободу договоров, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность и потому не может рассматриваться как недопустимое произвольное вмешательство государства в частные дела или как ограничение прав человека и гражданина. Из дефиниции государственной регистрации, приведенной в п. Если сделка с недвижимостью может состояться без регистрации в настоящий момент оставим в стороне вопрос о ее действительности , то регистрации без сделки быть не может, поскольку в таковом случае отсутствует объект регистрации. В то же время право, возникшее из сделки, действительно лишь с момента его юридического признания государственным органом, осуществляющим регистрацию. Однако, как справедливо отмечалось в юридической литературе 69 , несмотря на то, что в период времени между совершением сделки и государственной регистрацией перехода права приобретатель недвижимого имущества еще не приобрел вещного права на него, это обстоятельство не означает отсутствия правовой связи, обязательства между сторонами по сделке, которое касается только контрагентов по договору и не влияет на их взаимоотношения с третьими лицами. В частности, у продавца отчуждателя существует обязанность передать недвижимость покупателю приобретателю. Эта обязанность подкрепляется санкцией: В то же время действующее законодательство о последствиях отсутствия государственной регистрации сделки с недвижимостью противоречиво. С одной стороны, в соответствии со ст. С другой стороны, в силу ст. При этом сторону, уклоняющуюся от государственной регистрации, можно принудить к заключению договора в судебном порядке. Столкновение указанных правил ведет к противоречиям в правоприменительной и судебно-арбитражной практике и требует устранения. Законодатель придал чрезвычайную значимость институту государственной регистрации и с точки зрения процессуального права. Таким образом, доказательственной силе государственной регистрации права на недвижимое имущество придан исключительный характер. Установление этой нормы означает, что до тех пор, пока в судебном порядке не оспорено зарегистрированное право, во всех гражданских правоотношениях действует принцип незыблемости права, прошедшего процедуру государственной регистрации. Во всех внесудебных отношениях по поводу права на объект недвижимости не могут быть приняты ссылки, оспаривающие зарегистрированное право, так же, как и ссылки на доказательства, подтверждающие незарегистрированное право, которое конкурирует с зарегистрированным правом. Правило об исключительном характере доказательственной силы зарегистрированного права носит весьма принципиальный характер для гражданского оборота, его устойчивости, поскольку исключает внесудебную конкуренцию доказательств по поводу прав на объект недвижимости. В то же время в рамках судебного процесса государственная регистрация не связывает суд в качестве исключительного, неопровержимого доказательства права на недвижимую вещь. Это означает, что если в рамках исследования всей совокупности доказательств суд придет к выводу о том, что, несмотря на государственную регистрацию, зарегистрированный правообладатель не имеет права на соответствующую недвижимую вещь, суд принимает решение, основываясь на представленных доказательствах, которые, таким образом, выигрывают судебную конкуренцию с государственной регистрацией как доказательством, подтверждающим субъективное право на недвижимое имущество. С процессуальной точки зрения в процессе доказывания правообладатель должен оспаривать не саму запись о государственной регистрации, а зарегистрированное право. Это объясняется тем обстоятельством, что государственная регистрация, в силу ст. Подобный подход к формулированию исковых требований нашел закрепление и в судебно-арбитражной практике Институт государственной регистрации урегулирован прежде всего нормами ГК РФ, а также Закона о госрегистрации прав на недвижимость. Встает вопрос о правовой природе этих норм, их отраслевой принадлежности. На государстве лежит конституционная обязанность обеспечить защиту собственности ст. Это определяет наличие публично-правового интереса в нормальном функционировании рынка, защите прав его участников. Однако рынок недвижимости обладает определенными особенностями, которые обусловлены спецификой предмета сделок купли-продажи недвижимых вещей, их индивидуально-неповторимыми особенностями. Ковалевский справедливо отмечает, что "если предмет договора обладает существенно индивидуальными признаками - теми, что не присущи иному товару, предлагаемому рынком товары на рынке не являются однородными , то подобный рынок также несовершенен. Таким рынком является рынок недвижимого имущества - данное имущество достаточно индивидуально. Ввиду этого законодатель установил специальное правило, в соответствии с которым цена на недвижимое имущество является существенным условием договора купли-продажи недвижимого имущества" К сказанному остается добавить, что законодатель, руководствуясь особыми свойствами таких объектов гражданского права, как недвижимые вещи, помимо установления общего нормативного требования о существенном условии договора купли-продажи недвижимости, посчитал необходимым установить и форму публичного контроля за совершаемыми с недвижимыми вещами сделками и переходом прав на недвижимость - институт государственной регистрации сделок с недвижимостью и прав на недвижимое имущество. Государственная регистрация - это процедура, которая предполагает существование отношений между государством в лице его регистрирующих органов и заинтересованными лицами по поводу регистрации, подтверждения прав на недвижимость и сделок с ним. Эти отношения можно охарактеризовать как отношения властеподчинения, поскольку в данном случае субъекты находятся в неравном положении. Осуществляя акт регистрации, государственный орган реализует властные полномочия. Таким образом, государственная регистрация - это форма публичного контроля за действиями частных лиц, осуществляющих свои субъективные гражданские права в сфере частного права. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с недвижимостью, как справедливо заметил В. Яковлев, выступает в данном случае в качестве формы, которая используется для обозначения, обеспечения и защиты публичных интересов в сфере действия гражданского права Таким образом, государственная регистрация прав и сделок, возникающих в результате действий, имеющих гражданско-правовой характер, демонстрирует проникновение публичного права в сферу частного права, взаимозависимость этих двух областей реализации прав. Это оказывает стабилизирующее влияние на рынок недвижимости, придает уверенности его участникам, резко снижает возможности злоупотреблений в сфере оборота недвижимого имущества. Принятие Закона о госрегистрации прав на недвижимость оказало столь существенное влияние на развитие гражданского законодательства, что в юридической литературе появились суждения о появлении новой отрасли права - регистрационного права. Кирсанова, предметом правового регулирования такового "являются общественные отношения, возникающие в процессе осуществления регистрационной деятельности" 73 , а "отношения, возникающие в процессе регистрации прав, регулируются методом императивных предписаний" Это дает основание для вывода о том, что "регистрационное право выступает как комплексная отрасль российского права, имеющая свой предмет регулирования" Более точной представляется позиция, высказанная М. Пискуновой, по мнению которой "взаимосвязанные нормы о государственной регистрации образуют в системе права самостоятельный правовой институт, регулирующий совокупность отношений, возникающих при приобретении прав на недвижимость и их регистрации в процессе правоприменительной деятельности учреждений юстиции" По своей правовой природе этот институт является институтом административного права. Закон о госрегистрации прав на недвижимость определяет содержательную сторону деятельности регистрирующего органа по принятию решения о регистрации права или сделки с недвижимостью. Основное содержание этой деятельности составляет правовой анализ экспертиза представленных на регистрацию документов и принятие соответствующего решения. Возникновение, прекращение, переход, ограничения обременения вещных прав на недвижимое имущество происходит в соответствии с определенными юридическими фактами событиями и действиями , которые в соответствии с гражданским законодательством влекут возникновение, изменение или прекращение гражданских правоотношений. Закон о госрегистрации прав на недвижимость устанавливает перечень оснований для государственной регистрации прав. Поскольку соответствующие юридические факты материализуются в виде документов, то в законе перечислены документы, которые должны быть представлены для государственной регистрации. Таким образом, основаниями для государственной регистрации являются:. Обязательным приложением к документам, необходимым для государственной регистрации прав, являются кадастровый план земельного участка, план участка недр и или план объекта недвижимости с указанием его кадастрового номера. При этом представление кадастрового плана земельного участка не требуется, если кадастровый план данного земельного участка ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов. Основания отказа в государственной регистрации. Последствием проведения регистрационных процедур на основании заявления заинтересованного лица не всегда является внесение записи о регистрации права или сделки в ЕГРП. В установленных законом случаях допускается отказ в регистрации права или сделки. Отказ в государственной регистрации, также как и государственная регистрация прав на недвижимость, является правоприменительным актом или решением конкретного дела в соответствии с законом, которое было осуществлено компетентным государственным органом и должностным лицом в рамках предоставленных полномочий. В этом смысле отказ в государственной регистрации прав на недвижимость не следует путать с отказом в приеме документов на государственную регистрацию. Перечень оснований для отказа в государственной регистрации установлен в ст. В этот перечень включены следующие основания:. Приведенный перечень не является исчерпывающим. В законодательстве предусмотрены и иные основания для отказа в государственной регистрации. Так, в соответствии с п. Как свидетельствует судебно-арбитражная практика, в некоторых случаях при рассмотрении заявлений о государственной регистрации регистрирующие органы вынуждены отказывать заявителям, предварительно давая оценку объекту с точки зрения того является ли этот объект недвижимостью или нет. Закрытое акционерное общество "Пурпе" обратилось в арбитражный суд к Мэрии г. Тольятти с иском о признании права собственности на самовольную постройку - не завершенный строительством объект - здание распределительного пункта РП, общей площадью ,1 кв. Тольятти, Автозаводский район, Хрящевское шоссе,7. Из материалов дела следует и судом установлено, что решением учредителя индивидуального частного предприятия "Пурпе" от Закрытое акционерное общество "Пурпе", истец, зарегистрировано По договору купли-продажи от Тольятти, в районе кирпичного завода, Хрящевское шоссе,7. Тольятти N от Тольятти по Хрящевскому шоссе, 7 в бессрочное постоянное пользование для окончания строительства и дальнейшей эксплуатации завода по ремонту многооборотной тары. Право бессрочного постоянного пользования подтверждается Свидетельством N от В пределах предоставленного земельного участка истцом на собственные средства осуществлено строительство здания распределительного пункта РП лит. Затраты на строительство объекта включены в баланс Закрытого акционерного общества "Пурпе", что усматривается из справки, подписанной главным бухгалтером организации. Фактическое наличие спорного не завершенного строительством объекта, пункта РП лит. Не завершенный строительством объект не является предметом действующего договора подряда, что подтверждается договором подряда от Разрешение на строительство объекта и акт приемки его в эксплуатацию в установленном порядке не оформлялись. С учетом изложенного суд, оценив обстоятельства дела и дав им надлежащую правовую оценку, пришел к правильному выводу, что в силу ст. В то же время право собственности на объект недвижимости, не завершенный строительством, подлежит регистрации только в случае, если он не является предметом действующего договора строительного подряда и при необходимости собственнику совершать с этим объектом сделку п. Материалами дела подтверждается, что спорное незавершенное строительство здания распределительного пункта не является предметом действующего договора строительного подряда, а признание права собственности необходимо истцу для переоформления прав на земельный участок в соответствии со ст. В то же время государственный регистратор не имеет права отказать в государственной регистрации права, которое установлено вступившим в законную силу решением суда. При принятии решения об отказе в государственной регистрации прав заявителю сообщают в письменной форме в срок не более пяти дней после окончания срока, установленного для рассмотрения заявления. При этом заявителю направляется сообщение о причине отказа, а копия указанного сообщения помещается в дело правоустанавливающих документов. Отказ в государственной регистрации прав может быть обжалован заинтересованным лицом в суде или в арбитражном суде. При известных условиях регистрирующим органам предоставлено право приостановления государственной регистрации. Государственная регистрация прав приостанавливается государственным регистратором при возникновении у него сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав, а также в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений. Государственный регистратор обязан принять необходимые меры по получению дополнительных сведений и или подтверждению подлинности документов или достоверности указанных в них сведений. Государственный регистратор обязан в день принятия решения о приостановлении государственной регистрации прав в письменной форме уведомить заявителя заявителей о приостановлении государственной регистрации прав и об основаниях принятия такого решения. Заявители вправе представить дополнительные доказательства наличия у них оснований для государственной регистрации прав, а также подлинности документов и достоверности содержащихся в них сведений. В указанных случаях государственная регистрация прав может быть приостановлена не более чем на месяц. Если в течение указанного срока не будут устранены причины, препятствующие государственной регистрации прав, государственный регистратор обязан отказать заявителю в государственной регистрации прав и сделать об этом соответствующую запись в книге учета документов. Государственная регистрация прав может быть приостановлена не более чем на три месяца на основании письменного заявления правообладателя, стороны сторон сделки или уполномоченного им ими на то лица при наличии у него надлежаще оформленной доверенности. В заявлении указываются причины, послужившие основанием для приостановления государственной регистрации прав, и срок, необходимый для такого приостановления. Государственная регистрация прав может быть приостановлена государственным регистратором на срок не более месяца на основании письменного заявления одной из сторон договора о возврате документов без проведения государственной регистрации прав в случае, если другая сторона договора не обращалась с таким заявлением. Если в течение указанного срока не будут устранены причины, препятствующие государственной регистрации прав, регистратор обязан отказать сторонам договора в государственной регистрации прав и сделать об этом соответствующую запись в книге учета документов. Государственный регистратор обязан в день принятия решения о приостановлении государственной регистрации прав в письменной форме уведомить стороны договора о приостановлении государственной регистрации прав и об основаниях принятия такого решения. В порядке, установленном законодательством, государственная регистрация прав может быть приостановлена на основании определения или решения суда. Приостановление государственной регистрации прав сопровождается внесением соответствующей отметки в ЕГРП. Согласно материалам дела, Самары N з от Самара, Самарский район, ул. Ленинская, заключенный на основании Постановления Главы г. Самары N от Ленинской,34 на данный земельный участок, а также по причине отсутствия документов, подтверждающих соблюдение требований ст. Судом апелляционной инстанции установлено, что заявителем были представлены все необходимые для регистрации права документы, перечень которых содержится в ст. Ленинской в Самарском районе г. Текст указанного Постановления N гласит: Таким образом, довод Регистрационной палаты о непредоставлении Обществом с ограниченной ответственностью "Репер" доказательств предварительного согласования мест размещения объектов не соответствует обстоятельствам дела Если в течение срока, установленного для рассмотрения заявления о государственной регистрации сделки и или перехода права, но до внесения записи в ЕГРП или до принятия решения об отказе в государственной регистрации прав в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, поступит решение определение, постановление о наложении ареста на объект недвижимого имущества или запрета совершать определенные действия с объектом недвижимого имущества, государственная регистрация прав приостанавливается до снятия ареста или запрета в порядке, установленном законодательством. Государственный регистратор обязан в срок не более чем пять рабочих дней со дня приостановления государственной регистрации прав в письменной форме уведомить заявителя заявителей о приостановлении государственной регистрации прав и об основаниях приостановления государственной регистрации прав Особое внимание следует обратить на детализацию норм, регулирующих ответственность органов, осуществляющих государственную регистрацию прав, за вред, причиненный их неправомерными действиями или бездействием физическим или юридическим лицам в частности, технической ошибкой при регистрации, необоснованным отказом в регистрации или уклонением от регистрации, несоблюдением правил регистрации и др. Вред подлежит возмещению в полном объеме то есть включая реальный ущерб и упущенную выгоду за счет казны Российской Федерации в соответствии со ст. Статья ГК предусматривает ответственность за вред, причиненный государственными органами, органами местного самоуправления, а также их должностными лицами. Эта ответственность наступает на общих основаниях, предусмотренных в ст. При этом вина причинителя вреда предполагается, если он не докажет, что вред причинен не по его вине п. В заключение остановимся на том изменении Закона, которое, как представляется, вызовет наибольшие сложности в правоприменительной практике. Речь идет о введенной в состав пятой главы Закона, устанавливающей правила об ответственности при государственной регистрации прав на недвижимое имущество, новой норме - ст. В этой статье, как следует из ее названия, установлены основания выплаты Российской Федерацией компенсации за утрату права собственности на жилое помещение. Прежде всего необходимо обратить внимание на то, что это правило может применяться лишь во взаимосвязи со ст. Статья ГК предоставляет незаконно лишенному владения собственнику право защитить свое нарушенное право путем предъявления иска об истребовании своего имущества из чужого незаконного владения виндикационный иск. Посредством предъявления виндикационного иска собственник, которому, согласно п. Однако из правила ст. Оно установлено в п. При таких обстоятельствах собственник вправе истребовать имущество от добросовестного приобретателя лишь в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли. Если же имущество приобретено безвозмездно например, дарение от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях, то есть и у добросовестного приобретателя п. По общему правилу п. Такое "иное" правило предусмотрено, в частности, в п. Федеральным законом от Дело в том, что согласно п. Ни статья , ни какая-либо иная норма ГК не легитимируют отказ в удовлетворении виндикационного иска в качестве основания прекращения права собственности на спорное имущество у собственника и возникновения этого права у добросовестного приобретателя. Поэтому сформулированный в п. Этот пункт указанного Постановления с разных позиций критиковался в юридической литературе, в том числе автором настоящей статьи. В частности, указывалось, что защитить интересы добросовестного приобретателя можно лишь путем внесения в ГК такого основания возникновения права собственности, как возмездное приобретение имущества добросовестным приобретателем у неуправомоченного отчуждателя Если рассматривать внесенное в п. Но это не единственное возможное истолкование п. Грамматическое и логическое толкование этого пункта предполагает принятие во внимание того обстоятельства, что сама ст. При таком варианте толкования правила ст. Дело в том, что в ст. После заключения договора об отчуждении недвижимого имущества а в случае отчуждения жилого помещения или предприятия - после регистрации такого договора недвижимое имущество может поступить во владение приобретателя как до, так и после регистрации перехода права собственности к приобретателю. Виндикационный иск может быть предъявлен как к приобретателю, которому имущество фактически передано, но право собственности которого на приобретенное имущество еще не зарегистрировано, так и к приобретателю, чье право собственности на переданное ему имущество уже зарегистрировано к моменту предъявления иска. Если в обоих случаях считать фактического владельца имущества добросовестным приобретателем в смысле ст. Если же под приобретателем в смысле ст. Представляется, что правильным следует считать второе понимание добросовестного приобретателя. Такой вывод можно сделать на основании п. По отношению к неуправомоченному отчуждателю и добросовестному приобретателю собственник является третьим лицом. Если считать, что после передачи имущества приобретателю истребование собственником этого имущества стало невозможным, это означало бы изменение отношений между приобретателем и собственником вследствие передачи имущества, что противоречило бы п. Выше были затронуты лишь некоторые вопросы, связанные с взаимодействием ст. Понятно, что существует настоятельная и неотложная потребность в издании высшими российскими судебными органами разъяснений по вопросам применения анализируемых норм. Вернемся к Закону о регистрации прав на недвижимость. О какой же компенсации за счет казны Российской Федерации идет речь в п. Об этом говорится в п. При этом размер компенсации ограничен размерами реального ущерба то есть стоимость утраченного жилого помещения , но не может превышать один миллион рублей. Порядок выплаты этой компенсации должен быть установлен Правительством РФ. Прежде всего, следует заметить, что ст. Например, сделка купли-продажи жилого помещения была совершена арендатором жилого помещения, действующим в качестве представителя собственника на основании изготовленной арендатором по сговору с нотариусом нотариально удостоверенной доверенности. На основании того же подложного документа зарегистрирован переход права собственности к покупателю. В этом случае, в силу выбытия жилого помещения из владения собственника по его воле передачи жилого помещения арендатору , возмездности приобретения имущества и добросовестности приобретателя, собственнику будет отказано в удовлетворении иска к покупателю об истребовании жилого помещения. Собственник будет вправе предъявить иск о возмещении вреда к арендатору и нотариусу. После вступления в силу судебного решения об удовлетворении иска о возмещении вреда взыскателю выдается исполнительный лист, который предъявляется к исполнению. Думается, что законодатель хотел видеть смысл п. Однако, анализируя текст п. В частности, указание о том, что компенсация выплачивается в случае, если "взыскание по исполнительному документу не производилось", по его буквальному смыслу означает, что право на компенсацию не возникнет, если в течение года по исполнительному документу будет взыскана хотя бы ничтожная часть присужденной суммы. Кроме того, если у добросовестного приобретателя имущество может быть истребовано, это означает, с учетом п. С учетом всего вышеизложенного можно ожидать возникновения в правоприменительной практике целого клубка противоречий, успешно распутать который окажется весьма непросто. Правоотношения, связанные с оборотом и преобразованием недвижимости, - одна из тем, которые никогда не утрачивали актуальности на протяжении всей истории права и государства. Научный и технический прогресс постоянно привносят в нашу жизнь все новые усовершенствования и изобретения предметов, процессов, способов и т. По мере такого развития изменяется и круг вопросов, которые приходится решать правоведам в рамках теории вещных и обязательственных прав на недвижимость Особенность затронутой темы о недвижимости состоит в двойственном характере ее природы: При этом возникает обширный комплекс взаимосвязанных проблем в сфере как административного, так и гражданского права. Именно здесь теория постоянно сталкивается с различными подходами законодателя и правоприменительных органов, с определенной позицией органов государственной власти, местного самоуправления и не всегда совпадающими с ней интересами инвесторов. Из-за этого нередко возникают противоречия и коллизии, которые требуют осмысления и анализа. Таким образом, правовое регулирование отношений недвижимости должно носить комплексный характер, включающий в себя не только нормы частного законодательства, но и целый ряд институтов государственного, административного, а иногда и международного права. Поэтому исследование частноправовых аспектов отношений недвижимости невозможно и нецелесообразно вне учета публичных интересов общества и государства. При всей специфике механизмов в частном и публичном праве происходит усиление ответственности государства и его органов перед частными лицами. Публичное право защищает их интересы. С другой стороны, понятия "частный интерес", "частный инвестор" потеряли свой автономный характер. Они в каждом отдельном акте оборота недвижимости затрагивают публичные интересы В целях создания эффективного юридического режима регулирования правоотношений в сфере недвижимости необходим тщательный анализ законодательных и нормативно-правовых актов, касающихся инвестиционных, строительных, градостроительных процессов, земельных правоотношений, гражданско-правовых вопросов в данной области, которые в соответствии с тенденциями судебно-арбитражной практики иногда противоречат друг другу, и это отрицательно сказывается как на положении собственников и пользователей объектов недвижимости, так и на коммерческом обороте этого специфического и весьма дорогостоящего вида товара. Все это позволяет выявить особенности гражданско-правового режима недвижимости, определить общее и особенное, выработать единый научно-теоретический подход, что может восполнить существующий научно-правовой вакуум в современной науке гражданского права Разработка дискуссионных вопросов в области правоотношений по поводу объектов недвижимости составляет неотъемлемую часть предмета науки современного российского права. Попробуем определить теоретико-методологические и практические проблемы дифференциации и единства гражданско-правового режима различных объектов недвижимости в Российской Федерации, опираясь на исследования отечественных и зарубежных ученых, касающихся проблем нормативного регулирования имущественных отношений, совершения сделок, регистрации прав и договоров на объекты недвижимости, гражданско-правовой ответственности и ее видов, а также на научные труды в области общей теории права и истории права, имеющие значение для изучения и решения исследуемого круга проблем. Основные предложения, реализация которых способна усовершенствовать действующий правовой режим недвижимости в Российской Федерации, следующие. Рыночные отношения при создании объектов недвижимости в архитектуре и градостроительстве характеризуются повышенной ролью публично-правового регулирования. Исследование горизонтальных отношений между российскими субъектами капитальных вложений, вертикальных отношений между субъектами предпринимательской деятельности в строительстве и органами государства местного самоуправления невозможно понять и осмыслить исключительно в рамках теории гражданского права, поэтому неизбежно приходится затронуть публично-правовые, международные, административные аспекты этих проблем. Вместе с тем гражданское право, обладая веками отработанным инструментарием, позволяет организовать и упорядочить имущественно-денежные отношения без использования властных механизмов, опираясь на экономический интерес их участников. Таким образом, при комплексной характеристике правового режима недвижимости в силу многогранности самого предмета исследования в качестве основополагающего объективно необходимо применение системно-структурного метода, основанного на всеобщем диалектико-материалистическом методе Понятие "юридический режим правового регулирования" объединяет в себе в качестве целостной системы множество признаков, характеризующих понятие "правовое регулирование" принципы, инструментарий и способы его применения в отношении конкретной совокупности норм. Данный набор признаков позволяет индивидуализировать правовое регулирование такого вида общественных отношений, как отношения по поводу недвижимости. Однако существует потребность характеристики правовых режимов не только применительно к обобщенным объектам правовой режим недвижимости , но и к определенным разновидностям объектов правовой режим "жилой недвижимости", "коммерческой недвижимости", "предприятия как имущественного комплекса" , к содержанию определенных операций "правовой режим регистрации сделок с недвижимостью". Характеристика юридического режима правового регулирования дается на основании юридических норм, выделенных по каким-либо признакам и в связи с этим обладающих особой целостностью. В подавляющем большинстве случаев эта совокупность норм не относится к какой-либо одной профилирующей фундаментальной отрасли права и состоит из институтов различных отраслей права. Например, порядок осуществления предпринимательской деятельности, порядок оборота объектов недвижимости, порядок выпуска и обращения ипотечных ценных бумаг регулируются нормами и частного, и публичного права. Именно специфика общественных отношений видов деятельности предопределяют особенности их правового регулирования, и каждой сфере человеческой деятельности соответствует свой режим правового регулирования Таким образом, при юридико-методологической классификации правовой режим недвижимости следует относить ко вторичному специальному институциональному режиму, представляющему собой комплексную модификацию частноправового и публично-правового режимов, обладающему определенными специфическими особенностями совершения сделок, объектом которых является недвижимое имущество. Суть правового регулирования недвижимых вещей заключается в создании правового режима, установлении целесообразных отношений между субъектами рынка недвижимости через предоставление им субъективных юридических прав и возложение субъективных юридических обязанностей, с тем чтобы вызвать нужное поведение. В результате правового воздействия оборот недвижимости становится как бы пронизанным целесообразными правовыми отношениями, наполняется правовой структурой, что служит основой, своего рода двигателем правомерной деятельности. В разных научных дисциплинах, определенных отраслях права обособленные предметы природы и результаты труда предметно-практической деятельности людей определяются по-своему. Даже в пределах права вещи подлежат дифференциации по тем признакам, которые предопределяют существование самостоятельных правовых отраслей Современное российское гражданское законодательство легальных определений многих понятий не дает, однако, логично предположить, что каждому из терминов в законодательстве отведена собственная смысловая "ниша". Поскольку современный уровень исследованности объектной составляющей права не позволяет пока найти решение многих теоретических, а часто и практических проблем, сопряженных с понятиями вещей и функционированием недвижимого имущества в гражданской обороте, исходя из имеющихся теоретических разработок попытаемся предложить определения недвижимой вещи, недвижимого имущества и недвижимости. Недвижимыми вещами можно считать материальные, физически осязаемые, индивидуальные и незаменимые предметы естественного происхождения или результаты человеческого труда, обладающие имманентным свойством прочной связи с землей, а также движимые по своим естественным свойствам вещи - воздушные, морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, подлежащие государственной регистрации и имеющие экономическую форму товара и потому являющиеся объектами гражданского оборота. Недвижимым имуществом можно считать недвижимую сложную вещь, созданную или состоящую из разнородных вещей, но в совокупности образующую единое целое, которое используется по единообразному целевому назначению, в гражданском обороте выступающую как делимая подлежащая разделу или неделимая вещь. Недвижимость - это комплекс недвижимого имущества, принадлежащий на каком-либо вещном праве коммерческой или некоммерческой организации, предназначенный для использования в предпринимательской деятельности либо для социальных или потребительских нужд, обладающий оборотоспособностью и включающий в свой состав движимые вещи, права требования, исключительные права и обязательства. В российском экономическом обиходе появилось новое явление - так называемый девелопмент - современная концепция развития недвижимости. В дословном переводе с английского это слово означает "развитие", однако в традиции западного правоведения этот термин приобрел значение своеобразной разновидности бизнеса, связанного с комплексным преобразованием объекта недвижимости, призванным увеличить его стоимость за счет технических, организационных усовершенствований, тонкого маркетингового подхода, удачных прогнозных оценок будущего спроса, учета факторов риска и пр. Применительно к недвижимости это слово означает продвижение проектов, связанных с качественным преобразованием недвижимости. Девелопмент - это высокоинтеллектуальный и рисковый вид предпринимательства. Правовой аспект девелопмента связан с юридическим оформлением произведенных изменений, появлением качественно нового объекта недвижимости, обладающего большей ценностью, чем исходный. Регистрация вновь созданного объекта и прав на него является принципиально важным моментом, поскольку только после этого возможно полноценное владение, пользование и распоряжение им. Анализ современного российского опыта и присущих ему проблем свидетельствует о становлении девелопмента как особого рода бизнеса, разновидности предпринимательской деятельности. Таким образом, можно дать следующее определение девелопмента: Очевидна настоятельная потребность в дальнейшей детализации на уровне закона правового режима объектов незавершенного строительства. Поскольку право собственности на объект незавершенного строительства всегда принадлежит собственнику земельного участка, владельцу земельного участка на праве аренды, владельцу земельного участка на вещном праве, предусмотренном гл. IV Земельного кодекса РФ право постоянного бессрочного пользования, право пожизненного наследуемого владения , то должны быть внесены изменения в гражданское законодательство, в частности в параграф 3 гл. Так, должно быть установлено, что подрядчик, осуществляющий строительство из собственных материалов, остается собственником таких материалов лишь до момента фактического использования их в строительстве до момента передачи материалов для их использования в строительстве. С указанного момента права собственности подрядчика на переданные материалы прекращаются в связи с юридической гибелью самих материалов. Сказанное не означает, что собственником материалов становится заказчик. Материалы с момента их юридической гибели вообще не могут быть оборотоспособными объектами гражданских прав в прежнем своем состоянии Гражданским кодексом РФ предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью. Именно в таком качестве предприятие в целом или его часть могут быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением или прекращением вещных прав. Права на предприятие их возникновение, переход, обременения как на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации в силу ст. Однако следует признать отсутствие в законодательстве четких признаков предприятия как объекта гражданских прав, которые отличали бы предприятия от иных сходных объектов например, от других имущественных комплексов , которые в принципе можно использовать в предпринимательской деятельности. Наконец, действующее законодательство регулирует такие гражданско-правовые сделки с предприятием, как купля-продажа, аренда, доверительное управление, ипотека. Однако правовое регулирование этих различных сделок не отличается единообразием. В связи с этим в интересах развития стабильности имущественного оборота необходимо признать предприятие имущественный комплекс, используемый в предпринимательской деятельности особым видом имущества и самостоятельным объектом гражданских прав и гражданско-правовых сделок На практике предприятие может и не включать в себя объекты недвижимости или имущественные права на недвижимость "недвижимость в составе предприятия". Квалифицировать предприятие как объект недвижимости необходимо только тогда, когда в составе предприятия имеются такие объекты недвижимости или у предприятия есть права на них. В гражданском законодательстве необходимо сформулировать некие общие правила, касающиеся всех сделок с предприятиями продажа, аренда, доверительное управление, дарение , а именно: В современной экономике, особенно в сфере промышленной и социальной инфраструктуры, имеют место различные объединения объектов движимого и недвижимого имущества, связанные единым хозяйственным назначением, располагающие земельным участком на каком-либо праве, которые можно было бы назвать сложной вещью. Это технологические имущественные комплексы. На сделки с технологическим имущественным комплексом можно было бы распространить некоторые правила, относящиеся к сделкам с предприятиями например, нормы о государственной регистрации перехода права собственности , что способствовало бы упрощению имущественного оборота объектов недвижимости, входящих в технологический имущественный комплекс. Закон о регистрации прав на недвижимость и сделок с ним отнес к недвижимому имуществу жилые и нежилые помещения как часть здания. Таким образом, действующее законодательство рассматривает жилые и нежилые помещения в качестве самостоятельных разновидностей недвижимого имущества объектов гражданских прав. Однако специфика жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах именно в качестве специфических по характеру объектов недвижимости не нашла достаточного отражения в особенностях их правового режима. Основной юридический принцип, используемый при определении обособленности пространственных границ одного объекта недвижимости от других, - принцип самостоятельной гражданской правоспособности такого объекта. Юридическое описание всякой вещи включает указание на субъективные гражданские права, либо существующие в отношении такой вещи, либо могущие существовать то есть оборотоспособность вещи. Следовательно, недвижимой вещью в смысле гражданского права может быть только вещь, права на которую зарегистрированы в ЕГРП или могут должны быть зарегистрированы в ЕГРП. Значит, жилые и нежилые помещения в многоквартирных домах должны быть признаны самостоятельными объектами гражданского оборота в качестве простых, неделимых вещей, право собственности на которые либо уже зарегистрировано в ЕГРП, либо может быть зарегистрировано. В жилищном законодательстве следует закрепить положения, что все общее имущество, включая помещения общего пользования, не должно рассматриваться в качестве самостоятельных вещей, поскольку полностью лишено оборотоспособности. Следовательно, невозможно установление в отношении такого общего имущества сервитутов, а также невозможно положение, при котором некоторые элементы помещения принадлежат на праве общей собственности лишь некоторым не всем собственникам помещений в здании. Глава V Федерального закона от 21 июля г. Так, собственник жилого помещения, который не вправе его истребовать от добросовестного приобретателя, а также добросовестный приобретатель, от которого было истребовано жилое помещение, имеет право на разовую компенсацию за счет казны Российской Федерации. Размер компенсации не может превышать один миллион рублей. Пока такая процедура компенсации не установлена, а пострадавших - множество. Порядок такой выплаты необходимо установить на законодательном уровне и суммы должны предусматриваться в Бюджетном кодексе РФ. Следует сделать вывод о срочной необходимости выработки конкретного механизма реализации этой нормы закона на практике. Какой бы совершенной ни была система регистрации, переход права собственности - это операция, связанная с риском. В зависимости от предмета регистрации все существующие в мире системы регистрации можно разделить на две большие группы - титульные и актовые. В титульных системах предметом регистрации являются права. В актовых системах - сделки. Система регистрации в России построена по смешанному типу. Если в классической системе с момента регистрации возникает право, то в отечественной момент регистрации обусловливает возникновение не только права, но и обязательств сторон по сделке, поскольку сделка, подлежащая регистрации, считается заключенной с момента регистрации. В России наряду с системой регистрации прав могло бы развиваться страхование титула собственника, но не вместо, как, например, в США, а параллельно с этой системой, гарантируя права добросовестных приобретателей. Заслуживает внимания опыт предоставления информации из реестра недвижимости в устной форме, поскольку в определенных ситуациях оперативно полученная информация бывает весьма полезна. Полномочия венгерского регистрационного органа таковы, что земельное управление может по собственной инициативе контролировать соответствие внесенных в реестр данных о недвижимости их фактическому состоянию. Дальнейшее развитие системы регистрации прав и налоговой системы в России потребует наделения такими полномочиями отечественных органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Это может потребоваться, например, в целях выявления уклонения собственников от регистрации прав на возведенные на принадлежащих им земельных участках здания и сооружения. Охрана прав и законных интересов граждан и юридических лиц посредством государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним обеспечивает соответствующим субъектам прав уверенность в стабильности и законности гражданского оборота недвижимости, создание благоприятного инвестиционного климата и снижение рисков на рынке недвижимости. Проведенный анализ законодательный и теоретических источников позволил сделать вывод о противоречивом регулирования института недвижимости в российском законодательстве, об отсутствии единого понятия недвижимости, о признаках, критериях отнесения имущества к объектам недвижимости, различных видах имущества, отнесенного к недвижимому по тем или иным признакам. Обобщив признаки недвижимости, выявив критерии отнесения тех или иных объектов к недвижимости нами формулируется понятие. Особая ценность или особая значимость в гражданском обороте в принципе движимых вещей, отнесенных к недвижимости, объясняет стремление законодателя распространить на ли объекты действие правового режима недвижимого имущества. При этом особая ценность или значимость должна заключаться не столько в стоимости этих вещей например, морские или речные гражданские суда , сколько в характере назначения такого рода объектов так, любой космический объект ценен в первую очередь своим назначением. Думается, что отнесение в принципе движимых вещей к объектам недвижимости не оправдано. Предлагается внести в действующее законодательство следующие изменения и дополнения:. Внести изменения в п. Необходимость четкого указания в законе на такие объекты недвижимого имущества, как помещения жилые и нежилые и объекты незавершенного строительства, стала очевидной уже в первые годы применения ГК РФ. Такая потребность была обусловлена как особой значимостью таких объектов для современного российского гражданского оборота, так и необходимостью в дальнейшем значительно детализировать их правовой режим. Лишь недавно законодатель обратил внимание на существующую проблему, но, к сожалению, только в отношении объектов незавершенного строительства. В отношении помещений как самостоятельных объектов недвижимости ситуация до сих пор никак не изменилась. Статья ГК РФ не упоминает о помещениях как объектах недвижимости. Вместе с тем жилые помещения, вне зависимости от содержания, вкладываемого законодателем в данное понятие индивидуальный жилой дом, квартира в многоквартирном доме, комната , рассматриваются законодателем в качестве самостоятельного объекта права. Что же касается нежилых помещений, имеющих самостоятельное назначение, то действующее законодательство до сих пор состоит скорее больше из пробелов, чем правовых норм. До сих пор ГК РФ не регулирует правовой статус нежилых помещений как самостоятельных объектов гражданских прав. Безусловно, такая правовая ситуация не отвечает потребностям гражданского оборота. Судебная практика, признав нежилое помещение в качестве самостоятельного объекта недвижимости, отличного от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанного, также не решает всех возникающих проблем. Основными такими проблемами являются: Поэтому на практике не исключены ситуации, когда собственник здания, продав все помещения в нем, остается, к примеру, "собственником коридоров". Следует в качестве объектов недвижимого имущества включить в ст. Одним из главных недостатков Закона о государственной регистрации, на наш взгляд, является сложность механизма компенсации, вследствие чего выплата средств значительно отдалена во времени от момента наступления вреда. Статьи Закона, регулирующие вопросы ответственности, не только не создают действенного механизма, позволяющего реализовать права граждан, но порождают целый ряд вопросов как правового, так и юридико-технического характера. Нахождение ответов на данные вопросы делает необходимым совершенствование законодательной конструкции институтов ответственности и компенсации. Мы полагаем, что в п. Размер данной компенсации исчисляется из суммы, составляющей реальный ущерб за вычетом фактически взысканных по исполнительному документу сумм, но не может превышать один миллион рублей. Право требования по исполнительному документу в сумме выплаченной компенсации переходит к Российской Федерации. Выплата компенсации не лишает лиц, указанных в пункте 1 настоящей статьи, права требования выплаты по исполнительному документу реального ущерба в сумме, превышающей размер выплаченной компенсации. При этом требование Российской Федерации подлежит удовлетворению после взыскания с должника всей суммы реального ущерба, превышающей размер выплаченной компенсации. В случае если риск утраты права собственности был застрахован, компенсация выплачивается в размере суммы реального ущерба за вычетом фактически выплаченного страхового возмещения и фактически взысканных по исполнительному документу сумм, но не свыше одного миллиона рублей". Сложившаяся система органов, осуществляющих государственную регистрацию и технический учет жилых помещений, кадастровый учет земельных участков в Российской Федерации, громоздка, затратная и является сдерживающим фактором в развитии рынка недвижимости. В основном она складывалась до принятия действующего ГК и не соответствует задачам, которые ставит перед ней современное гражданское законодательство. Переходный характер системы названных органов породил параллелизм, дублирование функций. Необходимо передать функции регистрации недвижимости и сделок с ней, технического учета и земельного кадастра органам по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Конституция Российской Федерации [Текст]: Гражданский кодекс Российской Федерации часть первая [Текст]: Гражданский кодекс Российской Федерации часть вторая [Текст]: Гражданский кодекс Российской Федерации часть третья [Текст]: Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации [Текст]: Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации [Текст]: Земельный кодекс Российской Федерации [Текст]: Жилищный кодекс Российской Федерации [Текст]: Лесной кодекс Российской Федерации [Текст]: Воздушный кодекс Российской Федерации [Текст]: Водный кодекс Российской Федерации [Текст]: Кодекс торгового мореплавания Российской Федерации [Текст]: Кодекс внутреннего водного транспорта [Текст]: О несостоятельности банкротстве [Текст]: О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним [Текст]: О приватизации государственного и муниципального имущества [Текст]: К вопросу о понятии недвижимого имущества. Особенности правового режима недвижимости в гражданском праве России начало XX в. Основные начала организации оборота недвижимости. Комментарий к Земельному кодексу. Из книги "Комментарий к земельному законодательству Российской Федерации". Предпринимательское право Российской Федерации. Пути совершенствования законодательства о недвижимом имуществе. Толковый словарь русского языка. Правовой режим государственного имущества в хозяйственном обороте: Научно-практический правовой постатейный комментарий к Водному кодексу Российской Федерации. Механизм правового регулирования и правовые режимы. Административное право и процесс, Право собственности на недвижимость: Понятие недвижимости и вопросы регистрации прав на недвижимость в законодательстве Российской Федерации. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России. Сборник памяти Хохлова С. Международный центр финансово-экономического развития, Комментарий части первой Гражданского кодекса РФ для предпринимателей. Редакция журнала Хозяйство и право, Комментарий к - Земельному кодексу Российской Федерации. Движимое и недвижимое имущество К совершенствованию гражданского законодательства. Недвижимое имущество и ипотека. Основные проблемы гражданского права. Понятие недвижимости и особенности правового режима недвижимости в законодательстве Российской Федерации. Комментария к Гражданскому кодексу РФ части первой постатейный. Понятие недвижимости в гражданском праве. Теория государства и права: Кубан гос ун-т, Залог недвижимости в гражданском праве. Государственный регистратор в Российской Федерации: Учебник русского гражданского права по изданию г. Вопросы теории и практики. Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы закрытого акционерного общества "РЕБАУ АГ" на нарушение конституционных прав и свобод п. О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав [Текст]: Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним [Текст]: Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 1 июня г. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12 августа г. Постановление Президиума ВАС РФ от 14 октября г. Следует отметить, что институт недвижимости как объекта гражданских прав появился в России сравнительно недавно Понятие и оборотоспособность объектов гражданского права 5 1. Виды и общая характеристика объектов гражданского права 9 Глава 2. Характеристика недвижимости как объекта гражданского права Виды объектов гражданских прав Глава 2. Движимые вещи и недвижимые как объекты гражданских прав Заключение Недвижимые вещи как объекты гражданских прав Введение. Темой данной курсовой работы являются - недвижимые вещи, как объекты гражданских прав. Можно ли рассматривать его как недвижимую вещь и объект права собственности? Важным для понимания предприятия как объекта гражданских прав является
Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны. Самары о признании права собственности на здание магазина общей площадью 27,5 кв. Самара, Кировский филиал, 12 микрорайон, литера 1. Анализ правового режима недвижимости как объекта гражданских прав. Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имуществ. Основания государственной регистрации и отказа в государственной регистрации. Правовое регулирование оборота недвижимости. Цели, принципы и правовое значение государственной регистрации прав на недвижимость, основания для отказа. Характеристика системы регистрации прав на недвижимость в России. История правового регулирования оборота недвижимости в России. Понятие и правовая природа государственной регистрации сделок с недвижимостью и прав на недвижимое имущество. Способы защиты добросовестного приобретателя. История развития правового регулирования оборота недвижимости в России. Сущность и признаки недвижимого имущества. Понятие, основные принципы, правовая природа и порядок государственной регистрации сделок с недвижимостью и прав на недвижимое имущество. История развития недвижимости как объекта гражданских прав. Недвижимые вещи и их место в системе объектов российского гражданского права. Правовое положение государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом. Регистрация прав на недвижимость как правовое явление и объективная необходимость гражданского оборота. Ее цели, принципы, понятие. Правовые основы и порядок осуществления регистрации прав на недвижимое имущество в РФ. Понятие и правовой режим недвижимости. Проблемы права на недвижимость и сделки с ним, подлежащие государственной регистрации. Ограничение виндикации как основной механизм защиты добросовестного приобретателя недвижимого имущества в российском праве. Недвижимое имущество как объект гражданских прав. Понятие и виды недвижимого имущества. Особенности государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Сделки с недвижимостью и их регистрация. Понятие гражданско-правового режима недвижимости. Юридическая классификация и перечень объектов недвижимости, оборотоспособность, порядок государственной регистрации прав собственности. Правовое регулирование отношений по продаже недвижимого имущества. Особенности заключения соответствующих договоров. Общая характеристика недвижимого имущества как объекта гражданских прав, его признаки и классификация. Особенности правового режима отдельных видов недвижимости. Анализ российского законодательства в части гражданско-правового регулирования недвижимости. Работы в архивах красиво оформлены согласно требованиям ВУЗов и содержат рисунки, диаграммы, формулы и т. PPT, PPTX и PDF-файлы представлены только в архивах. Главная База знаний "Allbest" Государство и право Недвижимость как объект гражданских прав. Развитие понятия недвижимости в России. Современное понятие и классификации недвижимого имущества. Понятие и порядок государственной регистрации прав на недвижимость, причины отказа от регистрации. Вопросы правового регулирования оборота недвижимости. Правоотношения, связанные с оборотом и преобразованием недвижимости,- одна из тем, которые никогда не утрачивали актуальности на протяжении всей истории права и государства. Научный и технический прогресс постоянно привносят в нашу жизнь все новые усовершенствования и изобретения предметов, процессов, способов и т. По мере такого развития изменяется и круг вопросов, которые приходится решать правоведам в рамках теории вещных и обязательственных прав на недвижимость. Занимая существенное место в общем инвестиционном процессе в любой стране, инвестиции в недвижимость важны прежде всего по причине высокого мультиплицирующего эффекта, серьезного влияния на окружающую среду. Экономические и организационные особенности развития процессов в области приватизации, реконструкции, строительства, оценки недвижимости находят отражение в современных российских публикациях по менеджменту и экономике. Попытаемся кратко исследовать актуальные гражданско-правовые проблемы в сфере недвижимости. Особенность затронутой темы о недвижимости состоит в двойственном характере ее природы: При этом возникает обширный комплекс взаимосвязанных проблем в сфере как административного, так и гражданского права. Именно здесь теория постоянно сталкивается с различными подходами законодателя и правоприменительных органов, с определенной позицией органов государственной власти, местного самоуправления и не всегда совпадающими с ней интересами инвесторов. Из-за этого нередко возникают противоречия и коллизии, которые требуют осмысления и анализа. Таким образом, правовое регулирование отношений недвижимости должно носить комплексный характер, включающий в себя не только нормы частного законодательства, но и целый ряд институтов государственного, административного, а иногда и международного права. Степень научной разработанности темы. Наиболее обстоятельные разработки в данном направлении осуществлены такими учеными как Алексеев В. В своей совокупности работы названных ученых представляют солидную теоретико-методологическую базу для разработки проблем сделок с недвижимостью. Целями дипломного исследования является всестороннее теоретическое изучение института недвижимого имущества в отечественном гражданском праве, рассмотрение вопросов регистрации недвижимости, разработка научных рекомендаций по совершенствованию действующего законодательства. Эти основные цели выражены в комплексе взаимосвязанных задач, теоретический поиск решения которых обусловил структуру и содержание дипломной работы. Исходя из названных целей, определена задача дипломного исследования: Объектом исследования дипломной работы являются общественные отношения, возникающие в области обеспечения отнесения к объектам недвижимости предметов материального мира, а также по поводу государственной регистрации недвижимого имущества. В прямой зависимости от объекта находится предмет исследования, который составляют нормы гражданского законодательства, федеральные законы, предусматривающие порядок отнесения имущества к недвижимому и регистрации недвижимости, тенденции совершенствования гражданского законодательства. Методологическую основу работы составляют современные методы теории познания, включая исторический, сравнительно-правовой, логико-юридический, системно-структурный, формально-логический и другие. Дипломная работа состоит из введения, двух глав, включающих в себя шесть параграфов, заключения и библиографического списка. Владимирский-Буданов, полное отсутствие обладания недвижимыми вещами возможно только в кочевом быту народа охотничьем и пастушеском. Обзор истории русского права. Вместе с тем в России длительное время господствовали представления о поземельной недвижимости как о государственной собственности, то есть принадлежащей верховному правителю - царю. В русском государстве с усилением центростремительных тенденций возникли определенные правовые режимы земель. Так, к XI - XII вв. Особенности разных видов землевладения проявлялись в различных ограничениях либо дозволениях их использования в гражданском обороте. Например, общинные или черные земли, будучи по своему статусу государственными, могли быть использованы членами общины, которые проживали на них, только в целях удовлетворения собственных общинных нужд, но не могли быть отчуждены каким-либо образом проданы, подарены, заложены и т. Княжеские земли, будучи собственностью князей, могли быть проданы, завещаны и иным образом отчуждены. В то же время, если князь переходил из одного удела в другой, то он терял право на земли, и оно переходило к новому князю, приходившему в этот удел Беляев ИД. Поместными землями их владельцы не владели на праве собственности. Право пользования поместными землями являлось платой князя своим дружинникам за службу, и в случае их перехода на службу к другому князю, дружинники утрачивали право на эти земли. Субъектами церковного землевладения выступали монастыри, церкви, епископские саны, то есть некие коллективные образования, но не отдельные монахи, церковные деятели как физические лица. Допускалось свободное отчуждение монастырских земель, что делало церкви и монастыри активными участниками поземельного оборота. В то же время монахи, епископы не могли завещать, дарить, закладывать земли от собственного имени. Это обстоятельство подчеркивает корпоративный характер церковной собственности на землю и иное недвижимое имущество. Период централизации государственной власти в России своим естественным следствием имел усиление государственного регулирования земельных отношений. Большое значение отныне имела регистрация сделки в соответствующем государственном учреждении приказ, воевода. Правовое регулирование имущественных отношений в России во второй половине XVIII века. Таким образом, существовавший в средние века в России гражданский оборот земель повлек возникновение различных правовых конструкций недвижимости. Специфические особенности объектов недвижимости определялись правовым режимом данных объектов недвижимости земельных участков , статусом их собственников, который, в свою очередь, возникал из деления общества на сословия. Во времена Петра I экономическая жизнь государства интенсифицировалась. Это активизировало гражданский оборот и, как следствие, появились новые правовые режимы недвижимых вещей и их внутренней юридически значимой классификации. Так, актуальной оставалась классификация земельных участков в зависимости от их собственников. По этому критерию выделяли: Особым правовым режимом обладали так называемые родовые недвижимые имущества. Государство, заинтересованное в том, чтобы сохранить за своей опорой - дворянскими родами - принадлежащие им земли, установило усложненный порядок отчуждения этих земель, включая передачу по наследству. Особенности экономического развития российского государства потребовали ограничения оборота отдельных видов недвижимого имущества. Поскольку в петровское время велось интенсивное строительство флота, то повышенную ценность приобретали леса, являющиеся источником материалов для кораблестроения. Это определило появление законодательного положения, которым ограничивалась рубка лесов независимо от того, в чьей собственности они находились. Даже частным собственникам лесов вменялось в обязанность следить за их состоянием Новицкая Т. Другим направлением развития экономической жизни страны стало формирование и укрепление в правах купеческого сословия. Однако развитие торговли требовало юридических гарантий экономической базы купечества и, в частности, устранения неоправданных ограничений в использовании недвижимого имущества. В этой связи закономерным выглядит появление именного указа императора от 18 января г. Таким образом, купечество расширило свои права участия в гражданском обороте недвижимых вещей, что, в свою очередь, стало предпосылкой дальнейшего экономического развития государства. Другим направлением расширения круга субъектов, имеющих право участвовать в обороте недвижимости, стало дозволение женщинам совершать сделки с недвижимостью. Так, в соответствии с Сенатским указом от 4 ноября г. Следует отметить, что государство стремилось установить контроль за рынком недвижимости. В частности, по инициативе Петра I проводились опыты по созданию регистрационной системы сделок с недвижимыми вещами. Начиная с г. Так, пересматривался порядок написания крепостей площадными подъячими, берущий свое начало со времен Соборного Уложения. Устанавливался контроль за их деятельностью. Отныне крепостные акты должны были составляться в Поместном приказе. В дальнейшем функции по контролю за оборотом недвижимостей были переданы Ратуше, Оружейной палате, а с г. К концу XIX в. В то же время эту систему можно было охарактеризовать как весьма своеобразную. Источники русского гражданского права Вступительная лекция, чи-танная в Московском университете го января года. Особенно ощутимыми были различия в регулировании способов приобретения права собственности на движимое и недвижимое имущество. Процедура приобретения права собственности на недвижимость по русскому праву требовала их укрепления. Учебник русского гражданского права. Основные формы укрепления прав на недвижимость представляли собой так называемые крепостные акты. С принятием Положения о нотариальной части от 14 апреля года основные функции по укреплению прав на недвижимость возлагались на нотариусов. Процедура приобретения права собственности на недвижимые имущества включала несколько юридически значимых элементов. Первоначально стороны в присутствии младшего нотариуса точнее, с его помощью составляли крепостной акт, который заносился в актовую книгу. Затем выписка из актовой книги представлялась старшему нотариусу, который состоял при том судебном округе, на территории которого находилось отчуждаемое недвижимое имущество. Старший нотариус, проверив законность представленного акта и удостоверившись в уплате крепостных пошлин, делал на выписке надпись, которая удостоверяла утверждение акта и, приобщив выписку к крепостной книге, делал необходимую отметку в реестре крепостных дел. Этот момент и считался моментом перехода права собственности. В то же время в литературе той поры обсуждалось юридическое значение акта ввода во владение. Следует отметить, что в XIX в. Труды по торговому и вексельному праву: К вопросу о слиянии торгового права с гражданским. Из этого же исходила и судебная практика, формируемая решениями Правительствующего сената. Этим декретом был установлен запрет на совершение гражданско-правовых сделок с землей. Изъятие из гражданского оборота земельных участков как основного элемента института недвижимости делало бессмысленным и разделение имущества по этому классификационному признаку. Как следствие централизации и обобществления средств производства в правовом регулировании гражданского оборота доминировала тенденция сужения объектов, которые могут быть объектами гражданско-правовых сделок. Естественно, что в основном из оборота изымались крупные, значимые для экономики объекты, среди которых ведущее место занимали объекты недвижимости. С принятием в г. Гражданского кодекса РСФСР в советском законодательстве было окончательно упразднено традиционное для любого правопорядка деление имущества на движимое и недвижимое. В примечании к ст. Дифференциация вещей на движимые и недвижимые объективно предопределяется естественным характером самих вещей. Совокупность особых естественных признаков, которыми обладают недвижимые вещи и прежде всего - земельные участки , не может не требовать особых методов регулирования правоотношений, возникающих по их поводу. Существующие естественные различия между движимыми и недвижимыми вещами, как пишет А. Поэтому законодатель, находясь в объективной зависимости от необходимости оценки естественных свойств недвижимых вещей, даже при легальном отсутствии частной собственности на землю как основы недвижимости, не мог установить одинаковый правовой режим для различных видов недвижимого и движимого имущества. Отличия в правовом режиме недвижимого имущества проводились в законодательстве даже тогда, когда законодатель отказывался от соответствующей терминологии. Даже сам принципиальный отказ от введения в гражданский оборот таких объектов, как недвижимые вещи, есть ничто иное как придание режима необоротоспособности невозможности совершения сделок данного имущества. Не случайно в советском праве были довольно развиты отрасли земельного, водного, лесного законодательства, законодательства о недрах и т. Восстановление в отечественном праве разделения имущества как объекта гражданских прав на движимое и недвижимое было осуществлено в г. Далее, не ограничиваясь определением недвижимости через перечисление отдельных ее видов, законодатель посчитал необходимым развить понятия движимых и недвижимых вещей через их противопоставление. В качестве сущностного признака движимых вещей в этой норме указана возможность перемещения этого имущества без несоразмерного ущерба его назначению, если законодательными актами не установлено иное. Таким образом, логичен вывод о том, что недвижимым имуществом являются такие вещи, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению не возможно. В этом определении обращает на себя внимание отсутствие указания на связь имущества с землей забегая вперед, отметим, что это один из основных признаков недвижимости, определенный в понятии, которое дано в современном ГК РФ. В Основах перечислены особенности правового режима недвижимости. К таковым, в частности, отнесены особенности приобретения и прекращения прав на недвижимое имущество, которые должны устанавливаться законодательными актами. В соответствии с п. Под таким законодательством подразумевались нормативные правовые акты, принятые в республике, на территории которой находилось это имущество. Таким образом, Основы создали фундамент для многовариантного подхода к определению формы сделок с недвижимостью. Это имело практическое значение для возможности установления в отдельных регионах союзного государства нотариальной формы сделок с недвижимостью, либо об отказе от таковой в пользу простой письменной формы сделок. В отношении наследования недвижимого имущества и прав на него было прямо установлено, что таковое осуществляется в соответствии с законодательством республики, на территории которой находилось это имущество п. Были установлены и особые сроки для приобретения прав собственности на недвижимое имущество по давности владения приобретательская давность - 15 лет, в то время как приобретение прав собственности на движимое имущество по такому же основанию составляло 5 лет п. Также Основами было предусмотрено, что местом исполнения обязательства по передаче недвижимого имущества должно быть место нахождения недвижимости п. Однако бесконечное разнообразие окружающего нас материального мира не может быть адекватно оформлено без некоторой дифференциации вещно-правового режима, производимой по тем или иным основаниям. В связи с этим принято выделять различные классификации вещей. Важнейшей из них в настоящий момент вполне обоснованно считается деление вещей на движимые и недвижимые. С возвращением в х годах XX в. Закрепляя в тексте Кодекса такой перечень, законодатель, очевидно, руководствовался соображениями большой хозяйственной ценности объектов, входящих и в ту и в другую группу, а отсюда - и наибольшей важности связанных с ними общественных отношений. Здесь полезно бы было вспомнить высказанное Н. Егоровым еще четверть века назад замечание: По сути дела, единственной общей чертой правового режима этих двух групп недвижимости оказалась необходимость государственной регистрации прав на них. Более того, порядок такой регистрации неодинаков: Вообще, что касается регистрации, то нельзя не согласиться с Н. Сыроедовым, считающим этот дефинитивный признак излишним Козырь О. Сборник памяти Хохлова С. Смысл выделения категории недвижимого имущества заключается не в регистрации прав и не в особой ценности объектов, а в невозможности или чрезвычайной трудности устранения взаимодействия принадлежащих разным лицам вещей путем их физического удаления друг от друга Ильин Д. Возникает необходимость примирить права собственников соседних участков или строения и участка под ним. Для решения этой задачи правовые системы предлагают широкий выбор юридических конструкций: В отношении же "движимой недвижимости" таких проблем не возникает. Разительно отличаются и обязательственно-правовые режимы двух групп недвижимых вещей: Правила же об аренде "настоящей" и "ненастоящей" недвижимости и вовсе закреплены в разных параграфах одной главы Кодекса Кущенко В. Естественные и социально обусловленные различия вещей предопределяют дальнейшую дифференциацию вещно-правового режима. Так, значительное число законодательных норм посвящены регулированию отношений по поводу таких объектов недвижимости, как жилые помещения. В то же время подчас предлагаются и другие основные классификации вещей, конкурирующие с только что рассмотренной. Кроме того, существуют формально относящиеся к вещам объекты, которые могут поколебать само представление об объектах вещных прав. Среди недвижимого имущества к таковым принадлежат предприятия, под которыми статья ГК РФ понимает имущественные комплексы, состоящие не только из вещей, но и из имущественных прав и даже долгов. Спорным остается вопрос об основании объединения этих разнородных объектов в один имущественный комплекс. В настоящее время общепризнанным в отечественной юриспруденции является представление о том, что объектом гражданских прав может выступать действующее предприятие, в состав которого, соответственно, включаются те вещи, права и обязанности, которые необходимы для его функционирования Артабаева Л. Договор доверительного управления имуществом: Государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с недвижимым имуществом: Проблемы развития законодательства о недвижимом имуществе: Однако для того чтобы выступать в гражданском обороте, объект должен быть некоторым образом формализован, у него должны быть четкие границы. Именно этой цели, как представляется, служит признание предприятия недвижимостью и, соответственно, требование его государственной регистрации. В связи с этим нельзя согласиться с С. Степановым, считающим, что "законодательное отнесение предприятия к недвижимому имуществу Имущественные комплексы в российском гражданском праве. Система объектов гражданских прав: Теория и судебная практика. Совокупность вещей и прав, пусть и предназначенных для осуществления определенной предпринимательской деятельности, без регистрации останется всего лишь совокупностью объектов, но не единым объектом гражданских прав. Признание предприятия недвижимостью оказалось самым экономным средством "правовой иммобилизации", то есть скрепления разных видов имущества Козырь О. Вообще, предприятие является объектом, который "выпадает" из классификации недвижимых и движимых вещей, поскольку оно вещью, даже сложной, не является, - оно является особым, самостоятельным объектом гражданских прав, что подчеркивается самим законодателем, вводящим предприятие в круг правовых понятий не в общей ст. Первая часть Кодекса ничего не говорит о праве собственности на предприятие; это словосочетание появляется только во второй части - в контексте купли-продажи этого объекта и перехода права собственности на него. В статическом состоянии входящие в состав предприятия объекты существуют самостоятельно, так что можно нарушить, например, право собственности на производственные помещения, право на товарный знак, не выполнить какое-либо обязательство, но невозможно нарушить право собственности на предприятие в целом Корнилова Н. В то же время нельзя не заметить некоторого противоречия в определении состава предприятия. С одной стороны, он задается материальным критерием, то есть относимостью того или иного объекта к "бизнесу", а с другой стороны - формальным, то есть регистрацией. Одновременное применение этих критериев часто приводит к проблемам, показательным примером которых является, например, определение правовой природы документов на предъявителя, не получивших формального законодательного признания в качестве ценных бумаг; в нашем же случае это приводит к вопросу о передаче в составе предприятия обязанностей, не учтенных при заключении договора купли-продажи п. Однако они являются не долгами, а вещными обременениями имущества и, даже если не учитывать этого обстоятельства, сохраняются при продаже любого имущества, а не только предприятия; так что если бы речь шла о них, то в п. Во всяком случае, в число таких обязанностей, безусловно передаваемых вместе с предприятием, должны включаться обязанности продавца по трудовым договорам с лицами, чьим местом работы является данное предприятие Степанов С. Последовательное проведение формального подхода означало бы полное подчинение правового режима составных частей предприятия режиму предприятия в целом. В некоторой мере это относится к объектам недвижимости, входящим в состав комплекса, регистрация перехода права собственности на которые производится на основании регистрации права собственности на предприятие за приобретателем п. Также и согласия кредиторов с этой точки зрения нужно было бы спрашивать не на продажу предприятия, а на включение долга в его отношении в состав имущественного комплекса. Законодатель, однако, избрал нечто среднее между формальным и материальным подходом к понятию состава предприятия. Пути решения этих проблем могла бы наметить практика, однако отечественные предприниматели весьма настороженно относятся к предприятиям как имущественным комплексам. Наибольшее внимание им уделяется при приватизации, где продажа предприятия как объекта права рассматривается в качестве альтернативы преобразованию унитарных предприятий как субъектов права в хозяйственные общества ст. И законодательство о приватизации, и законодательство о банкротстве отличаются весьма большим удельным весом публично-правового регулирования, что не позволяет сторонам избегать конструкции предприятия и связанных с ней формальностей, в то время как в "обычных", сугубо частных отношениях они могли бы предпочесть передачу того же имущества не единым комплексом, а пообъектно. Кроме того, как видно, законодатель в этих случаях весьма близко подходит к экономически почти незаметному, но с юридической точки зрения фундаментальному различию между предприятием как субъектом и объектом права. И если в названных законах это различие все-таки последовательно проводится, то формулировка п. Сходство этих двух ипостасей предприятия повлекло и не вполне корректную формулировку п. Здесь возникает целый клубок проблем. Так, имущественный комплекс филиала, который во многих случаях также может признаваться предприятием, причем, как минимум, с материальной точки зрения, самостоятельным Белых В. Другую проблему создает продажа предприятия между лицами, зарегистрированными в качестве предпринимателей в разных субъектах Федерации или тем более в разных странах. С точки зрения принципиального различения предприятия как субъекта и объекта гражданских прав несколько неожиданным кажется предложение В. Лапача о единой регистрации предприятия как юридического лица и одновременной регистрации его имущественного комплекса Лапач В. Такой подход, однако, мог бы решить, как минимум, одну проблему, связанную с определением юридического лица в п. Юридическое лицо, даже не обладающее вещами и, соответственно, не имеющее таких прав, могло бы зарегистрировать имеющуюся у него совокупность имущественных прав в качестве предприятия и, через признание его вещью, приобрести одно из указанных вещных прав Емелькина И. Как бы то ни было, на современном этапе развития российского гражданского права предприятие если и может считаться вещью, то только как юридическая фикция. В распространении на него полноценного вещно-правового режима этот объект не нуждается. Все элементы предприятия, будь то вещи, права требования, долги или исключительные права, в статическом состоянии сохраняют свой правовой режим и только в случае совершения с ними сделки временно объединяются в имущественный комплекс, с тем чтобы снова распасться на отдельные составляющие после такой сделки. Таким образом, к недвижимым вещам в соответствии со ст. Движимым имуществом признаются все остальные вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги. Принципиальное отличие движимых и недвижимых вещей в том, что: В соответствии со ст. Итак, к недвижимым вещам недвижимое имущество, недвижимость в соответствии со ст. Некоторые классификации недвижимого имущества имеют сугубо доктринальный характер. Другие классификации находят отражение в действующем законодательстве. Законодатель, используя ту или иную классификацию, устанавливает различный правовой режим для разных видов недвижимых объектов. Недвижимость, будучи сложным явлением, регулируемым гражданским правом, характеризуется проявлением многообразных свойств. Как следствие, это влечет множественность классификаций недвижимого имущества в зависимости от избранного классификационного критерия. Самая общая классификация недвижимых вещей содержится в действующем гражданском законодательстве, которое различает недвижимые по природе вещи и вещи, которые отнесены к недвижимости в силу закона. Кроме того, законодательства некоторых государств Франция, Мексика, Бразилия выделяют "недвижимость в силу назначения", под которой понимаются как предметы, помещенные на участке для его обслуживания и эксплуатации, так и движимые вещи, которые навсегда присоединены к недвижимости Козырь О. По формам собственности недвижимые вещи разделяются на: В свою очередь публично-правовая собственность включает в себя: Необходимо отметить, что различные субъекты права неравны в своих правах на недвижимость. Так, с учетом того обстоятельства, что некоторые виды недвижимого имущества имеют ограниченный оборот, они не могут быть в собственности частных лиц. Только государство вправе обладать правом собственности на эти виды недвижимости. Это же касается и ограничений в обороте недвижимых вещей. Как правило, ограничения в обороте недвижимостей делаются не в пользу частных лиц, и диктуются такие ограничения интересами публичных нужд Самигулина А. По характеру потребления недвижимость в виде зданий, сооружений можно разделить на жилой фонд недвижимое имущество в жилищной сфере и нежилой фонд. Если жилая недвижимость призвана обеспечивать потребности людей в проживании, то нежилая недвижимость используется, как правило, с целью получения дохода, то есть при осуществлении предпринимательской производственной, коммерческой, сельскохозяйственной и пр. Данная классификация актуальна для оборота недвижимых вещей. Часто предприниматели заинтересованы в возможностях привлечения недвижимых вещей жилого фонда для интересов предпринимательской деятельности. Поскольку в законодательстве установлен запрет на использование для коммерческих целей жилых помещений, то возникает проблема перевода жилых помещений в режим нежилого фонда. В настоящее время эта проблема решена в Жилищном кодексе РФ от 29 декабря г. По происхождению недвижимые вещи можно классифицировать как вещи, являющиеся природным творением земля, земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, леса , и вещи, которые созданы руками человека здания, сооружения, воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. По физическому статусу недвижимые вещи могут быть разделены на: По характеру и целям использования в гражданском обороте по принципу зонирования недвижимые вещи можно классифицировать на: Эта классификация имеет существенное практическое значение. Так, использование недвижимого имущества не по назначению может повлечь санкции гражданско-правового характера вплоть до его изъятия. Для того чтобы недвижимое имущество могло быть использовано по желанию собственника, необходимо привести его правовой режим в соответствие с целями использования Дроздов И. К примеру, для использования жилых помещений в производственных целях например, в качестве офиса необходим перевод этих помещений в режим нежилых помещений Гришаев С. Действующее законодательство Закон о госрегистрации прав на недвижимость, Правила ведения ЕГРП устанавливает трехзвенную классификацию объектов недвижимости Алексеев В. Регистрация прав на недвижимость. Эта классификация используется для целей государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с недвижимостью. В экономической литературе встречается классификация недвижимости по критерию материальности. Под материальной недвижимой собственностью в таком контексте понимаются земельные участки, угодья, продукты почвенного слоя, то есть такое имущество, которое прикреплено к земле и прочно с ней связано. Под нематериальной недвижимой собственностью в этой классификации рассматривается совокупность прав на пользование недвижимостью. Следует отметить, что российское законодательство в отличие, скажем, от французского отказалось от использования такой классификации недвижимых вещей. Ее использование, таким образом, возможно с известными оговорками. Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21 июля г. Он не имеет обратной силы и применяется к правоотношениям, которые возникают только с введением его в действие. Поэтому права на недвижимое имущество, возникшие до вступления в силу данного Закона, признаются действительными и не требуют дополнительной государственной регистрации. Но по желанию обладателя этих прав государственная регистрация может быть произведена. К их компетенции относятся признание и подтверждение от имени государства бесспорного права на недвижимое имущество. Создание учреждения юстиции, как свидетельствует практика, положительно влияет на укрепление взаимодействия всех структур, участвующих в обороте недвижимости, способствует повышению доходов местных бюджетов, объективно влечет за собой реальное снижение криминализации на рынке недвижимости. Созданная система позволила сделать рынок недвижимости в России более "прозрачным" и привлекательным для инвесторов Мейер Д. Согласно Закону о регистрации учреждение юстиции по регистрации прав - государственный орган, наделенный властными полномочиями по проверке действительности и юридической силы документов, поданных на регистрацию прав или сделок с недвижимостью, соответствия их формы и содержания действующему законодательству Российской Федерации. Учреждению юстиции предоставлено право принимать участие в правовом регулировании отношений, предметом которых выступает недвижимое имущество, не на уровне общих норм, а на уровне конкретных правоотношений определенных субъектов по поводу индивидуализированного объекта недвижимости. В этом случае государственная регистрация приобретает также значение правоприменительной деятельности учреждений юстиции по изданию индивидуальных правовых актов, влекущих возникновение, изменение или прекращение правоотношений, предметом которых выступает недвижимость Чубаров В. Недвижимость как объект гражданских прав. Проблемы правового регулирования государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ней. Сделки с недвижимым имуществом и возможные пути защиты прав добросовестного приобретателя имущества. Понятие и правовой режим недвижимости в России. Правовое регулирование недвижимости как объекта гражданских прав. Понятие недвижимости и сделок с ней. Системный анализ правового режима недвижимого имущества. Другие документы, подобные "Недвижимость как объект гражданских прав".
https://gist.github.com/04080d0e8b2a3386eeeb90c638e1e5e7
https://gist.github.com/5a2453f13f64d3bc8ff79607a3e60ea8
https://gist.github.com/7dc1c51ee5c02d64ebefe7787f11e1bc