Реферат: II. Характеристика объекта анализа деловой организации 4
Определение характеристик защищаемого объекта
Характеристика объекта это:
На практике, как правило, используется классификация объектов недвижимого имущества по сегментам рынка недвижимости, которые сформировались в зависимости от специфических потребительских свойств и характеристик ее различных видов, условий использования, особенностей рыночных сделок и действий их участников, состава потребителей. Это — земельные участки, жилая и нежилая недвижимость рис. Жилая недвижимость residential real estate представлена различного вида объектами, предназначенными для постоянного проживания в них семей или отдельных индивидов. Она связана с арендой, строительством и эксплуатацией жилого фонда. В ее составе выделяют малоэтажные до трех этажей , многоэтажные от 4 до 9 этажей , повышенной этажности от 10 до 20 этажей , высотные свыше 20 этажей дома. Объектом жилой недвижимости может также быть кондоминиум, секция подъезд , этаж в подъезде, квартира, комната, дачный дом. В составе нежилой недвижимости non-residenlial property выделяют коммерческую, промышленную, институциональную и рекреационную недвижимость, отели и мотели. Под коммерческой недвижимостью commercial real estate понимают постройки для розничной торговли торговые центры , офисы для бизнеса, стоянки автомобилей, бензоколонки и прочие объекты сферы обслуживания. Промышленная индустриальная недвижимость industrial real estate представляет собой промышленные сооружения и инфраструктуру, действующие заводы, технопарки, складские помещения, специализированные офисы для управленческого персонала и др. Отели и мотели представляют особый класс недвижимости. В отличие от жилой, эти объекты предназначены для временного, а не постоянного пользования. Рекреационная недвижимость recreational real estate связана со сферой отдыха. Это различного рода сооружения на территории курортных зон, клубы по интересам гольф- клубы, яхт-клубы и др. Институциональная недвижимость institutional real estate — здания для правительственных и муниципальных органов власти, учебных заведений, больниц, санаториев и других функций специального назначения. Часто выделяют недвижимость смешанного типа использования, которая представляет собой комбинации приведенных выше видов недвижимости. В практике этот вид недвижимости не имеет своего сегмента рынка. Операции производятся в сегменте рынка, к которому относится вид, имеющий в этом комплексе доминирующее положение. В литературе и на практике имеется множество других классификаций недвижимости. Так, по утверждению многих риелторов, наиболее универсальным и понятным широкому кругу участников рынка, в том числе непрофессионалам, является деление жилой недвижимости на категории "эконом", "бизнес", "люкс", или "элит". Отсутствие четких границ между классами, низкая степень детализации и большое количество объектов, выходящих за пределы такой классификации, делают ее весьма условной и приблизительной. Недвижимость в этой классификации отнесена к той или иной группе в основном в соответствии с ее качественными характеристиками месторасположение, архитектурное решение, используемые строительные и отделочные материалы, высота потолков, удобство планировок, инженерное обеспечение здания, наличие благоустроенной территории, парковки и т. Наиболее спорной группой является элитная недвижимость. Нередки случаи, когда в данную группу напрямую или косвенно пытаются включить любой современный монолитный дом презентабельного вида, так как это значительно повышает стоимость расположенных в нем квартир. Однако чтобы иметь право называться элитным, здание должно отвечать многим другим весьма жестким требованиям. Итак, что же такое элитный дом? Это всегда новое не реконструированное здание, построенное по индивидуальному проекту, который выполнен известным архитектором. Кроме того, нужны надежная репутация застройщика и, разумеется, престижное месторасположение. Несмотря на то что в данном сегменте начался процесс децентрализации, некоторые эксперты считают, что элитное жилье в Москве не может находиться за пределами Садового кольца. Другие специалисты не столь категоричны, однако и они полагают, что относительная близость к центру или, по крайней мере, расположение дома по западному либо юго-западному направлению обязательны. Не менее важным признаком является однородное социальное окружение — как в отношении самого дома, так и применительно к району в целом. Элитная квартира должна иметь свободную планировку и быть ориентирована на две, а лучше на три стороны света, а потолки здесь не могут "опускаться" ниже 3,3 м. Входную группу и холлы в доме отделывают с использованием ценных пород дерева и натурального камня, а внутреннюю территорию огораживают и благоустраивают. Застройщику необходимо предусмотреть, чтобы в подземном паркинге с высотой потолка не ниже 2,5 м на каждую квартиру приходилось как минимум по три машино-места площадью от 18 м2 каждое. Сам гараж следует оборудовать спринклерной системой пожаротушения. Кроме того, обязательны также система климат- контроля, сочетание нескольких видов отопления водное, воздушное и электрическое , наличие механических и химических фильтров для очистки воды и воздуха, двойного ввода электрики 30—35 кВт на квартиру , высококачественных бесшумных лифтов, выполненных по индивидуальному заказу ведущими производителями в данной области "Копе", "Otis", "Tissen", "Schindler" и имеющими дорогую отделку, а также современных телекоммуникаций с возможностью выбора оператора. Разумеется, жильцы элитного дома не должны беспокоиться о своей безопасности — все вопросы но управлению зданием и его эксплуатации в таких объектах берут на себя профессиональная управляющая компания и сервисная служба. У здания класса В новое строительство или реконструкция фасад и зоны общего пользования отделаны менее дорогими материалами, инженерная начинка не претендует на звание ультрасовременной, на квартиру полагается меньшее количество киловатт и всего одно или два машино-места на парковке, которая не всегда бывает подземной. Вопросы вызова такси или подключения к кабельному телевидению жильцам зачастую приходится решать своими силами, однако оптико-волоконная связь и линии МГТС в доме должны существовать. В сегменте загородной недвижимости принято выделять объекты эконом- и бизнес-классов иногда внутри них вычленяют категорию "улучшенный класс", или "класс плюс" , а также элитные дома. Встречается классификация объектов на основании цены дорогие и дешевые или по архитектурному проекту типовые и эксклюзивные поселки. Основными факторами, влияющими на стоимость коттеджа, являются состояние рынка, баланс спроса и предложения, число продавцов, месторасположение например, для Московской области — направление и удаленность от МКАД , площадь участка и домовладения, видовые характеристики наличие леса, водоема — в непосредственной близости , соседство тип и качество застройки близлежащих территорий , наличие всех необходимых коммуникаций и технических условий на них, инфраструктуры, полнота и достоверность документов на объект и наличие или отсутствие обременений. Разумеется, такие негативные факторы, как близость кладбища, линий электропередач, промзон, свалок или перспектива масштабного строительства на близлежащих территориях таких объектов коммерческой недвижимости, как промышленные или логистические центры, в значительной степени влияют на отнесение коттеджного поселка к той или иной категории. Аналогичен подход к классификации офисных помещений. До недавнего времени офисные площади делили на три Л, В, С или четыре класса в этом случае добавляли D. Объекты класса А — это современные бизнес-центры, построенные по проекту известного архитектора девелопером, который имеет отличную репутацию и определенный опыт работы в данной области. Помещения в них отличаются оптимальными планировочными решениями и высоким качеством отделки, само здание оснащено новейшими инженерными системами, а решением всех вопросов но его эксплуатации занимается профессиональная управляющая компания. Разумеется, для удобства арендаторов создана развитая инфраструктура, а подземный паркинг предполагает наличие как минимум одного машино-места на 60 м2 арендуемых площадей. Для офиса класса В значимо, чтобы там был сделан хороший ремонт, существовала круглосуточная охрана и производился контроль доступа в помещения, а также чтобы исправно функционировали службы управления объектом. Класс С объединяет офисы, построенные с другой целью, — здания бывших НИИ, гостиниц, учебных заведений и прочие административные объекты, помещения на первых этажах и в подвалах жилых домов. Как правило, все бытовые вопросы, в том числе касающиеся охраны, арендаторы решают сами. Если наряду с С выделяется еще и класс Д то основная разница между ними заключается в качестве помещений, используемых под офисы, наличии в них хотя бы косметического ремонта, в определенном состоянии общественных зон. Класс А соответствует следующим требованиям: Кроме того, высота потолков должна быть не менее 2,,8 м, планировка этажа — являться открытой, эффективной, шаг колонн — составлять не менее шести метров. Сюда надо добавить возможность установки полноценного фальшпола, наличие качественной и презентабельной отделки помещений общего пользования, входной группы и фасада, хорошее расположение здания, отсутствие рядом объектов, которые могут оказывать негативное влияние па его имидж например, функционирующие производства, кладбища, свалки, тюрьмы и пр. Важной характеристикой офисов класса А является наличие профессиональной управляющей компании, ведущей не менее пяти офисных зданий сопоставимого уровня или обладающей достаточным опытом работы, а также не менее двух независимых провайдеров телекоммуникационных услуг. И наконец, нельзя отнести офис к названному классу, если в нем нет развитой инфраструктуры — пунктов питания, соответствующих размерам здания и числу работающих в нем сотрудников, а также не менее двух других объектов, оказывающих те или иные услуги, например банкомата, газетного киоска, химчистки, магазинов и т. Факультативные критерии отнесения помещения к классу А, в частности, таковы: Отдельной группой в составе промышленной недвижимости выступают складские помещения. Для их классификации в основном применяют две системы стандартов, которые разработаны компаниями "Knight Frank" и "Swiss Realty Group". В соответствии со второй также выделяют четыре класса А , В, С, D , однако здесь существует тщательная детализация, в результате чего категории выглядят следующим образом: Обе системы, по сути, базируются на одних и тех же принципах, отличаясь лишь по набору характеристик, необходимых для отнесения объекта к тому или иному подклассу. В обеих классификациях отличительной чертой складского помещения самого высокого уровня является новизна постройки здания. Расположение, отделка и оборудование таких объектов должны отвечать следующим требованиям: Площади, относящиеся к следующему подклассу, могут быть полностью реконструированными с применением современных материалов и технологий. В класс В включены объекты, возведенные в доперестроечный период и поэтому не полностью соответствующие требованиям современной логистики. К классу С относят бывшие производственные помещения, автобазы и другие объекты, изначально не приспособленные под склады. Качество таких площадей зависит от того, насколько хорошо удалось их реконструировать и оснастить, хотя, разумеется, в данном случае даже при отличном ремонте далеко не все технические требования могут быть соблюдены. Класс D — это здания и сооружения, которые в принципе не созданы для складирования чего бы то ни было: Специфика подобных помещений делает нецелесообразной их модернизацию или реконструкцию. Они более или менее хороши лишь для содержания в них низкооборачиваемых грузов, не нуждающихся в особых условиях хранения сырье для промышленного производства, горюче-смазочные материалы, металлические, резиновые, пластиковые изделия и т. В практической деятельности по управлению недвижимым имуществом его объекты часто классифицируются но признакам:. Для объектов с такими конструктивными особенностями, размерами и спецификой рынок не существует вообще или в данной местности;. Естественные природные объекты — земельный участок, лес и многолетние насаждения, обособленные водные объекты и участки недр. Эти объекты недвижимости называют еще и недвижимостью по природе. Земля как единственное место проживания всех людей, основной фактор в любой сфере бизнеса, прямо или косвенно участвующий в производстве всех других товаров и благ, является базовым объектом недвижимости. Она — ограниченный невоспроизводимый ресурс. Искусственные объекты постройки — "недвижимость по закону". Она как категория недвижимости опирается на "недвижимость по природе". Природные объекты недвижимости в зависимости от наборов их характерных признаков делят на две группы:. Эти участки предназначаются для застройки или производства воспроизводства пищевых, энергетических, водных ресурсов и полезных ископаемых;. Особое значение имеют характеристики участка, связанные с местоположением престижность района местоположения, удаленность участка от источников и коммуникаций жизнеобеспечения, от центров деловой активности, от транспортных магистралей, от станций общественного транспорта и пешеходных дорожек массового использования, от рекреационных зон и источников экологически вредных воздействий. Значимость местоположения объекта может изменяться вследствие деятельности человека, направленной на изменение окружения ландшафта, застройки, обеспеченности коммуникациями и др. Земельный участок может быть делимым в случае сохранения возможности разрешенного использования каждой из его частей и неделимым. При этом разрешенным является использование, которое удовлетворяет правилам, установленным законами или нормативными актами органов управления в сферах:. Следует иметь в виду, что функциональное назначение земли может изменяться в связи с изменением рыночных предпочтений, откликающихся па изменение потребностей общества. Искусственные объекты недвижимости улучшения делятся на строения здания и сооружения , инженерные коммуникации, насаждения. Выделяют также здания типовые по типовым проектам и нетиповые по индивидуальным проектам. В практике управления важным является и разделение объектов недвижимости на доходные и недоходные. К недоходным относятся объекты недвижимости, предназначенные для удовлетворения бытовых, социальных, культовых, общественно полезных потребностей человека и не используемые для извлечения прибыли, в том числе:. К доходным относят объекты, сдающиеся в аренду или использующиеся собственниками для реализации доходного бизнеса с целью получения прибыли на средства, вложенные в приобретение объекта. Для целей управления недвижимостью необходимо иметь представление об основных характеристиках элементов строений, из которых состоят компоненты объекта недвижимости, в том числе и строения, а также о факторах, определяющих состояние этих характеристик на разных этапах жизненного цикла объекта. Кроме характеристик, названных выше и использованных в классификациях, важны также размеры строений и помещений: В составе объекта недвижимости по отношению к его функциональному назначению выделяют основные и вспомогательные помещения. Основные помещения предназначены для обеспечения выполнения основной функции объекта — жилой, офисной, торговой, производственной или складской. К вспомогательным относятся помещения общего пользования коридоры, рекреационные холлы, вестибюли, лестницы, туалеты и пр. Площадь основных помещений называется полезной, суммарная площадь всех помещений называется общей. Для доходных объектов вводится понятие арендной площади, которая равна сумме площадей основных и вспомогательных помещений. Инженерные коммуникации — внешние по отношению к строениям водопроводы, газопроводы, электрические кабели и провода, канализационные коммуникации, линии средств связи, а также дороги. При характеристике коммуникаций обращают внимание:. Для всех групп важными с точки зрения задач управления являются возрастные характеристики: При характеристике насаждений, кроме обозначенных выше свойств, обращают внимание также па толщину стволов и глубину залегания корневой системы для оценки надежности при воздействии ветра и оценки затрат на ликвидацию насаждений — при расчистке участка , на размеры и траекторию движения тени от кроны растений и т. Физическая среда функционирования объекта создается природой, природными явлениями, а также результатами изменения природы человеком. Эта среда формирует материальные условия функционирования и развития недвижимости. Использование различных классификаций недвижимости по самым разнообразным признакам повышает эффективность и объективность процесса исследования рынка недвижимости. С их помощью облегчается и упрощается разработка методов оценки недвижимости и их применение, стандартизация процессов и процедур процессов использования и управления недвижимым имуществом. Главная Экономика Управление недвижимостью. Классификация и основные характеристики объектов недвижимости На практике, как правило, используется классификация объектов недвижимого имущества по сегментам рынка недвижимости, которые сформировались в зависимости от специфических потребительских свойств и характеристик ее различных видов, условий использования, особенностей рыночных сделок и действий их участников, состава потребителей. Классификация по сегментам рынка недвижимости Промышленная индустриальная недвижимость industrial real estate представляет собой промышленные сооружения и инфраструктуру, действующие заводы, технопарки, складские помещения, специализированные офисы для управленческого персонала и др. К классу D иногда относят все подвалы. В практической деятельности по управлению недвижимым имуществом его объекты часто классифицируются но признакам: Для объектов с такими конструктивными особенностями, размерами и спецификой рынок не существует вообще или в данной местности; — неспециализированная — вся другая недвижимость, на которую существует всеобщий спрос на открытом рынке для использования в существующих или аналогичных целях; б степени готовности к эксплуатации: По происхождению объекты недвижимости делятся на две группы. Природные объекты недвижимости в зависимости от наборов их характерных признаков делят на две группы: Эти участки предназначаются для застройки или производства воспроизводства пищевых, энергетических, водных ресурсов и полезных ископаемых; — "земля с улучшениями", то есть земельные участки с многолетними насаждениями, коммуникациями, зданиями или и сооружениями всевозможного назначения. К физическим характеристикам земельного участка относятся: При этом разрешенным является использование, которое удовлетворяет правилам, установленным законами или нормативными актами органов управления в сферах: Земельные участки различаются предпочтительностью функционального назначения: К недоходным относятся объекты недвижимости, предназначенные для удовлетворения бытовых, социальных, культовых, общественно полезных потребностей человека и не используемые для извлечения прибыли, в том числе: При характеристике коммуникаций обращают внимание: Многолетние насаждения по функциональному назначению подразделяют на группы: Физическая среда, внешняя по отношению к объекту, обладает следующими характеристиками:
Акана для собак мелких пород состав
Кошки в добрые руки москва сегодня британцы
Сколько стоит самсунг с4 в связном
Образец доверенности на получение диплома в колледже
Изделия из жести своими руками видео
Изонить для начинающих схемы с цифрами распечатать
Расписание следования поездов
She can перевод
Характеристикана ученика музыкальной школына стипендию
Синдром ложного крупа
Тест кто ты из вселенной андертейл
Ремонт ванной панелями своими руками
Экономика челябинской области презентация
Mercedes benz gls характеристики
Категории преступлений и их характеристика