Комментарий к Федеральному закону от 21 июля г. N ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" постатейный в редакции Федеральных законов от N ФЗ , от N ФЗ , Со вступлением в силу настоящего Федерального закона в Российской Федерации начала свое формирование современная система государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Данная система не является статичной, она постоянно развивается и совершенствуется, и основной целью этого процесса является защита законных прав и интересов субъектов гражданско-правовых отношений, упрощение взаимоотношений физических и юридических лиц с органами, выполняющими государственную функцию по государственной регистрации прав на недвижимое имущество. В настоящее время в системе государственной регистрации происходит масштабная реформа. Прежде всего это связано с централизацией сведений об объектах недвижимого имущества. Государство ставит своей целью формирование до года на всей территории Российской Федерации системы Росреестра, которая объединит в себе информацию, имеющуюся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и системе государственного кадастрового учета недвижимости. Под созданием единой федеральной системы регистрации прав и кадастрового учета подразумевается создание нормативно-правовых актов для технологического объединения процедур кадастрового учета объектов недвижимости и регистрации прав на них. Это также сделает систему государственной регистрации прав на недвижимое имущество более совершенной и прозрачной. После начала действия Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в развитие правовой системы России было принято и вступило в силу множество нормативно-правовых актов, как конкретизирующих положения настоящего Закона, так и регулирующих отношения в смежных областях. Среди них особо следует отметить Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября г. N ФЗ, Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29 декабря г. N ФЗ, Федеральный закон от N ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", и, конечно, Федеральный закон от 30 июня г. N ФЗ "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества" Закон о "дачной амнистии". Принятие указанных законодательных актов повлекло за собой внесение изменений и в данный Закон , появление в нем новелл, разъяснение которых также являлось задачей авторов настоящего комментария. Авторы надеются, что данный комментарий будет полезен лицам, сталкивающимся в своей деятельности с практикой правоприменения настоящего Закона. Понятие недвижимого имущества недвижимых вещей, недвижимости является ключевым для уяснения содержания комментируемого Закона. Поэтому комментируемая статья содержит характеристику основных и наиболее важных терминов и понятий, используемых в Законе. Понятие недвижимого имущества содержится в статье Гражданского кодекса Российской Федерации далее - ГК РФ. Статья ГК РФ устанавливает, что к недвижимым вещам недвижимое имущество, недвижимость относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Помимо этого, к недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. При этом часть 1 ст. Таким образом, законодатель оставляет перечень недвижимого имущества открытым, указывая, что он может быть изменен и без внесения каких-либо изменений непосредственно в статью ГК РФ путем принятия в рамках какого-либо закона соответствующей нормы. Например, к нижеупомянутым в статье ГК РФ объектам недвижимости относится, в частности, такой объект недвижимости как предприятие часть 2 пункта 1 статьи ГК РФ. Понятие недвижимости, закрепленное в статье ГК РФ, по объему шире сформулированного понятия в комментируемой статье. В Законе не говорится о судах и космических объектах, а также не упоминается возможность отнесения федеральными законами к недвижимости иного имущества. Из этого, однако, не следует, что ст. В этой статье определяется сфера действия Закона: В отношении иных недвижимых вещей в абзаце 2 п. Земельный участок представляет собой часть поверхности земли в том числе поверхностный почвенный слой , границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке п. Земельный участок - недвижимая вещь, а вещи согласно ст. Земельные участки бывают как делимыми, так и неделимыми - это зависит от их размера, конфигурации, целевого назначения и разрешенного использования. В отдельных случаях запрет раздела земельного участка установлен Законом - например, в отношении земельных участков крестьянских фермерских хозяйств. Делимость земельного участка имеет принципиальное значение в случае, когда предполагается его раздел - например, между собственниками, если участок находится в общей собственности. Особенности выдела доли в праве собственности на неделимую вещь определяются правилами ст. Земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах п. Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах , об охране окружающей среды , специальными федеральными законами п. Индивидуализация земельного участка как объекта права происходит в результате государственного кадастрового учета земельных участков. Государственный земельный кадастр представляет собой систематизированный свод документированных сведений об объектах государственного кадастрового учета, о правовом режиме земель в Российской Федерации, о кадастровой стоимости, местоположении, размерах земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимого имущества. В государственный земельный кадастр включается информация о субъектах прав на земельные участки. Государственный земельный кадастр ведется по единой для Российской Федерации системе. Объектами государственного кадастрового учета являются земельные участки и прочно связанные с ними иные объекты недвижимого имущества. Порядок ведения государственного земельного кадастра устанавливается федеральным законом о государственном земельном кадастре. Недра являются частью земной коры, расположенной ниже почвенного слоя, а при его отсутствии - ниже земной поверхности и дна водоемов и водотоков, простирающейся до глубин, доступных для геологического изучения и освоения. Отношения, возникающие в связи с геологическим изучением, использованием и охраной недр территории Российской Федерации, ее континентального шельфа, а также в связи с использованием отходов горнодобывающего и связанных с ним перерабатывающих производств, торфа, сапропелей и иных специфических минеральных ресурсов, включая подземные воды, рассолы и рапу соляных озер и заливов морей, регулируются Законом РФ "О недрах". Некоторые из названных отношений регулируются и иными федеральными законами и другими правовыми актами например, Федеральным законом "О континентальном шельфе Российской Федерации", Федеральным законом "О драгоценных металлах и драгоценных камнях", Инструкцией по оформлению горных отводов для разработки месторождений полезных ископаемых и др. Недра в границах территории Российской Федерации, включая подземное пространство и содержащиеся в недрах полезные ископаемые, энергетические и иные ресурсы, являются государственной собственностью. Вопросы владения, пользования и распоряжения недрами находятся в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации. Участки недр не могут быть предметом купли, продажи, дарения, наследования, вклада, залога или отчуждаться в иной форме. Права пользования недрами могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому в той мере, в какой их оборот допускается федеральными законами. Используемые участки недр представляют собой геометризованные блоки недр ст. Недра предоставляются в пользование для геологического изучения, разведки и добычи полезных ископаемых, строительства и эксплуатации подземных сооружений и т. Пользователями недр могут быть субъекты предпринимательской деятельности, в том числе участники простого товарищества, иностранные граждане, юридические лица, если федеральными законами не установлены ограничения предоставления права пользования недрами. Участки недр предоставляются в пользование на определенный срок или без ограничения срока. Так, для геологического изучения участки недр могут предоставляться на срок до 5 лет, для добычи подземных вод - на срок до 25 лет и т. Без ограничения срока могут быть предоставлены участки недр для строительства и эксплуатации подземных сооружений, не связанных с добычей полезных ископаемых, строительства и эксплуатации подземных сооружений, связанных с захоронением отходов, строительства и эксплуатации нефте- и газохранилищ, а также для образования особо охраняемых геологических объектов и иных целей. Недвижимостью являются жилые помещения жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир ст. Жилым помещением может быть лишь изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома. При этом под жилым домом понимается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании. Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении. Комнатой считается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире. Когда речь идет о части квартиры, то имеется в виду ситуация, при которой объектом права являются несколько комнат квартиры. Например, гражданин занимал в четырехкомнатной коммунальной квартире две комнаты по договору социального найма. В результате приватизации он получил право собственности на эти комнаты. Объектом права собственности является часть квартиры две комнаты. Государственная регистрация помещения осуществляется в случаях, когда данное помещение является самостоятельным отдельным объектом права. Так, если гражданин приватизировал квартиру, занимаемую им по договору социального найма, то государственной регистрации подлежит право собственности на эту квартиру в целом отдельно на комнаты, составляющие квартиру, регистрировать право собственности не имеет смысла: Если же по договору найма он пользуется только комнатой в квартире и приватизировал ее в случаях, когда это допускается законодательством , то регистрируется право собственности на комнату объект права - комната. В зависимости от функционального назначения нежилые помещения бывают производственными, административными конторскими , торговыми, складскими и т. Нежилое помещение может состоять из одной или нескольких множества комнат. Следует иметь в виду, что в нежилых зданиях иногда размещаются жилые помещения например, для использования в качестве служебной жилой площади. В жилых домах всегда есть нежилые помещения. В одних случаях такие помещения являются объектом права например, в жилой дом встроен магазин. В других - помещение не относится к самостоятельному объекту права например, подсобные помещения, места общего пользования и т. В комментируемой статье упоминаются такие разновидности недвижимого имущества как здания и сооружения. Действующее законодательство не содержит легального разграничения между зданиями и сооружениями. Однако обычно понимается, что здания предназначены для постоянного нахождения в них людей с целью проживания или работы, тогда как в сооружениях люди находятся временно и используются они для технических целей. Они связаны с землей и не могут быть перемещены с места на место без ущерба для их назначения. Если же объект не отвечает этим характеристикам, то он как движимое имущество уже не может именоваться объектом незавершенного строительства. Предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначение, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания и другие исключительные права, если иное не предусмотрено Законом или договором. Права на земельные участки и иные объекты недвижимого имущества, входящие в состав предприятия как имущественного комплекса, их ограничения обременения , сделки с данными объектами недвижимого имущества подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав по месту нахождения данных объектов. Регистрация права собственности на предприятие как имущественный комплекс осуществляется учреждением юстиции по месту регистрации юридического лица. Зарегистрированные переход права на предприятие, ограничение обременение права на предприятие являются основанием для внесения записей о переходе права, об ограничении обременении права на каждый объект недвижимого имущества, входящий в состав предприятия как имущественного комплекса, в Единый государственный реестр прав по месту нахождения объекта недвижимого имущества. В соответствии со ст. Ограничения обременения - наличие установленных Законом или уполномоченными органами в предусмотренном Законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, концессионного соглашения, ареста имущества и других ;. В соответствии с гражданским законодательством государственной регистрации подлежат следующие ограничения обременения прав на недвижимое имущество:. Договор аренды недвижимости подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом п. Например, договор аренды здания или сооружения должен быть зарегистрирован и считается заключенным с момента регистрации, если он заключен на срок не менее года п. Судебная практика исходит из того, что договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Требования гражданского законодательства о регистрации договора аренды распространяются также на договор субаренды. Арест имущества означает запрет распоряжаться имуществом. Его нельзя продать, подарить, передать в аренду, заложить и пр. Сервитут представляет собой право ограниченного пользования чужим объектом недвижимого имущества. Например, гражданин может пройти на свой земельный участок не иначе как через участок соседа. У него есть право требовать от соседа предоставления ему возможности ограниченно пользоваться его земельным участком, то есть не препятствовать проходу не препятствовать - значит не возражать, не ставить на пути прохода забор, не разбивать на дорожке клумбу и не совершать иных действий, лишающих возможности проходить через земельный участок. Сервитут есть право вещное. Это право на вещь. При этом интерес управомоченного лица обладателя данного права удовлетворяется посредством собственных действий, а не путем совершения активных действий лицом обязанным. Последнее должно лишь воздерживаться от действий, нарушающих данное право в приведенном примере - не препятствовать проходу. Сервитут, как и другие вещные права, характеризуется также тем, что он следует за вещью, то есть сервитут сохраняется в случае перехода прав на земельный участок, который обременен этим сервитутом, к другому лицу п. Сервитут есть право ограниченного пользования чужой вещью. Объем данного права сервитута предопределен его названием: Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком. Сервитут не может быть самостоятельным предметом купли-продажи и не может передаваться каким-либо способом лицам, не являющимся собственниками недвижимого имущества, для обеспечения использования которого сервитут установлен. Сервитут может быть прекращен по требованию собственника земельного участка, если отпали основания, по которым он был установлен. Например, было предоставлено право проезда через земельный участок соседа. Позже с другой стороны земельного участка лица, в пользу которого установлен сервитут, было осушено болото и проложена дорога. Поскольку появилась возможность проезда на земельный участок, минуя участок соседа, сервитут может быть прекращен. В случаях, когда земельный участок, принадлежащий гражданину или юридическому лицу, в результате обременения сервитутом не может использоваться в соответствии с назначением участка, собственник вправе требовать по суду прекращения сервитута. Устанавливается сервитут по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником земельного участка. В случае недостижения согласия спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута. Следовательно, при регистрации сервитута может быть представлено либо соглашение, либо решение суда. Регистрационный округ - территория, на которой действует территориальный орган федерального органа исполнительной власти, уполномоченного в области государственной регистрации. Регистрационные округа создаются федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным в области юстиции. N , Единый государственный реестр прав предназначен для ведения унифицированной в пределах Российской Федерации системы записей о правах на недвижимое имущество, о сделках с ним, а также об ограничениях обременениях этих прав. Ведение Единого государственного реестра прав путем соответствующей государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляют:. В связи с этим можно отметить своеобразное понимание в Законе места недвижимого имущества. Им признается не город, поселок, район и т. Такое внутреннее подразделение регистрационных округов призвано обеспечить надлежащую организацию деятельности регистрирующих органов. Понятие государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним далее также - государственная регистрация прав - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения обременения , перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Обязательность государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество, ограничений этих прав, их возникновения, перехода и прекращения впервые была установлена с введением в действие части первой ГК РФ 1 января г. Данный признак подчеркивает публичный характер государственной регистрации;. Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке, что создает презумпцию его законности;. Комментируемым Законом установлены следующие виды государственной регистрации: Государственной регистрации подлежат следующие права на недвижимое имущество: В соответствии с п. Не подлежат государственной регистрации права на жилые помещения, возникающие из договора коммерческого или социального найма жилого помещения, из договора безвозмездного пользования недвижимостью, за исключением безвозмездного срочного пользования земельными участками на срок более одного года, из договора аренды зданий и сооружений, заключенного на срок менее одного года. В некоторых случаях Законом предусмотрена государственная регистрация и сделки, и прав по этой сделке. К таким случаям относятся:. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним проводится на всей территории Российской Федерации. С 31 января г. До введения в действие комментируемого Закона сохранялся действующий порядок регистрации. Данный Закон установил, что обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введения в действие комментируемого Закона. Однако права на недвижимость, возникшие до вступления в силу комментируемого Закона , признаются юридически действительными. Регистрация таких прав проводится по желанию правообладателей. Датой государственной регистрации прав, а также сделок с недвижимостью является дата внесения соответствующих записей в ЕГРП. Именно с этой даты считаются наступившими правовые последствия. Так, договор, предметом которого является недвижимость, если иное не предусмотрено законом, считается заключенным; право собственности у приобретателя недвижимости по договору в случаях, когда отчуждение имущества требует государственной регистрации и если иное не предусмотрено законом, считается возникшим, и т. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного округа. В государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, прямо установленных комментируемым Законом. Основания отказа в государственной регистрации прав прописаны в п. Комментируемой статьей установлена возможность заявителя, если он посчитает его необоснованным, обжаловать отказ в суд. Обжалование отказа в государственной регистрации физическими лицами осуществляется в соответствии с гл. При удовлетворении требования суд признает отказ в государственной регистрации незаконным и обязывает регистрирующий орган совершить регистрацию. При этом судом может быть установлено, в какой срок должна быть осуществлена такая регистрация. Решения арбитражных судов по делам об оспаривании действий бездействия государственных органов и должностных лиц подлежат немедленному исполнению, если иные сроки не установлены в решении. Так же обжаловано в суд может быть уклонение соответствующего органа от государственной регистрации, которое может выражаться, например, в непринятии документов на регистрацию под различными предлогами. Правовая основа государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Правовую основу государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним составляют Конституция Российской Федерации, Гражданский кодекс Российской Федерации, настоящий Федеральный закон, иные федеральные законы, издаваемые в соответствии с ними другие нормативные правовые акты Российской Федерации. Основным актом, регулирующим отношения, связанные с государственной регистрацией прав, является комментируемый Закон , который был принят на основании и во исполнение ст. Указанная статья устанавливает требование, согласно которому право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество - возникновение, переход, ограничение и прекращение - подлежат государственной регистрации органами, осуществляющими государственную регистрацию в Едином государственном реестре. Во исполнение комментируемого Закона также принят ряд нормативно-правовых актов:. N "Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним", и от Итак, исполнение государственной функции по государственной регистрации осуществляется в соответствии с:. N ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" далее - Закон ;. N ФЗ "Об ипотеке залоге недвижимости ";. N "Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним" далее - Правила ведения ЕГРП ;. N "Об утверждении федеральной программы поэтапного развития системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним";. N "Об утверждении Положения о принятии на учет бесхозяйных недвижимых вещей";. N "Об утверждении Правил осуществления платы за предоставление информации о зарегистрированных правах, выдачу копий договоров и иных документов, выражающих содержание односторонних сделок, совершенных в простой письменной форме";. N 68 "Об утверждении Положения об особенностях государственной регистрации права собственности и других вещных прав на линейно-кабельные сооружения связи";. N "Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения";. N "Об утверждении Правил ведения книг учета документов и дел правоустанавливающих документов при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" далее - Правила ведения книг учета документов ;. N "Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации договора мены и или перехода прав на объекты недвижимого имущества, находящиеся на территориях различных регистрационных округов";. N "Об утверждении Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним";. N 70 "Об утверждении Методических рекомендаций о порядке государственной регистрации права общей собственности на недвижимое имущество";. N "Об утверждении Инструкции о порядке заполнения и выдачи свидетельств о государственной регистрации прав, сообщений об отказах в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и информации о зарегистрированных правах" далее - Инструкция о порядке заполнения свидетельств ;. N "О создании регистрационных округов, в границах которых действуют территориальные органы Федеральной регистрационной службы";. N "Об утверждении Инструкции о порядке присвоения при проведении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним объектам недвижимого имущества условных номеров, которым в установленном законодательством Российской Федерации порядке не присвоен кадастровый номер";. N "Об утверждении Инструкции о порядке выдачи правообладателям по их заявлениям в письменной форме копий договоров и иных документов, выражающих содержание односторонних сделок, совершенных в простой письменной форме";. N "Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации прав несовершеннолетних на недвижимое имущество и сделок с ним";. N "Об утверждении Методических рекомендаций о порядке государственной регистрации сервитутов на земельные участки";. N "Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества";. N 16 "Об утверждении Правил внесения записей о правах на предприятие как имущественный комплекс и сделок с ним в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним и взаимодействия между Федеральной регистрационной службой и ее территориальными органами";. N 82 "Об утверждении Инструкции об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений обременений прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества";. N "Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации ипотеки объектов недвижимого имущества";. Обязательность государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. К недвижимому имуществу в соответствии со ст. Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Таким образом, при отсутствии государственной регистрации договор аренды недвижимого имущества является незаключенным. Если одна из сторон такого договора уклоняется от его государственной регистрации, другая сторона вправе на основании п. Обратимся к практике разрешения судебных споров, связанных с отсутствием государственной регистрации. Индивидуальный предприниматель арендатор обратился в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью арендодателю и к учреждению юстиции, осуществляющему регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, об обязании зарегистрировать подписанный между сторонами договор аренды здания сроком на 10 лет на основании пункта 3 статьи ГК РФ. В ходе судебного разбирательства один из ответчиков - арендодатель - заявил, что в соответствии с пунктом 2 статьи и пунктом 3 статьи ГК РФ договор аренды здания, заключенный на срок один год и более, подлежит обязательной государственной регистрации, при отсутствии которой он считается незаключенным. Предъявленный истцом иск является фактически иском о понуждении заключить договор аренды. Такой иск может быть предъявлен только в случае, предусмотренном пунктом 4 статьи ГК РФ, когда заключение договора обязательно для одной из сторон. Следовательно, пункт 3 статьи ГК РФ не может применяться к сделкам, которые при отсутствии государственной регистрации считаются незаключенными. Арбитражный суд первой инстанции установил, что истец неоднократно обращался к арендодателю с требованием передать ему ряд документов, необходимых для регистрации договора аренды. Однако арендодатель без уважительной причины не передал истцу этих документов. Такие действия арендодателя суд квалифицировал как уклонение от государственной регистрации договора аренды. В соответствии с пунктом 3 статьи ГК РФ в случае, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. Из буквального содержания данной нормы не следует, что она применяется только в случаях, когда при отсутствии государственной регистрации сделка считается недействительной. ГК РФ не устанавливает каких-либо особых положений для сделок, которые при отсутствии государственной регистрации считаются незаключенными. Таким образом, требование пункта 3 статьи ГК РФ носит общий характер, и сторона, заинтересованная в государственной регистрации сделки, вправе предъявить в суд требование о ее регистрации и тогда, когда в соответствии с Законом сделка при отсутствии регистрации считается незаключенной. На этом основании арбитражный суд удовлетворил требование истца и принял решение о регистрации договора аренды. Все расходы по оплате госпошлины арбитражный суд возложил на арендодателя, указав, что учреждение юстиции, которое в силу пункта 3 статьи ГК РФ и на основании принятого судом решения обязано зарегистрировать договор, не совершало каких-либо действий, нарушающих права и интересы истца. Данное решение суда постановлениями апелляционной и кассационной инстанций оставлено без изменения. Участники отношений, возникающих при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Комментируемая статья предусматривает следующих участников отношений, которые возникают при государственной регистрации прав на недвижимое имущество:. В соответствии с положениями ФЗ "О гражданстве Российской Федерации" от 31 мая года, гражданин Российской Федерации - это лицо, имеющее гражданство Российской Федерации на день вступления в силу данного Закона, либо которое приобрело гражданство Российской Федерации в соответствии с законодательством РФ; иностранный гражданин - лицо, не являющееся гражданином Российской Федерации и имеющее гражданство подданство иностранного государства; лицо без гражданства - лицо, не являющееся гражданином Российской Федерации и не имеющее доказательства наличия гражданства иностранного государства. Гражданское законодательство РФ закрепляет способность иметь гражданские права и нести обязанности гражданская правоспособность в равной мере за всеми гражданами. Наряду с гражданской правоспособностью существует и дееспособность - это способность гражданина своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права, создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их, возникающая с наступлением совершеннолетия, то есть по достижении восемнадцатилетнего возраста. Следует учитывать, что за исключением некоторых случаев и в порядке, предусмотренном Законом, никто не может быть ограничен как в правоспособности, так и в дееспособности. Если ограничение правоспособности и или дееспособности наступило после издания соответствующего акта государственного органа или иных органов, то это влечёт недействительность данного акта. Не могут выступать участниками отношений по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним лица, признанные судом недееспособными и обладающие частичной или ограниченной дееспособностью. Статья 62 Конституции Российской Федерации закрепляет, что иностранные граждане и лица без гражданства пользуются в РФ правами и исполняют обязанности наравне с гражданами РФ, кроме случаев, установленных федеральным законом или международным договором. Любому юридическому лицу присущи следующие признаки: Иностранными юридическими лицами являются юридические лица, созданные за пределами Российской Федерации. Право собственности указанных лиц на территории РФ может быть ограниченно, например, ст. В соответствии с законодательством РФ, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации: К указанным субъектам гражданского права применяются нормы, определяющие участие юридических лиц в отношениях, регулируемых гражданским законодательством, если иное не вытекает из закона или особенностей данных субъектов. По общему правилу, от имени Российской Федерации и ее субъектов юридически значимые действия осуществляют органы государственной власти, если иное не предусмотрено действующим законодательством. Иностранное государство также может выступать участником отношений, которые возникают при государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Оно признается самостоятельным субъектом не только публичного, но и частного права. В гражданских правоотношениях государство выступает на равных началах со всеми контрагентами данных отношений и не пользуется своими властными полномочиями. Муниципальное образование - городское или сельское поселение, муниципальный район, городской округ либо внутригородская территория города федерального значения. Полномочия муниципальных образований по вопросам участия в регистрационных правоотношениях определяются в Федеральном законе от 6 октября года "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации". Указанные субъекты являются одной из сторон в регистрационных правоотношениях, в качестве носителей права на недвижимое имущество. Другой стороной в данных правоотношениях, как носитель властных полномочий, выступает орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а именно: Федеральная служба регистрации, кадастра и картографии. Признание ранее возникших прав. Данная статья закрепляет принцип действительности ранее возникших прав. Федеральный закон от 21 июля года "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" далее - Закон закрепил норму по которой обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введение в действие указанного Закона, то есть после 31 января года, зарегистрированные права на недвижимость ранее данной даты признаются юридически действительными, их регистрация производится по желанию правообладателей. До принятия Закона о регистрации прав на недвижимость и права на них регистрировались в различных государственных органах. В субъектах и муниципальных образованиях Российской Федерации была собственная система органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Руководствовались данные органы в своей деятельности преимущественно актами изданными субъектами либо муниципальными образованиями. Существует несколько случаев, когда государственная регистрация должна производиться в обязательном порядке:. Процедура для регистрации данных прав предусмотрена упрощенная и выглядит следующим образом: В данном случае указанная "двойная" государственная регистрация осуществляется не позднее чем в месячный срок со дня подачи документов, необходимых для проведения государственной регистрации указанных прав. Институт приобретательной давности имеет сравнительно недолгую историю в России. Впервые о нем упоминается в Основах гражданского законодательства Союза ССР и республик от 31 мая года. В настоящее время данный институт регулируется нормами Гражданского Кодекса Российской Федерации далее - ГК РФ и другими подзаконными актами. Понятие добросовестности может быть выведено из ст. В соответствии с указанной статьей, лицо не знало и не могло знать о незаконности своего владения. Для определения длительности владения могут учитываться, например, свидетельские показания, факт начала уплаты налога на недвижимое имущество и др. Принцип открытости владения подразумевает, что несобственник использует имущество по назначению открыто для окружающих, и совершает иные действия, свидетельствующие о том, что он рассматривал данное имущество, как собственное. Право собственности в силу приобретательной давности может возникнуть как на бесхозяйное недвижимое имущество ст. Согласно Постановлению Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля года "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", нормы данного института неприменимы, если владение недвижимым имуществом в течение длительного времени осуществлялось на договорных началах аренда, хранение, безвозмездное пользование либо было закреплено за владельцем на праве хозяйственного ведения или оперативного управления. Помимо общих сроков, указанных в ст. Так, в соответствии со ст. Право собственности на недвижимое имущество, возникшее в силу приобретательной давности, подлежит государственной регистрации после установления факта и условий приобретательной давности в судебном порядке. Открытость сведений о государственной регистрации прав. Наряду с принципом обязательности государственной регистрации Закон закрепил также принцип открытости сведений о регистрации. Статья Гражданского кодекса Российской Федерации закрепляет, что орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ним, обязан предоставлять информацию о произведенной регистрации и зарегистрированных правах любому лицу. Информация предоставляется в органе, осуществляющем регистрацию недвижимости. Данную норму надо толковать в узком смысле, так как не всю информацию может получить лицо, которое обратилось в регистрирующий орган. Неограниченное распространение такой информации может причинить вред правообладателям. Информация предоставляется в форме выписки из Единого государственного реестра прав. Предусмотрен следующий порядок предоставления информации: При этом заявитель обязан предъявить документ удостоверяющий личность, если за сведениями обращается юридическое лицо, то представителю необходимо предъявить документ, подтверждающий регистрацию данного юридического лица и его полномочия например, приказ о назначении на должность, доверенность и т. Также необходимо подтвердить факт оплаты выписки из ЕГРП квитанция, платежное поручение с отметкой банка. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, предоставляет запрошенную информацию в течение 5 дней со дня подачи заявления. Если реестр ведется на магнитном носителе, то информация должна предоставляться в течение рабочего дня. Законодатель не прописывает оснований для отказа в предоставлении информации о зарегистрированных правах, указывается лишь на письменную форму и необходимость его мотивированности. Причинами, являющимися основаниями для отказа могут быть, например, обращение малолетнего не достигшего 14 летнего возраста гражданина с заявлением либо, если стало достоверно известно, что информация запрашивается исключительно с намерением причинить вред другому лицу и т. Отказ может быть обжалован в судебном порядке, а если отказ в предоставлении информации привел к возникновению убытков у заявителя, то в рамках статьи 15 ГК РФ, можно также взыскать и убытки. Законодатель отдельно не прописывает порядок предоставления информации из ЕГРП для лиц, перечисленных в п. Однако есть некоторые особенности для данных субъектов, например, при обращении за информацией лиц, имеющих право на наследование имущества правообладателя, они должны предоставить соответствующий запрос нотариуса, в производстве которого находится наследственное дело; предоставление информации судебным и правоохранительным органам происходит по письменному запросу с указанием номера дела, по которому необходима запрашиваемая информация. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, ведет учет обращений и письменных запросов. За использование полученных сведений из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество способами, противоречащими законодательству и наносящими ущерб правам и законным интересам правообладателя, наступает уголовная, гражданско-правовая, административная ответственность. К данным видам ответственности может быть привлечено, как лицо, получившее выписку из ЕГРП, так и орган, осуществляющий государственную регистрацию. Условия предоставления сведений о государственной регистрации прав и об объектах недвижимого имущества. Государственная регистрация производится на всей территории Российской Федерации по установленной системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в ЕГРП Единый государственный реестр прав. Вся юридически значимая информация об объектах недвижимого имущества, о правах на объекты, сделках с объектами и ограничениях, обременениях прав на объекты недвижимого имущества содержится в ЕГРП. Только информация ЕГРП позволяет определить момент возникновения и момент прекращения прав на определенный объект недвижимого имущества, момент заключения сделки с объектом недвижимого имущества, а так же момент возникновения и прекращения ограничения или обременения существующего права. Любое лицо имеет право получить информацию в виде выписки из Единого государственного реестра прав о любом объекте недвижимого имущества. Об этом говорит п. Пункт 2 данной статьи определяет круг организаций, которым орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, предоставляет сведения о зарегистрированных правах бесплатно. К числу таких организаций относятся Бюро технический инвентаризации, осуществляющие учет жилых и нежилых помещений, территориальные подразделения Роснедвижимости, Департамента земельных ресурсов, осуществляющие учет земельных участков и т. Второй абзац комментируемого пункта содержит перечень государственных органов, которым также предоставляется данная информация безвозмездно по соответствующему запросу: Пункт 3 перечисляет организации, которые обязаны предоставить имеющиеся у них сведения, необходимые для государственной регистрации прав по запросам правообладателей или органа, осуществляющего государственную регистрацию. Данные сведения должны быть предоставлены в течение 10 дней с момента обращения. Абзац второй комментируемого пункта содержит обязанность для органов охраны объектов культурного наследия Федеральная служба по надзору за соблюдением законодательства в сфере массовых коммуникаций и охране культурного наследия направлять сведения о недвижимом имуществе, отнесенном к объектам культурного наследия или к выявленным объектам культурного наследия, в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии. Система ГАРАНТ выпускается с года. Компания "Гарант" и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ. Купить систему ГАРАНТ Получить демо-доступ Узнать стоимость Информационный банк Подобрать комплект. ДОКУМЕНТ Главная Комментарий к Федеральному закону от 21 июля г. N ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" постатейный под редакцией доктора юридических наук Алёшина В. Общие положения Статья 1. Основные термины Понятие недвижимого имущества недвижимых вещей, недвижимости является ключевым для уяснения содержания комментируемого Закона. Ограничения обременения - наличие установленных Законом или уполномоченными органами в предусмотренном Законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, концессионного соглашения, ареста имущества и других ; В соответствии с гражданским законодательством государственной регистрации подлежат следующие ограничения обременения прав на недвижимое имущество: Ведение Единого государственного реестра прав путем соответствующей государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляют: Понятие государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним далее также - государственная регистрация прав - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения обременения , перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Данный признак подчеркивает публичный характер государственной регистрации; - это единственное доказательство существования субъективного права на недвижимость. Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке, что создает презумпцию его законности; Комментируемым Законом установлены следующие виды государственной регистрации: Государственной регистрации подлежат следующие виды сделок: К таким случаям относятся: Правовая основа государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним Правовую основу государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним составляют Конституция Российской Федерации, Гражданский кодекс Российской Федерации, настоящий Федеральный закон, иные федеральные законы, издаваемые в соответствии с ними другие нормативные правовые акты Российской Федерации. Во исполнение комментируемого Закона также принят ряд нормативно-правовых актов: Итак, исполнение государственной функции по государственной регистрации осуществляется в соответствии с: N ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" далее - Закон ; - Федеральным законом от 16 июля г. N ФЗ "Об ипотеке залоге недвижимости "; - постановлением Правительства Российской Федерации от 18 февраля г. N "Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним" далее - Правила ведения ЕГРП ; - постановлением Правительства Российской Федерации от 9 апреля г. N "Об утверждении федеральной программы поэтапного развития системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"; - постановлением Правительства Российской Федерации от 17 сентября г. N "Об утверждении Положения о принятии на учет бесхозяйных недвижимых вещей"; - постановлением Правительства Российской Федерации от 14 декабря г. N "Об утверждении Правил осуществления платы за предоставление информации о зарегистрированных правах, выдачу копий договоров и иных документов, выражающих содержание односторонних сделок, совершенных в простой письменной форме"; - постановлением Правительства Российской Федерации от 11 февраля г. N 68 "Об утверждении Положения об особенностях государственной регистрации права собственности и других вещных прав на линейно-кабельные сооружения связи"; - приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 6 августа г. N "Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения"; - приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 24 декабря г. N "Об утверждении Правил ведения книг учета документов и дел правоустанавливающих документов при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" далее - Правила ведения книг учета документов ; - приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 1 июля г. N "Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации договора мены и или перехода прав на объекты недвижимого имущества, находящиеся на территориях различных регистрационных округов"; - приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 1 июля г. N "Об утверждении Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"; - приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 25 марта г. N 70 "Об утверждении Методических рекомендаций о порядке государственной регистрации права общей собственности на недвижимое имущество"; - приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 18 сентября г. N "Об утверждении Инструкции о порядке заполнения и выдачи свидетельств о государственной регистрации прав, сообщений об отказах в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и информации о зарегистрированных правах" далее - Инструкция о порядке заполнения свидетельств ; - приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 3 декабря г. N "О создании регистрационных округов, в границах которых действуют территориальные органы Федеральной регистрационной службы"; - приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 8 декабря г. N "Об утверждении Инструкции о порядке присвоения при проведении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним объектам недвижимого имущества условных номеров, которым в установленном законодательством Российской Федерации порядке не присвоен кадастровый номер"; - приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 25 мая г. N "Об утверждении Инструкции о порядке выдачи правообладателям по их заявлениям в письменной форме копий договоров и иных документов, выражающих содержание односторонних сделок, совершенных в простой письменной форме"; - приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 20 июля г. N "Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации прав несовершеннолетних на недвижимое имущество и сделок с ним"; - приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 26 июля г. N "Об утверждении Методических рекомендаций о порядке государственной регистрации сервитутов на земельные участки"; - приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 6 августа г. N "Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества"; - приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 4 марта г. N 16 "Об утверждении Правил внесения записей о правах на предприятие как имущественный комплекс и сделок с ним в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним и взаимодействия между Федеральной регистрационной службой и ее территориальными органами"; - приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 9 июня г. N 82 "Об утверждении Инструкции об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений обременений прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества"; - приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 15 июня г. N "Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации ипотеки объектов недвижимого имущества"; - иными правовыми актами Российской Федерации, регламентирующими правоотношения в сфере государственной регистрации прав. Обязательность государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним К недвижимому имуществу в соответствии со ст. Участники отношений, возникающих при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним Комментируемая статья предусматривает следующих участников отношений, которые возникают при государственной регистрации прав на недвижимое имущество: Рассмотрим по порядку указанных участников. В гражданских правоотношениях государство выступает на равных началах со всеми контрагентами данных отношений и не пользуется своими властными полномочиями Муниципальное образование - городское или сельское поселение, муниципальный район, городской округ либо внутригородская территория города федерального значения. Признание ранее возникших прав Данная статья закрепляет принцип действительности ранее возникших прав. Существует несколько случаев, когда государственная регистрация должна производиться в обязательном порядке: Открытость сведений о государственной регистрации прав Наряду с принципом обязательности государственной регистрации Закон закрепил также принцип открытости сведений о регистрации. Условия предоставления сведений о государственной регистрации прав и об объектах недвижимого имущества Государственная регистрация производится на всей территории Российской Федерации по установленной системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в ЕГРП Единый государственный реестр прав. Получите полный доступ к системе ГАРАНТ бесплатно на 3 дня! Содержание Комментарий к Федеральному закону от 21 июля г. N ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество
Значение тригонометрических функций для углов 30 вывод
Виды регистрации прав на недвижимость
Карта рельефа дна жижицкого озера
Государственная регистрация отдельных видов прав на недвижимое имущество и сделок с ним
Стихи сестре живущей далеко
Общие положения
Сколько новая приора стоила в 2007 году
Государственная регистрация прав и кадастровый учет недвижимости
Клобейз крем инструкция
Государственная регистрация отдельных видов прав на недвижимое имущество и сделок с ним (утратила силу)
Как делать смайлики в world of tanks
Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.1997 N 122-ФЗ (последняя редакция)
Как вычислить объем воды в трубе
Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним
Растяжение связки ключицы
Государственная регистрация отдельных видов прав на недвижимое имущество и сделок с ним
Расписание автобуса саратов нижний
Общие положения
Аэропорт запорожье карта