Жилищный Консультант
Обязательства по передаче имущества в собственность
Договор ренты на квартиру
Понятие и развитие рентных отношений Рента нем. Различные правоотношения по выплате и получению ренты могут возникать на основе юридических фактов как внедоговорного, так и договорного характера. Рента право на ее получение может возникнуть как форма расчета, например, по арендному договору. Так, в соответствии со ст. Рентный долг может обременять недвижимое имущество в качестве абстрактного долга. Для большинства законодательных систем главным юридическим фактом, порождающим право на получение ренты , является договор ренты. Договор ренты известен со средних веков. В литературе указываются две причины появления договора ренты в европейском законодательстве. В качестве первой причины, приведшей к появлению ренты рентной аренды , известный французский цивилист Л. Морандьер называл недостаток наличных денег. Он писал, что "собственник, желавший продать свое недвижимое имущество, легче находил приобретателя, желавшего выплатить ему вечную ренту , чем такого, который бы согласился уплатить капитальную сумму, ибо изобилия наличных денег не было". Другую причину появления ренты Л. Морандьер видел в том, что "церковь, так же как и светское законодательство, запрещала процентные займы , которые клеймились как ростовщические". По его мнению, "это был стеснительный запрет, и люди изощрялись в его обходах. В частности, для этого пользовались договором об установлении ренты. Заемщик, который получал капитальную сумму, принимал на себя не обязанность уплачивать проценты на эту сумму и возвратить ее, а неопределенную обязанность выплачивать кредитору ежегодную ренту ". Договорный институт ренты , закрепленный нормами гл. Этот институт отсутствовал в дореволюционном гражданском законодательстве, хотя был известен российской цивилистической науке. Победоносцев писал, что "наше законодательство не имеет особого разряда для договора ренты и не упоминает о нем. Однако, по общему правилу статей и Свода законов гражданских, возможно и у нас заключение подобного договора Незадолго до Октябрьской революции имела место попытка законодательного закрепления института договора ренты. V Гражданского уложения, внесенном в г. XIX именовалась "Пожизненный доход рента и пожизненное содержание ". Понятие постоянной ренты , известное современному российскому законодательству, в проекте отсутствовало. Книга V Гражданского уложения. Проект, внесенный 14 октября г. В ГК РСФСР г. Вместе с тем уже в годы нэпа стали многочисленными случаи заключения договоров продажи жилых строений под условием предоставления продавцу пожизненного содержания. Такие договоры неоднократно рассматривались судами. Ориентация судов при этом легко угадывается из разъяснения отдела Наркомюста N от 12 октября г. Включение в цену продаваемого дома обязательства покупателя содержать кормить продавца до смерти последнего или предоставление ему на тот же неопределенный срок бесплатно помещения, во-первых, лишает элемент цены какой бы то ни было точности и определенности и с этой стороны может считаться противоречащим ст. При этом Верховный Суд РСФСР констатировал, что исходя из бытовых экономических условий переживаемого периода судам приходится в отдельных случаях признавать такие сделки, в частности в деревне, действительными, поскольку их расторжение нанесло бы вред слабейшей стороне, являющейся продавцом. В годы Великой Отечественной войны и после нее в условиях обнищания значительной части населения судебная практика вновь столкнулась с необходимостью решения споров, возникших из договоров по отчуждению жилых строений под условием предоставления продавцу пожизненного содержания. Иная социально-экономическая ситуация, отличная от той, которая существовала во времена нэпа, побуждала многих ученых искать теоретическое обоснование для признания указанных договоров действительными. Их аргументы сводились к тому, что, во-первых, в гражданском законодательстве нет исчерпывающего перечня всех видов договоров , а потому отсутствие в ГК РСФСР упоминания о том или ином договоре само по себе не означает его недействительности; во-вторых, договор продажи жилого строения под условием бесплатного пожизненного содержания - это тип безымянного возмездного договора: Усилия правоведов не пропали даром. С учетом их мнения, а также в силу объективно сложившихся общественных потребностей советский законодатель допустил возможность существования рентных отношений, хотя и в ограниченной сфере. Они разрешали такие отношения только для случаев отчуждения индивидуальных жилых домов нетрудоспособными гражданами другим гражданам, берущим на себя обязанности по пожизненному содержанию нетрудоспособного. Переход России к рыночным отношениям предопределил появление в новейшем гражданском законодательстве института договора ренты. Понятие, стороны и предмет договора ренты По договору ренты одна сторона получатель ренты передает другой стороне плательщику ренты в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме п. Сторонами договора ренты являются: Получателями ренты в договоре пожизненной ренты и его разновидности - договоре пожизненного содержания с иждивением - в силу самой сущности этих договоров могут быть только граждане. Получатель ренты может не совпадать с лицом, передающим имущество под выплату ренты. Например, пожизненная рента может быть установлена одним гражданином в пользу другого гражданина или группы граждан п. Плательщиками ренты рентными должниками могут быть любые граждане, коммерческие и некоммерческие юридические лица , заинтересованные в приобретении имущества, предлагаемого получателем ренты , и способные выполнить требования, предъявляемые законом к содержанию договора ренты и обеспечению ее выплаты. Такая способность является свойством фактического порядка и определяется в период заключения договора с конкретным субъектом. Вместе с тем эта способность может определяться и юридическими критериями например, в случаях, когда уставом юридического лица запрещена возможность заключения договоров ренты. Предмет договора ренты определен в п. Точно назван лишь предмет договора ренты с условием пожизненного содержания с иждивением, которым объявлено недвижимое имущество п. По точному смыслу п. Поскольку объектом права собственности являются только индивидуально-определенные вещи , предметом договора ренты могут быть вещи как движимые, так и недвижимые , наличные деньги и документарные ценные бумаги. Безналичные деньги, являющиеся правами требования, бездокументарные ценные бумаги , представляющие собой способ фиксации прав, равно как и иные имущественные права , не могут быть объектами права собственности , а соответственно, предметом договора ренты. По этой же причине в качестве предмета договора ренты не могут выступать работы, услуги , информация, исключительные права на средства индивидуализации предприятия и его продукции услуг , исключительные права на результаты творческой деятельности , нематериальные блага. Вместе с тем нет теоретических препятствий для закрепления в законодательстве возможности передачи под выплату ренты имущественных прав, информации, исключительных прав на средства индивидуализации предприятия и его продукции услуг , исключительных прав на результаты творческой деятельности, выполнение работ и оказание услуг с этой же целью. В качестве примера можно привести норму гражданского законодательства Японии, которая предусматривает возможность установления ренты в форме пожизненного содержания гражданину, проработавшему длительное время в пользу плательщика. Конструкция договора ренты может быть смоделирована и без указания на то, что имущество передается в собственность плательщика ренты. Именно так решен вопрос в ст. В ней сказано, что соглашением, утверждающим ренту , является договор, по которому одно лицо обязуется безвозмездно или в обмен на отчуждение капитала в его пользу осуществлять периодические платежи другому лицу, получателю ренты , в течение определенного срока. Различия в правовом режиме имущества, которое может быть предметом договора ренты , предопределяют особенности порядка передачи отчуждения того или иного имущества под выплату ренты. Так, возмездное отчуждение под выплату ренты недвижимого имущества потребует соблюдения норм о порядке передачи недвижимого имущества во исполнение договора продажи недвижимости , предусмотренных ст. В соответствии со ст. Рентное обременение должно регистрироваться на основании п. Если стороны нарушат требования о нотариальном удостоверении договора ренты , такой договор будет считаться недействительным п. Если же договор о передаче под ренту недвижимого имущества будет нотариально удостоверен, но не подвергнут государственной регистрации, он будет считаться в силу п. Повышенные требования законодателя к оформлению договора ренты призваны максимально гарантировать интересы получателя ренты. Юридическая природа договора ренты Договор ренты является самостоятельным видом договора. От договора дарения он отличается тем, что лицо, произведшее отчуждение имущества в собственность другого, вправе требовать предоставления встречного удовлетворения - рентного дохода. От договоров купли-продажи и мены договор ренты отличается характером встречного удовлетворения. Объем причитающихся получателю рентных платежей является неопределенным, ибо обязательство по выплате ренты действует либо бессрочно постоянная рента , либо на срок жизни получателя пожизненная рента. Поэтому договор ренты относится к группе алеаторных рисковых договоров. Элемент риска, принимаемого на себя каждой из сторон, заключается в вероятности того, что либо один, либо другой контрагент фактически получит встречное удовлетворение меньшего объема, чем им самим предоставленное. Алеаторный характер договора ренты обоснован во французской юридической литературе и законодательно закреплен ст. В то же время алеаторный характер договора постоянной ренты подвергается сомнению. К договору ренты возможно применение в субсидиарном порядке норм о договорах купли-продажи и дарения, если это не противоречит существу данного договора п. Это объясняется тем, что отчуждение имущества под выплату ренты может быть осуществлено либо за плату по модели отношений купли-продажи , либо бесплатно по модели отношений дарения. Данное обстоятельство необходимо учитывать при решении вопроса о реальности или консенсуальности договора ренты. Договор ренты является реальным при передаче отчуждении движимого имущества под выплату ренты в собственность плательщика ренты бесплатно, так как в этих случаях к отношениям по передаче применяются нормы гл. Договор ренты является консенсуальным в случаях, когда передача движимого имущества в собственность плательщика ренты осуществляется за плату, так как в этих случаях к отношениям по передаче применяются нормы гл. Таким образом, договоры ренты , заключенные под отчуждение движимого имущества, могут обладать реальным и консенсуальным характером в зависимости от того, за плату или бесплатно отчуждено движимое имущество под выплату ренты. Соответственно, договоры ренты могут иметь односторонний или взаимный характер. Реальные договоры ренты , по которым передача движимого имущества осуществляется по модели договора дарения, являются односторонними, а консенсуальные договоры ренты , когда передача движимого имущества осуществляется по модели договора купли-продажи, являются взаимными. Если под выплату ренты передается недвижимое имущество, о консенсуальности или реальности договора говорить не приходится, поскольку правообразующая сила договора ренты может иметь место только во взаимосвязи с актом государственной регистрации. Поэтому даже если недвижимое имущество было отчуждено под выплату ренты безвозмездно, плательщик ренты вправе требовать его передачи, как и при возмездном отчуждении. В связи с этим О. Иоффе, относивший государственную регистрацию сделки к ее форме, считал, что договор дарения жилого строения, подлежащий государственной регистрации, как и договор пожизненного содержания, заключенный под отчуждение жилого дома, являются консенсуальными договорами см.: Договор ренты является возмездным. Это проявляется в необходимости предоставления плательщиком ренты ее получателю рентных платежей ренты , рентного дохода взамен имущества, полученного в собственность. Право на рентные платежи ренту , рентный доход возникает у получателя ренты только после передачи имущества под выплату ренты. С этого же момента возникает обязанность по выплате рентных платежей у плательщика ренты. Защита интересов получателя ренты Рентные платежи могут осуществляться в форме денежных выплат п. Закон может определять минимальный размер пожизненной ренты п. Цель подобных законодательных предписаний - защита интересов рентного кредитора и установление объективных критериев отграничения притворных сделок ренты , прикрывающих иные сделки. Независимо от формы все рентные платежи должны иметь соответствующую денежную оценку. Обязательство по выплате рентных платежей является длящимся и подлежит систематическому исполнению. Поэтому закон устанавливает ряд правил о форме и способах обеспечения исполнения обязательства по выплате ренты. Из него должна вытекать обязанность плательщика ренты либо предоставить обеспечение исполнения его обязательств по выплате ренты , либо застраховать риск ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение плательщиком ренты обязательств по ее выплате по правилам ст. Обязательства по выплате могут обеспечиваться любыми предусмотренными законом или договором способами обеспечения исполнения обязательств: При невыполнении плательщиком ренты указанных обеспечительных обязанностей, а также в случае утраты обеспечения или ухудшения его условий по обстоятельствам, за которые получатель ренты не отвечает, последний вправе расторгнуть договор и потребовать возмещения убытков п. При передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательств плательщика ренты приобретает право залога ипотеки на это имущество. Отсюда следует, что отчуждение обремененного рентой недвижимого имущества возможно только с согласия получателя рентных платежей как залогодержателя. Такое право залога, возникшее в силу указания закона, по праву следования сохраняется при отчуждении плательщиком ренты недвижимого имущества, переданного под выплату ренты. Право ипотеки, возникающее у получателя ренты на основании п. Большинство правовых систем при защите интересов рентного кредитора ограничивается установлением права следования рентного обременения за недвижимым имуществом. По российскому законодательству рентное обременение связывает не только недвижимое имущество, но и всех лиц, в собственности которых побывало это имущество, будучи обремененным рентой. В качестве особой меры защиты интересов получателя ренты ст. Она установлена в виде обязанности плательщика уплачивать получателю ренты проценты, определенные ст. Договор постоянной ренты Главным признаком постоянной ренты является бессрочный характер обязательства плательщика по выплате ренты. Это означает, что его существование не ограничивается каким-либо периодом времени, в том числе сроком жизни или существования получателя. Получателями постоянной ренты могут быть только граждане, а также некоммерческие организации, если это не противоречит закону и соответствует целям их деятельности п. Некоммерческие организации, созданные на определенный срок или до достижения определенных целей, закрепленных в учредительных документах, не могут быть получателями постоянной ренты , поскольку они не могут вступать в бессрочные отношения. Такие некоммерческие организации, как учреждения, по общему правилу не могут быть получателями постоянной ренты , потому что закон п. Они также не могут отчуждать для получения постоянной ренты имущество, которым они вправе самостоятельно распоряжаться как приобретенным за счет разрешенной им доходной деятельности п. Ведь при осуществлении разрешенной коммерческой деятельности учреждения преследуют предпринимательские цели. Поэтому в отношении них начинает действовать общий запрет на получение постоянной как и любой иной ренты коммерческими юридическими лицами. Коммерческие юридические лица не могут быть получателями ренты. Статус коммерческого юридического лица как субъекта предпринимательской деятельности неразрывно связан с оборотом имущества и потому несовместим с положением рантье, "живущего на доход, в создание которого он не вовлечен". Данное ограничение вытекает из самой сущности ренты. Другим признаком договора постоянной ренты является возможность передачи прав получателя ренты в результате уступки требования и возможность их перехода по наследству или в порядке правопреемства при реорганизации юридических лиц. Права получателя постоянной ренты могут быть переданы гражданам, а также некоммерческим организациям, имеющим право выступать в качестве получателей постоянной ренты. Данная возможность может быть запрещена законом или договором п. Но при любых обстоятельствах запреты на передачу прав или на их переход, установленные законом или соглашением сторон, не должны лишать договор постоянной ренты бессрочного характера. Поэтому невозможно одновременно согласовать в договоре условие о запрете гражданину передавать права получателя постоянной ренты и условие о том, что эти права не могут перейти к другим лицам в порядке наследования. Если подобное допустить, то постоянная рента трансформируется в пожизненную, а плательщик ренты окажется связанным лишь на период жизни гражданина - получателя постоянной ренты. Размер рентных платежей является существенным условием договора постоянной ренты , что обусловлено его рисковым характером. Следовательно, размер рентных платежей в обязательном порядке должен быть определен соглашением сторон. В целях защиты интересов получателя постоянной ренты установлено, что ее размер увеличивается пропорционально увеличению установленного законом минимального размера оплаты труда, если иное не предусмотрено договором п. Основной формой рентных платежей при постоянной ренте является денежная. Вместе с тем договором постоянной ренты может быть предусмотрена выплата ренты путем предоставления вещей, выполнения работ или оказания услуг, соответствующих по стоимости денежной сумме ренты п. Если иное не установлено договором постоянной ренты , то постоянная рента выплачивается по окончании каждого календарного квартала ст. В длящихся обязательствах, возникающих на основе договора постоянной ренты , особое значение приобретает вопрос о распределении между сторонами риска случайной гибели имущества, переданного под выплату постоянной ренты. Если случайно гибнет или случайно повреждается имущество, переданное бесплатно под выплату постоянной ренты , то риск несет плательщик ренты как лицо, получившее это имущество в собственность безвозмездно. Поэтому он обязан продолжать исполнять обязательства по выплате ренты независимо от гибели или порчи имущества. Если случайно гибнет или случайно повреждается имущество, переданное за плату под выплату постоянной ренты , то плательщик как лицо, понесшее расходы по приобретению этого имущества в собственность, вправе требовать соответственно прекращения обязательства по выплате ренты либо изменения условий ее выплаты ст. Прекращение договора постоянной ренты возможно как по общим основаниям, предусмотренным правилами гл. Однако прекращение рентного обязательства, возникшего на базе передачи в ренту недвижимого имущества, по таким основаниям, как смерть гражданина ст. Специальным основанием прекращения обязательств из договора постоянной ренты является ее выкуп. Любое условие договора постоянной ренты об отказе плательщика постоянной ренты от права на ее выкуп ничтожно. В договоре стороны могут предусмотреть лишь одно ограничение на выкуп ренты , а именно невозможность осуществления этого права при жизни получателя ренты либо в течение иного срока, не превышающего 30 лет с момента заключения договора п. Договоры постоянной ренты , содержащие указанные ограничения, сохраняют рисковый алеаторный характер. Договоры постоянной ренты , в которых отсутствуют рассматриваемые временные ограничения, не обладают чертами рисковых договоров. Выкуп ренты означает выплату плательщиком постоянной ренты ее получателю вместо рентных платежей выкупной цены, определенной сторонами в договоре. При отсутствии условия о выкупной цене в договоре выкуп осуществляется по цене, соответствующей годовой сумме подлежащей выплате ренты п. В таких случаях в состав выкупной цены не включается стоимость имущества, переданного под выплату ренты , вследствие того, что получатель ренты произвел его отчуждение как продавец, получив при этом за него плату, эквивалентную продажной цене. При отсутствии в договоре условия о выкупной цене в нее наряду с годовой суммой рентных платежей включается цена переданного имущества, определяемая по правилам, предусмотренным п. О выкупе ренты ее плательщик обязан заявить в письменной форме не позднее чем за три месяца до прекращения выплаты ренты или за более длительный срок, предусмотренный договором. При этом обязательство по выплате ренты будет считаться прекращенным только с момента получения всей суммы выкупа получателем ренты , если иной порядок выкупа не предусмотрен договором. Обязательства из договора постоянной ренты могут быть прекращены путем выкупа постоянной ренты плательщиком по требованию получателя ренты. Получатель ренты вправе требовать выкупа ренты плательщиком ст. Рента - это регулярно получаемый доход с капитала, имущества или земли, не требующий от его получателя предпринимательской деятельности. Договор ренты является новым для российского гражданского законодательства. Его законодательное закрепление обусловлено переходом к рыночным отношениям. В соответствии с п. По договору ренты допускается установление обязанности выплачивать ренту бессрочно постоянная рента или на срок жизни получателя ренты пожизненная рента п. Вопрос о том, может ли договор ренты быть консенсуальным, является спорным. Более правильным представляется мнение, согласно которому договор ренты всегда реальный договор, так как без фактической передачи имущества плательщику ренты не имеет смысла говорить о возникновении рентных отношений. Данный договор относится также к возмездным и односторонним договорам. Сторонами договора ренты выступают получатель ренты рентный кредитор и плательщик ренты рентный должник. Получателями ренты в договоре пожизненной ренты , в том числе в договоре пожизненного содержания с иждивением , могут быть только граждане. Получатель ренты может не совпадать с лицом, передающим имущество под выплату ренты , например при установлении пожизненной ренты одним гражданином в пользу другого гражданина или группы граждан п. Закон не устанавливает каких-либо ограничений в отношении круга возможных плательщиков ренты. Соответственно, ими могут быть как граждане, так и юридические лица , причем как коммерческие, так и некоммерческие, заинтересованные в приобретении в собственность предлагаемого имущества и способные выполнить условие о выплате в обмен на него ренты. Вопрос о предмете договора ренты является спорным, но общепризнано, что объектом данного договора могут выступать вещи как движимые, так и недвижимые , наличные деньги и документарные ценные бумаги. Договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты , подлежит также государственной регистрации. Имущество, которое отчуждается под выплату ренты , может быть передано получателем ренты в собственность плательщика ренты за плату или бесплатно. Закон уделяет особое внимание защите интересов получателя ренты. Рентные платежи могут производиться в форме денежных выплат п. Законом установлены минимальный размер пожизненной ренты п. Независимо от формы все рентные платежи должны иметь денежную оценку. Существенным условием договора о передаче под выплату ренты денежной суммы или другого движимого имущества является условие о предоставлении плательщиком ренты обеспечения исполнения его обязательств залог , удержание имущества должника, поручительство и др. По договору ренты одна сторона получатель ренты передает другой стороне плательщику ренты в собственность имущество , а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю определенную денежную сумму либо предоставить средства на его содержание в иной форме п. Договор ренты похож на договор займа. Относится он, как и предыдущие договоры, к группе договоров, направленных на передачу имущества в собственность. Это новый вид договора в российском законодательстве в ГК РСФСР г. Договор ренты регулируется только Гражданским кодексом РФ. Ответственность плательщика ренты наступает за ненадлежащее исполнение им договора в форме уплаты процентов, неустойки , расторжения договора и др. Стороны договора ренты — получатель ренты и плательщик ренты. Субъективный состав сторон ограничен законом для каждого вида договора ренты. Срок договора ренты может быть бессрочным в договоре постоянной ренты , а может измеряться длиной жизни получателя ренты в др. Неопределенность срока договора не позволяет при его заключении определить всю сумму ренты , которая будет выплачена. Это обстоятельство делает договор рисковым, поскольку заранее неизвестно, для какой из сторон он окажется выгоднее, и любая из сторон может получить удовлетворение в меньшем размере, чем представляла. Форма договора ренты должна быть письменной, а договор обязательно удостоверен нотариусом; в случае передачи получателем ренты плательщику недвижимости договор подлежит гос. Моментом заключения договора считается передача движимой вещи либо гос. Права и обязанности сторон варьируются в зависимости от вида договора ренты. Обязанность получателя ренты - согласовывать с плательщиком ренты при заключении договора:. Существенным условием договора, предусматривающего передачу под выплату ренты денежной суммы или иного движимого имущества, является условие, устанавливающее обязанность плательщика ренты предоставить обеспечение исполнения его обязательств либо застраховать в пользу получателя ренты риск ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение этих обязательств. Договор ренты — соглашение, в силу которого одна сторона получатель ренты передает в собственность другой стороне плательщику ренты имущество , а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме п. Сторонами договора ренты являются плательщик ренты и получатель ренты. Получателями ренты выступают, как правило, граждане независимо от их возраста, трудоспособности, состояния здоровья, а постоянной ренты — так же и некоммерческие организации , если это не противоречит закону и соответствует целям их деятельности. Плательщиками ренты могут быть как граждане, так и юридические лица. Предметом договора ренты может быть любое недвижимое и движимое имущество, в том числе денежные средства, не ограниченные и не изъятые из гражданского оборота. Форма договора — нотариальная. Договор, который предусматривает отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты , кроме того, подлежит государственной регистрации. Если под выплату ренты передается денежная сумма или иное движимое имущество, то существенным условием договора ренты является условие, устанавливающее обязанность плательщика ренты предоставить обеспечение исполнения его обязательств одним из способов, предусмотренных в ст. Имущество, отчуждаемое под выплату ренты , может передаваться ее получателем в собственность плательщика ренты за плату или бесплатно п. В первом случае имущество отчуждается с условием не только предоставления периодических рентных платежей, но и передачи определенной денежной суммы. К отношениям сторон по передаче и оплате имущества в этом случае применяются правила о купле-продаже , а в случае, когда такое имущество передается бесплатно, — правила о договоре дарения. В настоящее время договор ренты и его разновидности широко распространены, поскольку позволяют получить в собственность имущество , прежде всего недвижимое, значительно дешевле, чем по договору купли-продажи. В европейском законодательстве договор ренты известен со Средних веков. Известный французский цивилист Л. Морандьер выделяет две основные причины появления договора ренты. Первая — недостаток наличных денег , приведший к появлению ренты недвижимости рентной аренды. Вторая причина появления ренты , по мнению Л. В российском дореволюционном законодательстве институт ренты отсутствовал, хотя был известен практике и широко обсуждался в науке. Между тем в период действия этого кодекса договоры, связанные с принятием на себя обязанностей по содержанию в обмен на переданное имущество, совершались. В отсутствие специального правового регулирования по данному поводу в судах неоднократно возникали споры. Речь идет о ст. И лишь в действующем Гражданском кодексе институт ренты приобрел самостоятельное значение. По договору ренты получатель ренты передает в собственность плательщику ренты имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде: ГК РФ выделяет три разновидности договора ренты: Данные разновидности различаются по субъектному составу, предмету, по форме предоставления содержания и его минимальному размеру, срокам предоставления, по возможности правопреемства и выкупа ренты и т. В данной теме сначала будут рассмотрены общие положения о договоре ренты , а затем охарактеризована каждая из разновидностей. Правовое регулирование договора ренты. К каждому виду договора ренты применяются соответствующие нормы: Помимо этого, согласно п. Например, из норм о купле-продаже могут применяться нормы о моменте перехода риска случайной гибели передаваемого имущества ст. Среди норм о дарении могут применяться, в частности, нормы о последствиях причинения вреда , вызванного недостатком подаренной вещи ст. Правовая характеристика договора ренты. Договор ренты является реальным договором, он считается заключенным только с момента передачи имущества плательщику ренты. Договор относится к возмездным и односторонним договорам после передачи имущества получатель ренты не несет по договору никаких обязанностей. Спецификой договора ренты является установленное ст. Несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной п. Кроме того, договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты , подлежит также государственной регистрации. Несоблюдение требования о государственной регистрации договора влечет признание его незаключенным. Поэтому договор ренты , нотариально удостоверенный, но не зарегистрированный в органах юстиции, не имеет юридической силы, является незаключенным. Обременение рентой недвижимого имущества. ГК РФ в ст. Суть данной гарантии состоит в том, что рента обременяет недвижимое имущество, переданное под ее выплату. В случае отчуждения недвижимости плательщиком ренты его обязательства по договору ренты переходят на приобретателя имущества. Однако прежний плательщик ренты не выбывает полностью из правоотношений с получателем ренты. Он несет субсидиарную ответственность с новым плательщиком по требованиям получателя ренты , возникшим в связи с нарушением договора ренты. Данная норма носит диспозитивный характер: Гражданским кодексом, другим законом или договором может быть предусмотрена солидарная ответственность прежнего плательщика. В случае если новый плательщик не был извещен о том, что недвижимость обременена рентой, он может воспользоваться правами, предусмотренными ст. Если под выплату ренты передается недвижимое имущество, то в силу закона получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество. Стороны могут дополнительно применить и любой другой допускаемый законом способ обеспечения исполнения обязательства. Если под выплату ренты передается движимое имущество в т. Названные обязанности плательщика являются существенными условиями договора ренты. При их отсутствии договор признается незаключенным. Кроме того, при невыполнении плательщиком ренты названных обязанностей, а также в случае утраты обеспечения или ухудшения его условий по обстоятельствам, за которые получатель ренты не отвечает, получатель ренты вправе:. Ответственность за просрочку выплаты ренты. При просрочке исполнения обязательства по выплате ренты плательщиком с него взыскиваются проценты в установленном договором размере. Если в договоре отсутствуют указания на размер процентов, то согласно ст. Право на получение ренты может переходить путем уступки права требования, по наследству к гражданам или в порядке правопреемства при реорганизации юридических лиц. При этом получателем может быть как собственник передаваемого под выплату ренты имущества, так и третье лицо, в пользу которого устанавливается рента. Субъектный состав плательщика ренты может меняться например, при отчуждении полученного под выплату ренты имущества. Что касается имущества, которое отчуждается под выплату ренты , то им может быть любое оборотоспособное имущество, как движимое, так и недвижимое. В качестве ренты в договоре могут предусматриваться ст. Если иное не предусмотрено договором постоянной ренты , размер выплачиваемой ренты увеличивается пропорционально увеличению установленного законом минимального размера оплаты труда. Если иное не предусмотрено договором постоянной ренты , постоянная рента выплачивается по окончании каждого календарного квартала ст. По договору постоянной ренты правом выкупа требования выкупа обладает как плательщик, так и получатель ренты. Выкуп ренты осуществляется по выкупной цене ст. Выкупная цена постоянной ренты может быть определена договором. Если стороны не включили в договор условия о выкупной цене, то действуют специальные правила ее определения. Согласно этим правилам выкупная цена определяется по-разному в зависимости от того, передавалось имущество по договору ренты за плату или бесплатно. В первом случае выкупная цена определяется в размере годовой суммы подлежащей выплате ренты , а во втором случае к этой сумме добавляется цена переданного имущества. Право плательщика выкупить ренту носит безусловный характер п. Это означает, что условие договора об отказе плательщика постоянной ренты от права на ее выкуп ничтожно. В договоре право выкупа можно лишь ограничить:. Отказ плательщика ренты от дальнейшей выплаты ренты путем выкупа должен быть заявлен не позднее чем за три месяца до прекращения выплаты ренты или за более длительный срок, предусмотренный договором постоянной ренты. При этом обязательство по выплате ренты не прекращается до получения всей суммы выкупа получателем ренты , если иной порядок выкупа не предусмотрен договором. Что касается получателя ренты , то он вправе требовать выкупа ренты плательщиком в случаях, когда:. Обязательство по выплате ренты прекращается по данному основанию, когда: В то же время риск случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного бесплатно под выплату постоянной ренты , несет плательщик ренты п. Допускается установление пожизненной ренты в пользу нескольких граждан, доли которых в праве на получение ренты считаются равными, если иное не предусмотрено договором пожизненной ренты п. Доля одного из получателей в случае его смерти переходит к пережившим его получателям, если договором пожизненной ренты не предусмотрено иное. В случае смерти последнего получателя ренты обязательство выплаты ренты прекращается. Договор, устанавливающий пожизненную ренту в пользу гражданина, который умер к моменту заключения договора , ничтожен п. Особенностью договора пожизненной ренты является то, что в качестве ренты в договоре может определяться только денежная сумма, периодически выплачиваемая получателю ренты в течение его жизни ст. Если иное не предусмотрено договором пожизненной ренты , пожизненная рента выплачивается по окончании каждого календарного месяца ст. По договору пожизненной ренты , в отличие от договора постоянной ренты , правом требования выкупа ренты обладает только получатель ренты. Получатель пожизненной ренты вправе требовать от плательщика ренты выкупа ренты на тех же условиях, что и в договоре постоянной ренты по выкупной цене и т. При этом плательщик ренты остается собственником имущества, переданного в ренту. Однако получатель ренты вправе на основании п. Тогда выкупная цена ренты должна быть уменьшена на стоимость этого имущества. При существенном нарушении договора пожизненной ренты плательщиком ренты получатель ренты вместо предъявления требования выкупа ренты вправе потребовать:. При этом получатель ренты не вправе требовать возврата имущества в собственность. Случайная гибель или случайное повреждение имущества, переданного под выплату пожизненной ренты , не освобождают плательщика ренты от обязательства выплачивать ее на условиях, предусмотренных договором пожизненной ренты. В договоре пожизненного содержания с иждивением плательщик ренты , получив недвижимое имущество в собственность, обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением обеспечивать потребности в жилище , питании, одежде и т. Кроме того, обязательство пожизненного содержания с иждивением прекращается смертью получателя ренты. В силу личного характера обязательств по предоставлению содержания к наследнику получателя ренты не может перейти право требования по предоставлению содержания. Способ обеспечения исполнения обязательств плательщика не является существенным условием, поскольку в силу того, что по договору передается недвижимость, автоматически у получателя ренты возникает право залога на имущество, отчуждаемое под выплату ренты ст. Что касается имущества, которое отчуждается под выплату ренты , то им может быть только недвижимое имущество. В качестве ренты в договоре определяется форма обеспечения плательщика ст. Как уже отмечалось, в договоре должна быть определена стоимость всего объема содержания с иждивением. При этом стоимость общего объема содержания в месяц не может быть менее двух минимальных размеров оплаты труда, установленных законом. Договором пожизненного содержания с иждивением может быть предусмотрена возможность замены предоставления содержания с иждивением в натуре выплатой в течение жизни гражданина периодических платежей в деньгах ст. При замене натурального содержания периодическими денежными выплатами последние производятся, как правило, в соответствии с указанной в договоре пожизненного содержания с иждивением стоимостью натурального содержания. Периодичность платежей, которыми заменяется натуральное содержание, устанавливается, если иное не предусмотрено договором, по правилам ст. Выкуп ренты осуществляется по правилам, установленным для пожизненной ренты , то есть выкуп может осуществляться только по требованию получателя ренты в случае существенного нарушения договора плательщиком ренты. При существенном нарушении договора пожизненной ренты плательщиком ренты получатель ренты вместо предъявления требования выкупа ренты вправе потребовать возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания. Судебная практика исходит из того, что требование получателя ренты о возврате недвижимого имущества ввиду существенного нарушения плательщиком ренты своих обязательств, то есть требование о расторжении договора куплипродажи квартиры, может быть поддержано наследниками получателя ренты , обратившегося с иском, но впоследствии умершего. В процессе рассмотрения дела истица умерла, определением суда в дело в качестве правопреемника была допущена ее наследница по завещанию Рукавишникова Н. Решением суда, оставленным без изменения вышестоящими инстанциями, договор был расторгнут. В протесте, внесенном заместителем Генерального прокурора РФ в Президиум Верховного Суда Российской Федерации , был поставлен вопрос об отмене состоявшихся по делу судебных актов. В протесте утверждалось, что судебные инстанции исходили из ошибочного суждения о том, что спорные правоотношения допускают правопреемство. Поскольку обязательства плательщика ренты Долгополовой О. Следовательно, к наследнице Рихтер М. Президиум Верховного Суда РФ не согласился с доводами протеста и оставил судебные акты без изменения, указав следующее. Однако защита указанного права не являлась предметом спора по рассматриваемому делу. Предметом спора являлось требование получателя ренты о возврате недвижимого имущества квартиры ввиду существенного нарушения плательщиком ренты своих обязательств, то есть требование о расторжении договора пожизненного содержания с иждивением п. Указанное требование было заявлено первоначально самой Рихтер М. В правоотношениях по возврату квартиры правопреемство являлось допустимым, поэтому суд правомерно допустил к участию в деле правопреемника истицы и разрешил спор по существу с вынесением решения о расторжении договора пожизненного содержания с иждивением. В то же время наследники получателя ренты после смерти последнего могут выступать лишь как правопреемники и самостоятельного права на предъявление такого иска о расторжении договора не имеют. В обоих случаях — и при выкупе ренты , и при предъявлении требования о возврате имущества — плательщик ренты не вправе требовать компенсацию расходов, понесенных в связи с содержанием получателя ренты ст. Это связано с тем, что последний продолжает пользоваться недвижимостью, как правило, жильем, бывшим в его собственности до передачи по договору, получает содержание с иждивением. С данным обстоятельством связана и другая обязанность плательщика ренты — поддерживать переданный ему в собственность объект недвижимости в надлежащем техническом и санитарном состоянии, чтобы не снижалась его прежняя стоимость, поскольку в договоре пожизненного содержания с иждивением не исключена возможность возврата этого имущества по требованию получателя ренты.
Одинокие пожилые люди с маленькой пенсией и большим букетом заболеваний очень часто нуждаются и в финансовой поддержке, и в уходе, и в помощи по хозяйству. Как получить все это, если рядом не оказывается заботливых родных? В подобных случаях пенсионерам удобно прибегнуть к договору ренты. В соответствии со Статьей ГК 1, договор ренты — это соглашение, в котором владелец квартиры, земельного участка или иного ценного имущества получатель ренты передает свою недвижимость деньги, ценные бумаги в собственность другому человеку плательщику ренты в обмен на регулярные денежные выплаты либо на помощь по хозяйству, уход во время болезней, приобретение лекарственных средств, одежды и прочих жизненно важных вещей. Все это оговаривается при заключении договора. Если с одной стороны договора ренты стоят пенсионеры, которым трудно жить без посторонней помощи, то с другой стороны этого соглашения обычно находятся молодые люди, не имеющие финансовой возможности приобрести жилье в собственность. Для обоих участников рента — выход из затруднительной жизненной ситуации, взаимовыгодное соглашение. Получатель имеет весомую прибавку к небольшой пенсии, физическую поддержку молодых людей, которые в свою очередь могут значительно сэкономить на приобретении недвижимости. Такая рента выплачивается бессрочно. При этом после смерти рентополучателя права на выплаты переходят к его наследникам. Собственник недвижимости имеет также возможность продать или подарить право на получение ренты кому-либо еще. При необходимости, рентные платежи могут сочетать в себе и денежные выплаты, и физическую помощь одновременно. Размер платежей по ренте и их форма определяется в договоре его сторонами, но выплаты не должны производиться меньше уровня прожиточного минимума того региона, где находится имущество. При заключенном договоре пожизненной ренты выплаты производятся до конца жизни ее получателя или нескольких получателей при соответствующих условиях договора. Если иное не будет предусмотрено договором, в случае смерти одного из получателей ренты , его право на получение ренты перейдет к другим получателям ренты. Размер платежей пожизненной ренты оговаривается в договоре, но они также не могут быть не ниже уровня прожиточного минимума в соответствующем регионе. Эта форма пожизненной ренты предполагает, что плательщик ренты будет обеспечивать получателя питанием, лекарством, одеждой, а также оказывать уход за больным или организовать ему этот уход, покрыть расходы на ритуальные услуги после смерти прежнего владельца имущества. Данный договор может предусматривать возможность заменить услуги по содержанию с иждивением на пожизненные регулярные денежные выплаты. Стоимость объема содержания определяется в договоре по соглашению сторон, но она не должна быть меньше двойной величины прожиточного минимума в регионе, где находится имущество. Одна из основных особенностей договора ренты — его протяженность во времени. Она объясняет необходимость его обязательного нотариального удостоверения ст. Соглашение, предмет которого — отчуждение жилого помещения, должно пройти процедуру государственной регистрации. Недвижимость переходит в собственность к новому владельцу только после этой процедуры. Договор ренты заключается с единственным собственником имущества, которое не имеет обременения ипотека, аренда и пр. В противном случае соглашение может быть достигнуто только, если получателями ренты будут все собственники. Статьей ГК предусмотрено обеспечение выплаты ренты путем приобретения права залога на недвижимость в пользу рентополучателя. Если в ренту передается не недвижимость, а денежная сумма или другое имущество, плательщик обязан застраховать свою ответственность перед получателем за несоблюдение условий выплат или обеспечить исполнение обязательств такими способами, как залог, неустойка, удержание имущества, гарантия банка, задаток, поручительство и иные, предусмотренные законом либо указанные в договоре, способы Ст. В случае несоблюдения сроков по рентным выплатам, ст. Это оговаривается в договоре, а также предусмотрено ст. При передаче права собственности на квартиру или ценное имущество другим людям обязанность по выплате ренты переходит к его последующим собственникам. Принимая решение о заключении договора ренты, одинокие пенсионеры часто теряются в догадках — какой договор предпочесть: Договором пожизненной ренты устанавливаются только ежемесячные или ежеквартальные выплаты в пользу ее получателя. Пожизненное содержание с иждивением обеспечивает пожилому человеку еще и уход, лекарства, лечение и продукты питания. Это существенно облегчает жизнь одинокому пенсионеру, особенно, если у него есть серьезные проблемы со здоровьем, поэтому пожилому человеку будет удобнее прибегнуть к содержанию с иждивением. Данный договор составляется на достаточно продолжительный срок, его предметом, как правило, является дорогостоящая недвижимость. Это соглашение обеспечивает спокойную и обеспеченную старость одиноким людям. Поэтому заключение данного договора — процесс достаточно трудоемкий. Очень важно скрупулезно отнестись к порядку выполнения необходимых действий и сбору документов для его заключения. Избавить себя от возможных неприятных последствий можно, заранее убедившись в надежности человека, с которым планируется заключение соглашения. В данном случает необходимо:. Получается в БТИ по месту нахождения квартиры или в МФЦ. Для заказа этих документов требуется предъявить паспорт, свидетельство о собственности на квартиру, документ-основание возникновения права собственности. Стоимость поэтажного плана зависит от размеров жилплощади в среднем, около рублей , стоимость экспликации также зависит от площади квартиры и от тарифов региона. Получается в Росреестре или в МФЦ. Требуется предъявить паспорт и оплатить госпошлину рублей. Требуется предоставить паспорт гражданина РФ, заявление, квитанцию об уплате госпошлины за копию кадастрового паспорта рублей. Справка о кадастровой стоимости квартиры бесплатна. Составление договора можно доверить юристу или нотариусу. Потребуется собранный пакет документов. Удостоверяется договор при всех заявителях в день обращения. Размер госпошлины за нотариальные действия, согласно пп. Обращаться в территориальное отделение Росреестра по месту нахождения переведенной недвижимости или в МФЦ. Требуется представить заявление, договор ренты в 3 экземплярах, паспорт или иной документ, удостоверяющий личность п. Обращения одной из сторон договора с пакетом документов лично достаточно для регистрации в договоре рекомендуется прописать, какая из сторон или обе будет регистрировать. Участок и дача Прописка Покупка квартиры Налоги Cнос пятиэтажек. Карта сайта О сайте. Домой Покупка квартиры Оформление договора ренты. Предыдущая статья Получение кадастрового паспорта online. Следующая статья Как проверить квартиру перед покупкой. ЭТО МОЖЕТ БЫТЬ ИНТЕРЕСНО ЕЩЕ ОТ АВТОРА. Что выгоднее аванс или задаток при покупке квартиры. Отмена выдачи свидетельств о регистрации права собственности. Основания и последствия признания сделки купли-продажи квартиры недействительной. Как включить свой дом в список под снос. Как отстоять дом от сноса если все жильцы против. Что построят на месте пятиэтажек. SU Все права защищены.
Ютуб как вырастить капусту
Шумит фильтр в аквариуме что делать
Сибирское здоровье новомин состав препарата
Москва череповец поезд расписание прибытиев череповец
Фильм на стихи асадова