Общая характеристика подходов к оценке рыночной стоимости земельных участков
Основные подходы к оценке бизнеса и общая характеристика методов оценки. Особенности оценки недвижимости
Общая характеристика подходов и методов оценки стоимости предприятия
Классическая теория в оценке недвижимости предполагает использование трех подходов: В оценке земли могут использоваться методы одного подхода или методы, представляющие их комбинацию. Выбор метода зависит от объекта оценки, информационной обеспеченности, его соответствия наиболее типичному виду использования объекта оценки и т. Рыночная стоимость земли в первую очередь должна определяться по результату того метода, который определяет цену в условиях обычного делового оборота. Так, например, продажа земельных участков, которые служат получению дохода, происходит преимущественно по капитализированной стоимости будущих доходов, так что в этом случае было бы логично отдать приоритет доходному подходу. Выбор должен быть обоснован с учетом реальной ситуации, складывающейся на рынке земельных участков. Однако традиционно считается, что наиболее надежным способом определения рыночной стоимости земли являются методы сравнительного подхода. Сравнительный подход Под сравнительным подходом понимается совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними. Сравнительный подход исходит из предпосылки, что стоимость оцениваемого имущества определяется на основе анализа цен сделок со схожим по своим характеристикам имуществом, а следовательно, возникает необходимость в наличии информации о рыночных ценах сделок. Все методы оценки недвижимости, применяемые в рамках сравнительного подхода, основаны на определении стоимости оцениваемого объекта с учетом цен недавних сделок с аналогичными объектами. Оценщик рассматривает сопоставимые объекты, которые были проданы на соответствующем рынке. При этом в цены сопоставимых объектов вносятся поправки, учитывающие отличия объектов-аналогов и объекта оценки. По сути, метод сравнения продаж является аналогом метода установления цены по уровню текущих цен, который широко применяется в рыночной практике ценообразования. Можно выделить несколько методов определения уровня текущих цен: С позиций спроса и предложения данный подход может служить хорошим критерием цен спроса и предложения на последнем этапе согласования итогового результата при выполнении оценки разными методами. В литературе сравнительный подход в оценке недвижимости очень часто отождествляется с методом сравнения продаж, рыночным методом или методом оценки по. Метод сравнения продаж относится к категории прямых рыночных методов. Он основан на сравнительном анализе участков земли с известными ценами продаж. Для его использования необходима информация о рыночных сделках с земельными участками, аналогичными оцениваемому земельному участку. В странах Запада, для которых характерен достаточно высокий уровень развития рынка земли, данному методу отдается предпочтение по сравнению с другими методами. Использование метода корреляционно-регрессионного анализа для сравнения рыночных продаж лежит в основе организации процедур массовой оценки земельных участков в целях их налогообложения. При наличии исходной информации применение данного метода в рамках массовой оценки с использованием компьютеров превращает задачу оценки земли в простую и легко реализуемую процедуру. Для России при отсутствии рынка земли и скрытности информации о ценах сделок использование метода корреляционно-регрессионного анализа сделок для оценки земли в ближайшее время проблематично. В лучшем случае он может использоваться для калибровки математических моделей оценки, построенных на основе качественного анализа привлекательности территорий. Метод сравнения продаж наиболее приемлем в странах с развитым земельным рынком, где он широко используется. Чаще всего он применяется для оценки индивидуальных жилых домов и свободных земельных участков, являясь фактически одним из основных методов для обеспечения операций купли-продажи. В то же время при оценке залоговой стоимости недвижимости, включая землю, для целей ипотечного кредитования его использование ограничено, а в некоторых странах, например в Австрии, исключено из реальной практики. Суть этого метода проста и понятна: Поэтому этот метод основан на систематизации и сопоставлении всех имеющихся на момент проведения оценки данных по уже проданным аналогичным земельным участкам. Очевидно, что цена текущих продаж аналогичных земельных участков наилучшим образом отражает рыночные условия конечно, при наличии достаточно большого количества данных, обеспечивающих необходимое статистическое обеспечение сравнительного анализа и точность полученных выводов. В то же время часто проводится оценка и по сопоставительному анализу рыночных цен спроса и предложения. При отборе и предварительном анализе объектов для сопоставления важно также учитывать и любые необычайные воздействия на цены сопоставимых сделок: Обычно из базы для сопоставления выделяют также цены сделок, выплачиваемые федеральными или местными органами власти при отчуждении участка земли для соответствующих нужд, поскольку они могут содержать элементы принуждения. Согласно доходному подходу, стоимость объекта недвижимости определяется его потенциальной способностью приносить доход. Доходный подход используется при наличии рыночной информации о доходах от объектов недвижимости. Этот подход основан на принципе ожидания с учетом принципа наиболее эффективного использования. Методы, применяемые в рамках доходного подхода в оценке земельных участков, называют методом капитализации дохода земельной ренты и методом развития. При использовании доходного подхода оценивается текущая стоимость будущих доходов от владения имуществом, включая как сдачу его в аренду, так и возможную продажу. Потоки доходов от коммерческого использования имущества и выручка от его перепродажи реверсии за вычетом потоков затрат капитализируются в текущую пересчитанную на дату оценки суммарную стоимость. Расчеты стоимости по методам, отнесенным к данному подходу, основаны на достаточно простом соотношении:. Однако техника расчетов достаточно сложна, поскольку доходы распределены во времени и могут существенно изменяться, а норма капитализации или соответствующий мультипликатор зависят как от состояния экономики и финансовой системы страны, системы правовых гарантий участникам земельного рынка, так и собственно от состояния самого рынка. Поэтому использование этого метода требует проведения широких экономических исследований для определения адекватных значений нормы капитализации и иных факторов. Норму капитализации или мультипликатор дохода определяют на основе исследования приемлемых ставок дохода от эксплуатации аналогичных объектов недвижимости с учетом анализа факторов риска применительно к конкретным условиям данной страны и города по методике кумулятивного построения или иными способами. Таким образом, при применении всех методов доходного подхода стоимость приносящей доход недвижимости определяется величиной, качеством и продолжительностью периода получения всех выгод, которые данный объект, как ожидается, будет приносить в будущем в процессе оставшейся экономической жизни. Оценщик, внимательно изучающий соответствующую рыночную информацию, должен пересчитать эти выгоды в единую сумму текущей стоимости. Таким образом, этот подход можно отнести к методам ценообразования на основе ощущаемой ценности товара. Ценность товара определяется как текущая стоимость ожидаемых выгод. Под выгодой понимается не только реальный доход, генерируемый объектом недвижимости при сдаче в аренду, но и неявные выгоды, связанные, например, с использованием объекта собственником для своих нужд. В последнем случае стоимость объекта определяется текущей стоимостью арендной платы, которую собственник мог бы получить от сдачи объекта в аренду. При оценке стоимости объекта недвижимости доходными методами следует учитывать, что рыночная стоимость определяется текущей стоимостью не любого из возможных использований, а только наиболее эффективного использования объекта. Поэтому при решении задачи нахождения текущей стоимости приходится определять цену аренды помещений при различных вариантах функционирования недвижимости. Оценщик должен проанализировать весь диапазон цен аренды на аналогичные помещения при разных функциональных и технических характеристиках с учетом затрат на проведение необходимой реконструкции и текущего ремонта объекта оценки, оплату коммунальных услуг, содержание управленческого персонала, рекламу, маркетинг и пр. Все денежные потоки рассматриваются с учетом их стоимости во времени и риска неполучения прогнозируемой величины дохода. Ставки дисконта в доходном подходе играют роль целевой прибыли на инвестиции в недвижимость. Таким образом решается задача определения цены объекта на основе анализа безубыточности и обеспечения целевой прибыли. В отличие от обычных товарных рынков цены здесь рассматриваются не в зависимости от количества единиц товара, а в зависимости от площади сдаваемых помещений за большую площадь обычно предоставляются скидки , от их местоположения этаж, вид из окна и пр. Соответственно точка безубыточности определяет минимальную заполняемость объекта. Рассмотрев все возможные варианты, оценщик должен выбрать наиболее выгодный, то есть имеющий текущую стоимость при наименьшем сроке окупаемости инвестиций. С точки зрения теории спроса и предложения доходный подход отражает точку зрении покупателя, формирующего спрос на товары. В отношении сельскохозяйственных угодий и лесных земель технология методов, применяемых в рамках доходного подхода, не меняется. Доход, приписываемый земле, определяется как прибыль, остающаяся после покрытия всех издержек, связанных с оплатой основных факторов производства — труда заработная плата , капитала процент на инвестируемый капитал и возмещение капитала и предпринимательских усилий. Затратный подход К затратному подходу относится совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его совокупного износа. Считается, что разумный инвестор не заплатит за объект недвижимости больше, чем за приобретение прав на земельный участок и строительство на нем аналогичного здания. Этот подход применяется при отсутствии рыночной информации; о ценах сделок или доходов от объектов недвижимости; он использует; информацию о затратах на создание объекта недвижимости. Применение затратного подхода означает, что оценщик должен определить стоимость полного воспроизводства или стоимость замещения оцениваемого объекта и вычесть затем из нее сумму оцененного износа улучшений. К полученной таким образом сумме прибавляется рыночная стоимость земельного участка как условно свободного. При оценке земли затратный подход используется в основном для определения стоимости улучшений, находящихся на земельном участке. Применение затратного метода также возможно для расчета некой условной величины, которую можно использовать в качестве стоимостной оценки земельных участков регионах, где рынок недвижимости отсутствует, а также для расчета нижнего значения арендного платежа за землю при отсутствии рынка данных объектов недвижимости. В отличие от рынка традиционных объектов недвижимости — зданий, сооружений или застроенных земельных участков затратный подход довольно широко используется в практике оценки природным ресурсов и объектов земельных участков, занятых природными ресурсами , а также природных благ, продуцируемых этими объектами. Сумма затрат на подготовку и использование природного ресурса применяется в качестве отправной точки при определении цены ресурса. Затраты, необходимые на замещение или воссоздание природного объекта, рассматриваются как минимальная экономическая оценка природного объекта ресурса и являются основанием для расчета компенсационных платежей для физического возмещения теряемого объекта или ресурса. Эта величина по своему экономическому содержанию является нижним пределом платы за использование природных ресурсов или земельных участков, занятых этими ресурсами. Например, если в результате добычи полезных ископаемых изымается или разрушается плодородный слой почвы, то минимальной величиной платы и одновременно стоимостной оценкой теряемой или деградированной почвы будут затраты на восстановление плодородия этого участка рекультивация или повышение плодородия другого участка для компенсации потери первого участка как природного объекта. Аналогично при использовании участка для ведения сельского хозяйства минимальной величиной платы должны быть затраты на поддержание плодородия используемых сельскохозяйственных угодий. Типичным примером воспроизводственных платежей, рассчитанных на основе затратного подхода, являются отчисления на воспроизводство минерально-сырьевой базы или воспроизводство лесных насаждений, входящие в состав лесных податей. Для этого необходимо рассчитать стоимость затрат на создание и воспроизводство простое или расширенное улучшений городских земель. При проведении всех расчетов следует учесть временные факторы, инфляционные процессы и привести стоимость всех затрат на единый момент. Для упрощения расчетов стоимости расширенного воспроизводства улучшений всех городских земель, то есть всей инженерной инфраструктуры города, можно рассчитать стоимость замещения существующей инженерной инфраструктуры города по укрупненным показателям с той же, или эквивалентной, функциональной пригодностью с использованием текущих стандартов, материалов и дизайна и основанную на текущих ценах материалов, оборудования и трудозатрат. Полученная величина может являться основой для определения минимального размера платы за использование данного типа земель. То есть по своей сути данный прием определения минимальной стоимости городских земель и платы за их использование аналогичен приему моделирования стоимостной оценки природных объектов в отсутствие Рынка подобных объектов. Но этого приема лучше избегать при наличии Рынка объектов недвижимости. Таким образом, применение перечисленных подходов требует значительной детализации и уточнения конкретных методов оценки исходя именно из российских условий функционирования рынка недвижимости в целом и земельных участков в частности. От решения вышеперечисленных проблем в существенной мере зависит точность и достоверность результатов, получаемых в процессе оценки рыночной стоимости земельных участков. Поэтому, базируясь на мировом опыте развития оценки, в современных условиях России необходимо создавать и развивать национальную систему оценки рыночной стоимости земли, учитывающую именно российскую специфику и детализирующую основные положения оценки рыночной стоимости недвижимости применительно к тем категориям земель и видам использования земельных участков, которые на современном этапе развития рыночных отношений являются наиболее востребованными. Традиционно выделяют шесть методов: Некоторые из них нельзя отнести к тому или иному подходу, поскольку в них используются концепции, идеи и инструментарий нескольких подходов. Поэтому обычно методы оценки земельных участков рассматривают отдельно. Новости Строительные бригады Стройматериалы Техника и оборудование Вопросы-ответы Новое в строительстве Инженерные системы Вентиляция Архитектура Благоустройство Недвижимость. Единая технология СНИПы, ГОСТы Опер. Расчеты стоимости по методам, отнесенным к данному подходу, основаны на достаточно простом соотношении: Сумма затрат на подготовку и использование природного ресурса применяется в качестве отправной точки при определении цены ресурса Затраты, необходимые на замещение или воссоздание природного объекта, рассматриваются как минимальная экономическая оценка природного объекта ресурса и являются основанием для расчета компенсационных платежей для физического возмещения теряемого объекта или ресурса.
Министерство образования и науки Российской Федерации. Федеральное агентство по образованию. Кафедра экономики и управления. По мере развития рыночных отношений потребность в оценке бизнеса будет возрастать. Оценка объектов собственности объектов, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям является обязательной при приватизации, передаче в доверительное управление либо в аренду, продаже, национализации, выкупе, ипотечном кредитовании, передаче в качестве вклада в уставные капиталы. Возрастает потребность в оценке бизнеса при инвестировании, кредитовании, страховании, исчислении налогооблагаемой базы. Оценка бизнеса необходима для выбора обоснованного направления реструктуризации предприятия. В процессе оценки бизнеса выявляют альтернативные подходы к управлению предприятием и определяют, какой из них обеспечит предприятию максимальную эффективность, а ,следовательно, и более высокую рыночную цену, что и является основной целью собственников и задачей управляющих фирм в рыночной экономике. Переход к рыночной экономике в России привел к появлению новой профессии, утвержденной Министерством труда Российской Федерации, эксперт-оценщик. В соответствии с растущими потребностями разработаны законодательные и методические основы новой области экономики - оценки собственности. Развитие рыночной экономики в России привело к многообразию форм собственности и возрождению собственника. Появилась возможность по своему усмотрению распорядиться принадлежащими собственнику домом, квартирой, другой недвижимостью, подыскать себе новое жилище или помещение для офиса, вложить свои средства в бизнес. У каждого, кто задумывается реализовать свои права собственника, возникает много проблем и вопросов. Одним из основных является вопрос о стоимости собственности. С этими проблемами сталкиваются предприятия, фирмы, акционерные общества, финансовые институты. Акционирование предприятий, развитие ипотечного кредитования, фондового рынка и системы страхования также формируют потребность в новой услуге-оценке стоимости объектов и прав собственности. Оценка стоимости любого объекта собственности представляет собой упорядоченный, целенаправленный процесс определения в денежном выражении стоимости объекта с учетом потенциального и реального дохода, приносимого им в определенный момент времени в условиях конкретного рынка. Особенностью процесса оценки стоимости является ее рыночный характер. Это означает, что оценка не ограничивается учетом лишь одних затрат на создание или приобретение оцениваемого объекта. Она обязательно учитывает совокупность рыночных факторов: Подходы и методы, используемые оценщиком, определяются в зависимости, как от особенностей процесса оценки, так и от экономических особенностей оцениваемого объекта, а также от целей и принципов оценки. Основной целью данной работы является изучение особенностей оценки недвижимости и основные подходы к оценке бизнеса и общая характеристика методов оценки. Оценка бизнеса использует следующие основные подходы к оценке бизнеса - затратный, доходный и сравнительный. Все подходы к оценке бизнеса предполагают применение специфических методов и примеров, а также требует соблюдения своих условий, наличия достаточных факторов. Информация, используемая в том или ином подходе, отражает либо настоящее положение фирмы сравнительный, рыночный подход , либо её прошлые достижения затратный подход , либо её будущие результаты, то есть ожидаемые в будущем доходы доходный подход. В связи с этим результат, полученный на основе обобщения всех трёх подходов оценки бизнеса, является наиболее обоснованным и объективным. В практике операций с оценкой бизнеса встречаются самые различные ситуации. При этом каждому классу ситуаций соответствуют свои, адекватные только ему подходы к оценке бизнеса и методы. Для правильного выбора методов предварительно классифицируют ситуации оценки с использованием и т. При этом если на рынке, обращаются десятки или сотни объектов, целесообразно применение сравнительного метода. Для оценки сложных и уникальных объектов предпочтительнее затратный метод. Доходные предприятия, как правило, оцениваются на основе их коммерческого потенциала например, бензозаправочная станция, торговый центр или мотель. Объем продаж бензина, количество постояльцев в гостинице являются источниками дохода, который после сравнения со стоимостью операционных расходов позволяет определить доходность данного предприятия. Такой подход к оценке называется доходным. Доходный метод основывается на капитализации или дисконтировании прибыли, которая будет получена в случае сдачи в аренду. Результат оценки по данному методу включает в себя стоимость здания, и стоимость земельного участка. Если предприятие бизнес не продаётся и не покупается и не существует развитого рынка данного бизнеса, когда соображения дохода не является основной для инвестиций больницы, правительственные здания , оценка может производиться на основе определения стоимости строительства с учётом амортизации и возмещения износа, то есть затратным подходом. В том случае, когда существует рынок бизнеса, подобный оцениваемому рынку, можно использовать для определения рыночной стоимости сравнительный, или рыночный, метод, базирующийся на выборе сопоставимых объектов, уже проданных на данном рынке. На идеальном рынке все подходы к оценке бизнеса должны привести к одной и той же величине стоимости. Однако большинство рынков являются несовершенными, потенциальные пользователи могут быть неправильно информированы, производители могут быть неэффективны. По этим, а также по другим причинам данные подходы могут давать различные показатели стоимости. Все подходы к оценке бизнеса предполагают использование в работе присущих именно данному подходу методов. Доходный подход к оценке бизнеса предусматривает использование метод капитализации и метод дисконтированных денежных потоков. Метод капитализации применяется к тем предприятиям, которые успели накопить активы в результате капитализации их в предыдущие периоды; иными словами, этот метод наиболее адекватен оценке "зрелых" по своему возрасту предприятий. Метод дисконтированных денежных потоков ориентирован на оценку предприятия как действующего, которое и дальше предполагает функционировать. Он более применим для оценки молодых предприятий, не успевших заработать достаточно прибылей для капитализации в дополнительные активы, на которые, тем не менее, имеют перспективный продукт и обладают явными конкурентными преимуществами по сравнению с существующими и потенциальными конкурентами. В затратном подходе к оценке бизнеса используются:. Метод применим для случая, когда инвестор намеревается закрыть предприятие либо существенно сократить объём его выпуска. При сравнительном подходе к оценке бизнеса используются:. Метод ориентирован на оценку предприятия, которое и дальше будет функционировать. Метод ориентирован на оценку предприятия как действующего. Методы рынка капитала, сделок и отраслевых коэффициентов пригодны при условии строгого выбора предприятия - аналога, которое должно относиться, к тому же типу, что и оцениваемое предприятие. Возможность, и даже во многих случаях необходимость для получения более достоверного результата , применить к оценке предприятия в конкретной инвестиционной ситуации разные методы оценки бизнеса приводит к весьма простой идее "взвешивания" оценок, рассчитываемых по разным методам, и суммирования таких "взвешенных" оценок. При этом весомые коэффициенты значимости оценок, в принципе допустимы в данной ситуации, методом оценки понимаются как коэффициенты доверия к соответствующему методу. Эти коэффициенты имеют сугубо экспертный характер - определяются оценщиком самостоятельно либо на основе консультации с другими специалистами экспертами. Для определения рыночной или другого вида стоимости оценщики применяют специальные приемы и способы расчета, которые получили название методов оценки. Каждый метод оценки предполагает предварительный анализ определенной информационной базы и соответствующий алгоритм расчета. Все факторы невозможно одновременно учесть в рамках одного расчетного алгоритма. Поэтому при построении той или иной модели определения стоимости бизнеса ряд факторов принимается за постоянную величину, в то время как другие — за переменную. Величина стоимости бизнеса одним из методов рассчитывается с учетом влияния не только нескольких основных факторов. Методы оценки различаются также временными аспектами исследования. Одни методы ориентированы в основном на ретроспективную информацию, другие — на перспективную, третьи — на текущую информацию фондового рынка. В зависимости от факторов стоимости, являющихся основными переменными в алгоритмах, методы оценки подразделяются на методы доходного, сравнительного и затратного подхода. Так, при оценке с позиции доходного подхода, во главу угла ставится доход, как основной фактор, определяющий величину стоимости объекта. Чем больше доход, приносимый объектом оценки, тем больше величина его рыночной стоимости при прочих равных условиях. При этом имеет значение продолжительность периода получения возможного дохода, степень и вид рисков, сопровождающих данный процесс. Оценщик, внимательно изучающий соответствующую рыночную информацию, пересчитывает эти выгоды в единую сумму текущей стоимости. Доходный подход — это определение текущей стоимости будущих доходов, которые, как ожидается, принесут использование и возможная дальнейшая продажа собственности. В данном случае применяется оценочный принцип ожидания. Хотя, как правило, доходный подход является наиболее подходящей процедурой для оценки бизнеса, полезно бывает использовать также сравнительный и затратный подходы. В некоторых случаях затратный или сравнительный подходы могут быть более точными или более эффективными. Главная Опубликовать работу О сайте. Основные подходы к оценке бизнеса и общая характеристика методов оценки. Сохрани ссылку на реферат в одной из сетей: В затратном подходе к оценке бизнеса используются: При сравнительном подходе к оценке бизнеса используются:
Приказ 562 н от 17.05 2012
Методы воспитания детей с ограниченными возможностями
Пришвин выскочка главные герои рассказа
Расписание автобусов вербилки талдом 2017
История 17 20 века