В основе доходного подхода лежит принцип ожидания, который ут верждает, что стоимость объекта оценки определяется величиной будущих выгод ее владельца. Оценка доходным подходом предполагает, что потенциальные покупатели рассматривают приносящий доход объект оценки с точки зрения инвестиционной привлекательности, то есть как объект вло жения с целью получения в будущем соответствующего дохода. Доходный подход включает два метода: Различаются эти мето ды способом преобразования потоков дохода. При использовании метода капитализации доходов в стоимость не движимости преобразуется доход за один временной период в том случае, если доходы от объекта стабильны или меняются с постоянным темпом прироста. При использовании метода дисконтированных денежных потоков доход от предполагаемого использования недвижимости рассчитывается на несколько прогнозных лет и учитывается выручка от перепродажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода. Данный метод при меняется, когда доходы меняются от периода к периоду, то есть они не ста бильны. Метод капитализации доходов основан на прямом преобразовании чистого операционного дохода ЧОД в стоимость путем деления его на коэффициент капитализации. Коэффициент капитализации — это ставка, применяемая для приведения потока доходов к единой сумме стоимости. С экономической точки зрения, коэффициент капи тализации отражает норму доходности инвестора. Расчет ЧОД начинается с определения потенциального валового дохода ПВД. ПВД рассчитывается путем умножения площади оцениваемого объекта на арендную ставку. Определение действительного эффективного валового дохода. Следующий шаг расчета ЧОД — определение действительного ва. Для получения ДВД предполагаемые потери от недоиспользования арендных площадей и неуплаты арендной платы не обходимо вычесть из потенциального валового дохода, так как существует вероятность того, что часть арендной платы в течение прогнозируемого года не будет собрана, а часть площадей останется не занятой арендаторами. Определение величины операционных расходов. Операционными расходами называются периодические расходы. Их делят на условнопостоянные, условнопеременные эксплуатационные , расходы резервы на замещение. К условнопостоянным относятся расходы, размер которых не за висит от степени загруженности объекта. Как правило, это налог на имущество, арендная плата за землю, расходы на страхование и другие. К условнопеременным относятся расходы, размер которых зави сит от степени загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг. Расходы на замещение вычисляют как ежегодные отчисления ре зерв в фонд замещения. Это расходы на периодическую замену короткоживущих элементов строений. Коэффициент ставка капитализации состоит из двух ставок: Ставка дохода на капитал — это компенсация, которая должна быть выплачена инвестору за ценность денег с учетом фактора времени, за риск и другие факторы, связанные с конкретными инвестициями. Возврат капитала означает по гашение суммы первоначального вложения. Теоретически коэффициент капитализации для текущего дохода должен прямо или косвенно учитывать следующие факторы:. Чтобы показать, как некоторые из этих факторов могут быть учтены в коэффициенте капитализации, рассмотрим метод кумулятивного построения суммирования. Данный метод используется для расчета ставки дохода на капитал. Ставка дохода на капитал разбивается на несколько составляющих. В качестве базовой принимается безрисковая ставка дохода, и к ней последовательно прибавляются поправки на раз личные виды риска, связанные с особенностями оцениваемой недвижи мости: Безрисковая ставка компенсирует стоимость денег во времени при практически нулевом уровне риска. В качестве возможных безрисковых ставок в пределах РФ принято рассматривать следующие инструменты:. Западные финансовые инструменты государственные облига ции развитых стран. Премия за риск вложения в недвижимость учитывает возможность случайной потери потребительской стоимости объекта, и может быть принята в размере страховых отчислений в страховых компаниях высшей категории надежности. Премия за низкую ликвидность учитывает невозможность немедленного возврата вложенных в объект недвижимости инвестиций. Премия за инвестиционный менеджмент. Чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют, тем выше премия за инвестиционный менеджмент. Путем суммирования указанных составляющих безрисковой ставки дохода, премий за низкую ликвидность, инвестиционный менеджмент и специальный риск присущий объекту недвижимости получают величину ставки дохода на капитал. Норма возврата капитала показывает годовую величину возмещения средств, вложенных в объект недвижимости в том случае, если по какимлибо причинам прогнозируется потеря этих средств полностью или частично в период владения недвижимостью. Здесь возможны три варианта:. Когда не прогнозируется изменение стоимости основной суммы инвестиций. В данном случае в коэффициенте капитализации нет необходимости учитывать возмещение капитала. R 1 — ставка дохода на капитал определяется методом кумулятивно го построения. Когда прогнозируется снижение стоимости вложенного капита ла , сумма возмещаемых инвестиций должна быть получена из текущего дохода. Поэтому коэффициент капитализации текущего дохода должен включать как доход на инвестиции, так и возмещение ожидаемой потери. R 1 — ставка дохода на капитал определяется методом кумулятивно го построения ;. Метод Ринга является наиболее простым. Его целесообразно использовать, когда ожидается, что возмещение основной суммы будет осуществляться ежегодно равными частями. Применяется метод, когда объект недвижимости стареющий, доходы от объекта снижающиеся. Метод Инвуда построен так, что норма возврата капитала определяется как величина фактора фонда возмещения по ставке дохода на ин вестиции. При этом величина нормы возврата капитала получается меньше величины, определенной методом Ринга. Это более точный ме тод расчет нормы возврата капитала. Применяется в случае возможности вложения полученных средств под тот же процент равный ставке дохода на капитал. Метод Хоскольда является самым приближенным к реальности. По методу Хоскольда норма возврата капитала определяется как величина фактора фонда возмещения по безрисковой ставке, так как возможность инвестирования средств по ставке дохода на капитал у инвестора может отсутствовать то есть применить метод Инвуда. Когда ожидается повышение стоимости первоначально вложен ного капитала и покупатель с продавцом предвидят будущий рост стоимости, то выплаченная цена может включать премию сверх стоимо сти собственности при ее текущем использовании. Эта премия учитыва ет будущий прирост стоимости. Текущий доход может быть достаточно низким, поэтому в сопоставлении с текущим доходом цена будет высокой. С учетом этого теоретически обоснованным будет вычесть надбав ку на будущий прирост капитала из ставки процента или дисконта с тем, чтобы определить коэффициент капитализации текущего дохода. Расчет ставки капитализации может осуществляться методом рыночной информации рыночной экстракции, рыночной выборки, мето дом выделения. Для этого изучается рынок проданных аналогов. Отбираются наиболее схожие с объектом оценки объекты, реконструируется величина чистого операционного дохода, по каждому аналогу определя ется величина ставки капитализации по формуле:. Кроме того, имеются методы расчета ставки капитализации при инвестировании средств в оцениваемый объект не только собственных, но и заемных например, метод связанных инвестиций. В данном пособии не будем подробно на них останавливаться. Денежные потоки могут произвольно изменять ся, неравномерно поступать и отличаться высоким уровнем риска. Это связано со спецификой такого понятия, как недвижимое имущество. Недвижимое имущество приобретается инвестором в основном изза опре деленных выгод в будущем. Инвестор рассматривает объект недвижимости в виде набора будущих преимуществ и оценивает его привлекательность с позиций того, как денежное выражение этих будущих преимуществ соотносится с ценой, по которой объект может быть приобретен. Метод ДДП позволяет оценить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости. Расчет стоимости объекта недвижимости методом ДДП осуществ ляется в следующей последовательности:. В международной оценочной практике средняя величина прогнозного периода 5 — 10 лет, для России — это период длительностью 3 — 5 лет. При использовании метода ДДП рассчитывается несколько видов дохода от объекта в следующей последовательности:. Если из ПВД вычесть потери от незанятости и при сборе арендной платы и прибавить прочие доходы, то получится денежный поток до уп латы налогов. Реверсия — это остаточная стоимость объекта при прекращении поступлений потока доходов. Метод кумулятивного построения был рассмотрен выше, поэтому перейдем к рассмотрению следующих методов. Ставка дис контирования, как ставка сложного процента, рассчитывается на основе данных о совершенных сделках с аналогичными объектами на рынке недвижимости. Механизм расчета заключается в реконструкции предпо ложений о величине будущих доходов и последующем сопоставлении будущих денежных потоков с начальными инвестициями ценой покуп ки. При этом расчет будет варьировать в зависимости от объема исход ной информации и размера оцениваемых прав. Ставка дисконтирования прямо из данных о продаже выделена быть не может, так как ее нельзя рассчитать без выявления ожиданий покупателя относительно будущих денежных потоков. Расчет ставки дисконтирования по методу выделения осуществля ется в следующей последовательности:. Метод мониторинга основан на регулярном мониторинге рынка, отслеживании по данным сделок основных экономических показателей инвестиций в недвижимость. Стоимость реверсии, должна быть продисконтирована по фактору последнего прогнозного года и прибавлена к сумме текущих стоимостей денежных потоков. Таким образом, стоимость объекта недвижимости равна сумме те кущей стоимости прогнозируемых денежных потоков и текущей стоимости остаточной стоимости реверсии. Дистанционные Курсы Forex - это великолепная перспектива для вас подготовиться к удачной работе на рынке Forex! Анализ, оценка и аудит Комплексный экономический анализ хозяйственной деятельности Анализ финансовой отчетности Мастерство анализа волн Эллиотта Методика оценки машин и оборудования Оценка стоимости земельных участков Оценка стоимости недвижимости Основы оценочной деятельности Межрыночный технический анализ Аудит Международные стандарты аудита Международные финансовые рынки и международные финансовые институты Валютный рынок и валютные операции Валютный дилинг. Бизнес-планирование и Информационные системы и технологии Бизнес-планирование. Учебное пособие Основы бизнеса Реинжиниринг бизнес-процессов Реинжиниринг бизнес-процессов Информационно-аналитические системы Интернет-технологии для бизнеса Информационные технологии в юриспруденции Информационные технологии в экономике Интернет-маркетинг Методология построения многоуровневых экономически Налоги и налогообложение Налоги и налогообложение. Менеджмент и маркетинг Дополнительное измерение принятия решений Инновационный менеджмент Выведение компании из кризиса Бренд-маркетинг Паблик рилейшнз Ведение деловых переговоров Энциклопедия торговых стратегий Психология управления Организационное поведение Поведение потребителей Проблемы российского менеджмента Маркетинг услуг Основы маркетинга Менеджмент Прикладной маркетинг Психология продаж Менеджмент предприятия и организации.
Текстовые задачи с решением doc
Garmin обновление карт 2017
Тема: Метод Ринга, Хоскольда, Инвуда в определении коэффициента капитализации
Что обозначает змея на руке
Расписание автобусов гомель дорожник
Турнирная таблица 2001 года по футболу
Сделать инет магазин
Где написаны законы рф
Право собственности на землю через суд
Подмосковье достопримечательности фото с описанием
Где играл никулин
Відомості з державного земельного кадастру
Подходы и методы к оценке недвижимости Доходный подход к оценке недвижимости
Гугл кадастровая карта украины
Фото голых с бритым лобком
Что значит право и организация социального обеспечения
Расписание поездов ст беломорск
Устав партии единая россия
Тест по страхованию №3
Стихи ларисы рубальской о женщинах поздравления
Потеет голова и лицо причины
Трактора история люди машины видео
Описание английской вязки