Статья 20. Создание, изменение, прекращение существования земельного участка, возникновение, переход, прекращение права, ограничений (обременении) права на земельный участок
Статья 551. Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость
Некоторые аспекты государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним
Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации. Регистрации подлежат следующие права на недвижимость: При этом ограничения обременения прав на недвижимое имущество, возникающие на основании договора либо акта органа государственной власти или органа местного самоуправления, подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных законом. Нельзя не отметить, что государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения обременения , перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. При этом в соответствии с Федеральным законом от 21 июля г. Соответственно зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Следуя законодательной логике, Закон о регистрации именно с моментом государственной регистрации связывает возникновение и прекращение тех или иных прав на недвижимость, то есть государственная регистрация имеет не техническое, а юридическое правообразующее значение. Права, приобретаемые различными лицами, возникают на основании юридического состава, включающего в себя два юридических факта: Только после государственной регистрации покупатели приобретают право собственности и, следовательно, получают возможность по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться недвижимостью. Порядок государственной регистрации и основания отказа в регистрации устанавливаются Законом о регистрации, Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним , Административным регламентом исполнения государственной функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним , а также другими нормативными правовыми актами. Как уже указывалось, требование государственной регистрации сделок с жилыми помещениями составляет общее правило, из которого есть некоторые исключения. Так, не подлежат государственной регистрации права на жилые помещения, возникающие из договора коммерческого, социального и иного найма жилого помещения гл. Члены жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопление, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество п. Очевидно, что законодательством установлены и иные исключения из общего правила, в частности п. В отличие от прежней процедуры регистрации недвижимого имущества Гражданский кодекс РФ и Закон о регистрации в ряде случаев предусматривают раздельную государственную регистрацию сделок и возникновения прав. Речь идет о договоре продажи жилого помещения см. Первоначально рассмотрим соотношение государственной регистрации сделок и прав в сделках, направленных на отчуждение жилого помещения. Нельзя не отметить, что в отношении купли-продажи и мены недвижимости действует общее правило, изложенное в ст. В соответствии с данной нормой не предусматривается государственная регистрация договора соглашение действительно с момента подписания , регистрации подлежит только переход права собственности. Вместе с тем исключениями являются договоры купли-продажи и мены жилого помещения п. Здесь регистрации подлежат как договор, так и переход права собственности. Применительно к договору дарения закон также предусматривает раздельную регистрацию договора и перехода права собственности от дарителя к одаряемому. Договор ренты, предусматривающий отчуждение жилья, подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации. Кроме того, регистрации подлежит и переход права собственности. Договор доверительного управления недвижимым имуществом не подлежит государственной регистрации п. На практике часто возникают вопросы о необходимости обязательного нотариального оформления сделок с жилыми помещениями. В соответствии с п. В связи с этим нотариальное оформление условно можно разделить на обязательное, производное и добровольное. Обязательное нотариальное оформление предусмотрено для договора ренты ст. Кроме того, предписывается обязательное нотариальное удостоверение завещаний в том числе завещания жилых помещений. Нотариальное оформление договоров, обязательное в силу уже существующих соглашений, считаем возможным называть производным или акцессорным, дополнительным. Такому оформлению подлежат два вида соглашений:. Добровольное нотариальное удостоверение сделок необходимо в случаях, предусмотренных соглашением сторон. Например, граждане договорились для квалифицированного оформления соглашения обратиться к нотариусу. Бесспорно, регистратор обязан принять к регистрации документы, оформленные в простой письменной форме, если законом или договором не предусмотрено нотариальное оформление. Следует отметить, что с 1 сентября г. В данном случае заявителем в регистрирующем органе вправе выступить не любой нотариус, а только тот, кто непосредственно совершил нотариальное действие с подаваемыми на государственную регистрацию документами. При этом, если нотариус выступает в качестве заявителя в регистрирующем органе, он же получает и все необходимые документы после осуществления государственной регистрации для последующей передачи правообладателям всех зарегистрированных в уполномоченном органе документов, в том числе свидетельства о регистрации права. Следует подчеркнуть, что в данном случае не возникает обязательное нотариальное удостоверение сделок. Все зависит только от воли обратившихся к нотариусу лиц: В тех случаях, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации, другая сторона на основании п. Суд при выяснении всех обстоятельств может вынести решение о государственной регистрации перехода права. При этом сторона, необоснованно уклоняющаяся от регистрации, вынуждена будет возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации. Высший Арбитражный Суд РФ в информационном письме от 13 ноября г. N 21, содержащем Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости, указал, что если договор купли-продажи жилого дома исполнен одной стороной покупатель оплатил стоимость жилья, а передача осуществлена по акту приема-передачи и при этом само заключение договора не оспаривалось, то такой договор подлежит государственной регистрации. При уклонении стороны от регистрации суд вправе вынести соответствующее решение. Данное решение является основанием для возникновения у регистрирующего органа обязанности осуществить государственную регистрацию сделки. Анализ норм ГК РФ и Закона о регистрации позволяет выделить четыре взаимосвязанных принципа государственной регистрации:. Постановлением Правительства РФ от 1 июня г. Следует отметить, что с 1 января г. В научной литературе нет единства мнений относительно набора принципов, которые должны быть положены в основу государственной регистрации, в связи с чем зачастую выделяют и другие принципы. Волтерс Клувер, ; Тресцова Е. Проблемы теории и практики государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Территориальный орган Росреестра обязан предоставлять сведения об объектах недвижимости по запросам любых лиц, в том числе направленных посредством почтового отправления, использования сетей связи общего пользования или иных технических средств связи, а также обеспечения доступа к информационному ресурсу, содержащему сведения ЕГРП за исключением сведений, доступ к которым ограничен федеральным законом. Указанные сведения предоставляются в срок не более чем пять рабочих дней в виде выписки из ЕГРП или в ином виде, определенном органом нормативно-правового регулирования в сфере государственной регистрации прав. Такая выписка должна содержать описание объекта недвижимости, зарегистрированные права на него, а также ограничения обременения прав, сведения о существующих на момент выдачи выписки правопритязаниях и заявленных в судебном порядке правах требования в отношении данного объекта недвижимости. Если же предоставление запрашиваемых сведений не допускается в соответствии с федеральным законом или в ЕГРП отсутствуют запрашиваемые сведения, регистрирующий орган в срок, не превышающий пять рабочих дней, выдает или направляет обоснованное решение соответственно об отказе запрашиваемых сведений либо об их отсутствии в ЕГРП. Процедура государственной регистрации устанавливается в соответствии с Законом о регистрации, а в некоторой части — Правилами ведения ЕГРП. Для осуществления государственной регистрации лица правообладатели либо уполномоченные ими на то лица при наличии надлежащим образом оформленной доверенности , желающие зарегистрировать права на недвижимость, подают, а соответствующий регистрирующий орган принимает документы, необходимые для государственной регистрации, с приложением документа об уплате государственной пошлины, если иное не установлено федеральным законом. Территориальные органы Росреестра проводят правовую экспертизу документов, а также проверяют законность сделки. После этого они устанавливают отсутствие либо наличие противоречий между заявляемыми и уже зарегистрированными правами на конкретный объект, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав. Если противопоказаний нет, то производится внесение записей в ЕГРП. И наконец, совершается запись на правоустанавливающих документах и выдаются удостоверения о произведенной государственной регистрации прав. Подчеркнем, что государственная регистрация прав проводится не позднее чем в месячный срок со дня подачи необходимых документов, если законом не установлены иные сроки. За период с по г. Так, широкое распространение получили случаи, когда земельные участки предоставлялись без указания предусмотренного ранее действовавшим законодательством вида права пользования земельным участком. В документах о предоставлении участка могло быть указано: Теперь такие документы признаются юридически действительными как документы, удостоверяющие право гражданина на указанный в них земельный участок, даже если из этих документов невозможно определить вид права, на котором предоставлен соответствующий участок. Всем гражданам, имеющим земельные участки на праве постоянного бессрочного пользования, пожизненного наследуемого владения либо имеющим на руках документы, в которых вид права не указан, никаких дополнительных решений о приватизации их участков представлять не требуется. Конкретизирован состав представляемых в регистрирующий орган документов. Для первичной регистрации права собственности на земельные участки, предоставленные под жилищное строительство, личное подсобное хозяйство, сады, дачи, огороды, достаточно представить два документа:. Решен вопрос о личном подсобном хозяйстве ЛПХ. Земли под ЛПХ раздавались колхозами, и часто на них нет никаких документов. Теперь для регистрации права собственности соответствующего земельного участка ЛПХ могут быть представлены выписки из похозяйственных книг, заверенные органами местного самоуправления. Следует отметить, что указанные вещные права переоформляются именно переоформляются в право собственности кроме случаев, когда в отношении земельного участка установлен запрет на приватизацию. Немаловажно то, что также были сняты ограничения, касающиеся количества земельных участков, которые можно было бы оформить в порядке бесплатной приватизации в собственность. Теперь гражданину предоставлена возможность бесплатного оформления права собственности на любое количество участков. Существенно упрощен порядок совершения сделок, в том числе купли-продажи, с объектами недвижимого имущества, права на которые ранее уже были зарегистрированы в установленном Законом о регистрации порядке. Если ранее гражданин, зарегистрировавший свое право собственности на недвижимое имущество, к примеру жилой дом, через определенный период времени решивший его продать, вынужден был заново оформлять уточнять его описание, то теперь этого не требуется. Тем самым регистратор избавлен от не свойственной ему функции по контролю за переинвентаризацией объекта, осуществлявшейся, конечно же, за счет граждан. Одновременно гражданам предоставлена возможность уточнить данные как об объекте недвижимого имущества, так и о площади земельного участка без осуществления повторной регистрации. Такие уточнения вносятся на основании заявления правообладателя и предоставляемого им паспорта плана объекта недвижимого имущества, в том числе декларации, содержащей описание объекта недвижимого имущества. В целях осуществления технического учета регистрируемых по подаваемой гражданином декларации прав на объекты недвижимого имущества регистрирующему органу вменяется в обязанность осуществлять направление копий указанных деклараций в орган по учету объектов недвижимого имущества. Постановлением Правительства РФ от 31 августа г. Новеллой является установленная Законом о регистрации возможность внесения в ЕГРП уточненных данных об объекте недвижимого имущества или о площади земельного участка и местоположении его границ вне заявительного порядка. Так, орган по учету объектов недвижимого имущества или в отношении земельного участка — кадастровый орган вправе самостоятельно представлять в орган по регистрации прав уточненные сведения об указанных объектах, но только при наличии письменного согласия правообладателя соответствующего объекта недвижимого имущества. В тех же случаях, когда земельный участок предоставлялся во временное пользование аренду и в документах это прямо указано, действие вышерассмотренного порядка оформления прав на земельные участки не распространяется. Существенно упрощен порядок оформления права собственности на любые строения: На все указанные постройки права регистрируются если не оформлены права на земельный участок на основании трех документов:. Если же право собственности на земельный участок оформлено, то достаточно подать одну декларацию. Если земельный участок предназначен для ведения дачного хозяйства или садоводства, необходимо представить заключение соответствующего правления некоммерческого объединения о том, что создаваемый или созданный объект недвижимого имущества находится в пределах границ земельного участка члена некоммерческого объединения это заключение также должно быть представлено, если гражданин самостоятельно ведет указанные виды деятельности на территории дачного или садоводческого объединения. В случаях с личным подсобным хозяйством представляется аналогичное по своему содержанию заключение органа местного самоуправления поселения или округа. Для регистрации прав собственности на объект индивидуального жилищного строительства жилой дом вместо декларации необходимо представить в орган по регистрации прав технический паспорт такого объекта. В данном случае, для того чтобы узаконить права на жилой дом, не требуется получение разрешения на строительство, а также до 1 марта г. Федеральным законом от 13 мая г. I ЕГРП, уточненные данные о таком объекте недвижимого имущества вносятся в ЕГРП без повторной регистрации на основании представленного органом кадастрового учета в соответствии с Законом о кадастре документа о проведенном государственном кадастровом учете такого объекта недвижимого имущества. Уточненные данные о таком объекте недвижимого имущества также могут вноситься в ЕГРП без повторной регистрации на основании заявления правообладателя такого объекта недвижимого имущества и прилагаемого кадастрового паспорта такого объекта недвижимого имущества или прилагаемой кадастровой выписки о таком объекте недвижимого имущества, содержащей внесенные в государственный кадастр недвижимости новые сведения о таком объекте недвижимого имущества. С 1 марта г. I ЕГРП, уточненные сведения о таком объекте недвижимого имущества вносятся в ЕГРП без заявления правообладателя и без повторной регистрации при внесении в соответствии с Законом о кадастре этих сведений в государственный кадастр недвижимости. В соответствии со ст. N утвердило Инструкцию о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения далее — Инструкция N Инструкция зарегистрирована в Минюсте России 16 августа г. Важность Инструкции N трудно переоценить, поскольку основная часть сделок с недвижимостью — это именно сделки с жилыми помещениями, и, конечно же, упорядоченность проведения государственной регистрации договора и перехода права собственности на жилье, формирование единой практики государственной регистрации послужат установлению единого цивилизованного рынка недвижимости, позволят более полно охранять и защищать права и законные интересы граждан и иных лиц. В то же время Инструкция N не учитывает ряд изменений, внесенных в Закон о регистрации и направленных на упрощение порядка государственной регистрации прав, поэтому данная Инструкция применяется постольку, поскольку она не противоречит данному Закону. Инструкция N , устанавливая перечень документов, необходимых для государственной регистрации, разделяет их на документы, представляемые на государственную регистрацию договора продажи, и документы, представляемые на государственную регистрацию перехода прав. Следует еще раз упомянуть, что ранее существовавшее требование о проведении внеплановой технической инвентаризации квартир, жилых домов, иных объектов недвижимости при каждом совершении сделок с данными объектами было отменено так называемым Законом о дачной амнистии. И тем более в п. Физическое лицо в том числе представитель юридического лица предъявляет документ, удостоверяющий личность п. При этом копия документа, удостоверяющего личность, не представляется. Заявление о государственной регистрации договора продажи представляется в единственном экземпляре, который после государственной регистрации договора продажи помещается в дело правоустанавливающих документов. Заявление о государственной регистрации договора продажи представляется продавцом правообладателем и покупателем п. Заявление может быть представлено также лицом лицами , действующим от имени правообладателя продавца или покупателя в случаях, предусмотренных федеральным законом, в том числе:. В случаях, когда на одной из сторон договора продажи выступают несколько лиц — участников общей долевой собственности лиц, приобретающих жилое помещение в общую долевую собственность , заявления о государственной регистрации подают все участвующие в сделке на стороне продавца или покупателя лица. В указанных случаях названные лица могут представить отдельные заявления или составить и подписать одно заявление о государственной регистрации договора продажи. Если заявителем является не правообладатель или покупатель , а лицо, действующее от его имени, то заявление составляется от имени указанного лица заявителя. Названным лицом в заявлении дополнительно указываются основания, по которым оно действует от имени продавца или покупателя , а также данные о себе, о продавце или покупателе. Необходимо отметить, что, в случае если право продавца на отчуждаемое жилое помещение возникло до введения в действие Закона о регистрации и запись о нем отсутствует в ЕГРП, государственная регистрация такого права проводится в порядке, установленном Законом о регистрации. При этом орган регистрации прав в порядке, установленном п. Указанная информация то есть документ, составленный и удостоверенный соответствующим органом может быть предоставлена заявителем. В случаях, когда в ЕГРП имеется запись о праве продавца на отчуждаемое жилое помещение, продавцом может быть представлен только подлинный экземпляр правоустанавливающего документа. В случаях, предусмотренных законодательством РФ, на государственную регистрацию договора продажи представляются и иные документы, в том числе:. В Законе о регистрации точно установлено, что не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением указанных в п. В упоминавшуюся ранее Инструкцию N изменения не внесены, вместе с тем п. При этом предполагается, что добросовестные родители собственники могут совершать сделки без разрешения органа опеки;. Для проведения государственной регистрации перехода права заявителями наряду с документами, указанными выше, дополнительно представляются:. Важно отметить, что если договор продажи ранее уже был зарегистрирован, то при обращении за государственной регистрацией перехода права на жилое помещение не требуется повторного представления документов, копии которых были приобщены к делу правоустанавливающих документов при государственной регистрации договора продажи, за исключением подлинных экземпляров зарегистрированного договора в целях внесения записи о выданном покупателю свидетельстве о государственной регистрации права. При государственной регистрации перехода и возникновения права общей совместной собственности заявление о государственной регистрации права совместной собственности может подать один из участников общей совместной собственности, если законодательством РФ или соглашением между ними не предусмотрено иное. В Инструкции N специально оговаривается, что если условия договора продажи и выраженное в заявлениях о государственной регистрации договора продажи и перехода права желание сторон договора продажи допускают государственную регистрацию договора продажи и перехода права одновременно, то документы, необходимые для государственной регистрации перехода права, могут быть представлены одновременно с документами, необходимыми для регистрации договора продажи. Если права продавца на отчуждаемое жилое помещение обременены правами третьих лиц и в соответствии с законодательством РФ данное обременение сохраняется при переходе права к новому правообладателю см. III ЕГРП вносятся соответствующие изменения. При этом если на основании российского законодательства необходимо получение согласия лица, в пользу которого установлены обременения прав продавца см. Стоит также упомянуть о том, что Конституционный Суд РФ в своем Постановлении от 14 апреля г. N 7-П установил, что в отличие от прежнего порядка государственного учета жилищного фонда, основанного на критерии функционального назначения строения, действующая в настоящее время система государственного учета жилищного фонда, исходя из нового гражданского и жилищного законодательства РФ, в качестве критерия называет фактическую пригодность жилого строения для постоянного проживания и тем самым не исключает возможность отнесения пригодных для проживания жилых строений, расположенных на садовых земельных участках, к индивидуальному жилищному фонду. То есть в жилищное законодательство была введена норма, характеризовавшая расположенные на садовых земельных участках строения с учетом изменившегося потребительского назначения этих строений в качестве жилых, а следовательно, не исключавшая возможность постоянного проживания в них и допускавшая их правовую трансформацию в жилые дома. Тот факт, что Жилищный кодекс РФ прямо не предусматривает возможность переоформления жилых строений в жилые дома, не свидетельствует об изменении политики государства в области жилищных отношений, что подтверждается принятием Закона о дачной амнистии. Государство последовательно проводит политику упрощения процедур государственной регистрации. Вступившие в силу с 1 марта г. Поскольку в данном случае исключается непосредственный контакт регистратора прав с участниками сделки, вводятся следующие требования:. После осуществления регистрирующим органом государственной регистрации свидетельство о государственной регистрации прав и или иные подлежащие выдаче документы направляются заявителю посредством почтового отправления с объявленной ценностью при его пересылке, описью вложения и уведомлением о вручении при наличии соответствующего указания в заявлении о государственной регистрации прав или в требовании судебного пристава-исполнителя. Отдельно необходимо отметить, что с 1 марта г. Соответственно это позволит значительно сократить сроки осуществления учетных и регистрационных процедур, принимая во внимание тот факт, что заявителю будет не нужно получать документы после проведения проверки объекта недвижимости для последующего представления в регистрирующий орган. Вместе с тем указанная возможность на первом этапе будет реализовываться только применительно к земельным участкам. Это связано с процессом передачи от БТИ единому регистрирующему органу функций по учету объектов капитального строительства. Первоначально до 1 января г. Закон о регистрации устанавливал плату за регистрацию и предоставление информации о зарегистрированных правах. В соответствии с НК РФ ст. Нужно отметить, что государственная пошлина уплачивается не во всех случаях. В частности, от уплаты государственной пошлины освобождены признаваемые малоимущими в соответствии с ЖК РФ физические лица основанием для предоставления данной льготы является документ, выданный в установленном порядке:. Для отдельных видов регистрации названных юридических фактов установлены исключения. Для этого в Закон о регистрации и Закон о кадастре внесены вступившие в силу с 1 марта г. Относительно государственной регистрации перехода прав собственности на недвижимость необходимо отметить и тенденции развития гражданского законодательства в этой сфере. В частности, в Концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации обращается внимание на следующие основные проблемы, которые требуют соответствующей регламентации в ГК РФ:. Целесообразно устранить указанное смешение различных систем регистрации и перейти на подлинную систему регистрации прав;. Если здание расположено на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, то собственник помещения также приобретает долю в праве собственности на данный участок. Если к моменту государственной регистрации права собственности на помещение в здании земельный участок не сформирован не прошел кадастровый учет , собственник помещения в здании приобретает право на долю в праве собственности на соответствующий участок с момента его формирования;. Право собственности на здание автоматически прекращается с момента первой государственной регистрации права собственности на помещение в нем. Лицо, которое приобрело все помещения в здании, вправе трансформировать право собственности на отдельные помещения в право собственности на здание в целом. В случае объединения всех помещений в здании, принадлежащих нескольким собственникам, в один объект недвижимости путем государственной регистрации их права общей долевой собственности на здание право собственности данных лиц на отдельные помещения в указанном здании прекращается. Комментарий к статьям ГК РФ. Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость.
Воспитание ребенка рассказ
Сонник рыжие котята маленькие много
Скольков 250 мл капель
Жалюзи из дерева своими руками
Графическое моделирование организационных структур управления
Встреча с друзьями сонник