= = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = =
Файл: >>>>>> Скачать ТУТ!
= = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = =
Как определить границы земельного участка по кадастровому номеру, по адресу и на местности?
Купля-продажа земельных участков. Практическое пособие
Как по кадастровому номеру можно найти земельный участок и посмотреть его план на карте?
В настоящее время государственный кадастровый учет земельных участков ведется в соответствии с Федеральным законом от 24 июля г. Принципиальное значение государственного кадастрового учета для имущественного оборота заключается в том, что без кадастрового учета нет участка как объекта недвижимости нет объекта права — нет и права [3]. Эти характеристики появляются у земельного участка в результате проведения кадастровых работ и кадастрового учета. Несмотря на уникальность указанных параметров участка, с течением времени, и они могут претерпевать изменения. Например, могут уточняться границы и площадь участка, когда участок по каким-то причинам стал больше или меньше, чем на момент прохождения кадастрового учета. Кто и каким образом имеет право это делать? Для того чтобы в ГКН были внесены уточненные сведения о конкретном земельном участке, заинтересованное лицо должно обратиться к кадастровому инженеру за проведением кадастровых работ. Итогом их осуществления является подготовленный кадастровым инженером межевой план земельного участка. Подготовленный межевой план представляется заинтересованным лицом на кадастровый учет вместе с заявлением об учете изменений земельного участка. Из приведенных норм закона следует то, что несобственник — лицо, обладающее земельным участком на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного бессрочного пользования или аренды если договор аренды заключен на срок более чем пять лет вправе без согласования с собственником этого участка — государством, субъектом РФ или муниципальным образованием, изменять предоставленный ему участок. В связи с тем, что права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним далее — ЕГРП , заинтересованное лицо — например, обладатель права постоянного бессрочного пользования или пожизненного наследуемого владения, после проведения кадастрового учета вправе обратиться в уполномоченный на осуществление регистрации государственный орган за выдачей нового свидетельства о праве, в котором будут указаны вновь учтенные характеристики земельного участка. Проблема заключается в том, что описание местоположения границ земельного участка и площадь являются его уникальными характеристиками, и если они изменяются, то это равносильно прекращению существования одного объекта недвижимости и возникновению другого. При этом собственник исходного земельного участка остается в неведении, имея если право зарегистрировано в ЕГРП свидетельство о праве собственности на земельный участок с ранее существовавшими характеристиками. Выражая свою позицию по рассматриваемому вопросу в своем Постановлении от 22 марта г. Следовательно, изменение органом кадастрового учета в рамках административной процедуры ранее внесенных в кадастр уникальных характеристик земельного участка без извещения и согласия его собственника по заявлению лица, имеющего на тот же участок ограниченное вещное право, нарушает положения ст. В этой связи Президиум ВАС РФ делает вывод о том, что при необходимости внесения в кадастр изменений, вызванных ошибочностью ранее внесенных в него сведений о местоположении границ земельного участка и или его площади, такая ошибка исправляется органом кадастрового учета как ошибка в сведениях документов, представляемых по ст. Как следует из совокупности положений, предусмотренных ч. По сути с решением Президиума ВАС РФ необходимо согласиться, но мотивировочная часть Постановления вызывает некоторые вопросы. Итак, уважаемые судьи приходят к выводу о том, что имеет место кадастровая ошибка в отношении размера площади земельного участка, которая может быть устранена в определенном порядке. По мнению Президиума ВАС РФ при согласии отсутствии возражений всех заинтересованных правообладателей земельного участка упомянутая ошибка исправляется в рамках административной процедуры, при несогласии хотя бы одного из них — по решению суда. Но, во-первых, в рассматриваемом деле собственник участка — Российская Федерация, не высказал возражений на этапе внесения новых сведений об участке в ГКН, а обжаловал произведенный кадастровый учет участка после выдачи его владельцу нового свидетельства о праве постоянного бессрочного пользования. Речь в указанных нормах идет о том, что кадастровый учет в связи с изменением площади земельного участка и или изменением описания местоположения его границ, осуществляется при условии, если такие изменения связаны с уточнением описания местоположения границ земельного участка, кадастровые сведения о котором не соответствуют установленным требованиям. А также в них говорится о том, что кадастровая ошибка подлежит исправлению в порядке, установленном для учета изменений соответствующего объекта недвижимости или в порядке информационного взаимодействия либо на основании вступившего в законную силу решения суда. Что касается согласования местоположения границ земельного участка, то оно, согласно закону, проводится с лицами, обладающими смежными земельными участками. О необходимости согласования изменений земельного участка с его собственником в законодательстве не упоминается. Кроме того, рассматриваемый случай показывает, что ни кадастровый учет земельного участка в ГКН, ни государственная регистрация права собственности на него в ЕГРП не являются надежной гарантией прав собственника земельного участка. Следствием такой противоречивости законодательства является рассматриваемая ситуация, которая показывает конфликт финансовых интересов государства и интересов государства как собственника. Представляется, что в государстве с развитой правовой системой такая противоречивость законодательства недопустима, так как это ведет к хаосу в сфере земельных отношений. Поэтому российскому законодателю следует стремиться к устранению противоречий в законодательстве. Применительно к рассматриваемой проблеме законодательно должно быть закреплено, что правом уточнять границы земельного участка и обращаться в орган кадастрового учета с заявлениями об учете изменений обладает только собственник земельного участка. По крайней мере, указанные изменения в сведения ГКН должны вноситься с согласия собственника участка. Таким образом, общее правило будет распространяться в основном на арендаторов земельных участков и юридических лиц — обладателей права постоянного бессрочного пользования. You can follow any responses to this entry through the RSS 2. Both comments and pings are currently closed. Блажеев Номера журнала Архив номеров журнала Авторам Редакция контакты. Уточнение характеристик земельного участка — исключительное право его собственника? Posted in гражданское право , земельное право , недвижимость Комментарии отключены.
Земельные отношения - это отношения по использованию и охране земель в Российской Федерации как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории п. Объектами таких отношений являются: Земля как природный объект часть природной среды, естественная экологическая система, основа жизни и деятельности народов и природный ресурс рассматривается земельным законодательством с точки зрения ее охраны и использования извлечения полезных свойств в целях удовлетворения различных потребностей человека подп. Земельный участок - часть поверхности земли в том числе почвенный слой , границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Земельный участок может быть делимым и неделимым. Делимым является земельный участок, который может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами п. Таким образом, для признания земельного участка объектом земельных отношений, то есть отношений по использованию и охране земель, достаточно, чтобы его границы были описаны и удостоверены в установленном порядке. Часть земельного участка может быть объектом земельных отношений, если размер такой части позволяет использовать участок в соответствии с разрешенным использованием без перевода в состав земель иной категории. Значение вида недвижимого имущества, объекта гражданских прав и сделок ст. Названные признаки земельный участок приобретает лишь в процессе государственного кадастрового учета, из чего следует третье условие;. Названное условие прямо установлено для отдельных видов сделок с земельными участками: Одним из существенных условий, имеющих значение для любого договора, является условие о его предмете. В соответствии с законодательством все сделки с земельными участками совершаются в письменной форме. Поэтому соглашение сторон о предмете договора также должно быть оформлено письменно путем включения в его текст соответствующих сведений о земельном участке. Императивное требование о необходимости указания в договоре данных, позволяющих определенно установить недвижимое имущество, являющееся объектом соответствующей сделки, установлено законом для договоров купли-продажи ч. В соответствии с п. N ФЗ "Об ипотеке залоге недвижимости " предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. Следовательно, в указанных случаях законодательство устанавливает императивное требование идентификации земельного участка как объекта конкретной сделки, то есть описания в договоре индивидуализирующих земельный участок сведений, позволяющих отличить его от других земельных участков. При этом для случаев совершения таких сделок с земельными участками, как завещание, дарение, доверительное управление, безвозмездное пользование и рента, требования о необходимости указания в договоре данных, позволяющих определенно установить недвижимое имущество, прямо не предусмотрены. Между тем при совершении любых сделок с земельными участками, как и в случаях их продажи, аренды или мены возникают, переходят и или прекращаются права на указанные объекты. Предметом всех таких договоров являются земельные участки. Приведенные факты свидетельствуют о том, что в данной части рассматриваемые отношения являются сходными. Поэтому к таким отношениям, поскольку это не противоречит их существу, может по аналогии закона п. Таким образом, в любом договоре, предметом которого является земельный участок должны быть указаны такие сведения о нем, которые позволят отличить его от других земельных участков, в т. Вопрос о том, какие именно сведения о земельном участке должны быть указаны в договоре как идентифицирующие, законодательством также не урегулирован. Ни ГК РФ, ни ЗК РФ, не содержат перечня таких сведений. Поэтому при определении состава названных сведений, на наш взгляд, следует руководствоваться следующим. Земля как природный объект и природный ресурс не обладает теми признаками, которые позволяют рассматривать ее в качестве объекта гражданских прав и имущественных отношений. Земельный участок как вид недвижимого имущества может быть предметом соответствующих сделок лишь в том случае, если его границы описаны и удостоверены в установленном законом порядке и проведен государственный кадастровый учет. Государственный кадастровый учет - этот описание и индивидуализация земельных участков в Едином государственном реестре земель. Именно в результате описания и индивидуализации в Едином государственном реестре земель каждый земельный участок получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков ст. В связи с этим можно сделать вывод о том, описание земельного участка как предмета договора должно осуществляться путем указания в договоре сведений, содержащихся в Едином государственном реестре земель. Следует заметить, что не все из перечисленных характеристик позволяют определенно установить земельный участок. Например, указание в договоре при описании его предмета экономических или качественных характеристик вряд ли позволит однозначно определить, о каком именно земельном участке идет речь. Такие характеристики могут иметь значение лишь для некоторых сделок с землей например, если земельный участок, являющийся предметом договора, предполагается использовать в целях сельскохозяйственного производства, ведения садоводства или огородничества. Поэтому наличие в договоре характеристик, не имеющих принципиального значения для дальнейшего использования земельного участка, вряд ли можно признать обязательным. Характеристика предмета договора была бы неполной, если в соответствующем договоре указать только названные выше сведения о земельном участке, которые носят преимущественно технический, а не юридический характер. Комплексная характеристика предмета договора, на наш взгляд, предполагает обязательность указания в соответствующем договоре также сведений о принадлежности земельного участка конкретному лицу, которое уступает передает свое право на землю или ограничивает его по такому договору. Именно эти сведения будут свидетельствовать о правомочности действий лица, отчуждающего земельный участок или предоставляющего на него вещное или обязательственное право. В связи с изложенным представляется необходимым подробно охарактеризовать основные сведения о земельном участке, которые должны быть отражены в договоре. При проведении государственного кадастрового учета каждому земельному участку присваивается кадастровый номер. В этих целях проводится кадастровое деление территории Российской Федерации на кадастровые округа, кадастровые районы, кадастровые кварталы. Правила кадастрового деления территории Российской Федерации и Правила присвоения кадастровых номеров земельным участкам были утверждены постановлением Правительства РФ от Кадастровый номер - это уникальный номер земельного участка, который сохраняется за ним до тех пор, пока участок физически и или юридически существует как единое целое. Уникальность кадастрового номера заключается в том, что на территории России не может быть двух участков, имеющих одинаковые кадастровые номера. Кадастровый номер земельного участка состоит из номера кадастрового округа, номера кадастрового района, номера кадастрового квартала, номера земельного участка в кадастровом квартале ст. Кадастровый номер присваивается каждому земельному участку, формируемому и учитываемому в качестве объекта имущества, права на который подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Несколько обособленных земельных участков, представляющих собой единое землепользование, по заявлению правообладателя могут быть учтены в качестве одного объекта недвижимого имущества с присвоением им одного кадастрового номера. Отдельным сформированным частям земельных участков входящим в территориальные зоны, имеющим ограничения обременения , занятым иными объектами недвижимого имущества и т. Учетным кадастровым номером части земельного участка является порядковый номер записи, содержащей сведения о данной части земельного участка, в соответствующем подразделе государственного реестра земель кадастрового района. Местоположение земельного участка определяется в договоре путем указания субъекта Российской Федерации, на территории которого расположен земельный участок, наименования населенного пункта город, село, поселок и др. Площадь земельного участка измеряется в гектарах или квадратных метрах и указывается в договоре в соответствии с данными правоустанавливающего документа свидетельства о праве собственности. Необходимость указания в договоре площади земельного участка обусловлена тем, что она определяет пространственные пределы вещного или обязательственного права на земельный участок, которое может возникнуть, перейти и или прекратиться в результате совершения сделки. Границы земельного участка в графической форме отображаются в кадастровой карте плане земельного участка, выдаваемой заинтересованному лицу после проведения государственного кадастрового учета. Кадастровая карта план участка является обязательным приложением к любому договору. В случаях, когда названные характеристики земельного участка установить не представляется возможным, необходимо проведение землеустроительных работ. Определение площади земельного участка, его местоположения, а также установление, восстановление и закрепление на местности границ земельного участка осуществляются в порядке, предусмотренном ФЗ от В названных целях проводится межевание земельного участка, которое включает следующие виды работ: При восстановлении на местности границ объекта землеустройства из состава работ исключаются: Местоположение, размер, границы земельного участка, границы ограниченных в использовании частей земельного участка, а также размещение объектов недвижимости в графической форме отображаются на карте плане земельного участка, формируемой при проведении землеустроительных работ. Карта план земельного участка, а также иные документы, подготовленные при проведении землеустройства, используются при проведении государственного кадастрового учета земельного участка. В соответствии с подп. Указанные категории земель перечислены в императивной норме п. Поэтому иные, помимо названных категорий земель в Российской Федерации земельным законодательством не могут быть предусмотрены. Из этого, в частности, следует, что каждый конкретный земельный участок может быть отнесен только к одной, определенной категории земель. Отнесение земель к категориям, перевод их из одной категории в другую осуществляются в соответствии со ст. Виды разрешенного использования земельных участков, то есть цели, для достижения которых они предоставляются, определяются исходя из принадлежности к определенной категории земель в соответствии с территориальным зонированием, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами. Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования п. Земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, создания защитных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей ведения крестьянского фермерского хозяйства, личного подсобного хозяйства, садоводства, животноводства, огородничества и т. Земли поселений могут быть отнесены в соответствии с градостроительными регламентами к территориальным зонам со следующим разрешенным использованием:. Жилые зоны могут предназначаться для индивидуальной жилой застройки, малоэтажной смешанной жилой застройки, среднеэтажной смешанной жилой застройки и многоэтажной жилой застройки, а также иных видов застройки согласно градостроительным регламентам п. Земли промышленности используются для обеспечения деятельности организаций и или эксплуатации объектов промышленности, в частности для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений и обслуживающих их объектов, разработки полезных ископаемых и др. Земли энергетики используются для обеспечения деятельности организаций и или эксплуатации объектов энергетики, в том числе для размещения гидроэлектростанций, атомных станций, ядерных установок, пунктов хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ, хранилищ радиоактивных отходов, тепловых станций и других электростанций, обслуживающих их сооружений и объектов; размещения воздушных линий электропередачи, наземных сооружений кабельных линий электропередачи, подстанций, распределительных пунктов, других сооружений и объектов энергетики ст. Земли транспорта предоставляются для обеспечения деятельности организаций и или эксплуатации объектов автомобильного, морского, внутреннего водного, железнодорожного, воздушного и иных видов транспорта и могут быть использованы, в частности в целях:. Земли связи, радиовещания, телевидения, информатики используются для обеспечения деятельности организаций и или объектов связи, радиовещания, телевидения, информатики. В частности, такие земли могут быть предоставлены для размещения объектов соответствующих инфраструктур, включая: Земли для обеспечения космической деятельности могут использоваться для обеспечения деятельности организаций и или объектов космической деятельности в целях размещения наземных объектов космической инфраструктуры, включая космодромы, стартовые комплексы и пусковые установки, командно-измерительные комплексы, центры и пункты управления полетами космических объектов, пункты приема, хранения и переработки информации, базы хранения космической техники, районы падения отделяющихся частей ракет, полигоны приземления космических объектов и взлетно-посадочные полосы, объекты экспериментальной базы для отработки космической техники, центры и оборудование для подготовки космонавтов, другие наземные сооружения и технику, используемые при осуществлении космической деятельности ст. Земли обороны и безопасности могут использоваться для обеспечения деятельности Вооруженных Сил Российской Федерации, других войск, воинских формирований и органов, организаций, предприятий, учреждений, осуществляющих функции по вооруженной защите целостности и неприкосновенности территории Российской Федерации, защите и охране Государственной границы Российской Федерации, информационной безопасности, другим видам безопасности в закрытых административно-территориальных образованиях. В целях обеспечения обороны земельные участки могут быть использованы для: В целях обеспечения защиты и охраны Государственной границы Российской Федерации земельные участки могут использоваться для обустройства и содержания инженерно-технических сооружений и заграждений, пограничных знаков, пограничных просек, коммуникаций, пунктов пропуска через Государственную границу Российской Федерации и других объектов ст. Земли особо охраняемых территорий и объектов земли особо охраняемых природных территорий, в том числе лечебно-оздоровительных местностей и курортов; природоохранного назначения; рекреационного назначения; историко-культурного назначения; иные особо ценные земли могут использоваться преимущественно с целью изучения и сохранения соответствующих территорий и расположенных на них объектов. Земли рекреационного назначения могут использоваться для организации отдыха, туризма, физкультурно-оздоровительной и спортивной деятельности граждан см. Земли лесного фонда лесные и нелесные земли используются как правило в целях ведения лесного хозяйства, заготовки древесины, заготовки живицы, заготовки второстепенных лесных ресурсов, для нужд охотничьего хозяйства, научно-исследовательских целей и т. Земли водного фонда могут использоваться для строительства и эксплуатации сооружений, обеспечивающих удовлетворение потребностей населения в питьевой воде, бытовых, оздоровительных и других потребностей населения, а также для водохозяйственных, сельскохозяйственных, природоохранных, промышленных, рыбохозяйственных, энергетических, транспортных и иных государственных или муниципальных нужд при соблюдении установленных требований п. Земли запаса могут быть использованы только после перевода их в другую категорию в порядке, предусмотренном ФЗ "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую" ст. В договоре, предметом которого является земельный участок, должны быть указаны сведения о его принадлежности лицу, которое уступает передает свое право на землю или ограничивает его по данному договору. Такие сведения свидетельствуют о правомочности действий лица, отчуждающего земельный участок или предоставляющего на него вещное или обязательственное право. Ограничение обременение - это права третьих лиц на земельный участок, определенным образом стесняющие собственника землевладельца, землепользователя в осуществлении соответствующего вещного права на земельный участок. Переход права собственности на земельный участок к другому лицу не является основанием прекращения ограничения обременения права на земельный участок см. Поэтому в интересах лица, приобретающего на основании договора вещное или обязательственное право на земельный участок, обязательно указываются имеющиеся ограничения обременения прав на него. Ограничения обременения прав на недвижимое имущество, возникающие на основании договора либо акта органа государственной власти или акта органа местного самоуправления, подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных законом. Обязательной государственной регистрации подлежат следующие виды ограничений обременений прав на земельные участки:. Земельным кодексом РФ, Гражданским кодексом РФ и другими федеральными законами могут устанавливаться иные виды ограничений обременений прав на земельные участки, подлежащие обязательной государственной регистрации. Под оборотоспособностью принято понимать возможность свободного отчуждения земельного участка или его перехода от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства наследования, реорганизации юридического лица либо иным способом п. Законодательством РФ предусмотрены особые условия вовлечения земельных участков в гражданский оборот, что обусловлено в первую очередь спецификой земли как особого природного объекта. ГК РФ включает земельные участки в гражданский оборот и устанавливает общие рамки их оборотоспособности, указывая, что земельные участки могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле п. ЗК РФ, исходя из специфики объекта, определяет пределы использования земельных участков в гражданском обороте и, следовательно, возможности приобретения вещных и иных прав на такие участки. Изъятие тех или иных земель из гражданского оборота и ограничение оборота определенных земельных участков предполагают особый правовой режим соответствующих земель, определяемый п. Земли, изъятые из оборота, в силу особого характера расположенных на них объектов, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством п. Правовая судьба находящихся в государственной или муниципальной собственности изъятых из оборота земельных участков решается на основании административных актов соответствующих органов государственной власти и управления, муниципальных органов. Государство и муниципальные образования в качестве собственников изъятых из оборота земельных участков не вправе передавать такие участки в частную собственность и совершать по поводу них гражданско-правовые сделки - продавать, передавать в безвозмездное пользование, сдавать в аренду или залог и т. К землям, изъятым из оборота, закон относит земельные участки, на которых расположены следующие объекты федеральной собственности: Ограниченные в обороте земельные участки не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами абз. Собственник ограниченного в обороте земельного участка вправе совершать с ним только те виды гражданско-правовых сделок, которые направлены на передачу прав пользования например, договор аренды или безвозмездного пользования. Например, исполнительные органы государственной власти, в порядке, установленном Правительством РФ, могут передавать отдельные земельные участки из земель, предоставленных для нужд обороны и безопасности, в аренду или безвозмездное срочное пользование юридическим лицам и гражданам для сельскохозяйственного, лесохозяйственного и иного использования п. Ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности, земельные участки: Перечни земель, изъятых из оборота и ограниченных в обороте, сформулированы в пп. Особенности оборота земель сельскохозяйственного назначения определяются ФЗ от При этом основными принципами, на которых основывается оборот земель сельскохозяйственного назначения, закон называет: Особое правило установлено в отношении регулирования оборота земель сельскохозяйственного назначения, предоставленных гражданам для индивидуального жилищного, гаражного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, а также земель сельскохозяйственного назначения, занятых зданиями, строениями, сооружениями. В данном случае применяются общие нормы ЗК РФ ст. Оборот садовых, огородных и дачных земельных участков регулируется также в известной мере ФЗ от N ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" ст. Как известно, распоряжением Правительства РФ от Среди прочих мероприятий по развитию рынка земли и других объектов недвижимости было названо законодательное оформление правовой концепции единого объекта недвижимости через определение земельного участка как базового элемента недвижимости, а любых его строительных изменений - как улучшений земельного участка. Первой попыткой реализации этого положения стало провозглашение Земельным кодексом РФ в качестве одного из принципов земельного законодательства России принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимого имущества подп. Согласно этому принципу все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Таким образом, с целью создания "единого объекта недвижимости" в ЗК РФ предпринята попытка определить, какая часть этого объекта является главной вещью, а какая - ее принадлежностью. В настоящее время принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ними объектов недвижимого имущества получил свое развитие в ст. Отчуждение земельного участка и расположенных на нем зданий, строений, сооружений, принадлежащих одному лицу. Это означает, что земельный участок также должен быть отчужден в пользу лица, приобретающего здание. Исходя из этого, содержащаяся в п. Однако в соответствии с п. Развивая указанные положения, ст. Заметим, что решение вопроса о том, какое именно право на земельный участок приобретает новый собственник здания, ГК РФ оставляет на усмотрение сторон. Договором об отчуждении здания может быть предусмотрен переход права собственности на часть земельного участка, занятую зданием и необходимую для его использования. Стороны вправе также заключить договор аренды, договор безвозмездного пользования или соглашение об установлении сервитута на указанную часть земельного участка. Данные выводы подтверждает также норма п. Очевидно, что норма п. Разрешение возникшей в данном случае коллизии правовых норм возможно лишь при внесении соответствующих изменений в ст. В настоящее время при совершении сделок, направленных на отчуждение недвижимого имущества целесообразно руководствоваться следующими правилами:. Названные объекты могут быть отчуждены только в пользу одного лица, вместе и одновременно. Отчуждение указанных объектов то есть переход права собственности к другому лицу может осуществляться как на основании одного или двух договоров одного вида купли-продажи, мены, дарения , так и двух договоров разных видов например, купли-продажи и мены. Сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными п. В случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком. Заметим, что в данном случае речь идет о той части земельного участка, на которой непосредственно расположено здание или иной объект недвижимости участок под фундаментом и части, которая необходима для функционального использования этого объекта. Площадь части земельного участка, занятой зданием строением, сооружением и необходимой для его использования, определяется в соответствии с нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией п. При этом соответствующее вещное право считается возникшим с момента внесения записи о нем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним п. Поэтому при применении названной нормы следует иметь в виду, что в данном случае речь идет не об автоматическом приобретении вещного или обязательственного права на соответствующую часть участка, а о субъективном праве приобретателя, то есть предусмотренной законом возможности обладать вещным или обязательственным правом на земельный участок. Приобретая здание строение, сооружение , его новый собственник получает возможность использовать земельный участок на тех же условиях и на том же праве, что и прежний собственник. Право на оформление соответствующего вещного или обязательственного права на земельный участок возникает у приобретателя здания строения, сооружения с момента государственной регистрации перехода права собственности на него п. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства". Вопрос о том, оформления какого именно права и в каком порядке может требовать новый собственник недвижимости, заслуживает, на наш взгляд, детального рассмотрения. Заметим, что в отличие от ГК РФ, в некоторых нормах которого речь идет о праве пользования ст. Это означает, что в случаях, когда участок принадлежал прежнему собственнику на праве аренды, безвозмездного срочного пользования, постоянного бессрочного пользования или пожизненного наследуемого владения, у нового собственника возникает право требовать оформления именно этого права одного из названных. Рассмотрим подробнее возможные ситуации. В случае, если земельный участок принадлежал прежнему собственнику здания на праве аренды, приобретатель здания строения, сооружения вправе требовать оформления права аренды на тех же условиях. Из приведенного разъяснения можно сделать вывод, что даже в том случае, когда оформленный должным образом договор аренды отсутствует, у приобретателя недвижимости в любом случае возникает право использовать земельный участок на праве аренды. Однако каким же образом предполагается установить, что участок используется собственником недвижимости на праве аренды, если договор аренды не оформлен в установленном порядке? Право аренды - вид обязательственного права, возникающего исключительно на основании договора. Нет договора - нет права аренды. Приобретение новым собственником здания строения, сооружения права аренды части земельного участка, занятой этим зданием и необходимой для его использования, осуществляется путем заключения соответствующего договора с собственником земельного участка. Это возможно лишь после оформления соглашения о расторжении договора аренды земельного участка с прежним собственником здания. Приведенные разъяснения распространяются также на случаи, когда земельный участок принадлежит лицу, отчуждающему здание на праве безвозмездного пользования на основании договора. Сложнее решается вопрос в случае, когда земельный участок принадлежал прежнему собственнику здания строения, сооружения на праве постоянного бессрочного пользования или пожизненного наследуемого владения. После введения в ЗК РФ Гражданам и юридическим лицам иных помимо указанных организационно-правовых форм земельные участки на праве постоянного бессрочного пользования не предоставляются ст. Право пожизненного наследуемого владения земельным участком также не может быть приобретено гражданами с момента введения в действие ЗК РФ п. В связи с этим граждане и юридические лица кроме указанных выше в случае приобретения ими зданий, строений, сооружений не вправе требовать оформления права постоянного бессрочного пользования или пожизненного наследуемого владения. Как разъяснялось в п. N ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации". Представляется, что аналогичным образом должен решаться вопрос и в случае, когда земельный участок, на котором расположена отчуждаемая недвижимость, принадлежал ее собственнику на праве пожизненного наследуемого владения. Следует заметить, что обоснование Пленумом ВАС РФ права приобретателя недвижимости на оформление права собственности или аренды на земельный участок, как лица, к которому перешло право постоянного бессрочного пользования, представляется не вполне корректным. Возникновение, переход и прекращение прав на земельные участки подлежат обязательной государственной регистрации. Право признается возникшим с момента внесения соответствующей записи о нем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним п. Названное вещное право в рассматриваемой ситуации не может быть зарегистрировано за приобретателем недвижимости, поскольку не может ему принадлежать в силу ст. Таким образом, при переходе права собственности на здание строение, сооружение его новый собственник:. Совершение сделок с земельным участком, на котором расположено здание строение, сооружение , принадлежащее другому лицу, осуществляется в следующем порядке. Поэтому прежде чем совершить какую-либо сделку с земельным участком, его собственник обязан в письменной форме известить собственника здания о намерении продать или сдать в аренду земельный участок с указанием цены и других условий предполагаемого договора. Извещение может быть вручено собственнику здания лично под расписку или направлено в его адрес по почте заказным письмом с уведомлением о вручении. При продаже или сдаче в аренду земельного участка с нарушением преимущественного права собственник здания имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя или арендатора. Начало течения указанного срока определяется по общим правилам п. Если собственник здания в течение одного месяца со дня извещения откажется от заключения соответствующего договора либо никак не отреагирует на такое предложение, то собственник земельного участка вправе заключить договор купли-продажи или аренды с любым посторонним лицом ст. Поэтому, если он в течение месяца откажется от предложения купить или арендовать участок или никак не отреагирует на такое предложение, то собственник земельного участка вправе заключить с третьим лицом любой гражданско-правовой договор купля-продажа, мена, дарение, аренда, безвозмездное пользование и т. Участниками земельных отношений являются граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования ст. Указанные субъекты права являются одновременно участниками отношений, регулируемых гражданским законодательством п. Таким образом, вещные и иные права на земельные участки в России могут принадлежать гражданам, юридическим лицам, государству Федерации и ее субъектам , а также муниципальным образованиям. Граждане для совершения гражданско-правовых сделок с недвижимостью должны обладать правоспособностью и дееспособностью в соответствии с гражданским законодательством. Правоспособность гражданина - это его способность иметь гражданские права и нести обязанности гражданская правоспособность. В содержание правоспособности гражданина входит, наряду с другими правами, право совершать любые сделки, не противоречащие законодательству, и нести обязанности, вытекающие из существа совершенных сделок см. Гражданской правоспособностью обладают все граждане без исключения, поскольку она возникает в момент рождения и прекращается смертью гражданина. В силу обладания гражданской правоспособностью любой гражданин имеет право участвовать в гражданско-правовых отношениях, но не всякий способен реализовать это право. Иными словами, для самостоятельной реализации всего объема своей правоспособности гражданин должен обладать дееспособностью. Дееспособность гражданина - это его способность своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права и нести гражданские обязанности п. Наиболее существенными элементами содержания дееспособности граждан является возможность самостоятельного заключения сделок сделкоспособность и возможность нести самостоятельную имущественную ответственность деликтоспособность. В отличие от правоспособности, дееспособностью обладают не все граждане, поскольку по состоянию здоровья или в силу недостижения определенного возраста некоторые из них не способны к осознанному юридически значимому поведению. По общему правилу ст. Возможность приобретения полной дееспособности до достижения совершеннолетия предусмотрена п. В этом случае полная дееспособность сохраняется за гражданином, даже если впоследствии брак будет расторгнут. Закон также допускает в качестве исключения приобретение полной дееспособности несовершеннолетними гражданами в случае прохождения процедуры эмансипации ст. Сделки с земельными участками в интересах недееспособных или ограниченно дееспособных граждан заключаются в порядке, установленном законом. Так, за малолетних граждан, то есть несовершеннолетних, не достигших 14 лет, подобные сделки могут совершать от их имени только их родители, усыновители или опекуны по правилам ст. Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет вправе совершать указанные сделки с письменного согласия своих законных представителей - родителей, усыновителей или попечителя. Сделка, совершенная таким несовершеннолетним, действительна также при ее последующем письменном одобрении его родителями, усыновителями или попечителем см. От имени гражданина, признанного в установленном порядке недееспособным, сделки совершает его опекун ст. Гражданин, который в порядке, установленном гражданским процессуальным законодательством, ограничен судом в дееспособности, вправе совершать такого рода сделки лишь с согласия попечителя ст. Напомним, что основные правила об опеке и попечительстве установлены в ст. Дееспособные граждане самостоятельно реализуют свою правоспособность. Они вправе приобретать и использовать земельные участки для различных целей, распоряжаться земельными участками в соответствии с законодательством. Участниками сделок с земельными участками могут быть граждане Российской Федерации, а также при определенных условиях иностранные граждане и лица без гражданства. Права иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц на приобретение в собственность земельных участков определяются в соответствии с ЗК РФ, федеральными законами п. Данное правило основано на нормах ч. Ограничения в отношении иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц в области земельных и связанных с ними гражданско-правовых отношений установлены, например, в п. Юридические лица, являющиеся участниками земельных отношений, которым могут принадлежать права на земельные участки, также могут быть как российскими, так и иностранными. Возможность совершения сделок с земельными участками российскими юридическими лицами коммерческими или некоммерческими организациями любых видов также обусловлена их правоспособностью. Правоспособность юридического лица возникает при государственной регистрации юридического лица и прекращается в момент его ликвидации. В гражданском праве различают общую универсальную и специальную уставную правоспособность юридического лица. Большинство коммерческих организаций обладают общей гражданской правоспособностью. Общая правоспособность предполагает, что обладающая ею коммерческая организация вправе осуществлять любые виды хозяйственной и иной деятельности, иметь любые гражданские права и нести все обязанности, связанные с осуществлением этой деятельности. Обратим внимание, что общая правоспособность присуща, однако, не всем коммерческим организациям. Например, в силу п. Государственные и муниципальные унитарные предприятия, в отличие от большинства других коммерческих организаций, обладают специальной правоспособностью. Специальная правоспособность предполагает, что обладающее такой правоспособностью юридическое лицо вправе осуществлять лишь те виды деятельности, которые прямо указаны в его учредительных документах и соответствуют установленным в этих документах предмету и целям деятельности данного юридического лица. По этой причине п. Объем специальной правоспособности конкретного унитарного предприятия закрепляется в его уставе при создании предприятия в соответствии с целями, определенными учредителем. Унитарные предприятия не вправе совершать сделки, противоречащие целям и предмету их деятельности, определенным законом или иными правовыми актами. Такие сделки являются ничтожными на основании ст. По общему правилу см. Пределы специальной правоспособности некоммерческих организаций определяются их учредительными документами. Сделки, заключенные некоммерческой организацией за пределами специальной правоспособности, установленной учредительными документами, будут считаться оспоримыми в соответствии со ст. Пределы специальной правоспособности некоммерческих организаций могут быть ограничены и законом. Например, учреждение не вправе распоряжаться закрепленным за ним на праве оперативного управления имуществом, а также приобретенным за счет средств, выделенных ему по смете. Вместе с тем учреждение вправе распоряжаться тем имуществом, которое приобретено за счет доходов от разрешенной учредительными документами деятельности ст. Совершение сделок с объектами недвижимого имущества, находящихся в собственности юридических лиц, может требовать соблюдения особого порядка принятия соответствующих решений при условии, что в соответствии с требованиями специальных актов гражданского законодательства об отдельных видах юридических лиц эти сделки подпадают под категорию крупных. Критерии отнесения сделок к крупным установлены, в частности, законами о хозяйственных обществах, о государственных и муниципальных унитарных предприятиях. От имени и в интересах юридических лиц сделки совершают их органы, уполномоченные на то учредительными документами. Обычно правомочие по совершению сделок от имени юридического лица реализует его исполнительный орган единоличный или коллегиальный , кроме случаев, предусмотренных законодательством. Поэтому в каждом конкретном случае необходимо четко определить, управомочен ли орган, действующий от имени юридического лица, на совершение данной сделки законом или учредительными документами. Для отдельных видов юридических лиц федеральными законами установлены ограничения в приобретении некоторых прав на земельные участки и совершении отдельных видов сделок с земельными участками. Например, организации, которым земельный участок предоставлен на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, не вправе самостоятельно распоряжаться им. Совершение сделок с земельным участком, находящейся в хозяйственном ведении или оперативном управлении у государственных или муниципальных унитарных предприятий, возможно только с согласия собственника соответствующего имущества см. Согласие собственника должно быть оформлено письменно, а средства, полученные в результате реализации земельного участка, направляются непосредственно на цели, для достижения которых организации создавались. Помимо граждан и юридических лиц, участниками земельных и гражданско-правовых отношений являются Российская Федерация, субъекты Российской Федерации и муниципальные образования. В соответствии со ст. К указанным субъектам гражданского права применяются нормы, определяющие участие юридических лиц в отношениях, регулируемых гражданским законодательством, если иное не вытекает из закона или особенностей данных субъектов. Напомним, что порядок участия Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований в отношениях, регулируемых гражданским законодательством, установлен в ст. От имени Российской Федерации и субъектов Российской Федерации могут своими действиями приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права и обязанности, выступать в суде органы государственной власти в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов. На уровне субъектов Российской Федерации своими действиями приобретают и осуществляют имущественные права в соответствии со своей компетенцией органы исполнительной власти соответствующих субъектов Федерации. Компетенция указанных органов определяется на основе Конституции РФ конституциями, уставами, законами субъектов Российской Федерации, другими актами регионального законодательства. От имени муниципальных образований указанные права и обязанности своими действиями могут приобретать и осуществлять органы местного самоуправления в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов. Сторонами договора купли-продажи земельного участка являются продавец и покупатель. В качестве продавца и покупателя могут выступать любые перечисленные выше субъекты гражданского права с учетом ограничений, предусмотренных законодательством. Так, покупателями не могут быть:. До установления Президентом РФ указанного перечня запрет распространяется на все земельные участки, расположенные на приграничных территориях п. Законодательством могут быть установлены иные ограничения субъектного состава участников договора купли-продажи земли. В качестве продавца земельного участка может выступать только его собственник, так как лишь он обладает правомочиями по свободному распоряжению земельным участком как объектом гражданских прав. Собственник, реализуя возможность распоряжения имуществом, по своей воле включает земельный участок в гражданский оборот и определяет его юридическую судьбу в пределах, установленных ГК РФ и ЗК РФ. Он вправе распорядиться своим земельным участком любым, не запрещенным законом способом, в том числе путем продажи. Обладание земельным участком на основании иного, помимо права собственности, вещного права или на обязательственном праве исключает возможность отчуждения такого участка. Сделка купли-продажи земельного участка оформляется договором, при заключении которого применяются общие положения ГК РФ о договорах ст. Особенности регулирования купли-продажи земельных участков отражены, в частности, в ЗК РФ, ГрК РФ, ФЗ от Заключение договора - это достижение сторонами соглашения по всем существенным условиям договора и придание такому соглашению требуемой законом формы. Договор заключается посредством направления оферты предложения заключить договор одной из сторон и ее акцепта принятия предложения другой стороной п. Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными условиями договора купли-продажи земельного участка являются условия о его предмете и цене п. Как уже отмечалось, к таким данным относятся: При отсутствии этих данных условие о предмете договора считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор - незаключенным. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене земельного участка договор о его продаже считается незаключенным п. При этом общие правила определения цены возмездного договора, установленные п. Законодательство Российской Федерации предусматривает несколько способов определения цены земельного участка при заключении договора купли-продажи. Цена земельного участка, находящегося в частной собственности, может быть определена соглашением продавца и покупателя, профессиональным оценщиком или по итогам торгов если собственник участка принял решение продать его на торгах. Получение максимально полной и достоверной информации о рыночной стоимости соответствующего земельного участка, на наш взгляд, можно обеспечить лишь обратившись к профессиональным оценщикам недвижимости юридическим лицам или индивидуальным предпринимателям, осуществляющим в установленном порядке оценочную деятельность. При проведении оценки земельного участка и определении его рыночной стоимости принимаются во внимание: Особое внимание уделяется оценке земельных участков сельскохозяйственного назначения. Продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется, как правило, на торгах конкурсах, аукционах. При этом начальная цена подлежащего продаже земельного участка также определяется на основании отчета независимого оценщика, действующего в соответствии с ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Окончательная стоимость земли, отражаемая в тексте договора, определяется соответственно по итогам торгов. В случае, когда на момент заключения договора купли-продажи земельного участка субъектом Российской Федерации конкретная цена земельного участка не определена, подлежит применению соответствующая минимальная ставка земельного налога. Если до определения субъектом Федерации цены земли стороны в договоре купли-продажи по соглашению установили цену земельного участка без учета требований ст. При продаже земельного участка из государственных или муниципальных земель к его стоимости применяется поправочный коэффициент, учитывающий основной вид использования расположенных на земельном участке здания, строения, сооружения. Поправочные коэффициенты, учитывающие основные виды использования, утверждаются Правительством РФ в размере от 0,7 до 1,3. Отсутствие поправочных коэффициентов не может служить основанием для отказа в продаже земельного участка. Договор купли-продажи земельного участка заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Такой договор не может быть заключен путем обмена информацией по почте, телеграфу, телетайпу, факсу и другими подобными средствами под страхом признания его недействительным ст. Соглашение об изменении или расторжении договора продажи земельного участка в силу п. Необходимость нотариального удостоверения договора купли-продажи земельного участка была предусмотрена Законом РФ "О праве граждан Российской Федерации на получение в частную собственность и на продажу земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства". С введением в действие Кодекса названный закон признан утратившим силу. После введения в действие указанного Федерального закона, то есть с Однако такому договору может быть придана нотариальная форма по соглашению сторон. Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом п. Отметим, что вопрос о необходимости государственной регистрации договора купли-продажи земельного участка пока не нашел однозначного решения ни в теории, ни на практике. Поэтому целесообразно рассмотреть данный вопрос подробнее. Требование о государственной регистрации договоров купли-продажи земельных участков не содержится и в ЗК РФ. Статья ГК, на которую ссылается комментируемая норма, не содержит сведений о числе таких случаев. Более того, в ней о них вообще почти ничего не сказано. Отметим, что цитируемый автор в данном случае использует метод буквального толкования норм, что с нашей точки зрения вряд ли оправданно. С данным выводом следует согласиться, однако представляется, что его логическое обоснование может быть и иным, о чем подробнее будет сказано ниже. Специалисты в области земельного права, говоря о государственной регистрации сделок с землей, чаще всего вообще исключают из поля зрения нормы ГК РФ, оперируя лишь нормами ЗК РФ. Примером может служить следующее мнение: Следует заметить, что ни одна из перечисленных выше статей ЗК РФ не устанавливает обязательной государственной регистрации договора купли-продажи земельного участка, а ссылки на правоприменительную практику сами по себе не могут служить аргументами, когда речь идет о толковании правовых норм. Нельзя не упомянуть и еще об одной точке зрения. Наступление этого момента законодатель связывает с подписанием договора купли-продажи земельного участка продавцом и покупателем п. С этого времени договор становится обязательным для сторон. Однако представляется, что включение сторонами в договор, не подлежащий государственной регистрации, условия о том, что он подлежит государственной регистрации и вступает в силу с момента государственной регистрации, противоречит нормам ГК РФ. Такое условие является ничтожным в силу требований ст. Суды и арбитражные суды при решении вопросов, связанных с регистрацией сделок с недвижимым имуществом, также нередко исходят из того, что регистрация таких сделок, как правило, не требуется. Пункт 1 статьи ГК РФ не предусматривает государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, отдельной от регистрации вещных прав на недвижимое имущество, ограничений этих прав, их возникновения, перехода и прекращения. Отдельной обязательной государственной регистрации подлежат только те договоры с недвижимым имуществом, для которых она прямо предусмотрена в ГК РФ". Аналогичная позиция изложена в п. Тем не менее в практике регистрирующих органов многих субъектов Федерации государственная регистрация, например, договора купли-продажи земельного участка признается обязательной. Так, в соответствии с п. N 31 Пр, договор купли-продажи земельного участка подлежит государственной регистрации в соответствии со ст. Вместе с тем, несмотря на установленное названным приказом требование, специалисты, имеющие опыт работы в учреждениях юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним по г. Москве и Московской области, утверждают, что "договоры купли-продажи земельных участков не подлежат государственной регистрации, так же как и договоры купли-продажи иной недвижимости нежилого назначения - зданий, садовых и дачных домов, гаражей, иных строений, сооружений, нежилых помещений. Представляется, что при решении вопроса о необходимости государственной регистрации сделок с земельными участками целесообразно исходить из общих норм гл. При этом следует комплексно и системно анализировать положения статей и ГК РФ, не ограничиваясь буквальным толкованием норм. Итак, в силу п. При сделках, предметом которых является земельный участок, вещные права на такой участок у одних лиц возникают, у других - прекращаются, а также переходят от одного лица к другому. Таким образом в результате указанных сделок возникают именно те случаи, названные в ст. Поэтому при возникновении, прекращении и переходе вещных прав в результате сделок с земельными участками, соответствующие сделки подлежат государственной регистрации по правилам ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Иными словами, сделки с земельными участками соответствующие договоры подлежат государственной регистрации всегда, когда в результате сделки возникает, переходит или прекращается право собственности или другое вещное право на земельный участок. Кроме того, подлежат государственной регистрации сделки, требование о регистрации которых прямо предусмотрено законом см. Отмеченные проблемы, связанные с применением норм п. В свою очередь, сравнительное толкование во многом затрудняется тем, что названные нормы имеют различные предметы правового регулирования: Поэтому даже некоторым опытным юристам, на мнение которых мы ссылались, не всегда удается комплексно и системно проанализировать положения ст. Представляется не основанной на глубоком анализе указанных норм и упоминавшаяся выше правовая позиция, выработанная судебной практикой. Теоретические и практические проблемы, возникающие в связи с государственной регистрацией прав на земельные участки и сделок с ними, могли бы быть сведены к минимуму в результате совершенствования правового регулирования соответствующих общественных отношений. Представляется, что накопленный опыт применения и толкования п. Поэтому целесообразно путем внесения изменений в п. Возможность заключения договора на торгах предусмотрена ст. В этом случае договор заключается с лицом, выигравшим торги. В качестве организатора торгов может выступать собственник вещи или обладатель имущественного права либо специализированная организация. Такая организация действует на основании договора с собственником вещи или обладателем имущественного права и выступает от их имени или от своего имени. Торги проводятся в форме аукциона или конкурса. Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу - лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия. Форма торгов определяется собственником продаваемой вещи или обладателем реализуемого имущественного права, если иное не предусмотрено законом. Организация и порядок проведения торгов подчиняются общим нормам, установленным в ст. Так, на торгах, предусмотренных ст. В качестве организатора торгов конкурсов, аукционов выступает собственник или действующая на основании договора с ним специализированная организация. Собственник земельного участка определяет также начальную цену предмета торгов и сумму задатка п. Порядок организации и проведения торгов конкурсов, аукционов по продаже земельных участков определяется Правительством РФ в соответствии с ГК РФ и ЗК РФ. В настоящее время действует постановление Правительства РФ от Торги являются открытыми по составу участников и проводятся в форме аукциона или конкурса. При этом аукцион может быть открытым или закрытым по форме подачи предложений о цене. Торги проводятся в форме конкурса в случае необходимости установления собственником земельного участка условий обязанностей по использованию земельного участка. При продаже находящихся в федеральной собственности земельных участков Министерство имущественных отношений РФ: Правительство РФ принимает решение о проведении торгов в форме конкурса и определяет существенные условия договоров купли-продажи и аренды земельных участков, заключаемых по результатам конкурса, а также условия конкурса. При продаже находящихся в собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности земельных участков функции организатора торгов определяются соответственно полномочным органом государственной власти субъекта Федерации или органом местного самоуправления. Решение об отказе в проведении торгов может быть принято организатором торгов в сроки, предусмотренные гражданским законодательством Российской Федерации, о чем он извещает участников торгов не позднее пяти дней со дня принятия данного решения и возвращает в трехдневный срок внесенные ими задатки. Последствия отказа от проведения торгов определяются в соответствии с гражданским законодательством Российской Федерации. Извещение о проведении торгов должно быть опубликовано в средствах массовой информации, определенных Правительством РФ, органом государственной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления, не менее чем за 30 дней до даты проведения торгов и содержать следующие сведения:. Извещение об отказе в проведении торгов публикуется не позднее пяти дней со дня принятия решения об отказе в проведении торгов в тех же средствах массовой информации, в которых было опубликовано извещение о проведении торгов. Условия участия в торгах определены в разделе II Правил. Для участия в торгах претендент представляет организатору торгов лично или через своего представителя в установленный в извещении о проведении торгов срок заявку по форме, утверждаемой организатором торгов, платежный документ с отметкой банка плательщика об исполнении для подтверждения перечисления претендентом установленного в извещении о проведении торгов задатка в счет обеспечения оплаты приобретаемых на торгах земельных участков и иные документы в соответствии с перечнем, опубликованным в извещении о проведении торгов. Заявка и опись представленных документов составляются в двух экземплярах, один из которых остается у организатора торгов, другой - у претендента. При подаче заявки физическое лицо предъявляет документ, удостоверяющий личность. В случае подачи заявки представителем претендента предъявляется доверенность. Юридическое лицо дополнительно прилагает к заявке нотариально заверенные копии учредительных документов и свидетельства о государственной регистрации юридического лица, а также выписку из решения уполномоченного органа юридического лица о совершении сделки если это необходимо в соответствии с учредительными документами претендента и законодательством государства, в котором зарегистрирован претендент. Заявка с прилагаемыми к ней документами регистрируются организатором торгов в журнале приема заявок с присвоением каждой заявке номера и с указанием даты и времени подачи документов. На каждом экземпляре документов организатором торгов делается отметка о принятии заявки с указанием номера, даты и времени подачи документов. Заявка, поступившая по истечении срока ее приема, вместе с документами по описи, на которой делается отметка об отказе в принятии документов с указанием причины отказа, возвращается в день ее поступления претенденту или его уполномоченному представителю под расписку. Претендент имеет право отозвать принятую организатором торгов заявку до окончания срока приема заявок, уведомив об этом в письменной форме организатора торгов. Организатор торгов обязан возвратить внесенный задаток претенденту в течение трех банковских дней со дня регистрации отзыва заявки в журнале приема заявок. В случае отзыва заявки претендентом позднее даты окончания приема заявок задаток возвращается в порядке, установленном для участников торгов. Для участия в торгах претендент вносит задаток на указанный в извещении о проведении торгов счет счета организатора торгов. Документом, подтверждающим поступление задатка на счет счета организатора торгов, является выписка выписки со счета счетов организатора торгов. В день определения участников торгов, установленный в извещении о проведении торгов, организатор торгов рассматривает заявки и документы претендентов, устанавливает факт поступления от претендентов задатков на основании выписки выписок с соответствующего счета счетов. По результатам рассмотрения документов организатор торгов принимает решение о признании претендентов участниками торгов или об отказе в допуске претендентов к участию в торгах, которое оформляется протоколом. В протоколе приводится перечень принятых заявок с указанием имен наименований претендентов, перечень отозванных заявок, имена наименования претендентов, признанных участниками торгов, а также имена наименования претендентов, которым было отказано в допуске к участию в торгах, с указанием оснований отказа. Организатор торгов обязан вернуть внесенный задаток претенденту, не допущенному к участию в торгах, в течение трех банковских дней со дня оформления протокола о признании претендентов участниками торгов. Претенденты, признанные участниками торгов, и претенденты, не допущенные к участию в торгах, уведомляются о принятом решении не позднее следующего рабочего дня с даты оформления данного решения протоколом путем вручения им под расписку соответствующего уведомления либо направления такого уведомления по почте заказным письмом. Претендент приобретает статус участника торгов с момента оформления организатором торгов протокола о признании претендентов участниками торгов. При проведении конкурса или аукциона, закрытого по форме подачи предложений о цене, предложение представляется:. Если претендент при подаче заявки заявит о своем намерении подать предложение в любой день до дня окончания срока приема заявок или непосредственно перед началом проведения торгов, то организатором торгов делается отметка в журнале приема заявок и выдается претенденту соответствующая выписка. Если участник торгов отзовет принятую организатором торгов заявку, то предложение считается неподанным. Порядок проведения торгов установлен в разделе III Положения. Торги проводятся в указанном в извещении о проведении торгов месте, в соответствующие день и час. После объявления очередной цены аукционист называет номер билета участника аукциона, который первым поднял билет, и указывает на этого участника аукциона. Затем аукционист объявляет следующую цену в соответствии с "шагом аукциона";. Если после троекратного объявления очередной цены ни один из участников аукциона не поднял билет, аукцион завершается. Победителем аукциона признается тот участник аукциона, номер билета которого был назван аукционистом последним;. Конкурс или аукцион, закрытый по форме подачи предложений о цене, проводится в следующем порядке:. Организатор торгов разъясняет участникам торгов их право на представление других предложений непосредственно до начала проведения торгов. На торгах рассматривается предложение, которое участник торгов подал последним;. При вскрытии конвертов и оглашении предложений помимо участника торгов, предложение которого рассматривается, могут присутствовать остальные участники торгов или их представители, имеющие доверенность, а также с разрешения организатора торгов представители средств массовой информации. Предложения должны быть изложены на русском языке и подписаны участником торгов его представителем. Цена указывается числом и прописью. В случае если числом и прописью указаны разные цены, организатор торгов принимает во внимание цену, указанную прописью. Предложения, содержащие цену ниже начальной, не рассматриваются;. При равенстве предложений победителем признается тот участник торгов, чья заявка была подана раньше;. Оформление результатов торгов осуществляется по правилам раздела IV Положения. Результаты торгов оформляются протоколом, который подписывается организатором торгов, аукционистом при проведении аукциона, открытого по форме подачи предложений о цене и победителем торгов в день проведения торгов. Протокол о результатах торгов составляется в двух экземплярах, один из которых передается победителю, а второй остается у организатора торгов. Протокол о результатах торгов является основанием для заключения с победителем торгов договора купли-продажи. Внесенный победителем торгов задаток засчитывается в оплату приобретаемого в собственность земельного участка. Организатор торгов обязан в течение трех банковских дней со дня подписания протокола о результатах торгов возвратить задаток участникам торгов, которые не выиграли их. Последствия уклонения победителя торгов, а также организатора торгов от подписания протокола, а также от заключения договора определяются в соответствии с гражданским законодательством Российской Федерации. Информация о результатах торгов публикуется в тех же средствах массовой информации, в которых было опубликовано извещение о проведении торгов, в месячный срок со дня заключения договора купли-продажи по правилам, установленным в п. Признание торгов несостоявшимися регламентировано в разделе V Положения. Торги по каждому выставленному предмету торгов признаются несостоявшимися в случае, если:. Организатор торгов в случае признания торгов несостоявшимися вправе объявить о повторном проведении торгов. При этом могут быть изменены их условия. Если организатором торгов выступает специализированная организация, то условия конкурса, начальная цена, "шаг аукциона" могут быть изменены в порядке, установленном для их утверждения. Исполнение договора купли-продажи земельного участка - это совершение продавцом и покупателем либо воздержание от совершения действий, связанных с передачей, принятием и оплатой земельного участка. Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями ст. Права и обязанности сторон договора купли-продажи земельного участка определяются в договоре в соответствии с требованиями законодательства. Поэтому юридическое содержание действий сторон, направленных на исполнение договора, составляет надлежащая реализация сторонами договора своих прав и обязанностей, предусмотренных законом и договором. К информации, которую продавец должен предоставить покупателю при заключении договора п. Специалисты обращают внимание на то, что поскольку приобретение земельного участка по договору купли-продажи является производным способом приобретения права собственности, постольку новый собственник приобретает земельный участок со всеми ограничениями и обременениями, которые были установлены в отношении данного земельного участка к моменту его продажи. Исключение сделано лишь для случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный такими правами. В связи с этим п. Последствия несоблюдения данного требования установлены в п. Исполнение продавцом обязанности по предоставлению покупателю информации о земельном участке можно доказать лишь в случае, если соответствующая информация была отражена в тексте договора. В случае возникновения спора наличие названных сведений в договоре обеспечит также возможность однозначно определить объем предоставленной информации, а также ее истинность либо ложность. В случае предоставления продавцом заведомо ложной информации о земельном участке, покупатель вправе требовать: Передача имущества в собственность покупателя по договору продажи недвижимости - это совокупность действий продавца, совершаемых для фактического и юридического введения покупателя во владение, пользование и распоряжение недвижимостью. Заключение договора купли-продажи порождает для продавца две взаимосвязанные, но не тождественные обязанности - фактически передать имущество покупателю и перевести на него титул собственника имущества. Лишь совокупное исполнение названных обязанностей позволит считать основное обязательство продавца передать имущество в собственность покупателя исполненным. Фактическая передача недвижимости осуществляется по правилам, предусмотренным ст. Обязательство продавца передать земельный участок считается исполненным после его вручения покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче, если иное не предусмотрено законом или договором абз. Невозможно передать земельный участок или иную недвижимость из рук в руки. Между тем нередки ситуации, когда подписав передаточный акт, и выполнив тем самым требование закона об оформлении передачи, продавец продолжает хозяйствование на земельном участке, что лишает покупателя возможности фактически вступить во владение. В подобных случаях обязанность продавца передать недвижимость покупателю не может считаться исполненной. Необходимо принимать во внимание не буквальный смысл слова "вручение", а значение, которое этому термину придает закон. Иными словами, исполнение обязанности продавца вручить недвижимость покупателю означает предоставление покупателю возможности беспрепятственно вступить в право владения недвижимостью. Об этом может свидетельствовать, например, освобождение земельного участка от имущества продавца, прекращение хозяйствования продавца на земельном участке и т. Таким образом, для признания фактической передачи недвижимости состоявшейся необходимо совершение двух юридически значимых действий - вручение имущества покупателю и подписание сторонами соответствующего документа о передаче. При этом моментом исполнения обязанности продавца передать недвижимость будет считаться момент совершения последнего по времени действия. Например, стороны заключили договор, подписали передаточный акт, зарегистрировали переход права собственности, но в фактическое владение покупателя земельный участок по тем или иным причинам не поступил. В этом случае подписание передаточного акта, по смыслу абз. А моментом исполнения обязанности продавца передать недвижимость покупателю будет признаваться момент фактического поступления недвижимости во владение покупателя, как действия, совершенного последним по времени. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче земельного участка на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущества, а покупателя - обязанности принять имущество абз. Поэтому в договоре целесообразно устанавливать срок, в течение которого стороны должны подписать передаточный акт, пропуск которого позволит квалифицировать бездействие контрагента, как уклонение. В случае, если от подписания документа о передаче земельного участка уклоняется продавец, покупатель вправе требовать: В зависимости от состояния исполнения сторонами иных обязательств по договору в случаях уклонения от подписания передаточного акта могут быть применены меры ответственности, предусмотренные главой 25 ГК РФ об ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора. Перевод на покупателя титула собственника имущества предполагает совершение продавцом действий, необходимых для юридического оформления перехода права собственности на земельный участок к покупателю. Исполнение этой обязанности осуществляется путем обращения продавца в соответствующий орган юстиции с заявлением о проведении государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок к покупателю. Следует заметить, что по смыслу п. Продавец предоставляет заявление о государственной регистрации перехода права собственности к покупателю, а покупатель - заявление о государственной регистрации права собственности. В случае уклонения одной из сторон договора от государственной регистрации, другая сторона вправе обратиться в суд или арбитражный суд с требованием о проведении государственной регистрации перехода права собственности и возмещении убытков, вызванных задержкой регистрации п. После государственной регистрации перехода права собственности к покупателю, объем его прав и обязанностей определяется его титулом. В договоре купли-продажи земельного участка не могут быть установлены условия, ограничивающие правоспособность покупателя. В частности, не могут быть включены в договор условия, устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию; ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком и ответственность продавца в случае предъявления прав на участок третьими лицами. Такие условия договора признаются недействительными п. Следует согласиться с высказанным в литературе мнением о том, что хотя п. Поэтому, например, содержащееся в договоре купли-продажи земельного участка условие, в силу которого покупатель такого участка не вправе предъявлять продавцу какие-либо иски, вытекающие из договора купли-продажи, также должно признаваться ничтожным в силу общих норм ГК РФ. С учетом данного положения п. Доверенность на заключение договора купли-продажи земельного участка от имени юридического лица. Примерная форма договора купли-продажи находящегося в государственной собственности земельного участка, на котором расположен ы объект ы недвижимого имущества, приобретенный е в собственность гражданами и юридическими лицами Утверждена распоряжением Минимущества РФ от 2 сентября г. Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации. N 7-ФЗ "Об охране окружающей среды" СЗ РФ, , N 2 ст. Настольная книга судьи по земельным спорам. ТК Велби, Изд-во Проспект, , с. Право на строение и сделки по строениям по советскому гражданскому праву. Собственность и иные права на земельные участки в Российской Федерации. Комментарий к Федеральному закону "Об акционерных обществах". Комментарий к Федеральному закону "О некоммерческих организациях". Комментарий к Федеральному закону "Об обществах с ограниченной ответственностью". N р "Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков" "Экспресс-закон", июнь г. N ПП "Об установлении в городе Москве цены земли при продаже земельных участков собственникам расположенных на них капитальных зданий, строений, сооружений" Вестник Мэра и Правительства Москвы, , N Закон Калининградской области от N "О размере цены земли при продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков собственникам расположенных на них зданий, строений и сооружений на территории Калининградской области" "Российская газета" г. Калининград , N , N 41, СЗ РК, , N 4. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" Вестник ВАС РФ, , N 5. Учебник в 3 т. Договоры о передаче имущества. Агентство ЗАО "Библиотечка РГ", Купля-продажа земель несельскохозяйственного назначения. N 31Пр "Об утверждении Методических рекомендаций по государственной регистрации прав на земельные участки, по государственной регистрации сделок с земельными участками, об особенностях государственной регистрации прав на земельные участки из состава земель сельскохозяйственного назначения и сделок с ними" Вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, , N 7. Толковый словарь русского языка. Основные правила купли-продажи земельных участков 1. Земельный участок как объект купли-продажи Понятие земельного участка Земельные отношения - это отношения по использованию и охране земель в Российской Федерации как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории п. Названные признаки земельный участок приобретает лишь в процессе государственного кадастрового учета, из чего следует третье условие; в предметом сделок могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Описание земельного участка в договоре Согласно п. Кадастровый номер земельного участка При проведении государственного кадастрового учета каждому земельному участку присваивается кадастровый номер. Местоположение адрес , площадь, описание границ земельных участков и их отдельных частей Местоположение земельного участка определяется в договоре путем указания субъекта Российской Федерации, на территории которого расположен земельный участок, наименования населенного пункта город, село, поселок и др. Категория земель и разрешенное использование земельного участка В соответствии с подп. Земли поселений могут быть отнесены в соответствии с градостроительными регламентами к территориальным зонам со следующим разрешенным использованием: Земли транспорта предоставляются для обеспечения деятельности организаций и или эксплуатации объектов автомобильного, морского, внутреннего водного, железнодорожного, воздушного и иных видов транспорта и могут быть использованы, в частности в целях: Зарегистрированные в установленном порядке вещные права на земельный участок и ограничения обременения прав В соответствии с п. Обязательной государственной регистрации подлежат следующие виды ограничений обременений прав на земельные участки: Ограничения оборотоспособности земельных участков Под оборотоспособностью принято понимать возможность свободного отчуждения земельного участка или его перехода от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства наследования, реорганизации юридического лица либо иным способом п. Особенности оборота земельных участков и расположенных на них зданий, строений, сооружений Как известно, распоряжением Правительства РФ от Отчуждение земельного участка и расположенных на нем зданий, строений, сооружений, принадлежащих одному лицу Согласно п. В настоящее время при совершении сделок, направленных на отчуждение недвижимого имущества целесообразно руководствоваться следующими правилами: Указанное правило не применяется в случаях: Права на земельный участок при переходе права собственности на здание, строение, сооружение Согласно п. Таким образом, при переходе права собственности на здание строение, сооружение его новый собственник: Стороны сделки купли-продажи земельного участка Участниками земельных отношений являются граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования ст. Так, покупателями не могут быть: Заключение договора купли-продажи земельного участка Сделка купли-продажи земельного участка оформляется договором, при заключении которого применяются общие положения ГК РФ о договорах ст. Форма договора купли-продажи земельного участка Договор купли-продажи земельного участка заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Государственная регистрация Согласно ст. Заключение договора на торгах Возможность заключения договора на торгах предусмотрена ст. Аукцион и конкурс, в которых участвовал только один участник, признаются несостоявшимися. При продаже находящихся в федеральной собственности земельных участков организатор торгов: Извещение о проведении торгов должно быть опубликовано в средствах массовой информации, определенных Правительством РФ, органом государственной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления, не менее чем за 30 дней до даты проведения торгов и содержать следующие сведения: Один претендент имеет право подать только одну заявку на участие в торгах. Претендент не допускается к участию в торгах по следующим основаниям: При проведении конкурса или аукциона, закрытого по форме подачи предложений о цене, предложение представляется: Отказ претенденту в приеме заявки на участие в торгах лишает его права представить предложение. Аукцион, открытый по форме подачи предложений о цене, проводится в следующем порядке: Затем аукционист объявляет следующую цену в соответствии с "шагом аукциона"; д при отсутствии участников аукциона, готовых купить земельный участок в соответствии с названной аукционистом ценой, аукционист повторяет эту цену три раза. Победителем аукциона признается тот участник аукциона, номер билета которого был назван аукционистом последним; е по завершении аукциона аукционист объявляет о продаже земельного участка, называет цену проданного земельного участка и номер билета победителя аукциона. Конкурс или аукцион, закрытый по форме подачи предложений о цене, проводится в следующем порядке: На торгах рассматривается предложение, которое участник торгов подал последним; б перед вскрытием запечатанных конвертов с предложениями в установленные в извещении о проведении торгов день и час организатор торгов проверяет их целость, что фиксируется в протоколе о результатах торгов. Предложения, содержащие цену ниже начальной, не рассматриваются; в победителем конкурса признается участник торгов, предложивший наибольшую цену при условии выполнения таким победителем условий конкурса, а победителем аукциона, закрытого по форме подачи предложений о цене, - участник торгов, предложивший наибольшую цену. При равенстве предложений победителем признается тот участник торгов, чья заявка была подана раньше; г организатор торгов объявляет о принятом решении в месте и в день проведения торгов, а также письменно извещает в пятидневный срок всех участников торгов о принятом решении. Договор подлежит заключению в срок не позднее пяти дней со дня подписания протокола. Торги по каждому выставленному предмету торгов признаются несостоявшимися в случае, если: Исполнение договора купли-продажи земельного участка Исполнение договора купли-продажи земельного участка - это совершение продавцом и покупателем либо воздержание от совершения действий, связанных с передачей, принятием и оплатой земельного участка. Недействительные условия договора В договоре купли-продажи земельного участка не могут быть установлены условия, ограничивающие правоспособность покупателя. Образцы гражданско-правовых документов Доверенность на заключение договора купли-продажи земельного участка от имени гражданина Доверенность на заключение договора купли-продажи земельного участка от имени юридического лица Договор купли-продажи земельного участка Передаточный акт к договору купли-продажи земельного участка Примерная форма договора купли-продажи находящегося в государственной собственности земельного участка, на котором расположен ы объект ы недвижимого имущества, приобретенный е в собственность гражданами и юридическими лицами Утверждена распоряжением Минимущества РФ от 2 сентября г.
10 правил мужчины
Оформление бизнес плана титульный лист
Поезд гомель одесса расписание и стоимость
Отчет о финансовых результатах какие счета
Toshiba qosmio f30 141 характеристики