Как избежать проблем при купле-продаже недвижимости
Вы точно человек?
Курсовая работа: Основные проблемы, возникающие при заключении договора купли-продажи недвижимости
Глава 1 Общая характеристика договора купли-продажи недвижимости, как института гражданского права. Глава 2 Общие положения договора купли-продажи недвижимости. Глава 3 Особенности правоприменительной практики по договорам купли-продажи отдельных видов недвижимости. При любом общественном устройстве особое место в системе общественных отношений занимает недвижимое имущество, так как с его функционированием связаны жизнь и деятельность людей во всех сферах бизнеса, управления и организации. Именно недвижимость формирует центральное звено всей системы рыночных отношений. Объекты недвижимости — не только важнейший товар , удовлетворяющий разнообразные личные потребности людей, но одновременно и капитал в вещной форме, приносящий доход. Становление и развитие рыночных отношений в России в значительной мере определяется спросом и предложением на недвижимость, которая играет важную роль в жизни общества. Объекты недвижимости, будучи основой общественного производства, являются базой хозяйственной деятельности, развития предприятий и организаций всех форм собственности. Принимая во внимание большое значение объектов недвижимости в жизни и деятельности граждан и юридических лиц, а также в гражданском обороте, закон закрепил ее специальный правовой режим. Основным видом сделок с недвижимостью является купля-продажа. Правовое регулирование договора купли-продажи недвижимости имеет в настоящее время определенные пробелы. Несовершенная правовая среда является главным фактором, тормозящим развитие рынка недвижимости в России. Несмотря на то, что сделки с недвижимостью достаточно исследованы в юридической литературе, в реальных гражданско-правовых отношениях теоретические основы, раскрываемые исследователями, нередко имеют расхождения с юридической практикой. Купля-продажа недвижимости имеет свою специфику, которая раскрывается по большей степени не в теории и или законодательстве, а на примерах материалов практики, которых на наш взгляд, недостаточно. Корме того , в виду постоянного обновления нормативной базы, даже самые современные юридические исследования, не могут охватить все вопросы института продажи недвижимости. Исходя из этих предпосылок, данная тема является актуальной. Говоря о степени научной разработанности темы, следует охарактеризовать ее как недостаточную. Несмотря на то, что институт недвижимости и сделки с недвижимостью в частности, купля-продажа достаточно исследованы в юридической литературе, в реальных гражданско-правовых отношениях этот материал оказывается не актуальным, так как теоретические основы, раскрываемые исследователями, нередко имеют расхождения с юридической практикой. При подготовке работы использовались труды следующих отечественных ученых-правоведов: Основными нормативными источниками при проведении данного исследования, служили: Конституция Российской Федерации ; Гражданский кодекс Российской Федерации 22 декабря г. При выполнении исследования использованы Постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда и Верховного Суда РФ по вопросам судебной практики, а так же практика Новосибирских судов. Цель исследования заключается в комплексном анализе института купли-продажи недвижимости, выявлении проблем правового регулирования данного института и формулировании способов их устранения. Для достижения поставленной цели сформулированы следующие задачи: Предметом исследования выступает институт купли-продажи недвижимости. Объектом исследования являются общественные отношения, проявляющиеся при осуществлении купли-продажи недвижимости. Методологической основой исследования является общенаучный метод познания и основанные на нем частно-научные методы: Работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка литературы и приложений. ГЛАВА 1 Общая характеристика договора купли-продажи недвижимости, как института гражданского права. Правовое регулирование продажи недвижимости осуществляется Гражданским кодексом Российской Федерации далее ГК РФ. Часть первая ГК РФ устанавливает правовой режим недвижимости, а вторая часть ГК РФ посвящена сделкам , в том числе и сделкам с недвижимостью. В первую очередь нас интересует параграф 7 ст. Помимо ГК РФ к данным правоотношениям применимы нормы Земельного кодекса Российской Федерации от Кроме части первой ГК РФ правовую основу для регистрации перехода права собственности составляет статья части второй ГК РФ, которая в качестве императивного требования устанавливает такую необходимость. Необходимость регистрации сделки устанавливается статьей ГК РФ и только в отношении продажи жилой недвижимости. Порядок регистрации таких объектов предусмотрен: Таким образом, при осуществлении сделок с этими объектами необходимо руководствоваться не только общими нормами ГК РФ, но и правилами, содержащимися в указанных актах. Отдельно хотелось бы рассмотреть вопрос о соотношении гражданского и земельного законодательства. Так в силу п. Определяя отношения, регулируемые земельным законодательством, ЗК РФ говорит о том, что земельное законодательство регулирует отношения по использованию и охране земель в Российской Федерации как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории земельные отношения п. Что касается имущественных отношений по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними, то эти отношения регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным законодательством п. Из анализа как Земельного, так и Гражданского кодексов вытекает: Таким образом, земельные отношения - это единые отношения, объектом которых является земля как недвижимое имущество особого рода, и регулирование этих отношений осуществляется как земельным, так и гражданским законодательством. Таким образом, при продаже недвижимости необходимо учитывать как земельное, так и гражданское законодательство , особенно если предметом продажи выступает только земельный участок. Важным источником правового регулирования недвижимости выступает ЖК РФ. Жилищное право в широком смысле - это комплексная отрасль права, в которой объединены нормы и правовые институты гражданского, административного и других отраслей права. Комплексный характер жилищного права заключается в том, что оно соединяет в себе не только нормы гражданско-правового характера которые составляют большинство в общей массе жилищных норм , но также нормы других отраслей права, которые посвящены либо непосредственно жилищным правоотношениям, либо отношениям, так или иначе связанным с жильем. Гражданское законодательство регулирует вопросы, связанные с владением, пользованием и распоряжением жилыми помещениями лишь тогда, когда жилье является предметом экономического оборота. Отношения, связанные с использованием жилища, и ряд других вопросов, регулируются жилищным законодательством. В связи с этим необходимо учитывать и нормы жилищного законодательства. Так жилищное законодательство устанавливает некоторые требования, например, при продаже комнаты в коммунальной квартире. Цели государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней могут быть достигнуты только при условии, что каждый объект недвижимости будет достаточно просто отличить от других объектов. Индивидуализация объекта недвижимости выделение его из массы ему подобных объектов производится путем присвоения ему кадастрового номера. Кадастровый номер присваивается объекту недвижимости при осуществлении кадастрового учета в соответствии с установленной процедурой. Таким образом, по общему правилу присвоение кадастрового номера предшествует государственной регистрации недвижимости. Необходимо подробнее рассмотреть источники правового регулирования государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Прежде всего, хотелось бы обратить внимание на абсолютный приоритет ГК РФ над актами, регулирующими регистрацию прав, из чего следует, что при расхождении ГК РФ с другими актами следует руководствоваться нормами ГК РФ [32, c. Среди актов органов исполнительной власти следует отметить: Постановление Правительства Российской Федерации от 18 февраля г. В связи с тем, что на Министерство юстиции Российской Федерации возложена задача по разработке методических материалов по вопросам осуществления государственной регистрации прав, следует остановиться на ведомственных нормативных актах, принимаемых Минюстом России, среди которых необходимо выделить Приказ Минюста РФ от 6 августа г. Наряду с вышеназванными законами и подзаконными актами, в качестве источников правового регулирования необходимо выделить и материалы судебно-арбитражной практики в Российской Федерации. В Российской Федерации нижестоящие суды зачастую пользуются обзорами судебной практики для разбирательств дел. Так, например, следует выделить информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13 ноября г. Таким образом, действующее законодательство, регулирующее отношения по поводу недвижимости в жилищной сфере характеризуется многообразием нормативных актов. Понятие недвижимости дается в п. При этом выделяются следующие признаки: Во-первых, недвижимость недвижимое имущество - это вещь, т. Иные виды имущества, включая имущественные права , недвижимыми быть не могут, ни по своей природе, ни в силу указания закона [41, c. Во-вторых, недвижимостью являются земельные участки и все, что прочно связано с землей. В-третьих, перемещение объекта недвижимости без несоразмерного ущерба его назначению невозможно. Здесь же в абз. Приведенный перечень недвижимого имущества включен в Гражданский кодекс не только для иллюстрации положений о признаках недвижимости. Данный перечень имеет и самостоятельное значение. Рассмотрение признаков недвижимых вещей в сопоставлении с этим перечнем позволяет понять не только текст , но и подтекст закона, не только его букву, но и дух. В соответствии с данным перечнем появляется наглядная возможность понимания в разграничении движимого и недвижимого имущества. На юридическом уровне недвижимость - совокупность публичных и частных прав на нее, устанавливаемых государством с учетом российских правовых традиций и международных норм. Далее, выделим правовые проблемы режима недвижимости. Основные начала гражданско-правового регулирования недвижимого имущества как самостоятельного объекта гражданских прав закреплены в части первой ГК РФ. После введения в действие части первой ГК РФ в Российской Федерации было принято много нормативных правовых актов, направленных на регламентацию правоотношений, связанных с недвижимостью. Однако имеется немало пробелов и прямых противоречий этих актов нормам ГК РФ, зачастую используются непродуманные юридические конструкции. Принимая это во внимание, совершенствование правового регулирования отношений, связанных с недвижимым имуществом, возможно лишь в рамках единой концепции развития законодательства о недвижимости, которая признавалась бы всеми участниками законотворческого процесса и правоприменения. В рамках Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе Концепция на основе сложившейся правоприменительной практики были предложены комплексные решения, направленные на устранение противоречий в различных актах о недвижимости и совершенствование правового регулирования оборота недвижимого имущества, охватывающие необходимые изменения и дополнения как ГК РФ, так и других законов [42, c. В основе формально-юридического определения недвижимости лежит ее экономическое понимание. Генезис такого понимания - в неразрывной связи объектов недвижимости с землей. Соответственно, и юридическое определение недвижимости избирает в качестве основного признака связь с землей. Само по себе это определение развернутое и объемное. Более того, в силу присущих недвижимости естественных свойств содержащееся в ст. Большинство авторов вполне согласны с трактовкой законодателем понятия недвижимости, и их рассуждения сводятся лишь к комментированию указанного определения. Таким образом, в основном, современные цивилистические дискуссии ведутся в пределах , установленных ст. При этом большинство современных цивилистов единодушны в части выбора критериев, необходимых для деления вещей на движимые и недвижимые. Это единодушие нашло свое отражение и в разработанной Концепции, отметившей, что сложившаяся правовая доктрина и судебная практика показывают, что определение недвижимости как всего того, " При этом неразрывность физической связи объекта с землей понимается как условие его использования по назначению и является главным критерием для выделения недвижимого имущества [42, c. Учитывая изложенное, авторы Концепции посчитали, что содержащееся в ст. Хотя перечень объектов, содержащийся в ст. Подробнее об это будет рассмотрено далее. При этом некоторые ученые-цивилисты считают, что легитимное определение недвижимости все-таки не вполне совершенно и нуждается в изменении. Это заслуживает внимания ввиду противоречий и неточностей в самой формулировке дефиниции. В первую очередь, обращает внимание используемая в ст. С одной стороны, порядок употребления этих терминов свидетельствует о том, что они обозначают одно и то же явление, то есть являются синонимами. С другой стороны, в теории гражданского права они несут различную смысловую нагрузку, и было бы не совсем правильно их отождествлять. Суханов указывает, что объектами вещных прав в российском праве, как и в целом в континентальной правовой системе, не могут выступать имущественные права - права требования, права пользования и т. Гумаров полагает, что закон, помимо вещей, как предметов материального мира параллельно допускает существование нематериальных вещей. Тем самым законодатель характеризует недвижимость не только как объект, имеющий материальную оболочку вещь , но и как совокупность соответствующих прав. Таким образом, следовало бы исключить из ст. В юридической литературе высказывается мнение , в соответствии с которым недвижимое имущество в ст. Однако государственная регистрация лишь закрепляет право на уже существующий объект, который как до так и после государственной регистрации не изменил своих признаков недвижимости. Теперь обратимся к проблемам, связанным с определением объектов, относимых к недвижимым вещам. ГК РФ различает два вида недвижимых вещей: Что касается вещей, отнесенных к недвижимости в силу закона, то, поскольку подобная правовая конструкция исторически характерна для отечественного законодательства, ни она сама, ни перечень объектов практически не вызывают критических замечаний у большинства современных ученых [42, c. В свою очередь, вещи, недвижимые по их природе, подразделены ГК РФ на две категории: При этом каждая из них содержит перечень входящих в эти категории объектов. Следует отметить, что при разработке первой введенной в действие редакции ст. Среди перечня объектов недвижимого имущества, первоначально содержащегося в ст. Так, не было понятно, почему обособленные водные объекты отнесены к первой категории, а леса - ко второй. С точки зрения возможности или невозможности перемещения они находятся в одинаковом положении. Кроме того, из доктрины и действующего на момент разработки положений ст. При этом перечисление в ст. Таким образом, практика применения ГК РФ и иных актов о недвижимости показала, что не все перечисленные в ст. Следует отметить, что в течение последних лет круг объектов, относимых ст. Однако они проводились не комплексно, а от случая к случаю чаще всего при введении в действие новых кодифицированных нормативных актов, например, Водного и Лесного кодексов РФ. Таким образом, в ч. Анализ ГК РФ позволяет отнести к недвижимости следующие объекты: Характеристика выше указанных объектов будет дана далее при рассмотрении вопросов купли-продажи жилой и нежилой недвижимости. Таким образом, к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. ГЛАВА 2 Общие положения договора купли-продажи недвижимости. Под договором продажи недвижимости понимается соглашение, по которому одна сторона продавец обязуется передать в собственность другой стороне покупателю определенное договором недвижимое имущество, а покупатель в свою очередь обязан заплатить за это недвижимое имущество согласованную сторонами плату. Договор продажи недвижимости является консенсуальным, возмездным и двусторонним. Как видно из определения договора права и обязанности возникают у обеих сторон, причем права и обязанности сторон корреспондируют друг другу, что является характерной чертой двустороннего договора. Договор продажи недвижимости всегда возмездный. Возмездность является отличительным признаком купли-продажи в целом, наряду с целью — передача имущества в собственность. Консенсуальным договор является в силу того, что считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям. Единственным дополнительным требованием характеризуется продажа жилого помещения, в этом случае договор считается заключенным с момента государственной регистрации. Процесс заключения договора включает помимо достижения соглашения по всем существенным условиям еще и придание договору надлежащей формы. Для договора недвижимости предусмотрена письменная форма [33, c. Необходимо отметить, что положения ГК РФ о письменной форме сделки п. В первом случае письменная форма сделки законодатель требует от сторон совершения сделки путем составления документа, выражающего его содержание и подписанного лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами, допуская одновременно совершение двусторонних или многосторонних сделок договоров иными способами, установленными ГК РФ [43, c. Применительно же к письменной форме договора законодатель отходит от общего правила и допускает заключение договора не только путем составления одного документа, подписанного сторонами, но и путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной , электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору. Требования же к форме договора продажи недвижимости сводятся к тому, что такой договор должен быть заключен в письменной форме в виде единого документа, подписанного сторонами ст. К существенным условиям договора продажи недвижимости закон относит условия договора о предмете продажи и его цене. При этом к описанию предмета ГК предъявляет дополнительные требования по сравнению с предметом иных договоров продажи. В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества ст. В частности, при продаже земельного участка следует указывать его местоположение адрес , категорию земли, цели ее использования, общую площадь; при продаже зданий, сооружений и нежилых помещений - местоположение, наименование, назначение, площадь, в том числе жилую, этажность и другие составляющие. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор - незаключенным. Цена договора, как и его предмет, отнесена к существенным условиям договора. При необходимости стороны могут поручить определение цены специализированным коммерческим организациям — оценщикам в соответствии Федеральный закон от ГК РФ устанавливает ряд дополнительных требований к порядку определения цены на недвижимость. Во-первых, при продаже здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, многое зависит от того, какие права на земельный участок переходят к покупателю. Если земельный участок продается вместе со зданием, сооружением или другой недвижимостью, то цена на недвижимость включает цену соответствующей части земельного участка. Если же земельный участок передается на праве аренды и т. Иной порядок определения цены может быть предусмотрен законом или договором продажи недвижимости. Во-вторых, если в договоре цена на недвижимое имущество определена не за объект в целом, а за единицу площади или иного показателя размера, то при определении общей цены учитывается фактический размер продаваемого покупателю имущества. При несогласовании сторонами условий о цене договор о продаже недвижимости считается незаключенным. При этом правило о цене на аналогичные здания, сооружения и иную недвижимость, предусмотренное п. Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем , является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. Содержание договора продажи недвижимого имущества составляют права и обязанности сторон данного договора. Основная обязанность продавца по договору продажи недвижимости - передача недвижимого имущества покупателю. Эта обязанность является общей для всех договоров продажи. По общему правилу, при купле - продаже с момента передачи вещи у покупателя, как правило, возникает право собственности. Однако у приобретателя недвижимости по договору продажи право собственности возникает с момента регистрации перехода права собственности, который может и не совпадать с фактической передачей недвижимости. Поэтому в рассматриваемом обязательстве по отчуждению следует различать передачу права собственности и фактическую передачу недвижимого имущества по акту передачи. Поэтому основную обязанность продавца предпочтительно рассматривать как обязанность перенести на покупателя право собственности на проданное имущество и ввести его во владение недвижимостью то есть фактически передать недвижимость. Следует иметь в виду и то обстоятельство, что подписание акта о передаче недвижимого имущества не является основанием для государственной регистрации права. Это вытекает из ст. Вместе с тем справедливым было бы рассматривать такой законодательный подход как минимум дискуссионным. Российская доктрина по общему правилу опирается на институт традиции, который считает, что основанием перехода права является передача владения, вручение вещи п. Аналогом передачи владения для недвижимых вещей является подписание передаточного акта. Таким образом, логика российского законодательства требует того, чтобы передача недвижимого имущества, осуществляемая в целях исполнения обязательства по договору купли-продажи недвижимости, являлась самостоятельным основанием для государственной регистрации прав на эту недвижимость. Во всяком случае, это поможет исключить ситуации, когда права покупателя ограничены его требованиями в судебном порядке государственной регистрации только перехода права собственности на основании заключенного договора. Кроме того, юридическое значение передачи недвижимой вещи должно заключаться и в том, что в случае конкурирующих требований между различными покупателями , основывающими свои притязания на различных договорах , заключенных с одним продавцом, предпочтение должно отдаваться тому лицу, которому имущество вручено передано по акту продавцом. Таким образом, передача недвижимой вещи во исполнение обязательства , возникшего на основании договора, должна иметь правообразующее значение - она должна являться основанием для государственной регистрации прав на отчуждаемую недвижимость. Само же вещное право на недвижимость возникает только в силу государственной регистрации. Титульное владение недвижимой вещью дает покупателю ряд прав. Прежде всего, это касается возможности использовать вещно-правовые способы защиты своих прав на недвижимое имущество например, прибегнуть к виндикационному и негаторному искам. Вместе с тем, с моментом передачи недвижимого имущества связано и бремя содержания этого имущества. Этот момент важен для определения момента перехода риска случайной гибели имущества. В то же время стороны вправе установить в договоре и иной момент перехода риска случайной гибели недвижимого имущества. В том случае, если одна из сторон уклоняется от подписания акта о передаче имущества, это рассматривается как отказ продавца от исполнения обязанности по передаче имущества либо покупателя - принять имущество. При исполнении договора продажи недвижимости сторонами до того момента, пока будет зарегистрирован переход права собственности к покупателю, правовые отношения между третьими лицами и сторонами по договору не изменяются. Продавец продолжает оставаться собственником недвижимого имущества до момента государственной регистрации перехода прав к покупателю. Это означает, что он несет все риски, а также бремя содержания недвижимого имущества. Ему же принадлежат все доходы , приносимые недвижимым имуществом. Передаточный акт нельзя рассматривать как дополнение или уточнение договора. Если стороны укажут в нем на несоответствие недвижимости условиям договора, то это не служит основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора. Интересен вопрос о последствиях совершенной продажи для продавца до момента утраты им права собственности на вещь. Такая ситуация отнюдь не является умозрительной, поскольку между моментом заключения договора и моментом передачи вещи в порядке его исполнения всегда проходит определенное время, в течение которого вещь остается в полном праве собственности у продавца. Собственница приватизированной квартиры продала свою квартиру проживавшему в ней нанимателю. Затем она распорядилась ею иначе и вернула квартиру в муниципальную собственность. Узнав об этом, покупатель предъявил иск о признании действительным договора продажи квартиры в связи с уклонением одной из сторон от его нотариального удостоверения ст. Суд иск удовлетворил и признал право на квартиру за покупателем. Вопрос, заключенный в деле, формулируется следующим образом: Понятно, что этот вопрос выходит за рамки конкретной ситуации и сопровождает едва ли не каждую сделку по отчуждению вещи [24]. Ситуация носит классический характер, поэтому следует привести и ее классическое решение в изложении дореволюционного российского цивилиста Г. Хвостов сформулировал то же правило по-иному: Итак, пока продавец не лишился собственности, он вправе по своему усмотрению распорядиться своей вещью, и такая сделка не может быть ничтожной только потому, что имеется договор об отчуждении той же вещи иному лицу. Обязанность продавца в силу взаимности договора противопоставлены обязанностью покупателя - оплатить покупаемое недвижимое имущества. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13 ноября г. Комитет по управлению имуществом продал товариществу с ограниченной ответственностью недвижимое имущество. В договоре предусмотрена обязанность покупателя уплатить стоимость недвижимости продавцу, а продавца - передать ее покупателю после оплаты. Обязательства по оплате покупателем не исполнены, вследствие чего комитет предъявил ему иск о расторжении договора [12]. Что касается прав сторон договора продажи недвижимого имущества, то они корреспондируют с обязанностями сторон. Покупатель имеет право требовать передачи недвижимого имущества. Продавец имеет право требовать оплаты переданного имущества. Обе стороны вправе требовать друг от друга государственной регистрации перехода права собственности. Таким образом, суммируем права и обязанности сторон по договору продажи недвижимого имущества. Так, по договору продажи недвижимости: Существенным нарушением требований к качеству недвижимости признаются: Даже возмещения убытков не освобождает сторону от исполнения обязанности по государственной регистрации договора. Отдельно следует рассмотреть права покупателя на земельный участок при продаже недвижимого имущества. Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка. В данном случае к собственнику строения или сооружения переходит то право на земельный участок, на основании которого земельный участок принадлежал прежнему собственнику недвижимости. Если это было право собственности, оно переходит к приобретателю недвижимости, за исключением следующих случаев: Для того чтобы правильно оформить свои права на недвижимость и получить их государственную защиту, гражданам и организациям, заключающим сделки с недвижимостью и приобретающим права на нее, надо знать ключевые положения законодательства, устанавливающие обязательность государственной регистрации. Право собственности и иные вещные права на недвижимость подлежат государственной регистрации п. Права, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации, если иное не установлено законом п. Право на вновь создаваемое построенное недвижимое имущество также возникает с момента государственной регистрации ст. Регистрации подлежат не только сами права, но также их ограничение обременение , переход и прекращение п. Примерами ограничений права являются залог недвижимости ипотека , аренда , рента пожизненное содержание с иждивением , сервитут, доверительное управление. Сделки с землей и иной недвижимостью также подлежат обязательной государственной регистрации в соответствии с ГК РФ п. Регистрации подлежит отчуждение имущества, а право собственности у приобретателя возникает с момента регистрации права п. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке [30, c. Регистрация права осуществляется внесением государственным регистратором записи о праве в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Запись о праве содержит четыре основных элемента: Произведенная государственная регистрация подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права ст. Содержание Свидетельства также определено Постановлением Правительства РФ от 18 февраля г. Для заключения договоров в отношении недвижимости, особенно жилого назначения, законом установлены определенные требования. Для того чтобы такой договор считался заключенным и имел силу, он должен быть зарегистрирован, в противном случае сделка с недвижимостью считается ничтожной ст. Несмотря на то, что собственник может подписать и даже нотариально удостоверить у разных нотариусов несколько договоров продажи одной и той же квартиры разным покупателям , подписанные договоры - это еще не заключенные договоры, по ним никто не обязан платить и никто не обязан передавать недвижимость до государственной регистрации сделки см. Незарегистрированный договор не порождает у сторон никаких обязанностей, кроме одной - совершить согласованные действия для государственной регистрации сделки. Итак, зарегистрировать сделку необходимо для того, чтобы она считалась заключенной. Момент заключения сделки - это момент ее государственной регистрации п. Государственная регистрация сделок производится внесением записи о заключенной сделке в Единый государственный реестр. В отличие от записи о праве, где указывается только правообладатель, запись о сделке указывает лицо, чьи права ограничиваются, и лицо, в пользу которого это ограничение устанавливается. Если заключен договор продажи, то возникшее обязательство ограничивает право продавца в пользу покупателя. В момент заключения договора продавец продолжает оставаться собственником, но его право собственности уже ограничено. Вторую сделку по данной квартире он сможет заключить, только расторгнув первую. Произведенная государственная регистрация сделок подтверждается специальной регистрационной надписью: Порядок подачи заявлений установлен ст. Если договор заключен в простой письменной форме, то для его регистрации требуется подача заявления всеми сторонами сделки. Если регистрации также подлежит и переход права на основании исполненной сделки, то покупатель подает заявление о регистрации своего права, а продавец - заявление о регистрации перехода права к покупателю, указывая на исполнение обязательств , необходимых для отчуждения недвижимости. Впрочем, если договор предусматривает переход права сразу после заключения договора, то допускается одновременная просьба о регистрации договора и перехода права от имени правоотчуждателя и о регистрации договора и права от правоприобретателя. Прием документов, необходимых для государственной регистрации, проводится в следующей последовательности. Проверка личности заявителей правообладателей , а если они представляют интересы других граждан или юридических лиц, то проверяются и их полномочия. Проверка представленных документов на соответствие требованиям ст. Проверка наличия подлинников и копий документов. После приема документов должностное лицо Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии должно внести запись о поступивших на регистрацию заявлении и документах в Книгу учета входящих документов и выдать расписку заявителю с указанием номера Книги учета документов, номера и даты записи в ней о принятом заявлении. С этой даты начинается месячный срок государственной регистрации. После приема заявления регистратор должен также внести в Единый государственный реестр прав отметку о поданном заявлении с указанием заявителя и даты приема заявления в соответствии с п. Отметка о поданном заявлении указывает на существование правопритязания в отношении данного объекта недвижимости и должна предотвратить регистрацию права на данный объект по заявлению, поданному позднее. Но внесение отметки о правопритязании - это еще не государственная регистрация, а только отражение заявленных прав на недвижимость. Далее проводится правовая экспертиза документов. По результатам правовой экспертизы у регистратора могут возникнуть сомнения в наличии оснований для регистрации либо он принимает одно из возможных решений: Если регистратором принимается решение отказать, заявителю направляется письменное сообщение об отказе по основаниям, предусмотренным ст. Отметка об отказе также вносится в Единый государственный реестр прав и Книгу учета входящих документов; копия сообщения об отказе помещается в дело правоустанавливающих документов. После отказа в регистрации ни поданные документы, ни плата за регистрацию не возвращаются это не предусмотрено законом. Возвращены заявителю могут быть только подлинники правоустанавливающих документов без отметок об отказе в регистрации. Отказ в регистрации не означает, что заявление о регистрации права на данный объект не может быть подано еще раз с другими или исправленными документами. Отказ может быть обжалован в суд [36, c. Споры, вытекающие из государственной регистрации прав на недвижимое имущество разнообразны. Здесь можно отметить проблемы, касающиеся даты государственной регистрации. Как известно, арбитражный суд не вправе обязать уполномоченные органы осуществить государственную регистрацию с указанием иной даты регистрации, чем фактическая дата регистрации. Так, акционерное общество обратилось в арбитражный суд с иском к учреждению юстиции об обжаловании отказа в государственной регистрации. Таким образом, днем внесения записи в Единый государственный реестр прав является день ее фактического совершения, и арбитражный суд был не вправе обязать учреждение юстиции указать при внесении записи иную дату ее совершения [16]. В соответствии с пунктом 1 статьи 31 Закона о государственной регистрации учреждение юстиции несет ответственность за своевременность и точность записей о праве на недвижимое имущество и сделках с ним. Следующая категория споров касается отказа в государственной регистрации договора продажи квартиры. Так, учреждение юстиции правомерно отказало в государственной регистрации договора продажи квартиры, так как ранее им уже был зарегистрирован договор продажи той же квартиры, заключенный тем же продавцом с другим покупателем. На основании изложенного, можно прийти к выводу, что государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Можно выделить два вида регистрации: Произведенная государственная регистрация подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права. Следует отметить последние изменения вступившие в силу с 01 марта года относительно возможности отправки документов для регистрации прав по почте. Заявление о государственной регистрации прав и иные документы, необходимые для государственной регистрации прав могут быть предоставлены посредством почтового отправления с объявленной ценностью при его пересылке, описью вложения и уведомлением о вручении. В случае представления заявления о государственной регистрации прав и иных документов, необходимых для государственной регистрации прав, посредством почтового отправления: Расторжение договора - это частный случай наиболее распространенный прекращения договора. При этом следует иметь в виду, что в ГК РФ прекращение действия договора может быть выражено двумя понятиями: В подавляющем большинстве случаев эти термины рассматриваются как синонимы. При расторжении договора договорные обязательства сторон прекращаются на будущее время. Следовательно, прекратиться может только действующий договор. Этот признак позволяет отличить расторжение договора от признания его недействительным или незаключенным. Любые нарушения закона, влекущие недействительность договора, должны иметь место еще при его заключении, поэтому недействительный договор теряет силу с момента его подписания [38, c. Расторжение договора может происходить, когда: Оно может осуществляться по воле двух сторон или по требованию одной из них п. Расторжение договора по соглашению сторон по своей правовой природе является двухсторонней сделкой, то есть действием, направленным на прекращение возникших из договора прав и обязанностей ст. По соглашению сторон расторжение договора происходит, по общему правилу, в том же порядке и в той же форме, что и заключение договора п. По требованию одной из сторон расторжение договора происходит по решению суда после процедуры досудебного урегулирования абз. Процедура досудебного урегулирования состоит в том, что одна сторона до обращения в суд должна направить другой стороне свое предложение расторгнуть договор. И только после получения отказа другой стороны на предложение о расторжении договора либо неполучения ответа в определенный срок срок для ответа может быть указан в самом предложении, установлен законом или предусмотрен договором, а при его отсутствии - в дневный срок заинтересованная сторона вправе обратиться с требованием о расторжении договора в суд. Договор может быть расторгнут и против воли сторон, на основании судебного решения. При расторжении договора купли-продажи недвижимости на основании судебного решения в соответствии с п. Сложнее решается вопрос о возможности осуществления государственной регистрации перехода прав по договору продажи недвижимости при его расторжении путем одностороннего отказа от исполнения договора. Как известно, односторонний отказ от исполнения представляет собой одностороннюю сделку, основанную на нормах закона или договора и осуществляемую без участия судебных инстанций. Такая сделка по смыслу абз. Эта сделка должна быть осуществлена в той же форме, что и основной договор. В случае одностороннего отказа от исполнения договора - это может быть только письменный документ, представляющий собой акт волеизъявления управомоченной на отказ от договора стороны о своем решении расторгнуть договор [38, c. Однако на практике регистрационный орган , как правило, не принимает к рассмотрению такой документ, даже если отказывающаяся от договора сторона указывает законные основания, по которым она применяет право на одностороннее расторжение договора. В этих случаях всегда для органа государственной регистрации будет необходимо решение суда о необходимости проведения регистрационных действий. Другими словами, договор купли- продажи недвижимости может быть расторгнут на основании п. Отказывающаяся сторона должна обратиться в судебные инстанции с иском о признании права на односторонний отказ от исполнения договора и возможности совершения регистрационных действий по переходу права собственности на объект недвижимости. Перечисленные особенности договора купли-продажи недвижимости не могут не отражаться на специфике его изменения и расторжения. На практике весьма редко встречаются ситуации, когда такого рода договоры расторгаются на основании соглашения сторон, хотя следует признать, что такой способ расторжения договора купли-продажи недвижимости является самым желательным в силу его бесконфликтности. Важно отметить, что сделки, подлежащие государственной регистрации, считаются заключенными не с момента их подписания сторонами или нотариального удостоверения, а с момента их регистрации. В ГК РФ есть указания на обязательность регистрации некоторых сделок. Так, согласно общему правилу при совершении сделок с недвижимостью регистрируется только переход права собственности, но не сама сделка. Однако исключение составляют сделки с куплей-продажей жилых помещений ст. Точно так же при купле-продаже предприятия государственной регистрации подлежат как переход права собственности на предприятие, так и сам договор п. Таким образом, расторгнуть договор купли-продажи жилого помещения или купли-продажи предприятия можно только после того, как будет зарегистрирована сама сделка. Однако на практике регистрация перехода права собственности и регистрация сделки происходят одновременно. При этом следует иметь в виду, что после того, как покупатель уплатит покупную цену за недвижимое имущество, продавец передаст его покупателю и будет зарегистрирован переход права собственности на него, договор считается исполненным, и соответственно он прекращает свое действие. При решении вопроса о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества следует учитывать положения п. Если на основании совершенной сторонами сделки не была произведена государственная регистрация перехода права на объект недвижимости, являющийся предметом сделки, стороны вправе подписать соглашение о расторжении купли-продажи недвижимости. В таком случае на основании заявления сторон договора соглашение о расторжении договора подлежит регистрации территориальным подразделением Федеральной регистрационной службы. Зарегистрированное соглашение служит основанием для внесения записи о прекращении сделки в Едином государственном реестре прав. Таким образом, расторгнуть можно только действующий договор купли-продажи недвижимости. ГЛАВА 3 Особенности правоприменительной практики по договорам купли-продажи отдельных видов недвижимости. При построении системы объектов жилищных прав необходимо, чтобы каждый самостоятельный объект, включенный в эту систему, обладал общими, сущностными признаками. Толстой, о жилых помещениях речь идет во всех статьях главы второй ЖК РФ. Именно поэтому признаки жилого помещения, которые выделены им, базируются не только на положениях ст. Толстого, всего признаков жилого помещения семь: При этом выделяются как основные, так и факультативные признаки. Факультативные признаки, такие, как государственная регистрация жилых помещений и их страхование, не следует отражать в определении жилищного фонда; такой признак, как то, что жилые помещения являются объектами жилищных прав, воспринимается как очевидный. Сущностными же признаками, которые обязательно должны быть отражены в определении жилищного фонда, являются такие, как предназначенность и пригодность для постоянного проживания граждан, хотя бы и на данный момент в силу особенностей его правового режима или иных обстоятельств жилое помещение использовалось для временного проживания граждан, а также то, что жилые помещения могут находиться не только в жилых домах, но и в иных строениях например, в здании образовательного или оздоровительного учреждения. Весьма примечательно, что, выделяя такой признак, как то, что жилое помещение является недвижимым имуществом, Ю. Толстой не считает необходимым отражать его в определении жилищного фонда, видимо, также полагая, что это разумеется само собой. Иванов отмечает, что такой признак жилого помещения, как указание на его недвижимый характер, является лишним в определении жилого помещения: Безусловно, движимых помещений, которые бы имели статус жилых, не бывает. Однако представляется, что смысл в том, чтобы выделять такой признак, все-таки есть. Гонгало, к сожалению, немалое количество граждан все еще проживают в сборно-разборных домах, вагончиках и т. Отношения по их использованию для проживания жилищным законодательством не регулируются в соответствующих случаях применяются нормы гражданского законодательства о договоре имущественного найма аренды. Необходимо также отметить, что в силу природных условий, а также особенностей жизненного уклада люди также постоянно проживают в юртах, ярангах, иглу, но с точки зрения ЖК РФ признать данные объекты жилыми помещениями никак невозможно. Именно этим и следует объяснить необходимость выделения такого признака жилого помещения, как то, что оно является объектом недвижимости. Именно этим обстоятельством и объясняется целостность системы объектов жилищных прав, в которую не могут быть включены яранги, юрты, дома-вагончики, сборно-разборные дома и т. Дроздов отмечает, что выделение ЖК РФ трех признаков жилого помещения, а именно: По его мнению, более удачным было бы использование такого признака, как замкнутость, именно замкнутость, по его мнению, является ключевым понятием при определении термина "помещение", поскольку вряд ли можно отнести к числу помещений объект, не имеющий крыши, стен или пола. Ну и безусловно необходим еще один признак, характеризующий жилое помещение, а именно то, что оно должно иметь вход. При этом термин "вход" следует понимать в данном случае в наиболее широком значении. В качестве входа может выступать не только дверной, но и оконный или иной проем, обеспечивающий доступ к внутреннему пространству. Безусловно, трудно оспаривать то обстоятельство, что в жилом помещении, в котором отсутствует потолок, проживать невозможно ни постоянно, ни временно. Но в этом случае данный объект не может быть признан пригодным для проживания. Представляется, что важным признаком любого жилого помещения является то, что в отношении данных объектов законодателем установлен специальный правовой режим. Следует отметить, что в широком смысле этого слова правовой режим представляет собой многоэлементную систему, рассмотрение правового режима жилых помещений в целом не является целью настоящего исследования. Составной частью правового режима, установленного для жилых помещений, является государственный учет жилищного фонда, который осуществляется по единой для России системе и в порядке, определенном в Положении о государственном учете жилищного фонда в РФ, утвержденном Постановлением Правительства РФ от 13 октября г. Таким образом, только тот объект, который прошел указанный учет, включающий в себя технический оперативный учет, официальный статистический учет, и бухгалтерский учет может быть включен в систему объектов жилищных прав. К правовому режиму объектов жилищных прав следует отнести также правила, устанавливающие оценку того или иного жилого помещения в качестве пригодного для проживания. В связи с этим необходимо назвать Постановление Правительства РФ от 28 января г. N 47 "Об утверждении. Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции". Указанное Положение относительно пригодности жилого помещения для постоянного проживания в нем граждан закрепляет не только частный интерес пользователя жилья, но и публичный интерес. Элементы системы объектов жилищных прав, а именно: Состав элементов системы жилищных прав обусловлен тем, что все они имеют общее функциональное назначение, то есть предназначены для постоянного проживания в них граждан. Тем не менее каждый элемент, включаемый в систему, в данном случае в систему объектов жилищных прав, наряду с тем, что имеет общие, свойственные для всех объектов признаки, также обладает определенной самостоятельностью. Подводя итог сказанному, необходимо отметить следующее. Любое жилое помещение является недвижимой вещью, которой свойственны следующие отличительные признаки: Жилое помещение - это предмет материального мира, который предназначен для удовлетворения определенных потребностей человека, а именно для удовлетворения объективно существующей потребности в жилище, и может находиться в обладании человека. Жилое помещение является прочно связанным с землей, таким образом, его перемещение без несоразмерного нанесения вреда его потребительским качествам, его назначению невозможно. Жилое помещение является индивидуально-определенной вещью, жилое помещение как фактически, так и юридически закреплено на конкретном, индивидуально-определенном месте, ему присвоен номер, обозначенный в специальных учетных документах. Для жилых помещений законодателем установлен специальный правовой режим, а именно: Обзор судебной практики, связанной с куплей-продажей жилых помещений, начнем с вопроса обязательной регистрации сторонами договора купли-продажи. Это важная обязанность, и пренебрегать ею не стоит. Подобная ситуация сложилась на практике и у двух унитарных предприятий, муниципального и государственного. Первое обратилось в суд с заявлением о признании права собственности на двухкомнатную квартиру в г. Кирове, а затем, изменив предмет иска, стало настаивать уже на признании права хозяйственного ведения в отношении указанной недвижимости. Это требование, по мнению истца, было вполне закономерным, а главное - законным, учитывая заключенный между сторонами договор купли-продажи и отказ зарегистрировать за истцом-покупателем право хозяйственного ведения Кировской областной регистрационной палатой. Последняя, а также Министерство государственного имущества и реформирования предприятий Республики Коми были привлечены к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований. Изучив материалы дела, суд первой инстанции иск удовлетворил, ссылаясь на норму ст. Ответчик, заключая сделку, такое согласие у Министерства государственного имущества и реформирования предприятий Республики Коми предварительно получил. Учитывая соблюдение закона в данном вопросе, суд признал договор действительным, а требования истца - обоснованными. Однако апелляционная, а затем и кассационная инстанция обратили внимание на один момент, который первоначально в судебном заседании не обсуждался. Это отсутствие государственной регистрации самого договора купли-продажи. А она обязательна в силу п. Последовал вполне логичный вывод, что соглашение и заключено-то не было п. Признать то, чего и не было, существующая судебная система не позволяет, поэтому в удовлетворении заявленных требований было отказано, несмотря на несостоятельные доводы о невозможности рассмотрения этого вопроса, так как он не входил в предмет спора Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 23 ноября года. Не менее интересна ситуация, когда сторона в сделке по тем или иным причинам, которые, в принципе, не так важны, регистрировать договор не хочет. В качестве примера Высший Арбитражный Суд в Обзоре практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости N 21 от 13 ноября г. Первая инстанция в удовлетворении иска отказала на том основании, что заявителю в первую очередь нужно было идти не в суд, а в регистрирующий орган с соответствующим требованием. Но апелляционная жалоба представила эти доводы неубедительными, что после всесторонней проверки и отразилось в принятом Постановлении. Суд отметил фактическое исполнение сторонами своих обязательств по сделке: Но также указал на необходимость применения в сложившейся правовой ситуации ст. Законом суду предоставлено право по требованию одной из сторон вынести решение о регистрации сделки, совершенной в надлежащей форме, если другой ее участник по какой-либо причине этого не делает в установленном порядке и в установленный срок. Этой возможностью, удовлетворяя исковые требования, суд и воспользовался. К слову, у органов судебной системы довольно большой простор в выборе принимаемых решений. Конечно же, никто не оспаривает, что все они должны быть в рамках закона и в строгом соответствии с ним, но вместе с тем это не исключает способность некоторых новаторских и оригинальных по своей сути постановлений быть образцом для подражания при разрешении схожих дел. И хотя судебному прецеденту на законодательном уровне пока не уделяется достаточно внимания, как таковой он все же существует. И здесь стоит привести в пример один довольно интересный случай, который хотя и не имеет своим предметом спор в отношении жилой недвижимости, однако с большой долей вероятности может косвенным образом повлиять на принимаемые судами решения по квартирному вопросу. ООО обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском об истребовании из чужого незаконного владения нежилых помещений общей площадью ,2 кв. Незаконным владельцем, по мнению истца, являлось другое ООО, к которому недвижимость перешла через ряд последовательно заключенных со сторонними хозяйствующими субъектами сделок купли-продажи. Кстати, последний собственник-ответчик к моменту предъявления иска даже успел сдать в аренду спорное имущество. Все эти фирмы вместе с Главным управлением Федеральной регистрационной службы по Москве были привлечены в процесс в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора. Первая судебная инстанция иск удовлетворила, затем последовали обращения в Девятый арбитражный апелляционный суд и Федеральный арбитражный суд Московского округа, но они не изменили принятого решения. Стоит отметить, что в проведенных заседаниях была обнародована информация о наличии внутрикорпоративного конфликта среди участников фирмы-продавца. Это в какой-то мере объясняет то, что уже в процессе кассационного рассмотрения дела и истец, и ответчик заявляли ходатайства соответственно об отказе от иска и о прекращении производства. Также дружно процессуальные "противники" затем подали заявления в Высший Арбитражный Суд РФ об отмене ранее вынесенных постановлений. Ссылались они, с одной стороны, на добросовестность последнего приобретателя ответчика , с другой - на факт нахождения спорного имущества в аренде. Как было установлено судами, первоначальный, исходный договор купли-продажи недвижимости от имени ООО подписал генеральный директор общества на основании решения общего собрания участников об одобрении крупной сделки. Напомним, что такое требование содержится в ст. Требование то при продаже учли, но выполнить его в строгом соответствии с буквой закона не потрудились: Это и повлекло за собой процессуальное признание решения общего собрания и самого договора недействительными. Следовательно, и все последующие сделки стали характеризоваться тем же свойством. Однако Высший Арбитражный Суд РФ обратил внимание на то, что предыдущие судебные инстанции в принятых актах не отразили. И, прежде всего, это касается факта выбытия недвижимого имущества из владения истца. Да, суд подтвердил недействительность решения общего собрания участников общества и первоначального договора купли-продажи, но поставил под сомнение наличие порока воли, так как в судебных заседаниях не была дана юридическая оценка внутренним разногласиям в фирме-истце и не было установлено лицо, которое согласно учредительным документам и действующему законодательству правомочно совершать действия, направленные на отчуждение имущества. Но для нас куда больший интерес представляет другой вывод Высшего Арбитражного Суда РФ, точнее даже - предположение: Ведь к нему имущество перешло всего за 4,5 млн. Для более чем кв. Ее разумного обоснования ни в договоре, ни в материалах дела не содержалось, вследствие чего она была названа специально заниженной. Однако сами по себе итоговые выводы очень важны не только для арбитражной практики, но и для будущих решений судов общей юрисдикции. Рассмотрим еще одно дело. Первоначально истица обратилась в Гагаринский районный суд г. Москвы с требованием признать недействительным договор купли-продажи комнаты в квартире коммунального заселения, заключенный между ее соседкой и третьим лицом. Учитывая правило о преимущественном праве покупки, она также просила перевести на нее все права и обязанности покупателя. Иск, к радости заявительницы, был удовлетворен в полном объеме. Вынесенное решение не изменили ни определение Судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда, ни определение Президиума Московского городского суда. После этого дело было истребовано в Верховный Суд РФ , где Судебная коллегия по гражданским делам отменила Постановление в части признания недействительным договора купли-продажи комнаты, остальные же положения остались в силе. С этим не согласился первый заместитель Председателя Верховного Суда РФ, который в принесенном представлении обосновал необходимость вынесения по делу нового решения об отказе в удовлетворении заявленных требований. Президиум Верховного Суда РФ представление рассмотрел и в контексте необходимости обеспечения единства судебной практики и законности нашел его вполне справедливым. И вот по каким основаниям. Всеми предыдущими судебными инстанциями была ошибочно применена ст. Она закрепляет правило, согласно которому при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях. Причем на продавца возлагается обязанность известить в письменной форме остальных участников собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу. Если эти требования в своей совокупности не будут выполнены, то любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев обратиться в суд с просьбой о переводе на него прав и обязанностей покупателя. Однако суды не учли, что спорная комната фактически и не находилась в общей долевой собственности нескольких лиц, так как ответчица единолично обладала правом собственности на проданные квадратные метры. Этот факт в материалах дела нашел свое подтверждение в виде договора между ответчицей и Управлением муниципального жилья Юго-Западного административного округа г. Москвы о передаче в собственность комнаты N 1 жилой площадью 11,9 кв. В свою очередь, сама истица имела аналогичные права причем права документально подтвержденные в отношении двух других комнат в коммуналке. При таких условиях ссылаться на отношения общей собственности не представляется возможным, так же как и требовать от ответчицы отчуждения принадлежащего ей имущества только соседям по коммунальной квартире. Судей же смутило упоминание в договоре купли-продажи о "пропорциональной доле в праве собственности на места общего пользования". На основе этой фразы они сделали вывод о наличии общей долевой собственности в отношении всей квартиры в целом. Вывод, надо сказать, не совсем верный. В соответствии с Законом РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" при передаче в собственность комнаты в коммунальной квартире соответственно передается и доля на места общего пользования, куда относятся коридор, кухня, санузел и др. Именно эта доля не подлежит отчуждению другим лицам, да и то при условии, что им же не продается и сама комната. Следовательно, даже при наличии общей собственности на места общего пользования ответчица имела полное право продать принадлежащую ей комнату кому угодно и без уведомления другого собственника жилых помещений в данной квартире. У последнего, исходя из приведенных умозаключений, нет никаких законных оснований требовать перевода на него прав покупателя по договору купли-продажи. Учитывая, что по данному делу суд применил закон, не подлежащий применению, и не применил Закон, подлежащий применению, все ранее вынесенные судебные решения были отменены, а Постановлением Президиума Верховного Суда РФ N 19пв от 17 ноября г. Необходимо иметь в виду, что точное документальное оформление сделок с недвижимостью - это необходимое условие их действительности. Так, для совершения сделки купли-продажи приватизированной квартиры, которая еще ни разу не продавалась, к договору при его регистрации должны быть приложены следующие документы: Особые правила установлены в отношении купли-продажи жилых помещений, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования помещением после его приобретения покупателем. Речь , в частности, может идти о членах семьи собственника, которые временно отсутствуют например, служат в армии или находятся в местах лишения свободы. В практике было немало случаев, когда собственник продавал жилые помещения, не предупредив покупателя о наличии таких лиц, в результате чего возникали конфликты. Для того чтобы избежать подобных ситуаций, и была введена подобная норма , в соответствии с которой существенным условием продажи жилого помещения, в котором проживают эти лица, является перечень этих лиц с указанием прав на пользование продаваемым жилым помещением ст. Признание этого условия существенно свидетельствует о том, что при несоблюдении указанного условия договор считается незаключенным. Очевидно, что права членов семьи собственника в свете положений ГК РФ имеют вещно-правовой характер, хотя они прямо и не названы в ст. Но очевидно тоже, что они произведены от прав собственника, основаны на личных взаимоотношениях и возникают не иначе как по воле собственника жилого помещения исключение, наверное, могут составить лишь несовершеннолетние дети членов семьи собственника. И разумно предположить, что это вещное право должно прекратиться после прекращения прав самого собственника, но, к сожалению, законодатель сохранил для членов семьи собственника право пользования жилым помещением при смене субъекта собственности. Этим существенно ограничиваются права и предыдущего, и последующего собственников. Трудно представить, что покупатель захочет приобрести квартиру, в которой останутся проживать члены семьи бывшего собственника. Но, тем не менее, обман с регистрацией - явление довольно частое, и бывает, у покупателей возникает немало хлопот, прежде чем они реально смогут воспользоваться своей собственностью. Слабым утешением для нового собственника является предоставленная в данном случае законом возможность требовать уменьшения цены или расторжения договора п. Ограниченным оказывается и право собственника продать жилье, если у бывших членов его семьи нет другого жилища при нормальных семейных отношениях вместе с собственником выезжают все члены его семьи. Положение, при котором иное вещное право превалирует над правом собственности, неестественно, и его с успехом используют недобросовестные продавцы. В литературе предлагаются разные варианты , как обезопасить покупателя. Крашенинников в своей работе "Субъекты права собственности и иных вещных прав на жилые помещения" связывает изменение ситуации с принятием нового Жилищного кодекса РФ, поскольку в п. В ЖК РФ, по его мнению, должно быть установлено, что отчуждение собственником жилого помещения, в котором проживают бывшие члены его семьи, возможно только при предварительном заключении договора найма жилого помещения между ними и собственником на условиях, обычных для данной местности. Срок такого договора не должен быть менее трех лет, а если среди бывших членов есть несовершеннолетние лица, - то до достижения ими совершеннолетия. Это трансформирует вещные права бывших членов семьи в обязательственные. Несмотря на некоторую привлекательность данной позиции, в ней есть и недостатки. Во-первых, неясно, почему именно в ЖК РФ должны решаться вопросы допустимости купли-продажи жилого помещения, являющегося собственностью гражданина. Во-вторых, в таких ситуациях может быть заключен лишь договор коммерческого найма , а это уже прерогатива ГК РФ. В-третьих, в предполагаемом варианте договор становится обязательным, что не соответствует свободе договора, пока специальное указание не будет строго регламентировано законодательством. В-четвертых, это не решает проблемы с членами семьи собственника, пожелавшими остаться в жилом помещении. И вообще, думается, что п. На практике риелторы, чтобы избежать такого рода обмана, предлагают иной выход. Для получения полной суммы продавцы будут заинтересованы в скорейшем выезде. А в случае каких-либо неожиданностей нет другого жилья можно будет приобрести на оставшиеся деньги жилое помещение соответствующего качества, куда продавцы могут быть переселены в судебном порядке. Поэтому, если гражданин не может купить или продать жилье без посредника, лучше всего обратиться к услугам риелторской фирмы, имеющей законную лицензию на этот вид деятельности. По требованию фирма должны предъявить лицензию. Эти фирмы ведут проверку "юридической чистоты" сделки на предмет возможных претензий других лиц на продаваемое жилье. Нежелательно участникам сделки купли-продажи обращаться к частным посредникам и кому-либо - даже представителю фирмы, с которой продавец заключил договор на исключительное право продажи его квартиры эксклюзивный договор , - отдавать свои документы. Расчет по сделке должен происходить только между покупателем и продавцом, а не с фирмой, которая выступает в роли посредника. Покупатель должен присутствовать при оформлении всех документов, относящихся к сделке, вплоть до государственной регистрации договора и выписки лиц из покупаемого жилого помещения. Уголовным кодексом Российской Федерации мошенничество квалифицируется как хищение чужого имущества или приобретение права на чужое имущество путем обмана или злоупотребления доверием. При совершении сделки путем мошенничества для ее участников наступают следующие гражданско-правовые последствия ст. При невозможности возвратить полученное жилое помещение в натуре например, оно оказалось перепродано и в нем прописаны и проживают новые жильцы, у которых нет другого жилья , стоимость этого помещения возмещается потерпевшему в деньгах. Однако гражданско-правовая ответственность виновной стороны сделки этим не исчерпывается. Помимо возвращения незаконно приобретенного жилья потерпевшему с нее взыскивается в доход государства все то, что она выплатила по сделке потерпевшей стороне. Во многих случаях мошенничество является действием преступного характера и наряду с гражданско-правовыми санкциями влечет за собой применение мер уголовной ответственности. Гражданско-правовая ответственность по сделкам, совершенным под влиянием насилия и угрозы применения насилия, - та же, что и по сделкам, заключенным посредством обмана. Вместе с тем уголовная ответственность за этот вид незаконных сделок квалифицируется по ст. Рассмотрим, что подразумевается под нежилым помещением в нормативных актах разного уровня. Федеральным законом от 15 июня г. Согласно трактовке распоряжения Госкомимущества РФ от 5 февраля г. Само словосочетание "нежилое помещение" означает, что соответствующее понятие определяется негативным образом: В зависимости от функционального назначения нежилые помещения бывают производственными, административными конторскими , торговыми, складскими и т. Нежилое помещение может состоять из одной или нескольких множества комнат. Нежилые помещения, это, прежде всего, здания и сооружения. Так, по мнению В. Еще более сомнительны попытки выделить различия между этими понятиями. Под зданием в русском языке понимается архитектурное сооружение, постройка, дом, а под сооружением — всякая значительная постройка различного вида, назначения. Гораздо важнее отличать здания и сооружения от иных построек, не относящихся к объектам недвижимости, а также от иных видов недвижимого имущества. В этом смысле под зданием сооружением следует понимать любой искусственно возведенный на земельном участке или под ним под землей самостоятельный объект, который фундаментально связан с земельным участком, используется или может быть использован по целевому назначению и перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно. При таком подходе подчеркиваются все необходимые для соответствующей юридической квалификации характерные черты таких объектов недвижимости, как здания и сооружения. Во-первых, когда мы говорим о зданиях и сооружениях, речь идет об объектах, созданных людьми искусственно возведенных. В-третьих, связь здания сооружения с земельным участком должна быть столь прочной фундаментальной , что перемещение указанного объекта недвижимости без несоразмерного ущерба его назначению оказалось бы невозможным. Данный признак позволяет отграничить здания и сооружения от иных построек и конструкций ларьков, палаток, киосков и т. В-четвертых, зданием сооружением признается лишь такой объект недвижимости, который является самостоятельным отдельно стоящим. В-пятых, к зданиям сооружениям относятся лишь такие объекты недвижимости строения, постройки , возведение которых закончено и они уже используются или могут быть использованы по прямому назначению. Самой распространенной сделкой, направленной на отчуждение нежилого помещения, является договор купли-продажи нежилого помещения. По такому договору продавец обязуется передать в собственность покупателя нежилое помещение, а покупатель обязуется принять и уплатить за него определенную денежную сумму. Предмет договора купли продажи нежилого помещения при заключении договора должен быть определен однозначно. То есть, в договоре строго указываются все значимые параметры нежилого помещения: Цена договора купли продажи нежилого помещения обязательно указывается в рублях. Следует учесть, что цена - существенное условие договоров данного вида. Цена может указываться как на все нежилое помещение, так и на единицу площади. В последнем случае цена договора рассчитывается, исходя из площади передаваемого нежилого помещения. Цена нежилого помещения по договору купли продажи не связана с балансовой или инвентаризационной оценкой, которая необходима в целях налогообложения [48, с. Рассмотрим пример из судебной практики. Оюна Курседи, , и об истребовании спорного имущества из незаконного пользования ответчика. По передаточному акту от Полагая, что договор от Отказывая в удовлетворении искового заявления, суд, вновь рассматривающий дело, признал договор купли-продажи нежилого помещения от Договор купли-продажи нежилых помещений должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение установленной формы влечет его недействительность ст. Договор купли-продажи нежилых помещений считается заключенным с момента подписания сторонами единого документа, в котором сформулированы все его существенные условия. Переход права собственности на нежилое помещение от продавца к покупателю подлежит государственной регистрации. Право собственности покупателя возникает в результате заключенного договора купли-продажи нежилых помещений и акта государственной регистрации перехода права собственности или договора о нежилых помещений п. Следует отметить, что в качестве сторон договора купли продажи нежилого помещения могут выступать как физические лица граждане , так и юридические лица. В некоторых случаях сторонами договора купли продажи нежилого помещения выступают муниципальные образования и иные субъекты Российской Федерации. Пример такой сделки - реализация муниципального либо государственного имущества. Если договор купли продажи нежилого помещения осуществляет коммерческая организация, она должна обладать правоспособностью. Некоммерческие организации , а также государственные и муниципальные предприятия для заключения договора купли продажи нежилого помещения должны иметь возможность совершения таких сделок, отраженную в учредительных документах. Физическое лицо для участия в договоре купли продажи нежилого помещения должно быть полностью дееспособно [48, с. Главное обязательство, подлежащее исполнению продавцом и покупателем, состоит в передаче нежилого помещения продавцом и принятии ее покупателем по передаточному акту или иному документу о передаче п. Приведенная императивная норма устанавливает юридически обязательную процедуру передачи нежилого помещения Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче нежилого помещения на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - от обязанности принять имущество. Подписание сторонами передаточного акта или иного документа о передаче наряду с фактической передачей нежилого помещения является обязательным условием, позволяющим говорить об исполнении обязательства по передаче и приему нежилого помещения. Вместе с тем в случаях, предусмотренных законом или договором, это обязательство по передаче нежилого помещения будет считаться исполненным при наступлении дополнительных юридических фактов абз. Например, стороны могут включить в договор условие, согласно которому обязательство продавца по передаче имущества будет считаться исполненным, только когда он: При передаче сложных в инженерно-техническом отношении зданий сооружений стороны могут оговорить, что обязательным условием надлежащего исполнения обязательства по передаче является проведение продавцом за свой счет силами специализированной организации контрольных и проверочных мероприятий на предмет определения качественного состояния объекта недвижимости, инженерных коммуникаций, информационных сетей, обслуживающих данный объект. Наряду с обязанностью принять купленное нежилое помещение главной обязанностью покупателя по договору продажи нежилого помещения является обязанность по ее оплате. Форма, порядок и способ оплаты определяются сторонами договора самостоятельно. Законом допускается оплата купленной недвижимости в рассрочку и в кредит , а также предварительная оплата. При продаже нежилого помещения в кредит в соответствии с п. Стороны договора продажи недвижимости несут ту же взаимную имущественную ответственность, что и стороны договора продажи движимого имущества, за следующими исключениями. Во-первых, принятие покупателем нежилого помещения, не соответствующей условиям договора, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора п. Во-вторых, при передаче продавцом покупателю нежилого помещения с существенным нарушением условий договора о качестве нежилого помещения покупатель не вправе потребовать замены некачественной недвижимости на качественную однородную недвижимость ст. Это исключение объясняется тем, что объектом недвижимости является индивидуально-определенная вещь, что исключает возможность ее замены в силу характера и существа обязательства п. Договор продажи нежилого помещения может быть расторгнут как до момента государственной регистрации перехода права собственности, так и после такой регистрации при условии, что он не исполнен сторонами в полном объеме. Государственная регистрация перехода права собственности не является препятствием для расторжения исполненного договора продажи нежилого помещения в тех случаях, когда законом или договором предусмотрена возможность расторжения договора с возвращением полученного сторонами по основаниям, предусмотренным ст. Для расторжения договора купли-продажи нежилого помещения недостаточно факта отказа продавца или покупателя от договора, так как сам по себе такой факт не может служить основанием для регистрации обратного перехода права собственности к продавцу. Необходимо обращение в суд, который должен принять решение, содержащее предписание регистрирующему органу о регистрации перехода права собственности от покупателя к продавцу в силу расторжения договора. Суд может вынести такое решение только в случае, когда в договоре продажи нежилого помещения стороны оговорили возможность возврата исполненного до момента расторжения договора п. Таким образом, основными обязанностями покупателя являются: Основной обязанностью продавца является передача нежилого помещения покупателю. Основным правом продавца является требование оплаты нежилого помещения покупателем. Следовательно, можно выявить специфику купли-продажи нежилых помещений. Во-первых, договор купли продажи нежилого помещения позволяет гражданам физическими лицами и юридическими лицами использовать нежилые помещения в качестве административных, торговых, складских, производственных помещений. Во-вторых, существенными условиями договора купли-продажи нежилого помещения являются предмет и цена. Цена может указываться как на все нежилое помещение, так и на единицу площади цена рассчитывается, исходя из площади передаваемого нежилого помещения. В-третьих, в качестве сторон договора купли продажи нежилого помещения могут выступать как физические лица граждане , так и юридические лица. В-четвертых, договор купли продажи нежилого помещения заключается в простой письменной форме. Необходимо отметить, что договор купли-продажи нежилого помещения подлежит обязательной государственной регистрации. Проведенное исследование позволяет прийти к следующим выводам: Следует внести ясность в основные формулировки, а так же определить целесообразность отдельных объектом недвижимого имущества. Важнейшей проблемой является неточность ст. Для решения данной проблемы видится целесообразным исключить из ст. Далее следует параграф 7 главы 30 ГК РФ переименовать на: Таким образом, не произойдет смешения понятий. Основной сделкой с недвижимостью является купля-продажа. Институт купли-продажи недвижимости прошел долгий путь становления, получив юридическое закрепление в различных нормативных источниках, в которых одни и те же вопросы имели разнообразные формулировки. Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Основная обязанность продавца по договор продажи недвижимости - передача недвижимого имущества покупателю. Основная обязанность покупателя - принять и оплатить недвижимое имущество. Исполнение договора купли-продажи недвижимости заключается в передаче продавцом покупателю проданной недвижимой вещи, а покупателем продавцу - предусмотренной договором денежной суммы. Кроме того, на покупателе лежит обязанность принять передаваемую ему недвижимую вещь. В работе были рассмотрены проблемы реализации договора купли-продажи жилых и нежилых помещений. Исследование позволило выявить следующие проблемы действующего законодательства в области купли-продажи жилого помещения: Так, при совершении сделок купли-продажи жилых помещений нередко нарушаются права несовершеннолетних детей. Иногда очень сложно определить, были ли допущены нарушения. В законе отсутствуют единые критерии, которые позволяли бы органам опеки и попечительства обосновывать свое решение относительно возможного нарушения прав детей при совершении той или иной сделки с недвижимостью. В результате чего органы опеки и попечительства дают согласие на сделки, не отвечающие интересам несовершеннолетних, без всестороннего и подробного изучения ситуации, не выявляют противоречий между интересами детей и их родителей, которые приводят к нарушению прав несовершеннолетних и т. Решение проблемы может заключаться в применении адресного подхода, то есть концентрации средств и усилий органов опеки и попечительства на выявлении, проведении углубленного мониторинга, анализа ситуации и социального патронажа семей, в которых существует реальный риск ущемления прав несовершеннолетних при осуществлении сделок с жильем. Что касается законодательного закрепления, что целесообразно сделать оговорку в ст. Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Договор продажи жилого помещения, в котором прописаны и проживают несовершеннолетние дети, возможен только при предоставлении в орган опеки и попечительства сведений о том, что права детей не будут нарушены. Сделка продажи жилого помещения, в котором прописаны и проживают несовершеннолетние дети, может быть одобрена органом опеки, если условия проживания несовершеннолетнего улучшаются приобретается жилое помещение большей площади и или , в более удобном для ребенка районе. Договор продажи жилого помещения, в котором прописаны и проживают несовершеннолетние дети, без предоставления сведений о том, где будут проживать последние после продажи жилого помещения, а так же если условия проживания несовершеннолетних будут хуже, тех, что были, не допускается. Говоря о купле-продаже нежилых помещений можно выделить следующую проблему: В ГК РФ нет упоминания о нежилых помещениях. Основанием для признания жилого помещения непригодным для проживания является наличие выявленных вредных факторов среды обитания человека, которые не позволяют обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан вследствие: Гражданский кодекс Российской Федерации Часть первая от Гражданский кодекс Российской Федерации Часть вторая от Жилищный кодекс Российской Федерации: Сибирское университетское изд-во, Земельный кодекс Российской Федерации: Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним": Федеральный закон от 6 октября г. Федеральный закон от 29 декабря г. Федеральный закон от 24 июля г. Постановление Правительства РФ от 18 февраля г. Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции в ред. Постановления Правительства РФ от Обзор судебной практики Верховного Суда РФ за II квартал г. Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 8 октября г. Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 28 декабря г. Обзор судебной практики Верховного Суда РФ за III квартал г. Обзор судебной практики Верховного Суда РФ за I I квартал г. Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 18 апреля г. Каталог документов информационного банка Судебная практика: Северо-Западный Округ [Электронный ресурс]. Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от Восточно-Сибирский Округ [Электронный ресурс]. Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от Западно-Сибирский Округ [Электронный ресурс]. Новосибирска за год. Учебная и научная литература. Право собственности на жилые помещения в гражданском праве: Правовое регулирование государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним Теоретико-правовой аспект. Недвижимость как объект права собственности. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ. Юрайт-Издат; Право и закон , Регистрация прав на недвижимости: Избранные труды по гражданскому праву. Вещные права в гражданском праве России. Астрономия Банк Биология Бухгалтерия Военное дело География Геология Государство, право Журналистика Иностранные языки Исторические личности Коммуникации Краеведение Кулинария Культура Литература, литературные произведения Маркетинг Математика Медицина Мировая экономика Менеджмент Музыка Педагогика Политология Информатика Производство Психология Разное Религия Сельское хозяйство Социология Спорт Строительство Таможня Транспорт Физика Философия Финансы Химия Экология Экономическая теория Экономикономическое моделирование Этика БЖД Логика Экономика На английском языке Сексология Общая география История Культура Общая Хозяйство История Украины История России История Белоруссии Информатика Общая ЕГЭ ЗНО ГДЗ ОБЖ Физкультура Обществознание Русский язык. Опубликовать Продать работу Меню: Рефераты Курсовые работы Дипломные работы Доклады Сочинения Книги Диссертации Шпаргалки Учебные пособия Статьи Контрольные работы Самостоятельные работы Практические работы Творческие работы Научные работы Лабораторные работы Тесты Лекции Презентации Методички Изложения Разработки урока Задачи Монографии Отчеты о практике Биографии Бизнес-планы Конспекты Магистерские работы Топики Тезисы Кодексы Законы Краткое содержание Рассказы Сказки ещё Астрономия Банк Биология Бухгалтерия Военное дело География Геология Государство, право Журналистика Иностранные языки Исторические личности Коммуникации Краеведение Кулинария Культура Литература, литературные произведения Маркетинг Математика Медицина Мировая экономика Менеджмент Музыка Педагогика Политология Информатика Производство Психология Разное Религия Сельское хозяйство Социология Спорт Строительство Таможня Транспорт Физика Философия Финансы Химия Экология Экономическая теория Экономикономическое моделирование Этика БЖД Логика Экономика На английском языке Сексология Общая география История Культура Общая Хозяйство История Украины История России История Белоруссии Информатика Общая ЕГЭ ЗНО ГДЗ ОБЖ Физкультура Обществознание Русский язык ещё. Договор купли-продажи недвижимости Категория:
Многочисленные вопросы возникают как у юристов и профессиональных участников рынка недвижимости, так и у простых правообладателей. Одной из интересующих проблем является проблема уклонения от государственной регистрации. Действительно, на практике нередки ситуации, когда покупатель, осмотрев предлагаемую недвижимость, остался ею вполне доволен и, убедившись, что она действительно принадлежит продавцу и цена за нее вполне приемлема, выражает желание ее купить. Стороны составляют договор купли—продажи объекта в письменной форме, естественно, как это и предусмотрено действующим гражданским законодательством , подписывают его, передают друг другу деньги и ключи. И тут возникает проблема… Поскольку действующим гражданским законодательством прямо предусмотрено, что права на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации и возникают с момента внесения записей о правах в Единый государственный реестр прав, покупатель становится собственником только с указанного момента. Поэтому он заинтересован как можно скорее зарегистрировать свои права на купленный объект недвижимого имущества и приобрести все предусмотренные законом правомочия собственника. Для этого ему необходимо обратиться в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации перехода права и, представив все требуемые в соответствии с Законом о регистрации документы, включая документ об оплате государственной пошлины, получить свидетельство о праве собственности установленного образца. Вместе с тем, законом предусмотрено, что переход права регистрируется на основании заявления обеих сторон договора. Однако продавец недвижимости, получив деньги и исполнив обязательство по передаче объекта, зачастую утрачивает интерес к совершению каких-либо дальнейших действий и не обращается за государственной регистрацией перехода права на покупателя, иными словами уклоняется от ее проведения. Конечно, такие ситуации не часты, большинство участников гражданского оборота являются добросовестными и вышеуказанных проблем не возникает. Однако если такое случается, покупатели не остаются бесправными. Гражданским кодексом предусмотрена возможность защиты их прав в судебном порядке. Так, в соответствии со статьей Гражданского кодекса РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Следует иметь ввиду, что Гражданским кодексом в ряде случаев установлена обязательная государственная регистрация не только перехода права собственности, но и государственная регистрация самого договора об отчуждении недвижимости. Наиболее распространенными из них являются договоры купли-продажи объектов жилого назначения и договоры дарения. В силу указанного требования данные договоры считаются заключенными с момента государственной регистрации. Для указанных случаев способ защиты установлен ст. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда. Указное выше означает, что если имеется факт уклонения от государственной регистрации, то заинтересованная сторона вправе обратиться в суд с иском о государственной регистрации перехода права собственности, а, в необходимых случаях, и самой сделки. Следует отметить, что до недавнего времени как у заявителей, так и у судебных органов бытовало мнение, что поскольку государственную регистрацию проводит регистрирующий орган, то последний должен выступать ответчиком по указанному иску. Такая позиция, в свою очередь, не могла устроить Управление Росреестра, поскольку Управление как государственный орган не может уклонятся от совершения действий, предписанных ему законом. Поэтому, в случае удовлетворения судами вышеуказанных исков к Управлению, такие решения Управлением обжаловались, что, в свою очередь, вновь создавало препятствия правообладателю для государственной регистрации своих прав. В настоящее время указанная проблема разрешена. В апреле текущего года Пленумами Высших судов Российской Федерации принято совместное Постановление, пунктом 61 которого прямо установлено, что если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности. В заключение необходимо обратить внимание правообладателей, что наличие решения суда о государственной регистрации сделки и перехода права собственности не освобождает заинтересованное лицо от представления на государственную регистрацию полного пакета документов, предусмотренных законом, о которых уже упоминалось ранее. Указанное решение суда заменяет лишь заявление уклоняющейся стороны. А сама государственная регистрация осуществляется в общем порядке. Новости , Банки , Ипотека. Metrika ; yaCounter ИНФО, агентство недвижимости INFO, agentstvo nedvizhimosti. Агентства недвижимости , Продажа земельных участков , Продажа квартир , Оформление недвижимости , Аренда квартир, комнат. Проблемы уклонения от государственной регистрации прав при продаже объектов недвижимости. Может иностранный гражданин купить дом в РФ, проживать и быть зарегистированным? Налоговый вычет за ремонт квартиры — когда это возможно? Законный представитель можете представлять интересы, а также подписать договор дарения со стороны дарителя и одаряемого, являющегося представителем несовершеннолетнего. Информация для Иностранных граждан в том числе пенсионеров Особенности налогового вычета при покупке жилья супругами Право на имущественный вычет не зависит от того, на кого из супругов оформлены платежные документы Разъясняем о порядке расчета налога на имущество на объекты недвижимости, находящиеся в долевой собственности Как снять объект недвижимости с кадастрового учета? Образец договора купли-продажи товара. Квартира с мебелью Жилой дом на землях садоводства - маткапитал жилой дом на землях для садоводства. Земельный участок в СНТ: Дарение денежных стредств физическим лицом предпринимателю Государственная регистрация права собственности на реконструированные объекты Судебная практика Вопрос об Отказе от продажи квартиры после подачи документов на регистрацию: Отказ от продажи квартиры после подписания договора купли -продажи Единовременная субсидия на приобретение жилья ветеранам ВОВ В какой версии необходимо представить межевой план для получения кадастрового паспорта на земельный участок? Образец соглашения о разделе движимого и недвижимого имущества бывших супругов Договор на возмещение расходов по содержанию здания помещения и инженерных коммуникаций Порядок изменения режима совместной собственности на долевую Требуется ли согласие бывшего супруга на отчуждение совместно нажитого имущества при государственной регистрации, если после расторжения брака раздел имущества между бывшими супругами не производился? Здание на право собственности,аренда земли под зданием Как выкупить земельный участок у государства Порядок предоставления в аренду земельных участков, находящихся в публичной собственности Новая земельная реформа - комментарии Постановка на кадастровый учет в нулевой квартал. Кадастровая стоимость Вопрос юристу: Договор перенайма арендованного имущества Как перевести многоквартирный дом в частный дом: Как перевести квартиру в часть жилого дома? Что такое земельный участок: Ну гдето есть такой закон что нельзя с гаража сделать типо квартиры? Вопрос об обязательности согласия наймодателя для вселения в жилое помещение детей, родителей, супруга нанимателя: Вправе ли наймодатель запретить их вселение к нанимателю, если после этого площадь соответствующего жилого помещения, приходящаяся на одного члена семьи, будет ниже учетной нормы? Налог на доходы нерезидентов, Платит или не платит иностранец НДФЛ в России? Кто платит налог при получении недвижимости в дар? Освобождение от уплаты налога на доходы. Перевод в нежилой фонд или внесение изменений в проектную декларацию, проектную документацию? Ипотечный кредит после развода. Какие расстояния необходимо соблюдать при строительстве дома? Физическое лицо - учредитель передает помещение в аренду ооо Установление изменение вида разрешенного использования земельного участка. Государственная регистрация прав, связанных с изменением режима совместной собственности супругов С какого момента нужно платить за коммунальные услуги в новостройках? О предоставлении имущественного вычета по НДФЛ при приобретении квартиры по договору участия в долевом строительстве, если акт приема-передачи подписан в мае г. Могу ли я потратить материнский капитал на покупку земельного участка под застройку дома, либо его строительство? Как оформить и документально подтвердить переход права на долю земельного участка, на котором построен дом и признан многоквартирным. Какие необходимы документы для регистрации права собственности на квартиру? Было долевое участие в строительстве и уступка права требования цессии. Если родственники препятствуют вступить в наследство? Можно ли продать квартиру без согласия супруга? Требуется ли согласие супругу на продажу квартиры? Есть ли налоговые льготы при продаже недвижимости? Как подтвердить самостоятельное строительство дома на средства материнского капитала? Вопрос о налоге с дохода от уступки права аренды земельных участков СНТ: Cтраница посвящена вопросам и ответам о повседневной жизни и деятельности садовых некоммерческих товариществ. Выписка из домовой книги. Вопросы и ответы Можно-ли с ипотечной квартиры вернуть имущественный налоговый вычет, проценты и как? Имущественный вычет при приобретении имущества. Как получить Продажа-покупка недвижимости: Материнский семейный капитал, материнский капитал. Вопрос по замене предмета залога? Как заполнить налоговую декларацию в году 3НДФЛ за год? Какие налоги заплатить и Как заполнить документы? Какие налоги надо заплатить с продажи квартиры несовершеннолетним ребенком Бланки, Образцы, Шаблоны Рыба договоров, актов, соглашений Зарегистрировать гараж в многоярусном кооперативе. Из документов есть договор долевого участия в строительстве Вопрос: Вопрос о госуданрственной реистрации права возникшего до О Праве собственности на объект по договору купли-продажы, подписаннму Покупателем без брачных отношений и зарегистрированному в период брака Покупателя Вопрос: Сколько Агентств недвижимости в городе Ярославле и как их найти? Я хочу продать квартиру и купить большего метража с доплатой материнским капиталом! У меня еще вопрос: На какой срок дети могут и могут ли вообще быть без прописки? Могу ли я их прописать к бабушке, но при этом сама туда не прописываться? Есть ли еще какие то варианты? Сколько соток в 1ГА гектаре или в чем измеряется площадь участков? Могут ли родители зарегистрировать несовершеннолетнего ребенка отдельно от родителей? Как расчитываются налоги при продаже земли сельхозназначение? Освобождение от налога на доходы при продаже квартиры Вопрос Налог с продажи автомобиля. В каком случае не нужно платить подоходный налог? Вопрос по переселению из аварийного жилья, как предоставляют новое жилье? Как правильно оформить дарение недвижимости. Дарственная или Договор дарения. В чем существенная разница между дарственной и договором дарения? Куда обращаться за изменением вида разрешенного использования земельного участка? Подскажите, пожалуйста, закон о том, что подоходный налог можно вернуть не с одной квартиры, а с нескольких, но до 2млн. Имеет ли физическое лицо, не являющееся налоговым резидентом Российской Федерации, право на получение имущественного налогового вычета при продаже недвижимого имущества на территории Российской Федерации? Подскажите, как правильно заполнить налоговую декларацию Вопрос: Срок нахождения объекта в собственности. Оформление права собственности на землю Вопрос: Хотим оформить в собственность участок, который используем как огород под картошку, док-ов никаких нет, что делать? Какие необходимы документы для юридического лица и физического лица для регистрации договора аренды недвижимого имущества? Вопрос по Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Объясните поэтапно как оформить свидетельство о собственности на квартиру в новостройке красноперекопский район. Есть земельный участок в промышленной зоне относящийся к землям населенных пунктов. Можно ли построить на нем центр отдыха Покупка квартир и комнат, долей по договору дарения. Вопрос по выделении доли при использовании материнского капитала. Кадастровая палата о техническом плане Вопрос по Регистрации права собственности на гаражные боксы. Купля-Продажа или Дарение Вопрос по оформлению гаража: Право собственности на гараж в гаражном или гаражно-строительном кооперативе Вопрос по оформлению дома, земельного участка: Дачная амнистия до Подскажите смогу ли я получить имущественный налоговый вычет в связи с покупкой жилья у родственницы. От какого числа отсчитывается срок нахождения в собственности квартиры и срок на возврат суммы излишне уплаченного налога Вопрос по оформлению: Как исчисляется налог на имущество физических лиц на территории г. Подскажите,Запуталась про налог с продажи квартиры Порядок и сроки уплаты земельного налога: Коротко о налогах владельцам земельных участков Вопросы и Ответы по Завещанию: Что нужно знать для оформления завещания? Какие документы необходимы для оформления завещания на жилье? Налоги с продажи недвижимости: Налоговые риски при совершении сделок купли- продажи коммерческой недвижимости индивидуальными предпринимателями Госпошлина - Расчет госпошлины при государственной регистрации договора купли-продажи жилого помещения Договора Купли-Продажи. Как узнать, склоняется ли фамилия? Новостройка - когда можно получить? Надо ли вам подавать декларацию о доходах? Какие штрафные санкции предусмотрены законодательством за непредставление декларации? Налоговая служба по Ярославской области: Информация о льготах по налогу на имущество физических лиц Вопросы по Налогообложению: Налоги при продаже квартиры: Органы Опеки и Попечительства при сделках с недвижимостью Вопросы и Ответы: Признание права собственности на самовольную постройку Налоги на недвижимость. Спорные вопросы о применении имущественных налоговых вычетов Что делать покупателю квартиры, если продавец умер до госрегистрации и она перешла к наследнику? Имущественный вычет на покупку недвижимости: Продажа и покупка квартир в одном налоговом периоде Вопрос: С какого срока считается нахождение в собственности недвижимого имущества полученного по наследству? Памятка для налогоплательщика Вопросы и Ответы: Декларирование доходов физическими лицами Продажа комнаты в комунальной квартире бывшее общежитие: Как дешевле получить отказы соседей для регистрации сделки? Ответы гражданам регистраторами Росреестра на множество вопросов Вопрос: У нас сделка,сложно ли общаться с органами опеки? И какой перечень документов для органов опеки при сделке купли-продажи, мены, и т. Вопрос на телефон Подскажите, какие документы требуются при сделке купли-продажи гаража? Согласование переустройства и или перепланировки жилых помещений Вопрос: Есть ли какие-либо ограничения или запреты на приватизацию? Любое ли жилье можно приватизировать? Дом в собственности более 3-х лет, но реконструирован и зарегистрирован менее 3-х лет. Нужно ли платить налог? Часто Задаваемые Вопросы по совершению сделок с земельными участками: Здравствуйте, при изменении вида разрешенного использования земли в течение налогового периода сумма земельного налога не пересчитывается? Как помогает государство своим гражданам улучшить жилищные условия? Подскажите решение проблемы молодых семей, нуждаются в улучшении жилищных условий Вопросы и ответы пенсионного фонда: Материнский капитал Договор дарения недвижимого имущества: Как правильно заключить договор дарения недвижимого имущества? Передача дачи из рук в руки: Подскажите,Как правильно купить дачу? Возможность перенайма земельных участков: Как оформить переуступку прав аренды участка? Вариант оформления через объект незавершенного строительства Оформление Недвижимости: Долевое строительство по закону. Недвижимость и сделки с ними Ипотека в силу закона на жилые помещения Материнский капитал и регистрация Расскажите об собенности государственной регистрации прав на жилые помещения, приобретаемые по жилищным сертификатам? Защита прав и интересов граждан, признанных судом недееспособными ограниченно дееспособными Проблемы уклонения от государственной регистрации прав при продаже объектов недвижимости Как преобразовать земельный участк и порядок его регистрации. Подлежит ли государственной регистрации договор аренды, заключенный на неопределенный срок? Вопросы по Регистрации частных домов: Регистрация стала проще Продажа: Перечень необходимых документов Оформление недвижимости: Гараж - Как оформить земельный участок? Как оформить земельный участок? УСН против классической системы налогообложения Оформление недвижимости: Восстановление утерянных документов Дарение недвижимости: Придется ли платить НДФЛ, если недвижимость подарена родственниками? Недвижимость и Налоговый вычет: Можно ли получить имущественный вычет за супругу,перераспределив распределенный вычет ранее в произвольных долях? Приватизация земельного участка Недвижимость супругов: Как решить спорные случаи раздела имущества при разводе? Планировка квартир в Ярославле: Подскажите пожалуйста, господа риэлторы, что значит "квартира московской планировки"? Расскажите о подачи заявления о регистрации прав в электронном виде? Что такое задаток или аванс и какой разумный размер? Как ПРИНЯТЬ квартиру по акту приема-передачи? Расторжение договора Купли-Продажи, Передача недвижимости, Регистрация Налогообложение. Имущественные налоговые вычеты Оформление Недвижимости: Как оформить право собственности на дом и земельный участок Регистрационный учет граждан РФ: Как продать комнату в коммунальной квартире? Подскажите пожалуйста, как переоформить долю в квартире на супруга? Реально ли без опыта успешно продать квартиру, с какими сложностями можно столкнуться при продаже? Или же все-таки довериться агентству? Cамостоятельно заниматься этим вопросом или же обратиться в агентство Недвижимость: Вопросы и Ответы Налогам часть 1 Недвижимость: Вопросы и Ответы по Аренде часть 1 Недвижимость: Вопросы и ответы по ценам часть 1 Недвижимость: Вопросы и ответы по оформлению недвижимости часть1 Недвижимость: ИНФО-Витрина Недвижимости Агентства Недвижиости Ярославль: Ярославль, Кировский р-н Квартира Вашей мечты! Элитная Квартира в Центре. Ярославль, Фрунзенский р-н Недорого! Ярославль, Кировский р-н Сдам! Ярославль,Кировский р-н в Аренду Центр 3к. Ярославская обл, ТУТАЕВ Выгодно! Кировский р-н Элитный Дом Центр Ярославля Парковка,охр новая техника торг.
Чем удивить мужчину в машине
Наро фоминский район карта спутник
Прикормка для ловли толстолобика своими руками
Класс истории фото
Поставь в транскрипции знак ударения подчеркни