Skip to content

Instantly share code, notes, and snippets.

Show Gist options
  • Save anonymous/bece11c87a49c0a955999306aee1a2e8 to your computer and use it in GitHub Desktop.
Save anonymous/bece11c87a49c0a955999306aee1a2e8 to your computer and use it in GitHub Desktop.
Описание 2 х комнатной квартиры

Описание 2 х комнатной квартиры



Ссылка на файл: >>>>>> http://file-portal.ru/Описание 2 х комнатной квартиры/


Сдаётся 2-х комнатная квартира Крымская обл.
Планировка 2х комнатной квартиры — современные решения идеального зонирования (65 фото)
Что такое двухкомнатная квартира
























Оценка 2-х комнатной квартиры. Определить рыночную стоимость квартиры тремя подходами затратный, доходный, сравнительный. Один из подходов принять за базовый, а два других использовать для корректировки результатов. Рыночная стоимость недвижимости как объект оценки может формироваться и развиваться только в условиях функционирования рынка. Основной целью рынка является получение прибыли и современная рыночная экономика представляет собой сложный механизм взаимодействия спроса и предложения, а в конечном счете продавца и покупателя. Рыночная экономика находится под влиянием рыночных сил и государственного регулирования, присущей той или иной стране. Составляющей частью рынка является конкуренция - основной механизации формирования пропорций, направленный на создание благоприятных условий сбыта объектов недвижимости. Затратный подход основывается на расчете затрат на воспроизводство оцениваемы зданий и сооружений с учетом всех видов износа и предпринимательской прибыли. К полученной стоимости добавляемся стоимость земельного участка. Подход базируется на предположении, что типичный покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности. При расчете затрат учитываются затраты инвестора, а не подрядчика. В процессе оценки используется информация об уровне заработной платы, накладных расходах, затратах на оборудование, норме прибыли строительных организаций, рыночных ценах на стройматериалы. Расчет затрат на новое строительство улучшений включает определение стоимости воспроизводства или стоимости замещения. Наиболее точное представление об объекте оценки дает стоимость воспроизводства, но для старых зданий такой расчет практически невозможен, из-за отсутствия ранее использовавшихся материалов и технологий строительства. В этом случае определяют стоимость замещения. Затраты разделяют на прямые и косвенные. Методы расчета стоимости воспроизводства или замещения: Метод сравнительной стоимости единицы - оценка имущества на основе использования единичных, скорректированных показателей затрат на создание аналогов. То есть необходимо установить размеры оцениваемого объекта и собрать данные о затратах на возведение аналогичных объектов. Метод стоимости укрупненных элементов - оценка имущества на основе величины стоимости создания его основных элементов. При расчете поэлементных затрат объект разбивается на составные части и устанавливается величина затрат на изготовление и монтаж этих частей. При оценке жилого здания можно выделить следующие элементы затрат:. Метод количественного анализа - оценка объекта на основе полной сметы затрат на его воспроизводство. Для этого составляется перечень всех материалов и оборудования, подсчитываются трудовые затраты, учитываются накладные расходы и прибыль застройщика. Метод дает наиболее точные результаты, но очень трудоемок и требует привлечения специалистов-сметчиков. Отличия расчета стоимости нового строительства для целей оценки и при строительном проектировании:. Физический износ - снижение работоспособности объекта в результате естественного физического старения и под воздействием внешних факторов. Функциональный износ - моральное старение, выраженное в несоответствии современным требованиям. Внешний износ - износ в результате изменения внешних экономических факторов. Износ подразделяют на устранимый и неустранимый. Устранимый износ - затраты на устранение которого меньше, чем добавленная при этом стоимость. Неустранимый износ — затраты на устранение которого больше, чем добавленная при этом стоимость. Основные методы определи накопленного износа: Метод разбиения заключается в определении отдельных трех видов износа с разделением физического и функционального износа на устранимый и неустранимый. Для определения износа используются инженерные и визуальные методы. Неустранимый физический износ определяет степень физического старения здания и невозможность его эксплуатации по условиям техники безопасности. Износ каждого элемента объекта оценивают отдельно. Процент износа определяется в результате осмотра и переводится в денежное выражение:. Здание при этом пригодно к эксплуатации, но обесценивается из-за появления современных, более совершенных аналогов. Внешний износ определяют потерями дохода из-за внешних факторов, либо рассчитывают путем сопоставления продаж при наличии и отсутствии внешних воздействий. Причины возникновения внешнего износа: Методы оценки внешнего износа: Эффективный возраст - возраст объекта по внешнему виду. Метод базируется на том, что эффективный возраст отражает срок экономической жизни, так же как накопленный износ отражает затраты воспроизводства. СЭЖ - срок экономической жизни. Метод основан на визуальном осмотре и зависит от знаний и опыта оценщика. Метод сравнимых продаж заключается в определении износа в результате анализа рыночных данных о текущих сопоставимых продажах. Отбираются недавно проданные объекты, и определяется накопленный износ каждого из них в следующем порядке:. Затратный подход наиболее надежен при оценке новых объектов, готовых для более эффективного использования. В ценах продаж отражается мнение типичных продавцов и покупателей, поэтому при наличии достаточного количества данных об аналогичных продажах целесообразно определять базовую рыночную цену сравнительным подходом. Различия между сравниваемыми объектами сглаживаются проведением соответствующих корректировок. В основе этого подхода лежит предположение, что рациональный покупатель не заплатит объект больше, чем ему обойдется приобретение аналога с подобными свойствами. Реальность оценки зависит от активности и насыщенности рынка и от доступности достоверной информации об аналогичных сделках. Для получения более точного результата, необходимо тщательно выбирать аналоги. Сравнительный подход базируется на принципах замещения, сбалансированности, спроса и предложения. Сбор и проверка достоверности информации о предлагаемых на продажу или недавно проданных аналогах объекта оценки. Выявление недавно проданных и предлагаемы на продажу аналогичных объектах. Из-за сокрытия данных об условиях продажи и фактической цене объектов, можно при выполнении анализа основываться только на ценах предложения. Точность оценки зависит от количества и качества используемой информации, поэтому большое значение имеет проверка данных по отобранным аналогам. Абсолютно одинаковых продаж не бывает, совпадение наблюдается только по ряду характеристик. Чем более схожи выбранные для сравнения объекты, тем точнее будет результат оценки. В результате сравнения продаж аналогов определяются данные, которые необходимо скорректировать. Корректировка цен продаж выбранных аналогов в соответствии, с LUX отличиями от объекта оценки. Скорректированная цена имущества - это цена продажи объекта сравнения после ее корректировки на различия с объектом оценки. Все объекты недвижимости уникальны, но не все индивидуальные характеристики существенно влияют на стоимость. Наиболее надежным считается метод парного анализа продаж. Он основан на предположении, что разница в стоимости объектов, имеющих единственное отличие, может быть приписана к нему. Рассчитанные корректировки вносят, в цены объектов-аналогов с целью приведения каждого объекта сравнения к объекту оценки по всем различающимся характеристикам. Иногда невозможно найти на рынке данные о продажах с единственным отличием; Тогда применяется модификация метода парного анализа, которая заключается в следующем: Если сравниваемый объект хуже оцениваемого, корректировки будут положительными, а если лучше -отрицательными. Корректировки проводятся по выбранным единицам измерения: Корректировки, относящиеся к условиям сделки и состоянию рынка: Корректировки, относящиеся непосредственно к объекту недвижимости: Вывод стоимости оцениваемого объекта осуществляется в процессе согласования скорректированных цен. Согласование - это не просто усреднение промежуточных результатов, а процесс взвешивания показателей, выявления причин различия, учет количества корректировок. Чем меньше количество и величина корректировок, внесенных в цену конкретного объекта сравнения, тем больший вес имеет данная продажа в процессе формирования стоимости оцениваемого объекта. При наличии обширной информации о похожих продажах применяются статистические методы. Обычно анализируются 4 показателя:. Сложность сбора информации о фактических ценах продаж: Сложность сбора информации об условиях сделки: Зависимость от активности рынка: Зависимость от стабильности рынка: Сложность согласования данных о существенно различающихся продажах: Стоимость недвижимости, в которую вложен каптал, должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость способна принести. Доходный подход к оценке недвижимости основан на определении текущей стоимости ожидаемых от нее доходов. Основной предпосылкой расчета стоимости в доходном подходе, считают сдачу оцениваемого объекта в аренду. Для преобразования будущих доходов в текущую стоимость осуществляется капитализация дохода. Капитализация дохода - процесс, определяющий взаимосвязь будущего дохода и текущей стоимости оцениваемого объекта. Существуют разные методы капитализации, основанные на разных способах измерения величин дохода и нормы прибыли. Ожидаемый доход от объекта оценки определяется в результате анализа всех доходов и расходов с учетом их роста или уменьшения в течение периода владения недвижимостью, а также с учетом риска вложений для заемного и собственного капитала. Потенциальный валовой доход - максимальный доход, который способен приносить объект недвижимости. Величина ПВД прогнозируется на основе собранных данных за предшествующие периоды и сравнивая с данными о доходности аналогичных объектов. Анализ производится путем сравнения дохода на единицу измерения, которая выбирается в зависимости от типа объекта: Расчет ПВД производится на основе текущих ставок и тарифов на рынке аренды и платных услуг. Различают рыночную и контрактную арендную плату. Рыночная арендная плата - это арендная плата, которая преобладает на рынке для сопоставимых объектов и может меняться в период действия договора аренды. Контрактная арендная плата - это конкретная сумма, о которой договорились арендатор и арендодатель, и в период действия договора аренды не изменяется. Для определения стоимости нужно использовать рыночную арендную плату. Потому при анализе договоров аренды нужно выявить все условия их заключения: Если у сравниваемых объектов имеются различия, производится корректировка данных. В случае отсутствия на рынке необходимых данных, корректировки определяются на основании мнения оценщика. Действительный валовой доход - ПВД за вычетом потерь от недоиспользования объекта и неплатежей. Основная формула расчета ДВД:. Простои сдаваемых в аренду помещений могут быть как хроническими, так и между сменой арендаторов. Операционные расходы ОЕ - расходы на поддержание воспроизводства дохода от имущества. Расходы владельца недвижимости делятся на постоянные FE , переменные VE и резервы RR. Постоянные расходы - расходы, которые практически не зависят от степени эксплуатации недвижимости, оплаты страховки, уплаты налогов на имущество. Переменные расходы - расходы для поддержания функциональной пригодности объекта и зависят от степени его эксплуатации. Величина этих расходов определяемся на основе анализа фактических затрат на содержание объекта с учетом типичных затрат на рынке. Затраты на содержание общественного здания могут значительно превышать стоимость нового строительства. Переменные расходы зависят от стоимости строительства, технических характеристик объекта и особенностей инженерных решений. К ним можно отнести: Резервы - расходы, связанные с объектом, которые нужно производить только один раз в несколько лет: Чистый операционный доход преобразуется в стоимость объекта, используя методы капитализации дохода. Доходный подход позволяет учитывать ожидаемый доход на инвестиции, поэтому его применяют при анализе целесообразности инвестирования и при обосновании решений о финансировании инвестиций. Результаты, получаемые на основе доходного подхода, наиболее значимы при оценке объектов, приносящих доход. Но все же, правильное применение доходного подхода позволяет принимать достаточно обоснованные решения относительно финансирования инвестиции в недвижимость. Проделав курсовую работу, мы получили много знаний в области оценки недвижимости, на практике научились применять подходы оценки. По итогам курсовой работы стоимость квартиры составила 1 миллион 1 тысяча рублей. Также мы выяснили, что результаты доходного подхода практически не применялись. Это связанно с малой величиной прибыли, извлекаемой из разного объекта недвижимости. При сопоставлении результатов наибольший вес имел сравнительный подход, потому - что именно он считается эффективным при определении стоимости квартиры. Образование в России Образование в мире Новости портала. Студенческая жизнь Юмор Активный отдых Кино и музыка Логические загадки Любовь-морковь. Здоровье Кухня студента Работа и трудоустройство Сессия, экзамены и зачеты. Форум Словари On-line Календарь мировых событий Календарь дней рождений известных людей. Загадка с философом Загадка с путешественником Загадка с катером Смотреть все статьи. Здравствуйте, гость Вход Регистрация. Оценка двухкомнатной квартиры в г. Определение рыночной стоимости квартиры тремя подходами затратным, доходным, сравнительным. Скачать бесплатно Оценка 2-х комнатной квартиры Загрузить Оценка 2-х комнатной квартиры. ДЕМИДОВА Курсовой проект По дисциплине: Оценка 2-х комнатной квартиры по улице Г. Тагил год Министерство образования Российской Федерации Нижнетагильский государственный профессиональный колледж им. ГСК - Тема задания: Общие сведения об объекте оценки. Дом находиться в г Нижний Тагил, Свердловская область, по адресу: Данный объект оценки располагается в Ленинском районе. Общие сведения о квартире по состоянию на 12, Ванная душ - есть Водопровод - есть Газ - есть Горячее водоснабжение - есть Канализация — есть Лифт - нет Мусоропровод - есть Телевидение - есть Телефон - есть Центральное отопление - есть Электроосвещение — есть Процедура оценки. Затратный подход к оценке недвижимости. Этапы затратного подхода 1. Расчет стоимости земельного участка с учетом ННЭИ Сэ. Расчет затрат на новое строительство оцениваемых строений Снс. Расчет накопленного износа Ин: При оценке жилого здания можно выделить следующие элементы затрат: Точность этого метода выше, чем метода сравнительной стоимости единицы. Отличия расчета стоимости нового строительства для целей оценки и при строительном проектировании: Расчет накопленного износа QJ Износ имущества - снижение стоимости имущества с течением времени в процессе его эксплуатации. Устранимый физический износ определяется с учетом всех расходов по текущему ремонту объекта. Процент износа определяется в результате осмотра и переводится в денежное выражение: Рассчитанная величина износа согласовывается с соответствующими службами эксплуатации. Функциональный износ возникает вследствие несоответствия объекта современным требованиям: Срок экономической жизни - время, в течение которого объект можно использовать и получать прибыль. Хронологический возраст - фактический возраст объекта со дня постройки. Отбираются недавно проданные объекты, и определяется накопленный износ каждого из них в следующем порядке: С; определение стоимости улучшений с учетом износа: Оценка на основе затратного подхода целесообразна или единственно возможна в следующих случаях: Сравнительный подход к оценке недвижимости. Основные требования к аналогу объекта оценки: Сравнение данных об отобранных аналогах и объекте оценки. Корректировка цен продаж выбранных аналогов в соответствии с их отличиями от объекта оценки, 5. Установление стоимости объекта оценки. Основные отличия, влияющие на стоимость объекта: Основные способы расчета корректировок: Основные правила внесения корректировок; 1. Внесение корректировок осуществляется от объекта сравнения к объекту оценки. Обычно анализируются 4 показателя: Основные условия применения сравнительного полхода: Сравнительный подход наиболее надежен при оценке жилья. Основные проблемы сравнительного подхода. Доходный подход к оценке недвижимости. Модель капитализации дохода в упрощенном варианте: Горизонтальная линия - деление. Вертикальная линия - умножение. TRV-формула - это основное уравнение доходного подхода. Доход - это чистый операционный доход от использования недвижимости за год. Норма прибыли - коэффициент или ставка капитализации. Расчет потенциального валового дохода. Расчет действительного валового дохода. Расчет расходов, связанных с объектом оценки. Определение величины чистого операционного дохода. Преобразование ожидаемых доходов в текущую стоимость. Расчет действительного валового дохода EGI. Основная формула расчета ДВД: Enabling- допустимо возможный Income - доход Potential - потенциальный Gross - валовой Value - величина Low - низкий Net - чистый Operational - операционный Expense — расход Простои сдаваемых в аренду помещений могут быть как хроническими, так и между сменой арендаторов. Чистый операционный доход - ДВД за исключением операционных расходов. Но этот подход имеет ряд недостатков: Газетная площадью 43 м 2 Аналоги: Подход Результат Коэффициент доверия Скорректированный результат Сравнительный ,5 т. Dialup 56Kbps 7 сек DSL Kbps 1 сек T1 1. Почтовый адрес Текст сообщения Посмотри этот файлик. При использовании материалов с портала, активная ссылка на www. Контакты Поддержка База знаний. Пауль Юлиус РОЙТЕР основатель крупнейшего современного английского информационного агентства Рейтер. Родившийся в Германии в еврейской семье, мальчик получил имя Израиль Беер ЙОСАФАТ. Начинал служебную карьеру как банковский служащий, затем переехал в Берлин, где в В течение 21 июля развивались упорные бои на Полоцко-Невельском, Смоленском и Новоград-Волынском направлениях. На остальных участках фронта крупных боевых действий не велось. Teenagers problems Everybody was a teenager, that"s why everybody can say that it"s very difficult to be a teenager. Everyone has different problems, but teenage problems are special. One of the worst teenage problems is schooling. Главная Конкурсы Молодежная пресса Новости образования Образование в России Образование в мире Новости портала Рефераты Добавить Найти Нормативные документы Добавить Найти Для отдыха Студенческая жизнь Юмор Активный отдых Кино и музыка Логические загадки Любовь-морковь Для жизни Здоровье Кухня студента Работа и трудоустройство Сессия, экзамены и зачеты Сервисы Форум Словари On-line Календарь мировых событий Календарь дней рождений известных людей. В Крыму откроется школа шахмат Сергея Карякина. Тема молодежной политики поднялась на высокий уровень — Воропаева. Оценка 2-х комнатной квартиры от пользователя z3rg. Найти все файлы пользователя. Введите защитный код для скачивания файла и нажмите "Скачать файл" Защитный код Введите защитный код. Поиск по файловому архиву. В файловом архиве содержится файлов в разделах Файлы в архив загрузили 6 пользователей Файлы с архива были скачаны раз Последний добавленный файл: М от пользователя z3rg добавлен


Стать представителем эйвон условия
Сердечки тильды своими руками
Как делать скриншот на nokia lumia
2-х комнатная квартира
Новые земли в составе россии
Маринованные вешенки в домашних условиях быстро рецепт
Урожайность силоса с 1 га
Курсовая работа: Оценка 2-х комнатной квартиры
Психология свойстваи состояния
Снуп 0 1 инструкция
Оценка 2-х комнатной квартиры
Классификация норм права реферат
Как делан пинг
Свот таблица примеры
Квартиры 2-х комнатные
Где похоронили ободзинского
Sign up for free to join this conversation on GitHub. Already have an account? Sign in to comment