Оценка недвижимости: затратный подход
Затратный подход к оценке стоимости объектов недвижимости
Затратный метод оценки недвижимости
Затратный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта недвижимости, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта недвижимости, с учетом его износа. Затратный подход основан на принципе замещения, согласно которому предполагается, что разумный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем стоимость строительства объекта, аналогичного по своей полезности оцениваемому объекту. Согласно затратному подходу общая стоимость объекта недвижимости Соб определяется как суммы стоимости участка земли Суз и восстановительной стоимости стоимости замещения или воспроизводства объекта недвижимости Свс за минусом накопленного износа Сиз: Применение затратного подхода к оценке недвижимости состоит из следующих этапов: Определение стоимости участка земли , входящего в состав оцениваемой затратным методом недвижимости, основано на предположении его наилучшего и наиболее эффективного использования как свободного от застройки. Для оценки рыночной стоимости земли применяют следующие методы: Метод сравнения продаж при наличии необходимой информации является наиболее предпочтительным и общеприменимым. Основными элементами сравнения для земли являются: При оценке земли можно использовать несколько единиц сравнения, корректируя цену каждой из них и получая в конце несколько значений стоимости, определяющих диапазон стоимости. Метод распределения основан на положении о том, что для каждого типа недвижимости существует нормальное соотношение между стоимостью земли и стоимостью построек. Такое соотношение наиболее достоверно для новых улучшений, которые отражают наилучшее и наиболее эффективное использование земли. Определить стоимость земельного участка, если известно что: Определим долю стоимости земельного участка в общей стоимости объекта недвижимости: Определим стоимость земельного участка: Стоимость участка может находиться в диапазоне от 67 тыс. Метод выделения является разновидностью метода распределения. Стоимость земли выделяется из стоимости недвижимости вычитанием стоимости улучшений с учетом их износа. Этот метод используется для оценки загородных участков, для которых вклад улучшений в общую стоимость мал и достаточно легко определяется. Метод применяется при отсутствии информации о продажах свободных участков в ближних окрестностях. Метод разбивки на участки применяется в случаях, когда разбивка участка на несколько меньших по размеру представляет наилучшее и наиболее эффективное использование земли. При этом внешние и внутренние улучшения участков, создаваемые при разбивке, обеспечивают условия для наилучшего и наиболее эффективного использования земли. Издержки на улучшение включают: Определить стоимость земельного массива, если известно что застройщик планирует его разделить на 30 участков и затем продать каждый за 25 тыс. При этом будут иметь место следующие издержки: Определим потенциальный доход от продажи подготовленных участков: Определим издержки на улучшения и устройство участков: Таким образом, стоимость земельного массива составляет тыс. Техника остатка для земли применяется при отсутствии данных о продажах свободных участков земли. Метод капитализации чистой земельной ренты основан на принципе добавочной продуктивности, согласно которому после распределения между всеми факторами производства регулярных доходов от бизнеса, реализуемого на объекте недвижимости, часть этих доходов может быть отнесена к земельному участку. Если оценивается земельный участок, сданный в аренду, то его стоимость можно определять по При этом в качестве чистого операционного дохода используют арендную плату. Определение восстановительной стоимости стоимости замещения оцениваемого здания основано на включение в стоимость нового строительства прямых и косвенных издержек. Прямые затраты — затраты, непосредственно связанные со строительством, и в общем случае включают в себя: Косвенные затраты — расходы, сопутствующие, но не относящиеся непосредственно к строительству. Косвенные затраты обычно включают в себя: Определение значений прямых издержек основано на применении общих правил определения сметной стоимости строительства, изложенных в действующих нормативных и руководящих документах. Расчеты значений прямых издержек могут быть выполнены одним из двух способов: При наличии для объекта оценки проектно-сметной документации значение прямых издержек определяется как величина сметной стоимости строительства, пересчитанная на дату оценки с помощью индексов, учитывающих отношение текущего уровня цен в строительстве к ценам года, принятых в качестве базисных индексный метод. При отсутствии проектно-сметной документации на объект оценки следует восстановить смету одним из двух способов: Использование укрупненных сметных нормативов для вычисления прямых издержек допустимо для типовых проектных решений зданий и сооружений, а также повторно применяемых экономических индивидуальных проектов. Для целей оценки рыночной стоимости недвижимости применяют следующие виды укрупненных показателей: При этом стоимость строительно-монтажных работ может приводиться с разбивкой по видам работ и комплексам строительных конструкций метод разбивки на компоненты. Значения косвенных издержек, как правило, определяются как процент от прямых издержек по рыночным данным. Прибыль предпринимателя определяется как сумма, которую предприниматель ожидает получить в виде премии за использование своего капитала. Значение прибыли предпринимателя принимается по рыночным данным. Износ — это уменьшение стоимости объекта недвижимости, обусловленное различными причинами. Износ обычно измеряют в процентах, а стоимостным выражением износа является обесценение. Накопленный совокупный износ объекта оценки — совокупность всех возможных видов износа, который характеризуется уменьшением полезности объекта недвижимости, его потребительской привлекательности с точки зрения потенциального инвестора и выражается в снижении со временем стоимости обесценении под воздействием различных факторов. По мере эксплуатации объекта постепенно ухудшаются параметры, характеризующие конструктивную надежность зданий и сооружений, а также их функциональное соответствие текущему и тем более будущему использованию, связанные с жизнедеятельностью человека. Кроме того, на стоимость недвижимости в не меньшей степени оказывают влияние и внешние факторы, обусловленные изменением рыночной среды, наложением ограничений на определенное использование зданий и т. Износ в оценочной практике необходимо отличать по смыслу от подобного термина, используемого в бухгалтерском учете начисление износа. Оценочный износ — один из основных параметров, позволяющих рассчитать текущую стоимость объекта оценки на конкретную дату. Таким образом, учет износа объекта — это своего рода корректировка стоимости вновь воспроизведенного здания воспроизведенного с помощью затратного подхода для того, чтобы определить стоимость оцениваемого объекта. Совокупный накопленный износ является функцией времени жизни объекта. Рассмотрим основные оценочные понятия, характеризующие этот показатель рис. Периоды жизни здания и характеризующие их оценочные показатели Физическая жизнь здания ФЖ — период эксплуатации здания, в течение которого состояние несущих конструктивных элементов здания соответствует определенным критериям конструктивная надежность, физическая долговечность и т. Срок физической жизни объекта закладывается при строительстве и зависит от группы капитальности зданий. Физическая жизнь заканчивается, когда объект сносится. Хронологический возраст ХВ — период времени, прошедший со дня ввода объекта в эксплуатацию до даты оценки. Экономическая жизнь ЭЖ — время эксплуатации, в течение которого объект приносит доход. В этот период проводимые улучшения вносят вклад в стоимость объекта. Экономическая жизнь объекта заканчивается, когда эксплуатация объекта не может принести доход, обозначенный соответствующей ставкой по сопоставимым объектам в данном сегменте рынка недвижимости. При этом проводимые улучшения уже не вносят вклад в стоимость объекта вследствие его общего износа. Эффективный возраст ЭВ рассчитывается на основе хронологического возраста здания с учетом его технического состояния и сложившихся на дату оценки экономических факторов, влияющих на стоимость оцениваемого объекта. В зависимости от особенностей эксплуатации здания эффективный возраст может отличаться от хронологического возраста в большую или меньшую сторону. В случае нормальной типичной эксплуатации здания эффективный возраст, как правило, равен хронологическому. Оставшийся срок экономической жизни ОСЭЖ здания — период времени от даты оценки до окончания его экономической жизни. Субъективность определения таких показателей, как срок экономической жизни и эффективный возраст, требует от оценщика достаточно высокой квалификации и немалого практического опыта. Для определения величины накопленного износа использую следующие методы [1]: Метод сравнения продаж основан на определении величины накопленного износа как разницы между стоимостью нового строительства и стоимостью сооружения на дату оценки, при этом наличие достоверных данных о продажах подобных объектов и стоимости свободных участков земли является необходимым условием. В стоимостном выражении совокупный износ представляет собой разницу между восстановительной стоимостью и рыночной ценой оцениваемого объекта: Определить накопленный износ объекта недвижимости коттеджа , если известны следующие сведения об объектах-аналогах: Элемент сравнения Объект-аналог 1 2 3 Цена продажи, тыс. Определим накопленный износ объекта недвижимости. Расчеты представлены в следующей таблице: Элемент сравнения Объект-аналог 1 2 3 Стоимость земельного участка 50 30 Стоимость нового строительства на дату оценки Цена продажи, тыс. Бухгалтерский метод расчета износа основан на использовании бухгалтерских методов, т. Метод разбивки заключается в подробном рассмотрении и учете всех видов износа, к которым относят рис. Устранимый исправимый износ — это износ, устранение которого физически возможно и экономически целесообразно, т. Неустранимый неисправимый износ — это износ, устранение которого либо физически не возможно либо экономически нецелесообразно, т. Классификация износа объектов недвижимости Для применения метода разбивки при определении накопленного износа необходимо в качестве расчетной базы иметь данные о стоимости нового строительства, выполненные с разбивкой по конструктивным элементам. Физический износ — постепенная утрата изначально заложенных при строительстве технико-эксплуатационных качеств объекта под воздействием природно-климатических факторов, а также жизнедеятельности человека. Физический износ отражает изменения физических свойств объекта недвижимости со временем например, дефекты конструктивных элементов. Существуют четыре основных метода расчета физического износа: Экспертный метод расчета физического износа основан на создании дефектной ведомости и определения процентов износа всех конструктивных элементов здания или сооружения. Экспертный метод является самым точным, но и наиболее трудоемким. Данный метод предполагает использование различных нормативных инструкций межотраслевого или ведомственного уровня. В качестве примера можно назвать ВСН [2], применяемые бюро технической инвентаризации в целях оценки физического износа жилых зданий при технической инвентаризации, планировании капитального ремонта жилищного фонда независимо от его ведомственной принадлежности. В указанных правилах даны характеристика физического износа различных конструктивных элементов зданий и их оценка. Физический износ здания определяется следующим образом: Доли восстановительной стоимости отдельных конструкций, элементов и систем в общей восстановительной стоимости здания, следует принимать по укрупненным показателям восстановительной стоимости жилых зданий, утвержденным в установленном порядке, а для конструкций, элементов и систем, не имеющих утвержденных показателей — по их сметной стоимости. Определить физический износ жилого здания, если известно, что при его обследовании выявлен физический износ всех конструктивных элементов: Определим удельные веса конструктивных элементов в соответствии со сб. Результаты оценки физического износа элементов и систем, а также определения их удельного веса по восстановительной стоимости: Определить физический износ жилого здания, если известно, что восстановительная стоимость конструктивных элементов и объективно необходимые затраты на их ремонт составляют соответственно: Определим величину физического износа. Результаты оценки физического износа элементов, а также определение их удельного веса по восстановительной стоимости: Наименование элементов здания Восстановительная стоимость элемента, тыс. Объективно необходимые затраты на ремонт, тыс. Недостатки метода — обязательная детализация и точность расчета затрат на проведение ремонта изношенных элементов здания. Метод расчета срока жизни здания основан на предположении о том, что соотношение между физическим износом ФИ и восстановительной стоимостью ВС определяется соотношением между эффективным возрастом ЭВ и типичным сроком экономической жизни ФЖ: Определить физический износ жилого здания, если известно, что восстановительная стоимость, действительный возраст и общая физическая жизнь его конструктивных элементов составляют соответственно: Результаты оценки физического износа элементов: Наименование элементов здания Восстанови-тельная стоимость элемента, тыс. Определение величины физического износа состоит из нескольких последовательных этапов: Определение величины исправимого физического износа его называют также отложенным ремонтом, так как предполагается, что типичный покупатель произведет немедленный ремонт, чтобы восстановить нормальные эксплуатационные характеристики сооружения: Неисправимый физический износ соответствует позициям, исправление которых в настоящее время практически невозможно или экономически нецелесообразно. Величина этого типа износа определяется на базе разности между полной восстановительной или замещающей стоимостью и суммой устранимого физического износа. Для целей расчета износа элементы сооружения, имеющие неустранимый физический износ, делят на долгоживущие и короткоживущие. У долгоживущих элементов ожидаемая остаточная жизнь совпадает с остаточной экономической жизнью всего сооружения. Короткоживущие элементы имеют меньшую остаточную экономическую жизнь, чем все сооружение. Для оценки неисправимого физического износа в короткоживущих элементах используют метод расчета срока жизни здания: При этом общая физическая жизнь элемента определяется по справочным данным, учитывающим периодические ремонты и поддержание нормальных эксплуатационных характеристик. Для оценки неисправимого физического износа в долгоживущих элементах используют также метод расчета срока жизни здания: Общая физическая жизнь здания определяется в зависимости от типа основных конструктивных элементов для различных категорий зданий по долговечности. Классификация жилых и общественных зданий по долговечности приведена в нормативной литературе. Определить физический износ жилого здания. Исходные данные приведем по мере проведения расчета. На основании сметной документации определим стоимость нового строительства для оценки накопленного износа: Наименование элементов здания Восстановительная стоимость, тыс. Прямые издержки материалы и оборудование, трудозатраты, накладные расходы и прибыль подрядчика , в т. Определим величину исправимого физического износа: Наименование элементов Восстановительная стоимость, тыс. Затраты на ремонт, тыс. Остаточная восстановительная стоимость, тыс. Определим величину неисправимого физического износа в короткоживущих элементах: Определим величину неисправимого физического износа в долгоживущих элементах: Наименование показателя Сумма, тыс. Определим величину совокупного физического износа здания: Таким образом, стоимость совокупного физического износа здания составляет 48 тыс. Функциональный износ — это потеря в стоимости, вызванная тем, что объект не соответствует современным стандартам: Различают следующие виды функционального износа: Исправимый функциональный износ измеряется стоимостью его исправления и вызывается: Недостатки, требующие добавления элементов — элементы здания и оборудование, которых нет в существующем здании и без которых оно не может соответствовать современным эксплуатационным стандартам. Количественным измерителем исправимого функционального износа за счет недостатков, требующих добавления, является разница между стоимостью выполнения требуемых добавлений на момент оценки и стоимостью выполнения этих же добавлений, если бы они были выполнены при строительстве объекта оценки. Недостатки, требующие замены или модернизации элементов — элементы здания и оборудование, которые есть в существующем здании и еще выполняют свои функции, но уже не соответствуют современным эксплуатационным стандартам. Исправимый функциональный износ за счет позиций, требующих замены или модернизации, измеряется как стоимость существующих элементов с учетом их физического износа, минус стоимость возврата материалов, плюс стоимость демонтажа существующих и плюс стоимость монтажа новых элементов. При этом стоимость возврата материалов определяется как стоимость демонтированных материалов и оборудования при использовании их на других объектах. Если стоимость строительства определяется как замещающая, то при определении исправимого функционального износа имеют место некоторые особенности. Определить исправимый функциональный износ офисного здания, если известно что: Определим величину исправимого функционального износа, вызванного недостатками, требующими добавления элементов в нашем случае — кондиционера: Определим величину исправимого функционального износа, вызванного недостатками, требующими замены или модернизации элементов в нашем случае — электроарматуры: Таким образом, стоимость исправимого функционального износа здания составляет: Неисправимый функциональный износ вызывается: Неисправимый функциональный износ за счет позиций, не включенных в стоимость нового строительства, измеряется как чистая потеря дохода, относящаяся к этому недостатку, капитализированная при норме капитализации для зданий, минус стоимость этих позиций, если бы они были включены в стоимость нового строительства. Расчет неисправимого функционального износа за счет недостатков не зависит от того, восстановительная или заменяющая стоимости будут приниматься за основу. Неисправимый функциональный износ за счет позиций, которые включены в стоимость нового строительства , но которых быть не должно, измеряется как текущая стоимость нового, минус относящийся физический износ, минус стоимость добавленного т. При этом к издержкам владельца относят дополнительные налоги, страховки, расходы по обслуживанию, коммунальные платежи, а к добавленной стоимости относят увеличенную арендную плату и т. Определить неисправимый функциональный износ офисного здания, если известно что: Определим величину неисправимого функционального износа, вызванного недостатками, не включенными в стоимость нового строительства, но которые должны быть, исходя из рыночных данных о потерях доходов, вызванных отсутствием элемента или оборудования в нашем случае — системы пожаротушения тыс. Таким образом, стоимость неисправимого функционального износа здания составляет: Внешний экономический износ — обесценение объекта, обусловленное негативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней среды: Для оценки внешнего износа могут применяться следующие методы: При наличии достаточного количества данных, второй подход более предпочтителен. Метод капитализации потери дохода предполагает определение потерь дохода всей собственности за счет внешних воздействий. Затем доля потерь, приходящаяся на здание, капитализируется при норме капитализации для зданий. Определить внешний экономический износ склада, если известно что: Определим потерю чистого дохода за счет внешних факторов: Определим чистый доход, относящийся к зданию: Определим потерю чистого дохода, относящуюся к зданию: Таким образом, стоимость внешнего экономического износа склада составляет: Метод парных продаж основан на анализе имеющейся ценовой информации по недавно проданным аналогичным объектам парным продажам. При этом предполагается, что объекты парной продажи отличаются друг от друга только выявленным и соотнесенным к объекту оценки экономическим износом. Определить внешний экономический износ склада, находящегося вдалеке от вещевого рынка, если известно что: Определим стоимость внешнего экономического износа склада: Затратный подход обладает рядом преимуществ и недостатков. При оценке новых объектов затратный подход является наиболее надежным. Данный подход является целесообразным или единственно возможным в следующих случаях: Затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости. Попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда. Несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же объекта, т. Проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений. Сложность определения величины накопленного износа старых строений и сооружений. Отдельная оценка земельного участка от строений. Проблематичность оценки земельных участков в России. Постановление Правительства Российской Федерации 3. Правила оценки физического износа жилых зданий. Государственный комитет по гражданскому строительству и архитектуре при Госстрое СССР. Укрупненные показатели восстановительной стоимости жилых, общественных зданий и здания и сооружения коммунально-бытового назначения для переоценки основных фондов. Терминологический словарь "Экономика и управление на предприятиях ". Главная страница Библиотека управления Форум Каталог консалтинговых компаний Войти в личный кабинет Поиск компаний Семинары Новости и пресс-релизы Конференции Программы и видеокурсы Маркетинговые исследования Бизнес-планы Тендеры, закупки, торги. Финансовый анализ Менеджмент Маркетинг Бизнес-планирование Инвестиции и инвесторы Оценка Консалтинг Налоговое планирование и контроль Информационные технологии в управлении Программное обеспечение и корпоративные системы Компании, организации и их деятельность Антикризисные материалы Управленческий учет и аудит Полные архивы журналов Карта сайта. Виноградов Дмитрий Викторович Глава из книги " Экономика недвижимости ", учебное пособие — Владим. Metrika ; yaCounter
Мгсу учебные планы
Лучшие дизайн проекты
Причины проявления молочницы
Смена наименования организации в трудовой книжке образец
Карты на прохождение 1.8 9
Во сколько можно шуметь в германии вечером