Реферат: Методы оценки стоимости объектов недвижимости
Метод сравнительной единицы
Оценка недвижимости. Авторы: Слугин О.В., Еберзина Н.Л., редактор: Касаткина М.А.
Гриненко Экономика недвижимости Конспект лекций. Затратный подход - это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом накопленного износа. Базируется на предположении, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности. Информация, необходимая для применения затратного подхода: При оценке новых объектов затратный подход является наиболее надежным. Данный подход является целесообразным или единственно возможным в следующих случаях: Затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости. Попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда. Несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же объекта, так как в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный износ. Проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений. Сложность определения величины накопленного износа старых строений и сооружений. Отдельная оценка земельного участка от строений. Проблематичность оценки земельных участков в России. Этапы затратного подхода см. Этот метод предполагает расчет стоимости строительства сравнительной единицы аналогичного здания. Стоимость сравнительной единицы аналога должна быть скорректирована на имеющиеся различия в сравниваемых объектах планировка, оборудование, права собственности и т. Если в качестве сравнительной единицы выбран 1 м 2 , то формула расчета будет иметь следующий вид:. Важным этапом является выбор типичного объекта. При этом необходимо учитывать: Этот метод предполагает разбивку оцениваемого объекта на строительные компоненты — фундамент, стены, перекрытия т. Стоимость каждого компонента получают исходя из суммы прямых и косвенных затрат, необходимых для устройства единицы объема по формуле:. С зд — стоимость строительства здания в целом; V j — объем j-го компонента; С j — стоимость единицы объема; n — количество выделенных компонентов здания; К н — коэффициент, учитывающий имеющиеся несоответствия между оцениваемым объектом и выбранным типичным сооружением. Существует несколько вариантов использования метода разбивки по компонентам: Метод субподряда основан на том, что строитель-генподрядчик нанимает субподрядчиков для выполнения части строительных работ. Затем рассчитываются суммарные затраты по всем субподрядчикам. Метод разбивки по профилю аналогичен предыдущему и основан на расчете затрат на наем различных специалистов. Метод выделения затрат предполагает использование разных единиц сравнения для оценки разных компонент здания, после чего эти оценки суммируются. Данный метод основан на применении детального количественного расчета затрат на монтаж отдельных компонентов, оборудования и строительства здания в целом. Кроме расчета прямых затрат необходим учет накладных расходов и иных затрат, то есть составляется полная смета воссоздания оцениваемого объекта. Стоимость строительства зданий и сооружений определяется величиной инвестиций, необходимых для его осуществления. Стоимость строительства, как правило, определяется на стадии предпроектных проработок составление ТЭО строительства. Сметная стоимость строительства зданий и сооружений - это сумма денежных средств, необходимых для его осуществления в соответствии с проектной документацией. На основе сметной стоимости производится расчет размера капитальных вложений, финансирования строительства, а также формирования свободных договорных цен на строительную продукцию. При составлении смет расчетов инвестора и подрядчика на альтернативной основе могут применяться следующие методы расчета затрат: Ресурсный метод - расчет в текущих прогнозных ценах и тарифах ресурсов элементов затрат , ведется исходя из потребности в материалах, изделиях, конструкциях в том числе вспомогательных, применяемых в процессе производства работ , а также данных о расстояниях и способах их доставки на место строительства, расходе энергоносителей на технологические цели, времени эксплуатации строительных машин и их составе, затратах труда рабочих. Ресурсно-индексный метод - это сочетание ресурсного метода с системой индексов на ресурсы, используемые в строительстве. Индексы стоимости цен, затрат - относительные показатели, определяемые соотношением текущих прогнозных стоимостных показателей и базовых стоимостных показателей на сопоставимые по номенклатуре ресурсы. Базисно-индексный метод - перерасчет затрат по строкам сметы из базисного уровня цен в текущий уровень цен при помощи индексов. Базисно-компенсационный метод - суммирование стоимости, исчисленной в базисном уровне сметных цен, и определяемых расчетами дополнительных затрат, связанных с изменением цен и тарифов на используемые ресурсы в процессе строительства. Необходимо учитывать, что до наступления стабилизации экономической ситуации и формирования соответствующих рыночных структур наиболее приоритетными методами расчета сметной стоимости являются ресурсный и ресурсно-индексный. В практической деятельности экспертов большей популярностью пользуется базисно-индексный метод расчета сметной стоимости. Износ характеризуется уменьшением полезности объекта недвижимости, его потребительской привлекательности с точки зрения потенциального инвестора и выражается в снижении со временем стоимости обесценении под воздействием различных факторов. Износ И обычно измеряют в процентах, а стоимостным выражением износа является обесценение О. В зависимости от причин, вызывающих обесценение объекта недвижимости, выделяют следующие виды износа: Устранимый износ - это износ, устранение которого физически возможно и экономически целесообразно, то есть производимые затраты на устранение того или иного вида износа способствуют повышению стоимости объекта в целом. Выявление всех возможных видов износа - это накопленный износ объекта недвижимости. В стоимостном выражении совокупный износ представляет собой разницу между восстановительной стоимостью и рыночной ценой оцениваемого объекта. Совокупный накопленный износ является функцией времени жизни объекта. Рассмотрим основные оценочные понятия, характеризующие этот показатель. Физическая жизнь здания ФЖ - период эксплуатации здания, в течение которого состояние несущих конструктивных элементов здания соответствует определенным критериям конструктивная надежность, физическая долговечность и т. Срок физической жизни объекта закладывается при строительстве и зависит от группы капитальности зданий. Физическая жизнь заканчивается, когда объект сносится. Хронологический возраст ХВ - период времени, прошедший со дня ввода объекта в эксплуатацию до даты оценки. Экономическая жизнь ЭЖ определяется временем эксплуатации, в течение которого объект приносит доход. В этот период проводимые улучшения вносят вклад в стоимость объекта. Экономическая жизнь объекта заканчивается, когда эксплуатация объекта не может принести доход, обозначенный соответствующей ставкой по сопоставимым объектам в данном сегменте рынка недвижимости. При этом проводимые улучшения уже не вносят вклад в стоимость объекта вследствие его общего износа. Эффективный возраст ЭВ рассчитывается на основе хронологического возраста здания с учетом его технического состояния и сложившихся на дату оценки экономических факторов, влияющих на стоимость оцениваемого объекта. В зависимости от особенностей эксплуатации здания эффективный возраст может отличаться от хронологического возраста в большую или меньшую сторону. В случае нормальной типичной эксплуатации здания эффективный возраст, как правило, равен хронологическому. Оставшийся срок экономической жизни ОСЭЖ здания - период времени от даты оценки до окончания его экономической жизни рис. Износ в оценочной практике необходимо отличать по смыслу от подобного термина, используемого в бухгалтерском учете начисление износа. Оценочный износ - один из основных параметров, позволяющих рассчитать текущую стоимость объекта оценки на конкретную дату. Физический износ - постепенная утрата изначально заложенных при строительстве технико-эксплуатационных качеств объекта под воздействием природно-климатических факторов, а также жизнедеятельности человека. Методы расчета физического износа зданий следующие: Нормативный метод расчета физического износа предполагает использование различных нормативных инструкций межотраслевого или ведомственного уровня. В указанных правилах даны характеристика физического износа различных конструктивных элементов зданий и их оценка. L i - коэффициент, соответствующий доле восстановительной стоимости i-го конструктивного элемента в общей восстановительной стоимости здания;. Доли восстановительной стоимости отдельных конструкций, элементов и систем в общей восстановительной стоимости здания в процентах обычно принимают по укрупненным показателям восстановительной стоимости жилых зданий, утвержденных в установленном порядке, а для конструкций, элементов и систем, не имеющих утвержденных показателей, по их сметной стоимости. Данная методика применяется исключительно в отечественной практике. При всей наглядности и убедительности ей присущи следующие недостатки: В основе стоимостного метода определения физического износа лежит физический износ, выраженный на момент его оценки соотношением стоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих повреждения конструкций, элемента, системы или здания в целом, и их восстановительной стоимости. Суть стоимостного метода определения физического износа заключается в определении затрат на воссоздание элементов здания. Данный метод позволяет сразу рассчитать износ элементов и здания в целом в стоимостном выражении. Недостатки метода - обязательная детализация и точность расчета затрат на проведение ремонта изношенных элементов здания. Определение физического износа зданий методом срока жизни. Показатели физического износа, эффективного возраста и срока экономической жизни находятся в определенном соотношении, которое можно выразить формулой:. И — износ; ЭВ — эффективный возраст; ФЖ — типичный срок физической жизни; ОСФЖ — оставшийся срок физической жизни. Физический износ можно рассчитать как для отдельных элементов здания с последующим суммированием рассчитанных обесценений, так и для здания в целом. Для приближенных расчетов износа возможно использовать упрощенную формулу:. Применение данной формулы также актуально при расчете процентных поправок на износ в сравниваемых объектах метод сравнительных продаж , когда оценщику не представляется возможным произвести осмотр выбранных аналогов. Рассчитанный таким образом процент износа элементов или здания в целом может быть переведен в стоимостное выражение обесценение:. Неустранимый физический износ компонентов с коротким сроком жизни - это затраты на восстановление быстроизнашивающихся компонентов, определяются разницей между восстановительной стоимостью и величиной устранимого износа, умноженной на соотношение хронологического возраста и срока физической жизни этих элементов. Устранимый физический износ элементов с долгим сроком жизни определяется разумными затратами на его устранение, подобно устранимому физическому износу элементов с коротким сроком жизни. Неустранимый физический износ элементов с долгим сроком жизни рассчитывается как разница между восстановительной стоимостью всего здания и суммой устранимого и неустранимого износа, умноженной на соотношение хронологического возраста и срока физической жизни здания. Стоимостным выражением функционального износа является разница между стоимостью воспроизводства и стоимостью замещения, которая исключает из рассмотрения функциональный износ. Устранимый функциональный износ определяется затратами на необходимую реконструкцию, способствующую более эффективной эксплуатации объекта недвижимости. Недостатки, требующие добавления элементов - элементы здания и оборудования, которых нет в существующем окружении и без которых оно не может соответствовать современным эксплуатационным стандартам. Износ за счет данных позиций измеряется стоимостью добавления этих элементов, включая их монтаж. Недостатки, требующие замены или модернизации элементов - позиции, которые еще выполняют свои функции, но уже не соответствуют современным стандартам счетчики для воды и газа и противопожарное оборудование. Износ по этим позициям измеряется как стоимость существующих элементов с учетом их физического износа минус стоимость возврата материалов, плюс стоимость демонтажа существующих и плюс стоимость монтажа новых элементов. Стоимость возврата материалов рассчитывается как стоимость демонтированных материалов и оборудования при использовании их на других объектах дорабатываемая остаточная стоимость. Сверхулучшения - позиции и элементы сооружения, наличие которых в настоящее время неадекватно современным требованиям рыночных стандартов. Признаком неустранимого функционального износа является экономическая нецелесообразность осуществления затрат на устранение этих недостатков. Кроме того, необходим учет сложившихся на дату оценки рыночных условий для адекватного архитектурного соответствия здания своему назначению. В зависимости от конкретной ситуации стоимость неустранимого функционального износа может определяться двумя способами: Для определения необходимых расчетных показателей величины арендных ставок, ставки капитализации и др. При этом отобранные аналоги не должны иметь признаков выявленного у объекта оценки неустранимого функционального износа. Определение обесценения, вызванного неустранимым функциональным износом по причине устаревшего объемно-планировочного решения удельная площадь, кубатура , осуществляется методом капитализации потерь в арендной плате. Расчет неустранимого функционального износа методом капитализации избыточных эксплуатационных затрат, необходимых для поддержания здания в хорошем состоянии, может быть произведен подобным образом. Данный подход предпочтителен для оценки неустранимого функционального износа зданий, отличающихся нестандартными архитектурными решениями и в которых тем не менее размер арендной платы сопоставим с арендной платой по современным объектам-аналогам в отличие от величины эксплуатационных затрат. Внешний экономический износ - обесценение объекта, обусловленное негативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней среды: Для оценки внешнего износа могут применяться следующие методы: Ru Библиотека Исследования Форумы. Процедура оценки стоимости недвижимости затратным подходом. Метод количественного обследования Данный метод основан на применении детального количественного расчета затрат на монтаж отдельных компонентов, оборудования и строительства здания в целом. Расчет стоимости строительства Стоимость строительства зданий и сооружений определяется величиной инвестиций, необходимых для его осуществления. Сметная стоимость строительства включает следующие элементы: Определение износа объекта недвижимости Износ характеризуется уменьшением полезности объекта недвижимости, его потребительской привлекательности с точки зрения потенциального инвестора и выражается в снижении со временем стоимости обесценении под воздействием различных факторов. Физический и функциональный износ подразделяется на устранимый и неустранимый. Периоды жизни здания и характеризующие их показатели Износ в оценочной практике необходимо отличать по смыслу от подобного термина, используемого в бухгалтерском учете начисление износа. Физический износ здания следует определять по формуле: Показатели физического износа, эффективного возраста и срока экономической жизни находятся в определенном соотношении, которое можно выразить формулой: Для приближенных расчетов износа возможно использовать упрощенную формулу: Рассчитанный таким образом процент износа элементов или здания в целом может быть переведен в стоимостное выражение обесценение: Функциональный износ подразделяют на устранимый и неустранимый.
Для оценки объектов недвижимости, приносящих доход, чаще всего используется затратный подход. Он основан на предположении, что затраты на строительство объекта с учетом износа в совокупности с рыночной стоимостью земельного участка, на котором этот объект находится, достаточно точно определяют стоимость недвижимости. При использовании затратного подхода также исходят из предположения, что суммарные издержки на строительство объекта без износа равносильны рыночной стоимости этого объекта что не всегда соответствует действительности. Этот метод предполагает расчет стоимости строительства сравнительной единицы аналогичного здания. Стоимость сравнительной единицы аналога должна быть скорректирована на имеющиеся различия в сравниваемых объектах планировка, оборудование, права собственности и т. Кп - коэффициент, учитывающий возможное несоответствие данных по площади объекта и строительной площади 1,,2 ;. Кв - коэффициент, учитывающий изменение стоимости СМР между базовой датой и датой на момент оценки;. Этот метод предполагает разбивку оцениваемого объекта на строительные компоненты - фундамент, стены, перекрытия т. Стоимость каждого компонента получают исходя из суммы прямых и косвенных затрат, необходимых для устройства единицы объема по формуле. Кн - коэффициент, учитывающий имеющиеся несоответствия между оцениваемым объектом и выбранным типичным сооружением [8,]. Данный метод основан на применении детального количественного расчета затрат на монтаж отдельных компонентов, оборудования и строительства здания в целом. Кроме расчета прямых затрат необходим учет накладных расходов и иных затрат, то есть составляется полная смета воссоздания оцениваемого объекта. Стоимость строительства зданий и сооружений определяется величиной инвестиций, необходимых для его осуществления. Стоимость строительства, как правило, определяется на стадии предпроектных проработок составление ТЭО строительства. Сметная стоимость строительства зданий и сооружений - это сумма денежных средств, необходимых для его осуществления в соответствии с проектной документацией. На основе сметной стоимости производится расчет размера капитальных вложений, финансирования строительства, а также формирования свободных договорных цен на строительную продукцию. При составлении смет расчетов инвестора и подрядчика на альтернативной основе могут применяться следующие методы расчета затрат:. Ресурсный метод - расчет в текущих прогнозных ценах и тарифах ресурсов элементов затрат , ведется исходя из потребности в материалах, изделиях, конструкциях в том числе вспомогательных, применяемых в процессе производства работ , а также данных о расстояниях и способах их доставки на место строительства, расходе энергоносителей на технологические цели, времени эксплуатации строительных машин и их составе, затратах труда рабочих. Ресурсно-индексный метод - это сочетание ресурсного метода с системой индексов на ресурсы, используемые в строительстве. Индексы стоимости цен, затрат - относительные показатели, определяемые соотношением текущих прогнозных стоимостных показателей и базовых стоимостных показателей на сопоставимые по номенклатуре ресурсы. Базисно-индексный метод - перерасчет затрат по строкам сметы из базисного уровня цен в текущий уровень цен при помощи индексов. Базисно-компенсационный метод - суммирование стоимости, исчисленной в базисном уровне сметных цен, и определяемых расчетами дополнительных затрат, связанных с изменением цен и тарифов на используемые ресурсы в процессе строительства. Необходимо учитывать, что до наступления стабилизации экономической ситуации и формирования соответствующих рыночных структур наиболее приоритетными методами расчета сметной стоимости являются ресурсный и ресурсно-индексный. В практической деятельности экспертов большей популярностью пользуется базисно-индексный метод расчета сметной стоимости. Перейти к загрузке файла. Главная Право Методы оценки недвижимости. Важным этапом является выбор типичного объекта. При этом необходимо учитывать: Стоимость каждого компонента получают исходя из суммы прямых и косвенных затрат, необходимых для устройства единицы объема по формуле Где Сзд - стоимость строительства здания в целом; Vj - объем j-го компонента; Сj - стоимость единицы объема; n - количество выделенных компонентов здания; Кн - коэффициент, учитывающий имеющиеся несоответствия между оцениваемым объектом и выбранным типичным сооружением [8,]. Расчет стоимости строительства Стоимость строительства зданий и сооружений определяется величиной инвестиций, необходимых для его осуществления. При составлении смет расчетов инвестора и подрядчика на альтернативной основе могут применяться следующие методы расчета затрат:
Орел тула расписание
Как делать стрелы с эффектами в майнкрафт
Театр теней своими руками
Строительство лестницы в каркасном доме своими руками
Volkswagen jetta 1987 технические характеристики