ГЛАВА 20. ПЕРЕДАЧА ИМУЩЕСТВЕННЫХ ПРАВ
§ 3. Понятие и виды имущественных прав как объектов гражданских правоотношений
Имущественные права
Качество прав для объектов-аналогов и объекта оценки связывается со степенью обремененности последних частными и публичными сервитутами, приводящими к снижению стоимости обремененного объекта в сравнении с объектом полного права собственности. Обременение объекта-аналога или объекта оценки договором аренды со ставками арендной платы, не согласованными с динамикой изменения рыночных условий в период действия договора аренды, может привести к снижению дохода от эксплуатации приобретаемого объекта в сравнении с рыночным уровнем. Если такое снижение касается объекта-аналога, то цена сделки с ним корректируется в сторону увеличения. Если объект-аналог не обременен таким договором аренды, а объект оценки сдан в аренду на невыгодных условиях, то цена сделки с объектом-аналогом корректируется в сторону уменьшения. Права владения и пользования объектом-аналогом или объектом оценки могут ограничиваться частным или публичным сервитутом, а также иными обременениями. Любое из указанных ограничений может привести к уменьшению стоимости объекта. Следовательно, если обременение касается объекта-аналога, то цена последнего корректируется в сторону увеличения. Напротив, если ограничиваются возможности использования объекта оценки, то цена объекта-аналога уменьшается на величину поправки. Другие случаи осложнений или запретов можно учесть только на основании сравнительного анализа сделок и экспертных оценок вклада конкретных особенностей обременения. Оцениваемое складское помещение имеет юрисдикцию -полное право собственности относительно сооружения и земельного участка. Склад, недавно проданный за 1 млн руб. Он расположен на арендованном у муниципалитета земельном участке. Анализ сегмента рынка недвижимости позволил определить рыночную арендную плату — руб. Определить величину корректировки и скорректированную цену продажи складского помещения. Проанализируем цену продажи склада относительно сложившихся в регионе рыночных ставок арендной платы. Определим величину расчетной контрактной арендной платы за 1 м2 складского помещения при текущей стоимости склада в 1 млн руб Определим величину упущенной выгоды от продажи склада в соответствии с заниженной расчетной арендной платой: Следовательно, величина скорректированной цены проданного склада в соответствии с его юрисдикцией относительно оцениваемого склада полное право собственности на сооружение и земельный участок составит. Проведение корректировки по составу прав собственности — достаточно сложная проблема вследствие недостаточности, а порой и недоступности необходимой правовой информации, определяющей юрисдикцию конкретного объекта недвижимости. Поэтому в отечественной практике при применении сравнительного подхода оценщики, как правило, подбирают ряд сравниваемых объектов недвижимости, идентичных по правам собственности. Корректировка на условия финансирования. Нормальные условия финансирования — это когда финансирует сделку только одна сторона — покупатель. Для современной России на рынке жилой недвижимости характерна оплата сделки наличными. При анализе условий финансирования рассматриваются субъективные договорные условия расчетов по сделке, состоявшейся для объекта — аналога и планируемой для объекта оценки. При этом возможны следующие варианты. Продавец кредитует покупателя по части платежа за покупку с условиями, отличающимися от условий на рынке капитала процент по кредиту ниже рыночного , или предоставляет ему беспроцентную отсрочку платежей. Платеж по сделке с объектом-аналогом полностью или частично осуществляется не деньгами, а эквивалентом денежных средств уменьшается сумма наличных денег, участвующих в сделке , в том числе путем передачи пакета ценных бумаг, включая закладные; передачи материальных ресурсов. В этом случае осуществляется оценка рыночной стоимости упомянутого платежного средствами именно сумма, соответствующая этой стоимости а не сумма, указанная в договоре купли-продажи недвижимости , считается ценой или соответствующей частью цены сделки. Платеж в рассрочку по частям также представляет собой вариант льготирования продавцом покупателя. Рассмотрим дом, который продается за дол. Кредит погашается в течение 25 лет с шаровым платежом через 8 лет. Чтобы определить размер соответствующей скидки, оценщик проверяет рыночную конъюнктуру на предмет продаж, которые, финансировались по сходной кредитной схеме, и находит, что вексель на 80 дол. Скидка для такого векселя рассчитывается следующим образом:. На эту скидку нужно уменьшить сумму кредита в дол. Расчет поправки на финансирование может выполняться различными способами. Один из них — использование процедуры дисконтирования. Этот способ используется, как правило, когда продавец финансирует ипотечный кредит с процентной ставкой ниже рыночной. Оценщик должен найти сопоставимую продажу односемейного дома, который был продан за дол. При этом кредит, предоставленный продавцом, составил 85 дол. Сделку можно скорректировать на условия финансирования следующим образом:. Кредит — 85 дол. Первый платеж равен 25 дол. Цена продажи с поправкой на финансирование: Дисконтирование денежных потоков для расчета поправок на финансирование может также учитывать возможность оплаты шаровым платежом. Рассмотрим те же условия кредитования, что были изложены в предыдущем примере, за исключением того, что. При этом текущая стоимость кредита рассчитывается как сумма двух составляющих: Чтобы получить последний показатель, необходимо сначала рассчитать стоимость через 7 лет остающихся ежемесячных платежей в течение 13 лет по договорной ставке и затем рассчитать текущую стоимость всей суммы. Текущая стоимость кредитного баланса — 71 дол. Корректировка на условия продажи. Корректировка на условия продажи выражает мотивацию участников сделки. В нормальной рыночной ситуации она должна быть типичная: Группа факторов, именуемая условиями продажи, включает субъективные условия договора сделки, внешние по отношению к объекту и рассматриваемые в случае их отличия от условий, предусмотренных определением оцениваемого вида стоимости. Финансовое давление обстоятельств, связанных с банкротством или реализацией обязательств, приводит к вынужденному ускорению совершения сделки, то есть время экспозиции объекта на рынке заведомо ; уменьшено по сравнению с рыночным маркетинговым периодом. В этом случае продажа совершается срочно за счет снижения цены. Учет влияния финансового давления на сделку родственных связей, партнерских и других отношений оказывается возможным лишь на уровне экспертных оценок, опирающихся на анализ реальной ситуации. Чаще всего такие оценки сделать затруднительно, и сделки с объектами-аналогами, обремененными такого типа давлением, из рассмотрения исключаются. Учет влияния на цены сделок нерыночных соотношений между арендной платой и ценой сделки необходим в случаях, когда покупатель и продавец связаны между собой отношениями купли-продажи и аренды одновременно. Распространенной является ситуация, когда покупатель дает разрешение продавцу арендовать продаваемые помещения полностью или частично в течение длительного времени после продажи. Для снижения налоговых платежей стороны договариваются об одновременном снижении против рыночных цен цены купли-продажи и контрактных арендных ставок. Корректировку цены сделки объекта-аналога можно выполнить исходя из условия, что продавец кредитует покупателя. К этим элементам сравнения относится также случай продажи объекта-аналога арендодателем арендатору на условиях, предусмотренных опционом, условия которого не соответствуют рыночным условиям на дату продажи. Наличие или перспектива получения правительственной или иной субсидии для развития инфраструктуры или возможность льготного кредитования развития объекта могут дополнительно стимулировать покупателей, обеспечивая превышение цены сделки над рыночной обоснованной величиной. Величина поправки может быть оценена исходя из предположения, что субсидии уменьшат в будущем вклад покупателя в развитие инфраструктуры на эту величину. Такая оценка осуществляется сравнением конкретных данных о нормах отчисления средств на инфраструктуру в районе расположения объекта оценки и объекта-аналога. При обещании льготного кредитования поправка оценивается исходя из текущей стоимости разницы между годовыми платежами по льготному и рыночному кредитованию. Корректировка на рыночные условия. Изменение рыночных условий, связанных с изменениями соотношения спроса и предложения, требует проведения корректировки на дату продажи. Условиями рынка определяется изменение цен на недвижимость за промежуток времени от момента совершения сделки с объектом-аналогом до даты оценки. Приближенная оценка величины поправки на время сделки с объектоманалогом осуществляется на основе анализа изменения во времени индекса инфляции, цен на строительную продукцию, а также цен сделок с недвижимостью в различных сегментах рынка. Новости Строительные бригады Стройматериалы Техника и оборудование Вопросы-ответы Новое в строительстве Инженерные системы Вентиляция Архитектура Благоустройство Недвижимость. Единая технология СНИПы, ГОСТы Опер. Корректировка на передаваемые права. Определим величину расчетной контрактной арендной платы за 1 м2 складского помещения при текущей стоимости склада в 1 млн руб.: Величина корректировки цены продажи склада: Скидка для такого векселя рассчитывается следующим образом: Плюс первый платеж в 25 дол. Отсюда цена продажи с поправкой на финансирование равна: Сделку можно скорректировать на условия финансирования следующим образом: Ежемесячные платежи — ,25 дол. Текущая стоимость кредита равна: Первый платеж — 25 дол.
Делаем бантикииз ленточекдля волос
Сонник иголки собирать
Бюджетная смета казенного учреждения образец
С какого возраста пользуются ходунками
Расписание городских автобусов гродно 2015
Рецепт хачапури по мегрельски
Можно ли бойлер
Вяжем женскую шапку спиц крючков
Скачать учебник проблемы теории государстваи права
Расписание поезда 29 кемерово москва
Jeep renegade trailhawk технические характеристики
Обновить интернет эксплорер 11
Водные проблемы центральной азии
Статьями 28 29 федерального закона 44 фз
Hiab 160 технические характеристики