Оценка прав аренды земли
Подходы к оценке стоимости права аренды и ее методы
Метод определения рыночной стоимости права аренды застроенного земельного участка
37. Оценка стоимости права аренды земли методами доходного подхода
Оценка стоимости права аренды недвижимости.
Оценка права аренды земельного участка
В соответствии со статьей Гражданского кодекса РФ собственник или иной законный правообладатель вправе сдать свое имущество в аренду, заключив с арендатором договор аренды. Объектом аренды могут быть любые "не потребляемые" вещи и предметы. К "непотребляемым" вещам закон относит: Свойство "непотребляемости" не распространяется на постепенную утрату потребительских качеств объекта аренды из-за физического износа, ведь у зданий, сооружений, оборудования, транспортных средств и многих других предметов износ приводит к утрате натуральных свойств при использовании этих вещей, но это в корне отличается, например, от использования бензина, электроэнергии или продуктов питания. Сдача в аренду объектов недвижимости является общепринятой практикой коммерческого использования недвижимости, аренда позволяет эффективно использовать капитал, вложенный в недвижимое имущество, и осуществлять экономическую деятельность, удовлетворяя потребность физических лиц предприятий и организаций в объектах, необходимых для их функционирования. Заключая договор аренды объекта недвижимости арендатор приобретает право пользования объектом, а иногда арендатор получает права пользования и распоряжения, - это зависит от условий договора аренды. Право аренды, точнее совокупность прав, полученных по договору аренды, может быть передано другому лицу в любой законной форме гражданского оборота, в частности, право аренды может быть продано. Но для продажи или иных форм отчуждения необходимо установит стоимость этого права, ведь "Закон об оценочной деятельности в РФ" прямо разрешает оценку стоимости не только вещей, но и отдельных прав. На чем строится оценка прав аренды недвижимости? Конечно, на анализе тех преимуществ, которые дает оцениваемый договор аренды арендатору и за обладание которыми покупатель готов заплатить деньги. Ведь нет никакого экономического смысла покупать у кого-то право аренды и платить за это дополнительные деньги, если совокупность прав по этому договору не дает преимуществ, по сравнению с договором, который можно заключить непосредственно с арендодателем на общих рыночных условиях. Зачем нести дополнительные расходы, если это ничего не дает? То есть при проведении анализа договора, в первую очередь, необходимо обратить внимание на условия, которые дают преимущества, по сравнению с общей рыночной ситуацией. Какими могут быть эти преимущества? Это - условия оплаты сумма, сроки и порядок платежей, зачет иных расходов в арендную плату, порядок начисления штрафов и пени ; характеристики самого объекта аренды площадь, этаж и этажность, качественные характеристики конструктивных элементов и отделки, местоположение, удобство подъезда, инфраструктура района и прилегающей территории ; срок действия договора аренды и условия пролонгации; дополнительные права, например, право выкупа объекта аренды, право проведения перепланировки или иных изменений. Перевод тех или иных положений договора аренды, описанных языком юридических формулировок и интерпретируемых заинтересованными сторонами как преимущества или недостатки, в количественные показатели, определяющие стоимость этой совокупности прав, - это и есть оценка стоимости прав аренды. Но как перевести качественные характеристики в количественные? Рассмотрим основные методы оценки стоимости недвижимости в применении к нашей задаче на конкретных примерах. Самый простой пример - это преимущество в величине арендной ставки. Действительно, если договором аренды предусмотрена сумма оплаты ниже, чем существующие цены рынка за аренду аналогичного объекта, то это явное преимущество может быть выражено в терминах стоимости. Сделать это достаточно просто, нужно рассчитать сумму экономии за период аренды и дисконтировать ее по правилам расчета текущей стоимости будущих доходов - мы получим текущую стоимость то есть стоимость на дату оценки данного преимущества, если это преимущество единственное, а договор аренды не содержит условий, ухудшающих положение арендатора по сравнению с обычными договорами аренды, то эта стоимость и будет равна рыночной стоимости права аренды данного объекта недвижимости. Могут существовать более сложные условия договора аренды, которые можно считать существенным преимуществом, например, - право выкупа объекта аренды. Здесь нужно анализировать, прежде всего, стоимость выкупа, сроки, когда этот выкуп можно произвести, условия выкупа и величину необходимых затрат на выполнение этих условий. Сам расчет может быть проведен в рамках метода дисконтирования денежных потоков, что является стандартной процедурой в таких случаях и обсуждать применение этого метода дополнительно в рамках данной статьи не имеет смысла. Право зачета затрат арендатора, произведенных на ремонт, перепланировку или реконструкцию объекта аренды, в стоимость арендных платежей также может быть преимуществом, увеличивающим стоимость права аренды. Действительно, в результате разумно проведенного ремонта или реконструкции можно получить объект с лучшими потребительскими свойствами, но арендная плата за него будет ниже, поскольку договор аренды заключался, когда объект был в плохом состоянии. Эта ситуация часто встречается при сдаче в аренду недвижимости, находящейся в престижных районах, но находящейся в неудовлетворительном техническом состоянии. Отметим, что не только право зачета расходов в арендный платеж является преимуществом, но и само право проведения ремонта, перепланировки или реконструкции может являться значимым преимуществом, даже без зачета расходов. Все зависит от величины арендной платы, если она изначально была предусмотрена на низком уровне и даже небольшие инвестиции в ремонт резко повышают качество объекта, то такие затраты могут быть эффективными даже без их зачета в стоимость арендных платежей. На некоторых примерах мы попытались показать, как преимущество условий договора трансформируется в стоимость права аренды. Конечно, это не полный перечень преимуществ, но наиболее часто встречающиеся в практике оценки недвижимости случаи мы описали. Надеемся, что вы сможете по-новому взглянуть на условия конкретных договоров аренды и увидеть в них источники добавочной стоимости для своего бизнеса. А если вам будет необходима консультация независимого оценщика - обращайтесь в нашу компанию. Оценка имущества Независимая оценка имущества предприятий и организаций в Москве и Московской области. Оценка имущества для иностранных организаций и составление отчета на английском языке. Независимая оценка стоимости имущества предприятия при банкротстве. Независимая оценка недвижимости в Москве и Московской области. Оценка страховой стоимости объекта недвижимости для целей страхования. Независимая оценка помещений жилого и нежилого назначения. Оценка недвижимости для суда и разрешения внесудебных споров. Оценка права аренды земельного участка и стоимости аренды земли. Оценка месторождений , бизнеса по добыче полезных ископаемых и лицензий на право пользования недрами. Доходный подход к оценке бизнеса - метод капитализации прибыли. Независимая оценка оборудования в Москве - услуги по оценке стоимости. Оценка оборудования при ввозе на территорию РФ из-за границы. Оценка стоимости оргтехники и офисного оборудования. Оценка оборудования для взноса в уставный капитал предприятий. Независимая оценка акций - услуги по оценке стоимости акций предприятий и компаний. Оценка стоимости компьютерных программ и программного обеспечения. Оценка нематериальных активов и интеллектуальной собственности с помощью коэффициента долевого участия. Услуги оценщика и правовое регулирование оценочной деятельности. Оценка стоимости права аренды недвижимости.
Барон фон дер пшик текст
Сколько держать фольгу
Годовой план работы педагога психологав школе
График выхода сериала царство
Нарушение правил учебной езды штраф
Расписание голд синема коломна рио