28.Метод выделения в рамках сравнительного подхода при оценке стоимости земельного участка
Сравнительный подход к оценке земельного участка
Описание процесса оценки объекта оценки в части применения доходного, затратного и сравнительного подходов к оценке
Специализированный сайт для студентов-оценщиков. Сравнительный подход широко используется в странах с развитым земельным рынком, особенно для оценки свободных земельных участков и участков с индивидуальной жилой застройкой. Сравнительный подход основывается на систематизации и сопоставлении информации о ценах продажи аналогичных земельных участков, то есть на принципе замещения. Принцип замещения предполагает, что благоразумный покупатель за выставленный на продажу земельный участок заплатит не большую сумму, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по местоположению или плодородию участок земли. Поэтому цены, недавно уплаченные за сопоставимые объекты, отражают рыночную стоимость оцениваемого участка земли. Принцип замещения исходит из того, что рынок является открытым и конкурентным, что на нем взаимодействует достаточное количество продавцов и покупателей, которые действуют в соответствии с типичной мотивацией, экономически рационально и в собственных интересах, не находясь под посторонним давлением. Также подразумевается, что земельный участок будет приобретаться на типичных для данного рынка условиях финансирования и находиться на рынки в течение достаточного периода времени, чтобы быть доступным дли потенциальных покупателей. Преимущество сравнительного подхода состоит в его способности учитывать предпочтения продавцов и покупателей и их реакцию на сложившуюся конъюнктуру рынка. Недостаток сравнительного под хода заключается в необходимости наличия достоверной рыночной информации для проведения оценки, что предполагает наличие развитого и прозрачного рынка сопоставимых объектов. Сравнительный подход при оценке земельного участка включая метод сравнения продаж, метод выделения и метод распределения! Основным метолом сравнительного подхода является метод сравнения продаж. Методы выделения и распределения применяются в условиях отсутствия продаж незастроенных земельных участков и считаются менее надежными по сравнению с методом сравнения продаж. Недостаток метода сравнения продаж состоит в том, что редко можно найти два полностью идентичных объекта, а различия между ними не всегда можно с достаточной точностью вычленить и количественно оценить. Использование метода наиболее целесообразно, когда имеется достаточная и надёжная рыночная информация о сопоставимых сделках. Методы выделения и распределения используются для оценки земельных участков с типовой застройкой, по которым имеются продажи объектов-аналогов на рынке. Это существенно ограничивает сферу их применения. Так, метод выделения предполагает наличие развитого рынка застроенных участков, причем улучшения земельного участка должны быть сопоставимы с улучшениями объекта оценки. Кроме того, возникает проблема сопоставимости площади земельных участков объекта оценки и объектов аналогов. Главный недостаток метода распределения — сложность определения доли стоимости земли в общей стоимости единого объекта недвижимости. Эта доля может зависеть от достаточно большого количества факторов: Исходя из этого, в мировой практике считается, что данный метод не лает достоверных результатов и рекомендуется в качестве вспомогательного. Курсовые "Оценка НМА и ОИС". Дипломы по руб. Схема заказа диплома по "оценке предприятия". Оценка машин и оборудования. Оценка НМА и ОИС. НОВАЯ литература по "Оценке" гг. Скачать учебники "Оценка стоимости". Бесплатные курсовые по "Оценке". Практическая ИНФА для диплома. Решение задач и тестов по оценке. Бесплатная помощь в решении задач по оценке. Отчеты оценщиков за гг. Анализ рынка недвижимости по регионам. Анализ отраслей по регионам. Оценщик - это призвание. Карьерный рост и зарплата. Вузы и курсы "Оценщиков". Институт экономики и финансов КФУ, Казань. ФОРУМ бесплатная помощь в решении задач. Для добавления необходима авторизация. Петров Сравнительный подход широко используется в странах с развитым земельным рынком, особенно для оценки свободных земельных участков и участков с индивидуальной жилой застройкой. Схема заказа диплома по "оценке предприятия" Теория "Оценка" Оценка предприятия бизнеса Оценка ценных бумаг Оценка недвижимости Оценка земельных участков Оценка машин и оборудования Оценка НМА и ОИС Оценка дебиторской задолженности Оценочная деятельность НОВАЯ литература по "Оценке" гг. Скачать учебники "Оценка стоимости" Бесплатные курсовые по "Оценке" Практическая ИНФА для диплома Экономика недвижимости Реструктуризация предприятия Практика "Оценка" Решение задач и тестов по оценке Бесплатная помощь в решении задач по оценке Отчеты оценщиков за гг. Анализ рынка недвижимости по регионам Обзор рынка оборудования Социально-экономическое развитие регионов Анализ отраслей по регионам Законодательство по "Оценке" Профессия "Оценщик" Профессия Оценщик Оценщик - это призвание Карьерный рост и зарплата Востребованность и зарплата Профессия Автоэксперт Вузы и курсы "Оценщиков" НАЙДИ СВОЙ ВУЗ решенные задания МФПУ "Синергия", Москва ИПО, Москва МАОК, Москва ГУЗ, Москва МЭСИ, Москва НИУД, Санкт-Петербург СПбГЭУ "Инжэкон", Санкт-Петербург Институт экономики и финансов КФУ, Казань ННГУ им.
Метод выделения извлечения, экстракции позволяет выполнить оценку земельных участков при отсутствии или ограниченном объеме рыночной информации по продажам свободных земельных участков на освоенных территориях. В соответствии с этим методом рыночная стоимость земельного участка определяется путем вычитания из общей стоимости недвижимости рыночной стоимости улучшений. При этом общая стоимость застроенного земельного участка определяется методом сравнения продаж. Для расчетов используется информация о ценах продаж объектов недвижимости с участками, подобными оцениваемому по доступности и другим физическим характеристикам, и относительно недавно построенными сооружениями, для которых легко определить затраты на возведение новых сооружений равной полезности и их совокупный износ. Основная проблема при использовании этого метода — это проблема оценки рыночной стоимости улучшений. Точность метода может быть достаточно высокой, если улучшения соответствуют наиболее эффективному использованию земельного участка и имеют небольшой износ. Это относительно новые здания, на которые имеется сметная документация и доля которых в общей стоимости оцениваемого объекта относительно невелика. Стоимость таких объектов недвижимости в основном определяется ценностью земельного участка, вклад строений незначителен. Так же как и в методе распределения в зависимости от способа обработки первичной информации о продажах аналогов, возможны по крайней мере два варианта использования этого метода. Один из них предполагает анализ, корректировку цен продаж улучшенных застроенных земельных участков и расчет итогового значения стоимости, а затем выделение искомой стоимости земли путем вычитания рыночной стоимости улучшений из итогового значения стоимости. В другом варианте вначале рассчитывается стоимость земли по каждому из имеющихся аналогов, а затем полученные результаты анализируются и корректируются с целью расчета искомой стоимости земельного участка. Так, для второго варианта оценки использование метода предполагает следующую последовательность действий: Восстановительная стоимость складывается из стоимости нового строительства и прибыли предпринимателя. Восстановительная стоимость определяется с использованием базисных индексных, компенсационных и ресурсных методов с последующим увеличением полученного результата на предпринимательскую прибыль. Основные методы определения восстановительной стоимости улучшений земельных участков на дату оценки базируются на пересчете сметной стоимости строительства улучшений, определенной в ценах одного из базисных периодов ,,, гг. Индексы пересчета сметной стоимости устанавливаются региональными центрами по ценообразованию в строительстве. Ресурсные методы определения восстановительной стоимости улучшений земельного участка на оцениваемую дату основаны на расчете сметной стоимости строительства улучшений с использованием текущих рыночных цен на материалы, труд, машины и механизмы. Практика показывает, что при наличии соответствующей информации ресурсные методы позволяют получить наиболее обоснованные с точки зрения рынка оценки восстановительной стоимости. Прибыль предпринимателя — это величина рыночно обоснованной премии инвестора за организацию и реализацию доходного проекта. Прибыль предпринимателя при наличии соответствующих данных оценивается как разность между ценой продажи актива и затратами на его создание либо затратами на приобретение и модернизацию объекта недвижимости. Эта прибыль может быть рассчитана как произведение восстановительной стоимости на норму отдачи по альтернативным инвестициям либо как сумма вмененных издержек см. При этом под вмененными издержками понимаются денежные доходы, которые могли бы принести инвестиции при альтернативном их вложении с тем же уровнем риска. Накопленный износ объекта недвижимости при использовании затратного подхода рассчитывается только в отношении улучшений земельного участка. Земельный участок может под воздействием внешних по отношению к объекту недвижимости обстоятельств потерять стоимость. В этом случае необходимо говорить только о снижении стоимости земли под действием внешних факторов. Основная цель задачи исследования совокупного износа улучшений — определить те его виды, которые на дату оценки признаются рынком и, следовательно, обусловливают снижение стоимости объекта недвижимости. Накопленный износ в зависимости от причин, вызывающих потерю стоимости объекта, подразделяется на три вида: Физический износ — это старение здания в результате ежедневной эксплуатации и воздействия природных сил. Обычно рынок считает, что новое здание лучше старого. Функциональное устаревание вызывается недостатками в конструкции здания, материалах или дизайне, которые уменьшают полезность и ценность здания. Внешнее устаревание представляет собой ухудшение полезности здания или объекта собственности в результате отрицательного влияния внешних факторов. Физический износ и функциональное устаревание обусловливают снижение стоимости только улучшений. А снижение стоимости объекта из-за действия внешних по отношению к нему причин может быть распределено между участком и его улучшениями. При этом часть снижения стоимости объекта из-за действия внешних причин, пропорциональная доле стоимости улучшений, и называется их внешним устареванием. Первые два вида износов могут быть устранимыми и неустранимыми. Износ считается устранённым, если технологически физически это устранение выполнимо и затраты на устранение меньше получаемого вклада в стоимость улучшений. Существует три метода оценки накопленного износа: Накопленный износ определяется в целом или по отдельности с учетом каждого вида. При оценке накопленного износа в целом используется метод рыночной экстракции либо методы, основанные на оценке срока экономической жизни здания: При оценке накопленного износа по отдельности используется метод разбивки. Оценивается единый объект недвижимости, включающий земельный участок и типовое здание. Общая площадь здания — м2. Время постройки — январь г. Срок экономической жизни здания — 80 лет. Физический износ здания рассчитывается исходя из срока его жизни. С учетом нормальной эксплуатации здания величина эффективного возраста принята равной хронологическому возрасту здания. Другие виды износа здания отсутствуют. Стоимость единого объекта недвижимости в расчете на 1 м2 общей площади здания, определенная методом сравнения продаж, составляет 45 руб. Анализ рынка показывает, что затраты на создание улучшений, а именно прямые и косвенные издержки на строительство аналогичного здания, составляют 38 руб. Оценить стоимость земельного участка методом выделения на дату оценки — январь г. Расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости: Новости Строительные бригады Стройматериалы Техника и оборудование Вопросы-ответы Новое в строительстве Инженерные системы Вентиляция Архитектура Благоустройство Недвижимость. Единая технология СНИПы, ГОСТы Опер. Расчет восстановительной стоимости здания: Расчет стоимости земельного участка:
Дюфастон чтоб отложить месячные на несколько дней
Перспективный план музыка 1 младшая группа
Метрологическая характеристика структуры силовых качеств
Новости ильичевска сегодня последние свежие
Рэп текста неизвестных исполнителей про любовь девушке