Studepedia.org - это Лекции, Методички, и много других полезных для учебы материалов
Курсовая работа: Оценка объекта недвижимости
Раздел 1. Объекты недвижимости и их классификации
Классификация объектов недвижимости не только способствует более успешному их изучению, но и дает профессионалам и потребителям единые ориентиры. Признаки классификации объектов недвижимости, являющиеся основой для группировки, различны, как различны мотивация и условия платежеспособности. Единого типологического критерия, интегрирующего влияние всех факторов, нет. На практике применяют несколько критериев, дающих обоснованное представление об объекте недвижимости. Но всегда надо помнить, что рынок недвижимости развивается не по классификации, а в соответствии с потребностями его участников. Поэтому всегда появляются объекты смешанных форматов, а некоторые лишь отчасти совпадают с классическими определениями. Определение объектов недвижимости предполагает наличие в их структуре двух элементов рис. Объектами жилой недвижимости могут также быть секция подъезд , этаж в подъезде, жилые помещения. Жилым помещением признается изолированное помещение, пригодное для постоянного проживания граждан: Жилым домом признается индивидуальное обособленное здание, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами нужд, связанных с их проживанием в доме. Квартирой считается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, состоящее из одной или нескольких комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами нужд, связанных с проживанием. Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан. Под помещением [37] понимают единицу объекта недвижимости, выделенную в натуре и предназначенную для самостоятельного использования для жилых и иных целей. Любой многоквартирный дом как объект недвижимости представляет собой единую и целостную конструкцию, но с позиции использования для проживания данная конструкция неоднородна, так как кроме личной собственности на жилье она включает долевую собственность на общее имущество. Это имущество обладает свойствами неделимости. Это означает, что любой владелец помещения жилья должен владеть одновременно правом единоличной собственности на жилье и правом долевой собственности на общее имущество. В отличие от площадей, принадлежащих индивидуальным владельцам, недвижимость в совместной собственности является неделимой: Таким образом, квартиры на правах собственности представляют собой внутриквартирные перегородки стены , межкомнатные двери, слой отделки на стенах и перекрытиях слой штукатурки, краски, обоев , а также инженерно-технические системы, которые могут быть отделены от общих без ущерба для интересов и прав собственников других помещений. Это означает, что соответствующая доля в праве собственности на указанное общее имущество всегда следует судьбе права собственности на жилье, т. Сохранение за собственниками помещений в любом здании и сооружении права собственности на общее, неделимое в натуре имущество является фактором объединения собственников жилья в единый социальный организм по содержанию и эксплуатации общего имущества. К коммерческим зданиям и сооружениям относятся офисы, рестораны, магазины, развлекательные комплексы, гостиницы, гаражи для аренды, склады и логистические терминалы, здания и сооружения, предприятия как имущественные комплексы;. Общественные специальные здания и сооружения включают: Каждую из рассмотренных групп можно разбить на подгруппы на основе дезагрегации на базе различных типологических критериев. Искусственные объекты называют недвижимостью по закону, однако данная категория объектов опирается на недвижимость по природе. Объекты незавершенного строительства можно разделить на две группы: При фактической остановке стройки независимо от того, расторгнут договор строительного подряда или нет, объекты незавершенного строительства становятся объектами недвижимости. Гражданское законодательство не устанавливает ограничений в отношении приобретения и перехода прав на незавершенку, но сделки с такими объектами можно осуществлять только после госрегистрации права собственности на объект. Маркетинговый подход в зависимости от предпочтений целевых групп потребителей жилья и их платежеспособности. Жилье высокой степени комфортности элитное. В настоящее время уровень элитности жилья в различных городах разный. Отечественные специалисты рынка недвижимости выделили семь критериев элитности, отсутствие хотя бы одного из которых существенно снижает шансы дома называться элитным:. Придомовая территория обязательно с зелеными насаждениями, местом для отдыха и детской площадкой, относительно открытая, но огороженная и охраняемая. Часто элитность дома определяется именем архитектора;. В элитном доме, как правило, живут представители наиболее высокодоходной группы населения не среднего класса. Число квартир на площадке должно быть не более двух;. Инженерные системы должны быть выполнены из экологически чистых материалов, иметь большой срок эксплуатации;. Престиж складывается не только из вышеперечисленных критериев, но и из уровня управляющей компании, которая должна обеспечивать повседневный комфорт на таком уровне, чтобы жильцы постоянно ощущали свою избранность. Жилье повышенной комфортности ориентируется на запросы и доходы граждан, которых принято называть средним классом. Потребительский спрос на жилье этого типа предполагает:. Для него характерно размещение в любом районе города; соответствие архитектурно-планировочных параметров современным строительным нормам и правилам; по конструктивно-технологическим параметрам это панельные и кирпично-монолитные дома. Жилье низких потребительских качеств низший эконом-класс предназначено для населения с низкой платежеспособностью. Размещено в непрестижных районах и удалено от основных транспортных коммуникаций. Принадлежит к зданиям старого фонда, не подвергавшимся капитальным и ремонтно-строительным работам, и домам первого поколения индустриального домостроения. Квартиры размещены в первых этажах домов других типов. В зависимости от материала наружных стен здания различают дома с кирпичными стенами, панельные, монолитные, деревянные и смешанного типа. Сейчас, в начале третьего тысячелетия, в России второе рождение обрела мансарда , [44] которая может быть спроектирована как составная часть многоуровневой квартиры в ней можно разместить детскую, комнату отдыха, спальню, каминный зал или зимний сад или как самостоятельная жилплощадь и может быть зарегистрирована как объект недвижимости. Обязателен эффектный панорамный вид площадь не менее … м 2. Важно, чтобы весь дом был элитным, построенным по индивидуальному проекту. Применительно к загородным объектам недвижимости общей классификации нет. Из-за отсутствия общих терминов и стандартов участники рынка загородного жилья употребляют разные термины: Это так называемые концептуальные коттеджные поселки. Основные критерии классификации концептуальных малоэтажных комплексов — градостроительный; площадь и качество жилья; размеры и инфраструктура. По градостроительному критерию малоэтажные комплексы подразделяют на три типа: На практике кварталы, которые целиком можно отнести к какому-то одному типу, встречаются редко. Площадь и качество жилья. Различается и площадь квартир и домов: В некоторых комплексах дома сконцентрированы на небольшой площади, в других имеется огромная территория, значительная часть которой не занята постройками. Наиболее востребован участок размером 20…40 соток, что позволяет находиться в разумном отдалении от соседей. Руководствуясь инфраструктурным критерием , можно условно выделить три типа малоэтажной застройки:. Как правило, это несколько домов с общей охраной и службой эксплуатации. Часто на территории таких комплексов расположен магазин товаров первой необходимости;. Особняком стоят небольшие малоэтажные комплексы клубного типа, коттеджи, которые редко появляются в открытой продаже. Останавливая свой выбор на малоэтажных комплексах, человек стремится не только купить просторное и качественное жилье, но и вести определенный образ жизни. Таунхаус — многоквартирный жилой дом, появившийся на российском рынке сравнительно недавно. Зачастую таунхаус приравнивают к коттеджу, что не совсем верно, поскольку это не загородный, а городской дом. Дома обычно выстраиваются в цепочку по 6…12, очертания зависят от размеров и конфигурации земельного участка. Так как таунхаусы соответствуют статусу многоквартирных домов, к ним применимо законодательство, регулирующее положение таких объектов. Отношения между собственниками помещений в таунхаусах складываются подобно отношениям владельцев квартир в многоквартирных домах. В настоящее время на рынке загородной недвижимости предлагают нарезанные под застройку земельные участки, называя это коттеджными поселками. Безусловно, в таком поселке условия для нормального проживания возникнут не скоро. Социальная однородность населения здесь низкая. Сомнительна и будущая ликвидность объектов. Индивидуальный дом , предназначенный для постоянного проживания, должен обеспечить своему хозяину те же удобства, что и городская квартира. И речь идет не только об инженерных коммуникациях водопровод, магистральный газ, канализация, телефон , но в первую очередь о социальной инфраструктуре. Загородный дом , предназначенный для уик-эндов в любое время года, не нуждается в столь жесткой привязке к атрибутам городского комфорта, однако потребует от хозяина постоянных усилий по поддержанию состояния. Дом такого типа в котором живут два-три дня в неделю вне зависимости от сезона может находиться в охраняемом дачном поселке, однако предпочтение отдается тем массивам, где есть постоянные жители. Дачный дом должен быть деревянным и нуждается в продуманной схеме консервации на зиму, максимальной защищенности от непрошенных гостей и определенном наборе бытовых удобств. Поскольку дачевладелец значительную часть времени в теплое время года проводит на улице, большое значение имеет обустройство примыкающей к дому территории для активного отдыха. К четвертой группе, которая получает все более широкое распространение в российских условиях, можно отнести объекты , полностью или частично предназначенные для коммерческой эксплуатации. К ним можно отнести представительские дома-офисы, а также резиденции для отдыха и приема деловых партнеров, фермерские хозяйства, а также дома для представителей мелкого бизнеса. Как правило, все это строения с хозяйственными постройками или встроенными помещениями, куда возможен свободный доступ клиентов: К подобным объектам предъявляются требования максимальной функциональности и практичности. Можно классифицировать рынок загородного жилья и по ценовой категории. В зависимости от региона это деление может значительно различаться. К объектам, приносящим доход, относятся объекты торговли, гостиницы, развлекательные центры, офисы, гаражи и др. Иногда торговыми комплексами называют гипер- и супермаркеты, универмаги и даже рынки, но это неправильно. Чаще арендаторами таких объектов становятся крупные сетевые компании, торгующие бытовой техникой, спортивными товарами, мебелью, товарами для дома. Размещаются ритейл-парки на окраинах или за пределами города, где ниже стоимость аренды земли. Объект требует хорошей транспортной доступности. Наблюдается более экономичный подход к стоимости строительства и отделки ритейл-парка. Благодаря низким ценам и большому выбору товаров такой объект может иметь огромную зону обслуживания. Эти объекты в —х гг. Никто из экспертов не берется корректно оценить объем рынка эксклюзивных товаров ни по количеству магазинов-бутиков, ни по обороту. Гостиничные [49] и развлекательные объекты недвижимости. Классификация этих объектов в любой стране основана на комплексе требований к материально-техническому обеспечению, номенклатуре и качеству предоставляемых услуг, уровню обслуживания. В каждом государстве принят свой стандарт комфорта как критерий классификации. Это обстоятельство, а также ряд факторов, обусловленных культурно-историческими и национальными традициями, препятствуют введению в мире единой классификации гостиниц. Иногда даже в пределах одной страны существует несколько систем классификации. Например, в Великобритании гостиницы оценивают по уровню сервиса и гостеприимства, вышколенности персонала, обустройству номеров и общественных зон, качеству питания, т. Известны более 30 систем классификации гостиниц по уровню комфорта, наиболее распространенными среди которых считаются:. В Российской Федерации есть гостиницы класса люкс, среднего класса, мотели, пансионы, гостиные дворы, а также плавучие отели. Отечественная классификация является смешанной. Все номера должны быть оснащены холодильниками, телевизорами, письменными столами, электрочайниками и кондиционерами. Холл гостиницы должен быть оборудован для удобного размещения гостей. Клиентам вручают корреспонденцию, будят по утрам, каждый день убирают номер и заправляют постели, оказывают почтовые и телеграфные услуги, хранят ценности клиентов в специальных сейфах, предоставляют туристическую информацию. Гостиницы этого типа предлагают номера четырех категорий в ценовом диапазоне … р. В настоящее время все популярнее становится строительство спортивных, развлекательных и гостиничных комплексов в курортных зонах. В крупных городах стремительно растет строительство объектов недвижимости для индустрии развлечений: В мировой практике бизнес-центры классифицируют по категориям А , В и С. Для большей детализации классификации используют трехбуквенную терминологию АВС. В качестве стандарта для сертификации бизнес-центров офисных центров Гильдия управляющих и девелоперов коммерческой и промышленной недвижимости ГУД утвердила классификацию [52] табл. Это компании, напрямую не общающиеся с клиентами. Среди офисных центров класс D , созданных вблизи промышленных предприятий либо на их территории, следует выделить центры:. В заключение необходимо подчеркнуть, что офисный сектор недвижимости первым откликается на рост экономических показателей региона — развитие различных сфер бизнеса требует большого количества современных офисных зданий. Отвечая на растущий спрос, девелоперы увеличивают ввод бизнес-центров и многофункциональных комплексов, включающих офисную составляющую. Гаражи-стоянки автопаркинги как коммерческие объекты недвижимости подразделяют на индивидуальные типовые ИТГ , встроенно-пристроенные ВПГ и паркинги. На верхние уровни автомобили поднимаются по серпантинам, расположенным по торцам сооружения. Паркинги находятся в основном в местах, удобно расположенных относительно жилой застройки, близко к потребителю и обладают целым рядом преимуществ перед обычными гаражами: Паркинги и подземные гаражи предоставляются на более длительный срок 49 лет. Наличие по соседству альтернативных парковок ИТГ не оказывает существенного влияния на цены мест в паркингах, поскольку последние ориентированы на других потребителей. Основная масса автолюбителей, желающих иметь гараж в конкретном районе и с заданными характеристиками, не может приобрести место в паркинге из-за высокой стоимости. Паркинги ориентированы в основном на будущих жильцов новых жилых домов, имеющих более высокий уровень дохода, чем основная масса автовладельцев. Все подобные сооружения устраиваются в цокольных подвальных этажах и имеют один уровень, реже встречаются гаражи на первом этаже. Строят также полузаглубленные подземные паркинги во дворах будущих зданий. Как правило, под стояночные комплексы город отводит по договорам временной аренды территории, капитальная застройка которых в ближайшие лет не предполагается. Однако темпы роста организованных парковочных мест ОПМ значительно ниже, так как:. В то же время он не является насущно необходимым, поэтому несоответствие гаража предъявляемым требованиям лишает смысла его покупку или аренду;. Окружающая застройка далеко не всегда позволяет построить гараж. Рынок гаражей и автостоянок подразделяется на первичный и вторичный , а они, в свою очередь, — на рынки купли-продажи товарный и аренды услуг. Складские и логистические комплексы являются неотъемлемой частью инфраструктуры переработки грузов. Склады с площадью хранения от 5 тыс. Склады должны отвечать требованиям безопасности, санитарии, температурного режима, а для удобства доставки грузов до склада желательно наличие железнодорожных путей. Наибольшим спросом пользуются склады размером около 1 тыс. Все чаще арендаторы предпочитают сочетание в имущественных комплексах складских и производственных помещений с офисными. Терминалы могут использоваться в качестве складов для хранения и продажи крупных партий товаров, растаможивания в момент продажи. Они нужны и крупным универмагам, расположенным в центре города, как периферийные бондовые склады с продажей товаров по образцам и мелким оптом. Развитие международного транспортного комплекса в России потребует размещения въездных грузовых таможенных терминалов и сервисных комплексов, логистических таможенно-транспортных комплексов ЛТТК вблизи транспортных коридоров и крупных городов. Строительство логистических центров как вид бизнеса только зарождаться в нашей стране. Крупные управляющие компании выкупают или берут в доверительное управление целые промзоны, инвестируют в проекты развития и выводят эти территории на рынок. Разработаны две классификации складской недвижимости. Качественные показатели и техническая оснащенность складов существенная различаются, однако в России отсутствует общепринятая классификация складской недвижимости. Промышленные индустриальные объекты недвижимости. Такие комплексы предназначены для компаний, которые нуждаются в размещении производства и складов в непосредственной близости друг от друга. Одним из условий успешности индустриального парка является близость крупной транспортной магистрали, желательно также наличие собственной железнодорожной ветки. Производства и логистические комплексы, размещаемые на территории парка, как правило, очень энергоемки, поэтому все компании должны быть обеспечены необходимыми мощностями по электричеству и газу. Девелоперами индустриальных парков обычно выступают частные инвесторы. В США, Германии, Франции широко развита сеть технопарков. Существует много определений технопарка, одно из них: Идея бизнес-парка состоит в размещении на территории бывших промышленных предприятий, производственных помещений, складов и офисов для сдачи в аренду малым предприятиям. Работающая на объекте управляющая компания берет на себя заботы по эксплуатации, налаживанию связей и пр. Но самым важным является создание благоприятных условий для сотрудников, специалистов и жителей той местности, на промышленной базе которой формируется технополис. На сформировавшемся западном рынке недвижимости принята следующая классификация коммерческих объектов недвижимости:. Решение было простым и гениальным: Впервые в истории маленькие тесные комнаты обрели статус апартаментов. В честь Мансара подобные помещения стали называть мансардами. На вторичном рынке единовременно предлагается всего 5—6 таких объектов. Объем петербургского рынка роскоши — около 8 млрд руб. В Санкт-Петербурге в г. Отметим, что опыт Калужской области является передовым, так как обычно строительство индустриальных парков и развитие инфраструктуры финансируются за счет внебюджетных источников. Создание благоприятных условий по размещению производственных зон позволило привлечь в Калужскую область таких крупных инвесторов, как Volkswagen, Volvo, Bosal и др. Старовойтов Экономика недвижимости Учебник для вузов.
Экономика недвижимости Учебное пособие. Классификация объектов недвижимости по различным признакам критериям способствует более успешному изучению объектов. Для этих целей можно применять разные принципы классификации в зависимости от их происхождения и назначения. Однако определение недвижимости предполагает выделение в его структуре двух составляющих рис. Естественные природные объекты — земельный участок, лес и многолетние насаждения, обособленные водные объекты и участки недр. Объектом жилой недвижимости может также быть кондоминиум, секция подъезд , этаж в подъезде, квартира, комната, дачный дом;. Каждую из этих групп можно подвергнуть дальнейшей дезагрегации на базе различных типологических критериев. Искусственные объекты могут быть полностью построены и готовы к эксплуатации, могут требовать реконструкции или капитального ремонта, а также относится к незаконченным объектам строительства незавершенка. Объекты незавершенного строительства можно разделить на две группы: В соответствии с действующим порядком различают два вида прекращения работ на объекте: Решение вопросов о прекращении строительства принимает застройщик. В решении должны быть указаны причины консервации или полного прекращения строительства, а также: В настоящее время в Санкт-Петербурге действует порядок [2] подготовки и выдачи паспорта объекта незавершенного строительства прил. Земельные участки могут быть делимыми и неделимыми. Участок называется делимым, когда его можно разделить на части и образовать самостоятельные земельные участки с разрешением целевого использования прил. В соответствии с законодательством не допускается раздел городских земель, земель фермерских хозяйств и пр. Земельный фонд в РФ по экономическому назначению разделен на семь категорий земель:. Земли сельскохозяйственного назначения имеют особый правовой статус на рынке недвижимости и используются: Перевод земель из этой категории в другую осуществляется только по решению субъекта Федерации. Особо ценные земли не подлежат приватизации. На этих землях размещаются жилые дома и социально-культурные учреждения, а также улицы, парки, площади, природоохранные сооружения; могут размещаться промышленные, транспортные, энергетические, оборонные объекты и сельскохозяйственные производства. Земли промышленности, транспорта, связи, телевидения, информатики и космического обеспечения, энергетики, обороны и иного назначения. Имеют особый режим использования. Земли особо охраняемых территорий включают в себя заповедники; зеленые зоны городов, домов отдыха, турбаз; памятники природы, истории и культуры; минеральные воды и лечебные грязи, ботанические сады и др. Данная категория земель предназначена для оздоровления людей, массового отдыха и туризма, а также для историко-культурного воспитания и эстетического наслаждения. Такие земли охраняются особым законодательством, и вести хозяйственную деятельность на них запрещается. Земли лесного фонда полностью определяются правовым режимом лесов, произрастающих на них. К этой категории земель относятся земли, покрытые лесами и предоставленные для нужд лесного хозяйства и местной промышленности. Это земли, занятые водоемами, ледниками, болотами кроме тундры и лесотундры , гидротехническими сооружениями и полосами отвода при них. Продажа земельных участков, а также выделение их для предпринимательской деятельности и перевода из одной категории в другую осуществляется в соответствии с законами РФ и субъектов Федерации. Так, например, в Санкт-Петербурге определен перечень земель целевого использования, которые не подлежат продаже [3]. Вышеперечисленные земли относятся к категории текущего использования земельного участка, то есть не для продажи. Земельный участок в обороте используется для получения дохода, в том числе и путем передачи в аренду, внесения в складочный капитал, в обеспечение залога и пр. Территория Петербурга разделена на 19 зон, в зависимости от ее ценности. Для каждой зоны установлен свой налоговый тариф см. Для тех, кто разводит огород, занимается сельским хозяйством или держит гараж, предусмотрены специальные ставки см. Налоговые ставки, установленные для отдельных категорий земель в год. Продавцом вышеназванных земельных участков является фонд имущества, осуществивший продажу определенного предприятия либо акций акционерного общества, созданного при приватизации государственного муниципального предприятия [5]. Объектом продажи является участок, занимаемый зданием, сооружением, помещением, которое находится в собственности покупателя земельного участка, а для предприятий — участок в границах территории предприятия-землепользователя. Покупатели земельных участков под приватизированным предприятием, зданием, сооружением, помещением могут подать заявку на выкуп земельного участка полностью или частично. К заявке в обязательном порядке прилагаются следующие документы: В случае отсутствия у покупателя документов, перечисленных выше, к заявке прилагается решение органов власти о предоставлении земельного участка, в котором указана площадь и местоположение участка, а также копия плана приватизации;. Продавец Фонд имущества после поступления заявки и документов осуществляет ее регистрацию и направляет запросы в КЗРиЗ, КГА и Комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры ГИОП если заявляемый участок находится в границах зон охраны памятников о выдаче заключений по данному земельному участку. В месячный срок эти организации выдают заключение о предоставлении или не предоставлении земельного участка и две его копии. Цена продажи участка в Санкт-Петербурге рассчитывается как произведение площади участка, нормативной цены земли и повышающего коэффициента, устанавливаемого в соответствии с распоряжением мэра — Председателя Правительства Санкт-Петербурга от Нормативная стоимость участков составляет от 10 до 85 налоговых ставок, в зависимости от того, где расположен надел и кто его покупает. При продаже земельного участка важно понять, что необходимо также определять и судьбу связанных с ним других объектов недвижимости, ибо, когда продается лишь земельный участок, то к покупателю переходит только право собственности на землю, а продавец сохраняет права на принадлежащие ему здания, сооружения и иные объекты и право пользоваться той частью земельного участка, которая занята этим объектом недвижимости и необходима для ее использования на условиях, определенных договором продажи. На местном уровне, в частности, в Санкт-Петербурге земельное законодательство в части продажи земельных участков в настоящее время представлено различными подзаконными актами и нормативными документами. Первым документом, относящимся непосредственно к продаже земли в Санкт-Петербурге, стало распоряжение мэра от Это распоряжение определило, что продавцом земельных участков выступает Фонд имущества города, арендодателем — Комитет по управлению городским имуществом, а регистратором включая регистрацию самих земельных участков и иной недвижимости, прав на участки и связанную с ними недвижимость, описание первичных сервитутов, других обременении и т. Оформление и выдачу свидетельств о праве собственности и праве пожизненного наследуемого владения граждан при первичном оформлении прав на земельные участки, предоставленные для индивидуального жилищного, дачного строительства, садоводства и огородничества;. Порядок приема, рассмотрения и выдачи документов при первичном оформлении свидетельств о правах на земельные участки регламентирован Инструкцией [7]. Порядок купли-продажи земельных участков в Санкт-Петербурге предполагает, что значительная доля работы по приватизации земли отводится КЗРиЗ. В материальных активах коммерческой организации учитываются участки, находящиеся в ее собственности, а в нематериальных — предоставленные или приобретенные вещные и обязательственные права на них. К этим правам в соответствии с действующим законодательством относится право: В процессе эксплуатации участок земли может приносить доход, называемый земельной рентой. Под ней понимается внутренний показатель эффективности использования эемельного участка как, актива предприятия, который рассчитывается как частное от деления рассчитываемой величины стоимости на срок капитализации. Приведенные выше системы классификации основных фондов и земельных участков в настоящее время приняты за основу при учете в активах предприятий. Однако они рассматривают объекты недвижимости не как единое целое, а как основные фонды и земельный участок. Применительно к объектам жилой недвижимости возможно несколько типологических построений. Например, в зависимости от продолжительности и характера использования жилья: Применительно к условиям крупных городов например, Санкт-Петербург принято выделять следующие типологические характеристики [1]:. Для малоэтажных домов коттеджного типа, входящих в состав элитных, характерны такие потребительские требования, как:. Потребительский спрос на жилье этого типа предполагает наличие следующих основных характеристик:. Применительно к малоэтажным домам, расположенным в пригородной зоне, основными характеристиками является высокая прочность, долговечность и низкая теплопроводность стен, а также обеспеченность инженерными сетями. Для малоэтажной пригородной застройки наиболее существенны не только технические характеристики, но и обеспеченность основными объектами социально-бытового назначения. Исходя из условий потребительского спроса, формирующегося под воздействием фактора платежеспособности, требования, предъявляемые к этому типу жилья весьма невелики:. Рассмотренная классификация учитывает предпочтения целевых групп потребителей жилья и уровень их платежеспособности маркетинговый подход. Однако жилую недвижимость можно распределить и на основании градостроительных ориентиров. Так, при принятии экономических решений на рынке жилой недвижимости Санкт-Петербурга применяется типология, включающая:. Средние цены по категориям домов и количеству комнат в Санкт-Петербурге представлены в табл. Существует и классификация объектов жилой недвижимости в зависимости от применяемого материала наружных стен здания: Отдельную нишу занимают объекты загородной недвижимости в связи с незначительным объемом сделок и их специфичностью. В основном здесь представлено вторичное жилье. На спрос и предложение в этом секторе рынка влияют многие факторы. Кроме обычных приоритетов при покупке жилой недвижимости, большое значение имеют личные пристрастия к местоположению, время года, социальная однородность соседей. Покупатели большое внимание уделяют наличию максимально полного спектра коммуникаций автономных систем тепло- и водоснабжения. Предпочтение отдается объектам из кирпича или дерева. В качестве обязательного атрибута к объекту загородной недвижимости рассматривается участок минимум 10 соток. Наибольшим спросом в Ленинградской области пользуются следующие районы: Всеволожский, Приморский, Токсово, Карельский перешеек, Юкки и др. Средние цены на рынке загородной недвижимости от 5 до 13 тыс. CLUA, хотя элитные коттеджи и зимние дома находятся на особом счету и оцениваются в пределах от 50 до тыс. Признаки классификации жилой недвижимости, послужившие основой для группировки, различны, как и различны их мотивации, предпочтения и условия платежеспособности. Использовать единый типологический критерий, интегрирующий влияние всех факторов, не представляется возможным. Поэтому на практике используется несколько критериев, дающих обоснованное представление об объекте недвижимости. Коммерческая недвижимость в России стала формироваться только с началом приватизации предприятий. Сектор коммерческой недвижимости намного меньше, чем жилой, поэтому и сделок соответственно меньше, хотя во всем мире коммерческая недвижимость является наиболее привлекательной. Необходимо отметить, что в этом секторе преобладающей формой сделок является аренда. Коммерческая недвижимость может быть подразделена на приносящую доход — собственно коммерческую недвижимость и создающую условия для его извлечения — индустриальную промышленную недвижимость. При классификации офисных помещений в каждом регионе, муниципальном образовании принимаются различные факторы, по которым помещение относится к тому или иному классу. Это могут быть местоположение, качество здания уровень отделки, состояние фасада, центрального входа, наличие лифтов , качество менеджмента управляющая компания, наличие дополнительных услуг для арендаторов и др. Центральное месторасположение, удобный доступ. Полностью заново отстроенное здание. Микроклимат контролируется пи помощи единой системы вентиляции, отопления и четырехтрубной системы кондиционирования воздуха. Подземная парковка и удобный доступ. Современные системы безопасности здания. Правильно оформленная документация на право собственности здания. Полностью реконструированное в х гг. Полностью контролируемый микроклимат в помещениях. Достаточная парковка и удобный доступ. Автономное теплоснабжение и система предварительного охлаждения приточного воздуха. Эффективная планировка этажей в виде офисных блоков. Возможен не очень удобный доступ. Наличие в здании управляющей структуры. Проект возник путем конверсии бывшего института или административного здания. Не очень удобный доступ. Отсутствие в здании управляющей структуры. В различных регионах России эта классификация может не совпадать. Так, например, в Санкт-Петербурге в результате исследования существующих офисных центров была определена следующая их классификация. Среди факторов, которые влияют на привлекательность офисных центров, созданных вблизи промышленных предприятий либо на их территории класс D , можно выделить:. Гостиничные проекты на сегодняшний день в РФ являются самыми сложными видами инвестирования в доходную недвижимость. Строительство новых или реконструкция старых гостиниц самого высокого класса, их оборудование и эксплуатационные расходы считаются достаточно рискованным вложением денег, так как затраты на такие проекты в несколько раз выше затрат на строительство модных торговых комплексов или офисных центров. Кроме того, пятизвездные гостиницы имеют очень длительные сроки окупаемости, поэтому российский рынок доходной недвижимости тяготеет к гостиницам низкого тарифа и более низких капитальных вложений. К настоящему моменту времени гостиничный комплекс Санкт-Петербурга весьма разнороден и включает более объектов различных категорий на 27 тысяч мест. Большая часть этих гостиниц — небольшие. К крупным гостиницам среднего уровня относятся: В Петербурге не хватает гостиниц среднего уровня. Окупаемость инвестиций в строительство гостиниц составляет: Эти и другие известные, удачно расположенные гостиницы имеют кафе, рестораны и бары, оборудованные места для отдыха, казино и т. Менее популярные гостиницы меньших размеров, расположенные не в столь престижных районах, как правило, предоствляют жилье и обслуживание более высокого качества и имеют своих клиентов. Гаражи-стоянки автопаркинги как коммерческая недвижимость в стране практически не развиваются, хотя перспективы имеются. Ведь на каждую тысячу жителей в соответствии с нормами требуется около парковых мест. Из-за высокой стоимости машино-места тыс. США, а в центре города цены доходят до 10 - 12 тыс. США массового строительства автопаркингов не наблюдается. В расчете на массового клиента стоимость одного машино-места должна быть в пределах 2 — 3 тыс. Для решения этой проблемы надо создать единую систему регистрации прав собственности на гаражи различных типов. Магазины и торговые комплексы. Как показал опыт крупных городов Европы, хорошими условиями для месторасположения многофункциональных торговых центров МТЦ являются: Эти различия соответственно влияют на требования как на этапе формирования общей стратегии МТЦ при бизнес-планировании, проектировании и продвижении, так и при строительстве и эксплуатации торгового центра. Так, например, различными будут количество парковочных мест, наличие и параметры зон отдыха и развлечений, сопутствующих бытовых услуг и пр. К факторам, обуславливающим успех, можно отнести: Для торговых комплексов особенно требуется, кроме перечисленных факторов, также предоставление сервисных услуг своим арендаторам например, постоянная уборка территории, ремонтная служба весов, круглосуточная охрана, прессование картона и др. Таким образом, торговые комплексы могут быть как торгово-рыночными, так и торгово - развлекательными. Не следует считать, что развитие многофункциональных торговых центров — это изобретение Запада. Регионы страны находятся в разных экономических условиях и развиваются по своим сложным законам, поэтому в современной России процесс появления новых или модернизация старых торговых центров неоднороден. Лидирует в этом процессе Москва, как мировой мегаполис, существующий по сравнению с другими городами России в режиме наибольшего инвестиционного благоприятствования. Торговля, как сфера экономической жизни, наименее подвержена влиянию негативных экономических и политических изменений и быстро оправляется от кризиса и депрессий, и главным показателем развития торгового сектора можно считать растущий спрос на функциональные, безопасные торговые площади. В результате обеспеченность жителей города торговыми площадями составляет 0,68 кв. Проблемы, вызывающие дефицит ликвидных и перспективных для инвестирования объектов торговой недвижимости в большинстве городов России аналогичны и связаны, прежде всего, со структурой сложившегося в дореформенный период нежилого фонда:. В исторической части Санкт-Петербурга нет ни одного современного торгового центра, отвечающего западным требованиям. Сегодня наибольшим спросом пользуются магазины площадью - кв. Площади более кв. Среди главных требований арендаторов — витринные окна и наличие парковки. Если исходить из оптимальной площади магазина в кв. На выбор места для аренды под магазин влияет прилегающая инфраструктура. Промышленная индустриальная недвижимость в России находится в начальной стадии развития, хотя в последнее время по основной массе объектов приватизации происходит определение собственника. Прежде чем заключать сделку, необходимо провести всесторонний анализ правоустанавливающих документов, чтобы убедиться в бесспорности прав продавца на предлагаемый объект, возможности его законного отчуждения и прав нового собственника на использование этого объекта по предполагаемому назначению. По мере развития процесса формирования реального собственника объем сделок в этой сфере будет увеличиваться. Но это одна сторона вопроса. С другой стороны чуть ли не в каждом городе страны можно наблюдать пустые корпуса заводов и фабрик в 5 — 8 этажей с обветшалыми и или пришедшими в негодность инженерными сетями и выбитыми стеклами окон. Они стоят и не находят эффективного собственника. Промышленная застройка 60 — 80 гг. В настоящее время основной потребитель промышленной недвижимости — малые предприятия, требующие для своего развития объекты недвижимости определенной специфики: Как правило, требования потенциальных арендаторов завышены и не соответствуют предлагаемым промышленным объектам. Собственники промышленной недвижимости предлагают на рынок объекты, находящиеся в плачевном состоянии, и при этом устанавливают завышенные цены. Более-менее полная и точная информация о промышленной недвижимости, ее правовом статусе, размерах, состоянии и т. Все это придает рынку промышленной недвижимости стихийный и непредсказуемый характер. На сформировавшемся западном рынке принята другая, отличающаяся от предложенной выше классификации объектов недвижимости по категориям А, В и С. Объекты недвижимости, используемые владельцем для ведения бизнеса:. Обычно продаются вместе с бизнесом [8] специализированная недвижимость ;. Объекты недвижимости для инвестиций. Данными видами недвижимой собственности владеют с целью получения дохода от аренды и или извлечения прибыли на вложенный капитал. Избыточная недвижимость - земля со зданиями или свободные участки, которые больше не нужны для ведения бизнеса сегодня или в будущем и поэтому объявляются избыточной недвижимостью. Ru Библиотека Исследования Форумы. МИКХиС, Предыдущая Оглавление. Назначение земель Налоговая ставка Земли, занятые под садоводство, огородничество, животноводство 0, руб. Граждане в основном владеют участками при индивидуальных жилых домах га. Предприятия занимают га, под сельскохозяйственные земли занято га. Положительные Отрицательные Низкие арендные ставки. Возможность использования складских помещений завода. Близость офиса к собственному производству, складу, гаражу. Удаленность от центра города. Невысокий уровень предоставляемого сервиса. Расположенность в экологически неблагоприятных районах. Зависимость здания от инженерной инфраструктуры предприятия — прежнего владельца. Земли, занятые под садоводство, огородничество, животноводство. Земли, занятые индивидуальными и кооперативными гаражами.
Образец формы р14001 при смене юридического адреса
Расписка в получении денег образец беларусь алименты
Кот в сапогах рисовать поэтапно карандашом
Вдм ож при беременности по неделям таблица
График проведения совещаний