Метод капитализации реферат - Реферат: Метод прямой капитализации дохода при оценке объектов недвижимости
Быстрая помощь студентам
Курсовая работа: Метод капитализации дохода в оценке недвижимости
Оценка бизнеса методом капитализации
Реферат: Оценка бизнеса методом капитализации
Метод капитализации
Общая характеристика доходного подхода к оценке недвижимости. Становление в Азербайджане рыночных отношений обусловило возникновение новых процессов в общественной и экономической жизни. Прошедшая приватизация и акционирование государственной собственности явились основой создания институтов частной и корпоративной собственности, фондового рынка, коммерческих банков, залогового кредита и других атрибутов рыночной экономики. Как следствие этих процессов, переход собственности из рук в руки, то есть купля-продажа объектов собственности стала обычным явлением экономической жизни. Приобретение реального объекта может преследовать двоякую цель — личное потребление, например, покупка дома или вложение средств с целью извлечения в будущем доходов: Однако, несмотря на различные мотивы, побудившие участников сделки к ее совершению, важнейшим этапом сделки является оценка купли-продажи. Проведение оценки недвижимости для определения цены продажи является самым ответственным видом оценочной деятельности и поэтому требует очень внимательного и взвешенного подхода. Действительно, если при оценке недвижимости для залога, аренды, переоценки основных средств предприятия и иных целей, не подразумевающих отчуждение имущества, незначительные неточности в определении рыночной стоимости недвижимости не приводят к материальным потерям собственника, то при продаже недвижимости любая неточность непосредственно сказывается на финансовом результате сделки. В силу всего этого оценка недвижимости для купли-продажи производится с особой тщательностью. Все факторы, влияющие или способные влиять на стоимость недвижимости, должны быть исследованы и им должна быть дана оценка. Особенно это относится к дорогим объектам, для которых несколько процентов их стоимости составляют очень значительные суммы в абсолютном выражении. В ряде случаев оценка недвижимости при продаже является необходимой, а иногда и обязательной процедурой. Это относится к продаже спорного объекта, когда на него имеют права сразу несколько лиц, такая ситуация часто встречается при реализации объектов залога. Либо при продаже недвижимости, находящейся в долевой собственности, когда необходимо удостоверить рыночный характер совершаемой сделки. Основная сложность в оценке недвижимости состоит в огромном многообразии самой недвижимости, параметров, характеризующих его потребительские свойства, и развитости рынка данного вида имущества. По многим видам недвижимости собственник может обоснованно сам определить цену продажи, если данное имущество находится в широком обороте и цены сделок известны. Но для сложных, дорогостоящих объектов, для которых не совсем очевидна их рыночная стоимость, а цена ошибки слишком высока т. Обоснованность и достоверность оценки стоимости недвижимости зависит от правильности определения области применения затратного, доходного и сравнительного подходов. Выбор одного из этих подходов осуществляется оценщиком исходя из конкретных задач и целей проведения оценки. Доходный подход представляет собой совокупность приемов и методов, позволяющих оценить стоимость объекта на основе его потенциальной способности приносить доход. Стоимость приносящей доход недвижимости определяется величиной, качеством и продолжительностью периода получения тех выгод, которые данный объект, как ожидается, будет приносить в будущем в процессе всей оставшейся экономической жизни. Оценщик, внимательно изучающий соответствующую рыночную информацию, пересчитывает эти выгоды в единую сумму текущей стоимости. Исходя из определения, в этом подходе мы имеем дело с установлением цены на основе ощущаемой ценности товара. Ценность товара определяется как текущая стоимость ожидаемых выгод. Под выгодой может пониматься не только реальный доход, приносимый объектом при сдаче в аренду, но и неявные выгоды, связанные, например, с использованием объекта собственником для своих нужд. В последнем случае стоимость объекта определяется текущей стоимостью арендной платы, которую собственник мог бы получить от сдачи объекта в аренду. Цена владения пользования объектом может определяться не только через величину арендной платы. Это может быть любое, выраженное в денежной форме, определение потребительской полезности или ценности недвижимости как товара. Например, при оценке земли под строительство жилого дома мы можем рассматривать доход не от аренды жилых помещений, а от продажи их в собственность, тем более что долевое строительство дает много преимуществ перед строительством типичного, генерирующего условно постоянный поток дохода, объекта коммерческой недвижимости. Следует отметить и то, что рыночная стоимость зависит от текущей стоимости не любого из возможных использований, а наиболее эффективного использования объекта. При решении данной проблемы определяют цену аренды помещений при различных вариантах функционирования недвижимости. В данном случае расчет цены осуществляется на основе анализа безубыточности и обеспечения целевой прибыли. Оценщик должен проанализировать весь диапазон цен аренды на аналогичные помещения при разных функциональных и технических характеристиках с учетом затрат на проведение необходимой реконструкции и текущего ремонта объекта, на оплату коммунальных услуг, на содержание аппарата управления, на рекламу и маркетинг и прочее. Необходимо учесть также денежные отчисления для покупки постройки в будущем нового объекта взамен изношенного. Все денежные потоки рассматриваются с учетом их стоимости во времени и риска неполучения прогнозируемой величины дохода. Ставка дисконта при доходном подходе играет также роль целевой прибыли на инвестиции в недвижимость. С точки зрения теории спроса и предложения подход по доходам отражает точку зрения покупателя, формирующего спрос на товары. Принцип ожидания является основным принципом метода. Он гласит, что стоимость актива V определяется нынешней сегодняшней, текущей ценностью PV - от англ. Ik , где k - период владения активом. Чем выше доходный потенциал оцениваемого актива, тем выше его стоимость. При этом анализ доходов должен осуществляться на протяжении всей оставшейся экономической жизни актива при условии его использования в течение этого периода наиболее эффективным образом. В соответствии с принципом замещения максимальная стоимость актива V не должна превышать наименьшей цены, по которой может быть приобретен другой аналогичный актив с эквивалентной доходностью. Данный принцип является аналогом экономического принципа альтернативности инвестиций. В рамках доходного подхода различают метод прямой капитализации и метод капитализации доходов по норме отдачи на капитал. В основе этих методов лежит анализ и оценка чистого операционного дохода и коэффициента капитализации или дисконтирования. При прямой капитализации осуществляются анализ и оценка чистого операционного дохода первого года использования актива при условии, что актив находится в стадии генерации типичных доходов, и коэффициента капитализации для преобразования дохода в текущую стоимость. А в методе капитализации по норме отдачи на капитал анализируется прогноз чистого операционного дохода в процессе использования актива, включая чистый доход от реверсии в конце прогнозного периода, оценка коэффициента дисконтирования и определение суммы текущих стоимостей этих доходов. Отличаются эти методы способами анализа и построения потока доходов и коэффициентов их преобразования в текущую стоимость. В методе прямой капитализации для оценки рыночной стоимости чистый доход первого года от использования актива делится на коэффициент капитализации, полученный методом рыночной выжимки на основе анализа данных о коэффициентах капитализации доходов активов, аналогичных оцениваемому активу. При оценке же методом капитализации по норме отдачи на капитал учитывается тенденция изменения чистого дохода во времени и анализируются отдельно все составляющие коэффициента капитализации. Метод прямой капитализации — метод оценки рыночной стоимости доходного актива, основанный на прямом преобразовании наиболее типичного дохода первого года в стоимость путем деления его на коэффициент капитализации, полученный на основе анализа рыночных данных о соотношениях дохода к стоимости активов, аналогичных оцениваемому объекту. Метод капитализации доходов применяется, если:. Для инвестора важны величина, качество и продолжительность ожидаемого в будущем потока доходов. Исходя из этого принципа, можно определить как сами денежные потоки и их отношение к стоимости, так и тенденции их изменения. Если конкретный инвестор анализирует поток доходов, то максимальная цена за него будет установлена в сопоставлении с ценами за потоки доходов от других объектов, характеризующихся схожим риском и качеством получения дохода. Оценка текущей стоимости объекта недвижимости методом прямой капитализации осуществляется следующим образом:. Определяется ежегодный чистый доход, который представляет собой величину ожидаемого годового валового дохода, полученного от оцениваемого объекта после вычета всех операционных расходов;. Основываясь на рыночных данных по таким показателям, как цена продажи и значение ЧОД сопоставимых объектов недвижимости, вычисляется ставка капитализации путем деления ЧОД оцениваемого объекта на цену продажи этих аналогов:. На третьем этапе метода прямой капитализации доходов определяется стоимость недвижимости путем деления величины ЧОД на коэффициент капитализации. ЧОД - действительный валовой доход или ожидаемый чистый доход в годовом исчислении за вычетом всех статей расходов, за исключением задолженности по кредитам, налогам и амортизационным отчислениям. При оценке доходной недвижимости допускается 2 источника дохода:. Традиционно сложилось так, что при оценке недвижимости основным источником доходов считается аренда оцениваемого объекта. Аренда объекта, как правило, проявляется в двух основных формах:. Однако, как показывает практика, эти две классические формы не исчерпывают все многообразие источников доходов. Большое распространение в последнее время получил способ оценки объекта, при котором источником доходов является доход от продажи объекта по частям в течение определенного промежутка времени. В зависимости от объема учтенных потерь и расходов, регулярные арендные доходы в течение периода владения делятся на несколько уровней:. Оценка потенциального валового дохода. Осуществляется на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке для сравнимых объектов. ПВД формируется за счет:. Б сверхплановой аренды — образуется за счет пунктов договора, предусматривающих дополнительную оплату арендаторами тех расходов, которые превышают значения, установленные в договоре;. Г рыночной аренды — часть ПВД, которая относится к свободной и занятой владельцем площади. Определяется на основе рыночных ставок арендной платы. Как правило, величина арендной платы зависит от местоположения объекта, его физического состояния, наличия коммуникаций, времени аренды срока и т. Следует также отметить, что потенциальный валовой доход ПВД рассчитывается на основе анализа рыночных данных по доходам объектов, аналогичных оцениваемому, но обязательно с учетом анализа договоров, уже заключенных по оцениваемому объекту. При этом учет существующих договоров аренды при оценке объекта обязателен, если, в соответствии с принципом вклада, затраты на расторжение невыгодного договора меньше экономической выгоды, которая появится после этого расторжения. Экономическая выгода, очевидно, может быть рассчитана как текущая стоимость разности рыночной и контрактной арендной ставок после расторжения договора, умноженная на площадь помещений. Если прогнозный период больше срока аренды, то по окончании договора аренды прогноз доходов с этой площади должен выполняются на основе рыночных арендных ставок. Оценка потерь от недоиспользования и неуплат. Производится на основе анализа рынка, характера его динамики применительно к арендованной недвижимости. Степень недоиспользования объекта недвижимости арендаторами характеризуется коэффициентом недоиспользования — отношением величины не сданных в аренду площадей к величине общей площади, подлежащей сдаче в аренду. С учетом потерь от недоиспользования и неплатежей арендной платы, всех скидок в арендной плате и прочих доходов от недвижимости от пользования гаражом и автостоянкой, доход от торговых аппаратов, от сдачи в аренду мест отдыха, от экскурсионных и транспортных услуг и т. Расчет издержек по эксплуатации оцениваемой недвижимости — операционных расходов. Основывается на анализе фактических издержек по ее содержанию или типичных издержек на данном рынке. При анализе доходов и расходов принято использовать как данные за прошлые годы ретроспективные , так и прогнозируемые в будущем. При этом можно использовать данные как до, так и после налогообложения. Единственное условие, которое необходимо учитывать при капитализации доходов, - потоки денежных средств для различных объектов должны рассчитываться на одной основе, то есть нельзя сравнивать потоки, рассчитанные на основе ретроспективных данных, с потоками, рассчитанными на основе прогнозных данных, то же самое касается и учета налогообложения. Периодические расходы для обеспечения нормального функционирования объекта и воспроизводства дохода называются операционными расходами. Операционные расходы принято делить на:. К условно-постоянным расходам относятся расходы, размер которых не зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта. Как правило, это налоги на имущество, страховка основных фондов и т. Условно-переменные - это расходы, размер которых зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг. Основными условно-переменными расходами являются расходы на управление, коммунальные расходы газ, электричество, вода, отопление, телефон и т. К расходам на замещение относят расходы, которые либо имеют место всего один - два раза за несколько лет или сильно изменяются из года в год. Обычно это расходы на периодическую замену быстро изнашивающихся компонентов улучшений. К таким улучшениям относятся, например, мебель, ковровые покрытия, портьеры, а также недолговечные компоненты зданий крыши, лифты , расходы на косметический ремонт. Далее на основе ЧОД и стоимости аналогичных объектов недвижимости рассчитывают коэффициент капитализации. Теоретически коэффициент капитализации для текущего дохода должен прямо или косвенно учитывать следующие факторы:. Является самым простейшим, быстрым и точным для определения стоимости какой-либо недвижимости с помощью собранных на конкурентном и свободном рынках данных по сопоставимым продажам. Продажи аналогичны по своим характеристикам инвестиционная мотивация, социально-юридический статус, платежеспособность, пути финансирования и т. В рамках доходного подхода ставка капитализации R рассчитывается по формуле:. Этот метод определения ставки капитализации делит ее на составные части. Двумя основными компонентами ставки капитализации являются: Безрисковая ставка используется в качестве базовой, к которой добавляются остальные составляющие процентной ставки. Для определения безрисковой ставки можно пользоваться как среднеевропейскими показателями по безрисковым операциям, так и отечественными. В случае использования среднеевропейских показателей к безрисковой ставке прибавляется премия за риск инвестирования в данную страну, так называемый страновой риск. Безрисковая ставка определяет минимальную компенсацию за инвестированный капитал с учетом фактора времени инвестиционного периода. Ставка за дополнительный риск. Все инвестиции, за исключением инвестиций в государственные ценные бумаги, имеют более высокую степень риска, зависящую от особенностей оцениваемого вида недвижимости. Чем больше риск, тем выше должна быть величина процентной ставки, чтобы инвестор мог взять на себя риск по какому-либо инвестиционному проекту. Компенсация за низкую ликвидность. Ликвидность показывает, насколько быстро недвижимость может быть превращена в наличные деньги. Недвижимость низколиквидна по сравнению, например, с акциями и другими ценными бумагами. Поправка на неликвидность своего рода поправка на длительную эксплуатацию при продаже объекта или на время по поиску нового арендатора в случае банкротства или отказа от аренды существующего арендатора. Компенсация за инвестиционный менеджмент. Чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют. Величина, равная единице, деленной на число лет, требуемое для возврата вложенного капитала, основывается на временном интервале, в течение которого, по расчетам типичного инвестора, произойдет возврат капитала, вложенного в оцениваемую недвижимость. Общий коэффициент капитализации при данном методе рассчитывается путем суммирования процентной ставки, вычисленной кумулятивным методом, и ставки возврата капитала. Так как большинство объектов недвижимости покупается с помощью заемного и собственного капитала, то общая ставка капитализации должна удовлетворять рыночным требованиям дохода на обе части инвестиций. Ставка капитализации на заемные средства называется ипотечной постоянной и рассчитывается следующим образом:. Если ссуда выплачивается более часто, то R рассчитывается путем умножения платежей по обслуживанию долга на их частоту месяц, квартал а затем делится на всю сумму ипотечной ссуды. Ипотечная постоянная является функцией процентной ставки, частоты амортизации долга и условий кредита. Когда условия кредита известны, ипотечную постоянную можно определить по финансовым таблицам: Инвестор собственного капитала также стремится к получению систематических денежных доходов. Ставка, используемая для капитализации дохода на собственный капитал, называется ставкой капитализации на собственный капитал Rc и определяется следующим образом:. Rc является не просто нормой прибыли на капитал, а сочетает в себе норму прибыли на капитал и возврат вложенного капитала. Общая ставка капитализации R должна удовлетворять определенному уровню ипотечной постоянной для кредитора и притока дохода для инвестора собственного капитала. Она определяется путем взвешивания ее составляющих пропорционально размерам заемного и собственного капитала в составе инвестиций. Отношение величины заемного капитала к стоимости фонда инвестиций называется кредитной долей. Кредитная долговая доля в суммарных инвестициях в недвижимость равна:. Тогда доля собственного капитала составляет: Когда известны ипотечная постоянная Rз и ставка капитализации дохода на собственный капитал, то общая ставка капитализации будет равна:. Типичные сроки и условия предоставления ипотечных кредитов можно получить путем анализа рыночных данных. Ставки капитализации на собственный капитал получают на основе данных по сопоставимым продажам. Предполагается, что после 8-летнего периода владения собственность будет продана за Модифицированный метод капитализации заемного и собственного капитала метод Элвуда. Существует мнение, что методу связанных инвестиций присущи некоторые недостатки, так как он не учитывает продолжительность периода планируемых капиталовложений, а также снижение или повышение стоимости имущества в течение этого периода. В году членом института оценки МАГ Л. Элвудом были увязаны эти факторы с факторами, уже включенными в метод связанных инвестиций, и предложена формула, которую можно было использовать для проверки или расчета общей ставки капитализации. Кроме того, были разработаны таблицы , упрощающие использование его метода. Rс - ставка дохода на собственный капитал - представляет собой реальный доход на капиталовложение, который типичный инвестор ожидает получить за период владения имуществом. Она включает убытки или в основном прибыли от продаж так как большинство инвесторов планирует продать приобретенное имущество дороже, чем оно было куплено. Ставка дохода на собственный капитал рассчитывается на основе рыночных данных и зависит от специфики конкретного объекта оценки. Предположим, что требуется определить стоимость собственности исходя из следующих данных:. Суть данного метода заключается в определении взвешенных ставок капитализации по каждому структурному элементу всего имущественного комплекса - земле и стоящему на ней сооружению. Взвешивание ставок капитализации осуществляется на основе размеров долей составляющих в стоимости имущественного комплекса в целом. Общая ставка капитализации рассчитывается по формуле:. Как уже говорилось ранее, коэффициент капитализации применительно к недвижимости включает в себя доход на капитал и возврат капитала. Доход на капитал - это компенсация, которая должна быть выплачена инвестору за ценность денег с учетом фактора времени, риска и других факторов, связанных с конкретными инвестициями. Доход на капитал называют также отдачей. Возврат капитала означает погашение суммы первоначального вложения. Возврат капитала называют возмещением капитала. Потоки доходов на инвестиции, поступление которых прогнозируется равными суммами в течение неограниченного срока, а также, если не прогнозируется изменение стоимости вложенного капитала, могут быть капитализированы по ставке процента дисконта. В этом случае возмещение инвестиционных затрат происходит в момент перепродажи актива. Весь поток доходов является доходом на инвестиции. В случае если прогнозируется изменение стоимости актива потеря или рост , то возникает необходимость учета в коэффициенте капитализации возмещения капитала. Существует три способа возмещения инвестированного капитала:. Прямолинейный возврат капитала метод Ринга. Метод Ринга предполагает, что возмещение основной суммы происходит ежегодно равными частями. При прямолинейном возмещении капитала ежегодные суммарные выплаты уменьшаются. Это указывает на то, что прямолинейная капитализация соответствует убывающим потокам доходов и неприменима для потоков равновеликих доходов, так как приводит к занижению их оценки. Определить величину возмещения первоначально вложенного капитала на инвестиции. Возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции метод Инвуда. Норма возврата инвестиций, как составная часть коэффициента капитализации, равна фактору фонда возмещения при той же ставке процента, что и по инвестициям:. Часть суммарного потока доходов составляет ЧОД, остаток же потока доходов обеспечивает возмещение капитала или возврат. Построить равномерно аннуитетную капитализацию. Аналогично рассчитывается доход и на последующие 3 года. Результаты расчетов приведены в таблице:. Возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента метод Хоскольда. В некоторых случаях ставка дохода, приносимая первоначальными инвестициями, несколько высока. При этом становится маловероятным осуществление реинвестирования по той же ставке, что и на первоначальные инвестиции. Поэтому для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке процента:. После расчета ЧОД и коэффициента капитализации на их основе рассчитывается стоимость объекта недвижимости. Основные этапы процедуры оценки методом капитализации:. Практика по оценке рыночной стоимости объектов недвижимости показала, что использование западных методик оценки на рынках, подобных отечественным рынкам, очень часто дает неприемлемые результаты. Связано это с тем, что для рынка недвижимости Азербайджана в силу его пассивности характерно сравнительно бедное информационное поле, играющее основную роль при формировании результата по оценке рыночной стоимости объекта недвижимости. Анализ западных методик и попытка использования в местных условиях показал их относительную слабость при решении проблем оценки в условиях недостатка информации. Анализ рынков нежилой недвижимости Баку и страны в целом показывает, что их развитие начинается в основном с рынка аренды. Этот рынок, в отличие от рынка продаж, является наиболее динамичным, более открытым и богатым с информационной точки зрения. Доходы от аренды являются основой для применения метода капитализации доходов при оценке рыночной стоимости объектов недвижимости. Он основан на преобразовании будущих доходов в текущую стоимость с использованием коэффициентов капитализации или дисконтирования. Оба эти коэффициента с экономической точки зрения являются мерой доходности инвестиций и могут быть получены путем анализа рынка инвестиций. Таким образом, с информационной точки зрения доходный метод является наиболее обеспеченным и, следовательно, наиболее достоверным методом оценки нежилой недвижимости для Азербайджана сегодняшнего дня. Кроме того, доходный метод при всей своей сложности является наиболее. Известны два метода оценки в рамках данного подхода: В западном классическом варианте метод прямой капитализации предусматривает для капитализации использовать коэффициент, извлекаемый из рыночных сделок, по которым одновременно известна цена аренды и цена продажи. Практика показывает, что в наших условиях найти такую информацию практически невозможно. Исходя из этого, приходится использовать методы построения коэффициента капитализации, предусматривающие отдельную оценку нормы отдачи на капитал и нормы его возврата. Наряду с достаточной простотой применения метода, следует учитывать сложность анализа рынка и необходимость внесения корректировок на различия между сравниваемыми объектами. Метод не следует применять, если отсутствует информация о рыночных сделках, объект находится на стадии строительства или реконструкции или если объект подвергся серьезным разрушениям. Главная Рефераты по авиации и космонавтике Рефераты по административному праву Рефераты по безопасности жизнедеятельности Рефераты по арбитражному процессу Рефераты по архитектуре Рефераты по астрономии Рефераты по банковскому делу Рефераты по сексологии Рефераты по информатике программированию Рефераты по биологии Рефераты по экономике Рефераты по москвоведению Рефераты по экологии Краткое содержание произведений Рефераты по физкультуре и спорту Топики по английскому языку Рефераты по математике Рефераты по музыке Остальные рефераты Рефераты по биржевому делу Рефераты по ботанике и сельскому хозяйству Рефераты по бухгалтерскому учету и аудиту Рефераты по валютным отношениям Рефераты по ветеринарии Рефераты для военной кафедры Рефераты по географии Рефераты по геодезии Рефераты по геологии Рефераты по геополитике Рефераты по государству и праву Рефераты по гражданскому праву и процессу Рефераты по кредитованию Рефераты по естествознанию Рефераты по истории техники Рефераты по журналистике Рефераты по зоологии Рефераты по инвестициям Рефераты по информатике Исторические личности Рефераты по кибернетике Рефераты по коммуникации и связи Рефераты по косметологии Рефераты по криминалистике Рефераты по криминологии Рефераты по науке и технике Рефераты по кулинарии Рефераты по культурологии Рефераты по авиации и космонавтике Рефераты по административному праву Рефераты по безопасности жизнедеятельности Рефераты по арбитражному процессу Рефераты по архитектуре Рефераты по астрономии Рефераты по банковскому делу Рефераты по сексологии Рефераты по информатике программированию Рефераты по биологии Рефераты по экономике Рефераты по москвоведению Рефераты по экологии Краткое содержание произведений Рефераты по физкультуре и спорту Топики по английскому языку Рефераты по математике Рефераты по музыке Остальные рефераты Рефераты по биржевому делу Рефераты по ботанике и сельскому хозяйству Рефераты по бухгалтерскому учету и аудиту Рефераты по валютным отношениям Рефераты по ветеринарии Рефераты для военной кафедры Рефераты по географии Рефераты по геодезии Рефераты по геологии Рефераты по геополитике Рефераты по государству и праву Рефераты по гражданскому праву и процессу Рефераты по кредитованию Рефераты по естествознанию Рефераты по истории техники Рефераты по журналистике Рефераты по зоологии Рефераты по инвестициям Рефераты по информатике Исторические личности Рефераты по кибернетике Рефераты по коммуникации и связи Рефераты по косметологии Рефераты по криминалистике Рефераты по криминологии Рефераты по науке и технике Рефераты по кулинарии Рефераты по культурологии. Метод капитализации дохода в оценке недвижимости Курсовая работа: Метод прямой капитализации 2. Определение чистого дохода от использования объекта недвижимости 3. Методы расчета ставки капитализации и расчет стоимости недвижимости Заключение Список использованной литературы Введение Становление в Азербайджане рыночных отношений обусловило возникновение новых процессов в общественной и экономической жизни. Метод прямой капитализации Обоснованность и достоверность оценки стоимости недвижимости зависит от правильности определения области применения затратного, доходного и сравнительного подходов. Доходный подход Доходный подход представляет собой совокупность приемов и методов, позволяющих оценить стоимость объекта на основе его потенциальной способности приносить доход. Данный подход используется при определении: Метод капитализации доходов применяется, если: Метод капитализации доходов основан на следующих принципах оценки: Оценка текущей стоимости объекта недвижимости методом прямой капитализации осуществляется следующим образом: Определяется ежегодный чистый доход, который представляет собой величину ожидаемого годового валового дохода, полученного от оцениваемого объекта после вычета всех операционных расходов; II. Основываясь на рыночных данных по таким показателям, как цена продажи и значение ЧОД сопоставимых объектов недвижимости, вычисляется ставка капитализации путем деления ЧОД оцениваемого объекта на цену продажи этих аналогов: Определение чистого дохода от использования объекта недвижимости ЧОД - действительный валовой доход или ожидаемый чистый доход в годовом исчислении за вычетом всех статей расходов, за исключением задолженности по кредитам, налогам и амортизационным отчислениям. При оценке доходной недвижимости допускается 2 источника дохода: Аренда объекта, как правило, проявляется в двух основных формах: В зависимости от объема учтенных потерь и расходов, регулярные арендные доходы в течение периода владения делятся на несколько уровней: Расчету ЧОД предшествуют следующие этапы: ПВД формируется за счет: А плановой аренды — части ПВД, которая образуется за счет условий арендного договора; Б сверхплановой аренды — образуется за счет пунктов договора, предусматривающих дополнительную оплату арендаторами тех расходов, которые превышают значения, установленные в договоре; Г рыночной аренды — часть ПВД, которая относится к свободной и занятой владельцем площади. Операционные расходы принято делить на: Методы расчета ставки капитализации Теоретически коэффициент капитализации для текущего дохода должен прямо или косвенно учитывать следующие факторы: Компенсацию за безрисковые, неликвидные инвестиции. Компенсацию за низкую ликвидность. Компенсацию за инвестиционный менеджмент. Поправку на прогнозируемое повышение или снижение стоимости недвижимости Существует несколько методов определения коэффициента ставки капитализации: Метод рыночной выжимки; 2. Метод кумулятивного построения суммирования ; 3. Метод связанных инвестиций заемного и собственного капитала; 4. Метод связанных инвестиций земли и здания; 5. Метод определения коэффициента капитализации с учетом возмещения капитальных затрат. Метод Элвуда метод капитализации заемного и собственного капитала. В рамках доходного подхода ставка капитализации R рассчитывается по формуле: Метод кумулятивного построения метод суммирования. Процентную ставку разбивают на несколько составляющих: Ставку на дополнительный риск. Компенсацию на низкую ликвидность. Компенсацию на инвестиционный менеджмент. Поправку на прогнозируемое повышение или снижение стоимости недвижимости. Метод связанных инвестиций собственного и заемного капитала. Ставка капитализации на заемные средства называется ипотечной постоянной и рассчитывается следующим образом: Ставка, используемая для капитализации дохода на собственный капитал, называется ставкой капитализации на собственный капитал Rc и определяется следующим образом: Кредитная долговая доля в суммарных инвестициях в недвижимость равна: Когда известны ипотечная постоянная Rз и ставка капитализации дохода на собственный капитал, то общая ставка капитализации будет равна: В соответствии с основной формулой ипотечно-инвестиционного анализа: Формула Элвуда, разработанная для расчета общей ставки капитализации, имеет следующий вид: Мкр - отношение величины ипотечного кредита к стоимости кредитная доля в суммарном капитале ; С - ипотечный коэффициент; Dep - уменьшение стоимости имущества за прогнозируемый период; арр - повышение стоимости имущества за прогнозируемый период; SFF - коэффициент фонда погашения при ставке Y для прогнозируемого периода владения. Ипотечный коэффициент может быть рассчитан по формуле: Ипотечный коэффициент можно найти в таблицах Элвуда, не вычисляя его самостоятельно. Предположим, что требуется определить стоимость собственности исходя из следующих данных: Норма отдачи собственного капитала.
Сколько жарить стейкиз свининына гриле
Инструкции по проведению паспортизации
Существует ли сглаз
Через сколько выходит хгч 1500
Расписание рейсов цб рф