Метод капитализации дохода
Метод капитализации арендной платы
Метод капитализации доходов
Стоимость земли посредством метода капитализации арендной платы определяется как соотношение арендной платы доход собственника минус налоги на землю и другие издержки, связанные с владением земельным участком к коэффициенту капитализации:. К к — коэффициент капитализации для земли. Если землю в аренду сдает государство или муниципалитет, и ставки соответствуют рыночным, например, получены на торгах, то в расчетах налог на землю учитываться не должен. Такими условиями могут быть:. Требуется оценить 1 га пашни. Собственником земли является субъект РФ. Аналогичная по качеству земля в соседнем хозяйстве для выращивания свеклы сдается в аренду на рыночных условиях по ставке 0,2 у. Требуется оценить 10 га пашни, находящейся в собственности частного лица. A повышение заработной платы I Метод эквивалентных преобразований I. Марксистско-ленинская философия - методологическая основа научной психологии I. Принципы и методы исследования современной психологии I. Конкурс методических разработок I. Методические указания к изучению дисциплины I. Методы спортивной тренировки II. Бестарифная система оплаты труда. Астрономия Биология География Другие языки Интернет Информатика История Культура Литература Логика Математика Медицина Механика Охрана труда Педагогика Политика Право Психология Религия Риторика Социология Спорт Строительство Технология Транспорт Физика Философия Финансы Химия Экология Экономика Электроника.
Метод капитализации дохода земельной ренты основан на определении годового дохода от владения земельным участком и делением его на коэффициент капитализации или умножением на срок капитализации, то есть период, необходимый для окупаемости или воспроизводства земледельческого капитала. Расчеты стоимости земли методом капитализации дохода основаны на использовании следующей формулы:. Процедура оценки рыночной стоимости земельного участка методом капитализации дохода включает следующие этапы:. Определение величины капитализируемого дохода. Доход от земельного участка рекомендуется определять за первый год после даты проведения оценки. В зависимости от целевого назначения земельного участка в качестве дохода могут выступать:. В отличие от оценки зданий и сооружений при определении стоимости земли коэффициент капитализации включает только один элемент, а именно ставку дохода норма возмещения не применяется, так как срок эксплуатации земельного участка не ограничен. В мировой практике сложились четыре подхода к расчету коэффициента капитализации, первоначально разработанных для капитализации земельной ренты, то есть оценки сельскохозяйственных земель. Первый подход рассматривает земельный участок как разновидность денежного капитала и соответственно рассчитывает коэффициент капитализации исходя из характеристик денежного рынка на дату оценки. Доход, приносимый земельным участком, представляет собой определенный процент на вложенный в покупку земли капитал. Критерием эффективности вложения капитала выступает процентная ставка по инвестициям, характеризующимся сопоставимым уровнем риска. В большинстве развитых стран инвестиции в землю считаются не очень рискованными и приравниваются к банковским вкладам, а в качестве коэффициента капитализации используется банковская ставка процента по депозитам. В России в настоящее время денежный рынок нестабилен, поэтому данный подход использовать сложно. Второй подход — условная капитализация исходя из установленного государством срока капитализации. Этот подход используется в большинстве развитых стран при оценке сельскохозяйственных и лесных земель. Определяется срок, в течение которого воспроизводится капитал в сельском хозяйстве. Доход с одного гектара, получаемый от производства сельскохозяйственных культур, умножается на установленный срок капитализации, и получается стоимость земель сельскохозяйственного назначения. Данный подход используется в настоящее время в России при кадастровой оценке. Для сельскохозяйственных земель срок капитализации установлен 33 года, а для лесных земель - 50 лет. Третий подход — расчет коэффициента капитализации методом кумулятивного построения. Расчет ставок доходности для земельных участков связан, прежде всего с идентификацией, анализом и классификацией рисков, которые учитываются в ставке дохода. В практике российской оценки она чаще всего определяется методом кумулятивного построения, что позволяет оценщику вносить поправки на риски, связанные с инвестициями в земельный участок. Безрисковая ставка дохода определяет минимальную компенсацию за капитал, инвестированный в земельный участок с учетом фактора времени. Безрисковая ставка используется в качестве базовой величины, к которой добавляются поправки, учитывающие конкретные риски, связанные с инвестициями в оцениваемый земельный участок. Инвестор как бы передает право пользования своими денежными средствами по минимальной цене, но с гарантией их возврата;. К безрисковым относят инвестиции, возврат которых гарантирует либо государство, либо в высшей степени надежный банк для иллюстрации обычно делаются ссылки на Швейцарский банк. На зарубежных рынках недвижимости к безрисковым относят инвестиции в долгосрочные государственные ценные бумаги, как правило облигации или казначейские обязательства. Соответственно в качестве безрисковой ставки при анализе инвестиций в недвижимость принимают текущую ставку по долгосрочным государственным обязательствам или аналогичным ценным бумагам. В Методических рекомендациях по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 6 марта г. В отчетах независимых оценщиков часто используется ставка дохода по рублевым депозитам для максимального срока и максимальной суммы Сбербанка России или выборка по банкам высшей категории надежности для денежного потока, рассчитываемого в рублях. При оценке стоимости земли коэффициент капитализации также включает премию за риск инвестиций в оцениваемый участок и премию за низкую ликвидность. Премия за риск инвестиций в оцениваемый участок учитывает риск получения дохода от инвестиций в земельный участок, обусловленный видом использования земельного участка и его региональным местоположением. Региональный риск - это риск вложения средств в недвижимость, находящуюся, вопервых, под юрисдикцией страны, в которой имеется достаточно большая вероятность возникновения форсмажорных обстоятельств из-за недостаточно устойчивого социально-экономического и политического положения. Вовторых, учитывается специфика региона. Премия за низкую ликвидность — учитывает риск, связанный с возможностью возникновения потерь при реализации участка из-за недостаточной развитости или неустойчивости земельного рынка. Для ее расчета необходимо проанализировать динамику цен как на рынке недвижимости, так и на земельном рынке, а также типичный срок экспозиции. В целом динамика цен и объемов продаж на земельном рынке характеризуется устойчивой тенденцией повышения. Четвертый подход - метод анализа сравнительных продаж рыночной выжимки предполагает расчет коэффициента капитализации путем деления величины дохода по аналогичным земельным участкам па цену их продажи. Рекомендуется рассчитывать среднее значение по нескольким продажам. Данный метод считается особенно точным, когда все данные берутся с рынка, то есть капитализируется рыночная арендная плата за земельный участок. Определение рыночной стоимости земельного участка. Для расчета стоимости земельного участка величина дохода, полученная на первом этапе, делится на коэффициент капитализации, рассчитанный на втором этапе. Одной из разновидностей метода капитализации является капитализация земельной арендной платы. Метод капитализации земельной арендной платы может использоваться для оценки рыночной стоимости земель предприятий и объектов коммерческой недвижимости, расположенных в городах и населенных пунктах. Земельная арендная плата - это периодическая денежная сумма, выплачиваемая за право пользования распоряжения земельным участком в соответствии с арендным договором, заключаемым между арендодателем и арендатором. Как регулярный поток дохода, земельная арендная плата арендный доход может переводиться в стоимость прав собственности и аренды методом капитализации. Метод капитализации арендной платы особенно удобен, когда земельные участки сдаются арендаторам в долгосрочную аренду отдельно от зданий и сооружений. Если земельный участок способен независимо приносить ренту как свободный, эту ренту при наличии достаточных рыночных данных можно капитализировать в показатель рыночной стоимости. Однако следует проявлять осторожность, чтобы не быть введенным в заблуждение особыми условиями аренды свободной земли, которые необязательно могут быть репрезентативными для конкретного рынка. К сожалению, в условиях слабого развития рынка в большинстве регионов России эти данные просто отсутствуют. В настоящее время в российских городах органы местного управления утверждают базовые ставки арендной платы за землю, находящуюся в муниципальной собственности, которые дифференцируются но территориально-экономическим зонам, а также два вида коэффициентов: Стоимость земельного участка рассчитывается посредством капитализации годовой арендной платы. Петров Метод капитализации дохода земельной ренты основан на определении годового дохода от владения земельным участком и делением его на коэффициент капитализации или умножением на срок капитализации, то есть период, необходимый для окупаемости или воспроизводства земледельческого капитала. Расчеты стоимости земли методом капитализации дохода основаны на использовании следующей формулы: В зависимости от целевого назначения земельного участка в качестве дохода могут выступать: Экономическое содержание безрисковой ставки проявляется в том, что: Инвестор как бы передает право пользования своими денежными средствами по минимальной цене, но с гарантией их возврата; б должен иметь место доступ всех инвесторов к данным высоколиквидным активам, выступающим в качестве альтернативного варианта вложений.
План работы краеведческого музея на 2016 год
Настойка полыни как приготовить в домашних условиях
Grand axis 100 технические характеристики
Naked girl перевод
Методы конкурентной политики