Ostatni kwartał ubiegłego roku zakończył się wciąż mocnymi wzrostami na rynku nieruchomości. Zapał inwestorów może ostudzić kryzys na rynku najmu, ale za to popyt nakręca najniższe w historii oprocentowanie kredytów.
Rynek nieruchomości ma się w pandemii całkiem nieźle. Ceny mieszkań rosną jak szalone. Z raportu Expandera, firmy zajmującej się pośrednictwem finansowym, i aplikacji Rentier.io wynika, że w IV kwartale ubiegłego roku ofertowe ceny mieszkań były o 7,7 proc. wyższe niż rok wcześniej.
W niektórych miastach zanotowano dwucyfrowe wzrosty. Mieszkania średniej wielkości (35-60 m kw.) najbardziej zdrożały w Radomiu (17 proc.), Sosnowcu (15 proc.), Lublinie (14 proc.) i Krakowie (11 proc.). Najdroższa pod względem cen pozostaje Warszawa. Tam za metr kwadratowy mieszkania trzeba zapłacić 10,8 tys. zł. Na kolejnym miejscu plasuje się Gdańsk z ceną 9,3 tys. zł, a tuż za nim Kraków – 9,1 tys. zł. Najtaniej spośród badanych przez Expandera i Renirt.io miast jest w Sosnowcu – 4,6 tys. zł za m kw. i Częstochowie – 4,9 tys. zł.
Nieco szybciej rosną ceny na rynku wtórnym niż pierwotnym. – Patrząc na rynek jako całość, bez rozróżnień na konkretne lokalizacje, różnica ta zawiera się średnio w okolicy 2-3 proc. Wciąż jednak analizujemy dane z zeszłego roku i trzeba zaznaczyć, że każdy rynek ma swoją specyfikę i trendy. Tendencja w jednym mieście może być zupełnie inna niż w drugim. Pomimo że średnia z szerokiego rynku wskazuje na większy wzrost rynku wtórnego, są lokalizacje, w których jest dokładnie odwrotnie, czyli to rynek pierwotny podrożał bardziej – zauważa Dariusz Książak, prezes Emmerson Evaluation, firmy zajmującej się wyceną nieruchomości.
Z danych GUS wynika, że w 2020 roku oddano do użytku 222 tys. mieszkań, o 7 proc. więcej niż rok wcześniej. To wynik najwyższy od lat 70. W 1979 roku powstało w Polsce 278 tys. mieszkań.
Sprzedaż też szła w roku ubiegłym całkiem nieźle. Deweloperzy sprzedali tylko o blisko 5 proc. mniej mieszkań niż w rekordowym 2019. – Wyniki sprzedaży na rynku pierwotnym wskazują, że popyt pod koniec roku wyraźnie się zwiększył, i to mimo wystąpienia drugiej fali epidemii. Np. w Warszawie w ostatnim kwartale sprzedano 5,2 tys. mieszkań, mniej więcej tyle co w II kwartale 2019 roku, kiedy pandemii nikt nawet jeszcze nie przewidywał. Nie mówimy tu oczywiście o wynikach rekordowych, ale przy obowiązujących ograniczeniach, niemal całkowitym zamknięciu kilku gałęzi gospodarki i przy nie najlepszych nastrojach konsumenckich taki wynik świadczy zarówno o dużym zainteresowaniu nabywców, jak i o świetnej reakcji deweloperów umożliwiających te zakupy – uważa Maciej Wójcikiewicz, senior director, head of valuation w firmie doradczej i inwestycyjnej CBRE.
Z danych opublikowanych przez Eurostat za III kwartał wynika, że ceny mieszkań w Polsce rosną niemal najszybciej w całej Unii. Wyprzedza nas tylko Luksemburg, gdzie ceny w III kwartale 2020 roku poszybowały aż o 13,6 proc. w porównaniu z tym samym okresem w 2019. W Polsce – o 10,9 proc. Dla porównania, kolejna w rankingu Austria zaliczyła wzrost rzędu 8,9 proc., podobnie Słowacja (8,5 proc.), Czechy (8,4 proc.) i Holandia (8,3 proc.).
Skąd takie wzrosty w naszym kraju? – Obserwowane przez ostatni rok wzrosty cen są nieco zaskakujące w odniesieniu do wyników gospodarczych. Trzeba zauważyć, że mamy recesję oraz powolny, ale jednak wzrost bezrobocia. Uzasadnieniem dla notowanych wzrostów jest brak atrakcyjnych alternatyw do lokowania oszczędności oraz wysoka inflacja. Nieruchomości tradycyjnie stanowią dobrą ochronę przed spadkiem wartości pieniądza – zauważa Dariusz Książak.
Ceny nieruchomości okazały się odporne na kryzys, nie można jednak tego powiedzieć o rynku najmu. Stawki za najem zaczęły spadać tuż po wybuchu pandemii. Było to związane przede wszystkim z ograniczeniem wyjazdów, w tym podróży służbowych, oraz przejściem na zdalne nauczanie.
Obniżki nabrały tempa jesienią, gdy rząd zdecydował o zdalnym nauczaniu na uczelniach. Studenci, jeśli nie mieli wybranego jeszcze lokalu, pozostali w domach rodzinnych. Ci, którzy podpisali już umowy najmu, zaczęli je wypowiadać. Z danych portalu Domiporta.pl wynika, że największe spadki cen najmu odnotowano w Krakowie i Gdańsku. W obu miastach pod koniec roku wynajmujący mogą liczyć na ceny niższe o prawie 12 proc. niż na początku roku. W Warszawie stawki są niższe o 4 proc., w Poznaniu o 7,3 proc., we Wrocławiu o 3,2 proc.
– Pandemia uświadomiła inwestorom indywidualnym, że zakup mieszkania na wynajem jest obarczony ryzykiem, tak jak każda inna inwestycja. Na pewno właściciele takich mieszkań muszą obecnie mierzyć się z trudnościami w znalezieniu najemcy, ryzykiem pojawienia się pustostanów i dużą konkurencją podobnych ofert. Widoczna jest presja na obniżenie czynszów. Obsłudze wynajmu trzeba poświęcić więcej czasu lub zatrudnić w tym celu profesjonalną firmę, a to z kolei oznacza wyższe koszty. Nie dziwi, że inwestorzy, którzy liczyli na źródło dochodu porównywalne bezpieczeństwem z lokatą bankową, po prostu zniknęli z rynku – uważa Maciej Wójcikiewicz.
Nie oznacza to jednak, że zakup mieszkania na wynajem przestał być rentowną inwestycją. Z raportu Expandera i Rentier.io wynika, że średnia rentowność najmu to 3,86 proc. netto przy założeniu, że mieszkanie jest wynajęte przez 11 miesięcy w roku. – O tym, że najem nadal jest atrakcyjny, świadczą chociażby ostatnie duże zakupy w Polsce funduszy inwestycyjnych – nabywców instytucjonalnych, którzy liczą na zwroty z zainwestowanego kapitału w długim okresie, na poziomie wyższym niż na większości europejskich rynków. Równolegle obserwujemy pojawienie się nabywców, którzy nie kupują mieszkań dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych czy też dla dochodów z najmu, ale w celu ochrony wartości kapitału. Dla nich bieżąca sytuacja na rynku najmu nie jest tak istotna – podkreśla Wójcikiewicz.
Trudno przewidzieć, kiedy i czy w ogóle sytuacja na rynku najmu się poprawi. Jeśli rząd zacznie odmrażać gospodarkę, studenci wrócą do stacjonarnej edukacji, a pracownicy do służbowych podróży, jest szansa na szybkie odbicie. Jeśli jednak czeka nas kolejna fala epidemii, to – przy obecnym tempie szczepień – jesienią znów może nas czekać lockdown, a to oznacza, że na najem nie będzie popytu.
– Obecna sytuacja na rynku najmu jest trudna, ale poziom pustostanów nie przekracza kilku procent. Oczekujemy, że po zakończeniu ograniczeń związanych z pandemią rynek odrodzi się stosunkowo szybko. Dodatkowym atutem przemawiającym za najmem mieszkania będzie wówczas zachowanie elastyczności – łatwość zareagowania najemcy na powrót epidemii lub wystąpienie innych zagrożeń – mówi Wójcikiewicz.
Analitycy nie mają wątpliwości, że ceny mieszkań będą rosnąć. Popyt napędzają najtańsze w historii kredyty hipoteczne i ich coraz lepsza dostępność. Rosnąć mogą też ceny domów, bo pandemia skłoniła Polaków do podejmowania decyzji o przeprowadzaniu się do większych przestrzeni. W ciągu roku ceny domów wzrosły niemal we wszystkich miastach. Najbardziej w Krakowie (12 proc.) i Katowicach (10 proc.). Ale zamiast kupować domy w miastach, Polacy wolą budować je na obrzeżach. W grudniu rozpoczęto budowy o ponad 30 proc. większej liczby domów niż pod koniec 2019 roku. W tym samym czasie o ponad 40 proc. wzrosła liczba pozwoleń na budowę wydanych osobom fizycznym.
Jaki będzie ten rok na rynku nieruchomości? Jego scenariusz po raz kolejny napisze koronawirus.