O tym, czy bańka jest, dowiemy się dopiero, gdy pęknie. Ale bardzo wiele wskazuje na to, że stanie się to już niedługo.
Jakub Chełmiński: Ceny mieszkań rosną jak szalone, deweloperzy przekonują, że taniej nie będzie, tymczasem pan ostrzega, że ta bańka cenowa pęknie.
dr Adam Czerniak*: Pierwszy raz o bańce mówiłem pod koniec 2019 i na początku 2020 roku. Uważnie śledzę to, co się dzieje z cenami na rynku mieszkań, relacją cen do dochodów, czynszów. Stworzyłem też wspólnie z prof. Bartoszem Witkowskim za grant z NBP model do wczesnego ostrzegania przed bańkami cenowymi. I właśnie pod koniec 2019 roku ten model zapalił się na czerwono: „Uwaga, może być bańka". Nie, że jest, bo tego nie możemy powiedzieć, ale że może być.
To wynika z definicji bańki cenowej…
Dokładnie. Że bańka cenowa była, wiemy dopiero wtedy, gdy pęknie. Formalnie bańka cenowa jest wtedy, gdy mamy szybki wzrost cen, który jest nie do utrzymania w przyszłości, po którym musi nastąpić korekta. Dopóki korekty nie widzimy, to nie możemy mówić z całą pewnością, czy to jest bańka, czy nie. Ale są narzędzia, które mogą ostrzegać przed ryzykiem wystąpienia bańki. Na przykład wtedy, gdy występuje wiele czynników zewnętrznych, np. bardzo niskie stopy procentowe w relacji do inflacji. Artykuł z takim ostrzeżeniem opublikowałem na początku 2020 roku w CASE (Centrum Analiz Społeczno-Ekonomicznych).
I bańka nie pękła, za to zaczęła się pandemia, która postawiła wszystko na głowie.
Wszyscy zaczęli się zastanawiać, co dalej z cenami mieszkań. Bo przecież obawy o przyszłość i recesję nie sprzyjają inwestycjom i pompowaniu cen na rynku mieszkaniowym. Ale okazało się, że wbrew wczesnym prognozom z marca czy kwietnia 2020 roku, ceny mieszkań dalej rosły. Powodów było kilka, ale główny był taki, że stopy procentowe spadły do zera, banki podniosły marże. Ludzie zaczęli wyciągać pieniądze z systemu bankowego czy nawet giełdy i lokować je w mieszkaniach. Zaczęło działać takie polskie przekonanie, że jak jest kryzys, to tylko mieszkania pozwolą ochronić oszczędności.
Taki napływ inwestorów pompował bańkę…
Według danych NBP zakupy gotówkowe osiągnęły rekordowy udział w rynku – to już 72 proc. transakcji. Ten wzrost dużo mówił o rynku.
Ludzie z grubymi portfelami zaczęli kupować mieszkania, mimo że przecież z dnia na dzień przestało się opłacać Airbnb, studenci wyjechali.
I szerzej: padł cały rynek wynajmu krótkoterminowego, w tym dla biznesu. Bo przecież całe okolice ulicy Domaniewskiej to lokale na taki wynajem dla firm. Były obawy, że te mieszkania trafią na rynek na sprzedaż. Tak się stało w Krakowie z mieszkaniami wynajmowanymi normalnie turystom, ale tylko przez jeden kwartał. Potem sytuacja zaczęła wracać do normy. Luzowanie obostrzeń w wakacje 2020 pokazało, że może tak źle nie będzie, i ludzie zdecydowali się nie sprzedawać.
I tak dotarliśmy do połowy 2021 roku, mamy dane za pierwszy kwartał 2021 roku: dobre z perspektywy właścicieli mieszkań i niedobre z perspektywy potencjalnych kupujących. Ceny nadal rosną, odrobiły przejściowe spowolnienia.
Nawet nie chodzi o spadki cen, bo tych nie było, tylko o spowolnienie dynamiki wzrostu?
Tak, w samej Warszawie kwartał do kwartału ceny na rynku wtórnym wzrosły o 9 proc. Dynamiki przeskoczyły ponownie wartości progowe i wskazują, że w większości miast mamy bardzo przegrzany rynek mieszkaniowy.
I kiedy ta przegrzana bańka w końcu pęknie?
Na początku 2020 mówiłem, że za dwa lata.
Teraz znów podtrzymuję te prognozę, 2022 to ten rok, w którym może to się załamać, jeśli ceny nadal będą rosły w tempie dwucyfrowym.
Paradoksalnie, im dłużej będziemy rosnąć w tym tempie, z tym wyższego konia spadniemy. Taki urok bańki, że dokładnie nie wiemy, kiedy pęknie. Dopóki są inwestorzy, którzy na tym zarabiają, to się to kręci. A potem niestety ostatni gasi światło: kto się nie wyrobi ze sprzedażą i spłatą zobowiązań, ten straci.
Co albo kto przekłuje bańkę?
Zawsze jest jakiś trigger, zapalnik, który wywołuje reakcję. Najczęściej takim wywoływaczem jest podwyżka stóp procentowych. Z wypowiedzi prezesa Adama Glapińskiego wiemy, że na razie nie chce tych stóp podnosić. Dlatego możliwe, że później będzie musiał te stopy szybko podnieść. Bardzo podobnie zachował się Fed (amerykański System Rezerwy Federalnej) w latach 2004-2006, kiedy w trakcie recesji millennialnej, czyli po pęknięciu bańki technologicznej, stopy procentowe spadły do 1 proc. i Fed się spóźnił z ich podwyżkami. Potem zaczął je szybko podnosić i to spowodowało, że bańka cenowa na rynku mieszkań w USA również pękła. Tak może być też w Polsce.
Rząd jeszcze jakoś wpływa na rynek mieszkań?
Bardzo niepokoi mnie zapowiedź wicepremiera Jarosława Gowina dotycząca Polskiego Ładu. Otóż ma on wprowadzić gwarancje rządowe dla wkładu własnego. Czyli osoby, które nie mają pieniędzy na wkład własny, dostaną na niego pożyczkę z BGK [Bank Gospodarstwa Krajowego to państwowa instytucja finansowa – red.]. To bardzo przypomina politykę George'a W. Busha z początku lat dwutysięcznych, który gdy ceny domów drożały, też powiedział, że pomoże uboższym, których nie stać na dom. Wszedł „Akt z dopłatami do Amerykańskiego Snu". Wtedy wytworzył się cały rynek subprime, który dołożył ognia do rozgrzanego rynku mieszkaniowego i skończyło się kryzysem.
Czyli rząd chce obchodzić wymóg wkładu własnego i dawać kredyty osobom, które nie spełniają wymogów?
Po coś ten wymóg wkładu własnego został ustalony. Narzucił go Bazylejski Komitet Nadzoru Bankowego po doświadczeniach globalnego kryzysu, a w Polsce rekomendacje wprowadziła Komisja Nadzoru Finansowego. Rząd teraz mówi, „fajnie, że to wprowadziliście, ale my to teraz obejdziemy". A te regulacje są po to, żeby nie wpychać tych ludzi w kłopoty.
Z drugiej strony mamy rzesze 30-latków, których nie stać na własne mieszkanie.
I niektórzy są skłonni podejmować ryzykowne decyzje kredytowe. Namawiam do spojrzenia na to, czy będzie ich stać na spłatę kredytu, gdy stopy procentowe wzrosną do 3 proc. – co nie jest przecież wygórowanym poziomem. Robiłem symulację i w skrajnych przypadkach rata kredytu wzrośnie o 100 procent. Na przykład z dwóch do czterech tysięcy. To wynika z tego, że na początku kredytu o stałej racie spłaca się głównie odsetki, nie spłacamy wtedy kapitału. Taki mechanizm jest bardzo wrażliwy na zmiany stóp procentowych, zwłaszcza gdy są zbliżone do zera.
Wróćmy do przyczyn narastającej bańki. Coraz głośniej ostatnio o flipperach. Kim są i jak działają?
Bardzo ciekawe zjawisko, właśnie skończyłem je opisywać wspólnie z Hanią Milewską-Wilk i Tomkiem Bojęciem na zamówienie Biura Analiz Sejmowych. Flipper to taki inwestor na rynku mieszkaniowym, który wyszukuje jak najtańsze mieszkania po to, żeby sprzedać je szybko z zyskiem. Albo są to mieszkania do remontu, albo obarczone jakaś wadą prawną, a jeśli z rynku pierwotnego, to na przykład z widokiem na śmietnik, którego deweloper nie potrafi sprzedać. Flipper kupuje takie mieszkanie, remontuje, urządza, jeśli trzeba to reguluje status prawny i sprzedaje. Co ważne, wystawia to mieszkanie z wykorzystaniem wszelkich socjotechnik marketingowych. Jakieś spacery wirtualne, piękne zdjęcia, świetne aranżacje. Flipper zawsze współpracuje z projektantem wnętrz. Wystarczy zrobić dobre oświetlenie, postawić dwa kwiatki i takie mieszkanie w oczach przeciętnego konsumenta jest warte 10 proc. więcej. Wiele osób pyta, co w tym złego? Odpowiadam, że – i tu proszę, drodzy flipperzy, nie obrażajcie się za porównanie – to problem jak z pasikonikiem i szarańczą.
Pojedynczy jest sympatyczny i ładnie cyka, a szarańcza sieje zniszczenie?
Dopóki flipperów jest niewielu, to super pożyteczne stworzonka. Jak ich jest dużo, to zaczynają mieć destruktywny wpływ na rynek. Z kilku powodów i to na etapie zarówno zakupu, jak i sprzedaży mieszkania. Na etapie zakupu, gdy dużo osób chce zarobić na flippingu, zaczyna się poszukiwanie mieszkania w sposób predatoryjny, czyli drapieżny, bardzo szkodliwy. Mieszkańcy dużych miast dobrze znają te karteczki w skrzynkach: „Młode małżeństwo kupi mieszkanie za gotówkę bez pośredników" – to flipper, a nie młode małżeństwo.
Zdarzają się tu zachowania patologiczne?
Mam nadzieję, że to jednak skrajne przypadki, ale tak. Na przykład manipulacje psychologiczne, które mają skłonić do sprzedaży po jak najniższej cenie. Wystarczy poczytać podręczniki do flippingu.
Są do tego podręczniki?
Oczywiście, choć głównie amerykańskie. Flipping był powszechny podczas kryzysu w Stanach Zjednoczonych. Taki flipper bazuje na niewiedzy ludzi. Bo przeciętny człowiek ma świadomość cen sprzed 3, 5 lat, gdy kupował mieszkanie, a nie wie, że teraz jest o wiele więcej warte. Najchętniej flipperzy wyszukują osoby starsze, albo takie które muszą sprzedać szybko ze względów spadkowych. Szukają osób niezorientowanych w rynku i wykorzystują zjawisko, które my, ekonomiści, nazywamy asymetrią informacji. Dlatego szybki wzrost cen bardzo sprzyja flipperom.
A po stronie sprzedaży też szkodzi?
I to w wymiarze makroekonomicznym. Ogłoszenia flipperskie w portalach z ofertami są najlepiej wyeksponowane i najbardziej widoczne. Jeżeli jest ich dużo, to zaczynają dyktować ceny na rynku. De facto flipperzy, mimo że są rozproszonymi graczami, zaczynają podbijać te ceny. To ich ogłoszenia widzą zwykli użytkownicy portali z ogłoszeniami, którzy szukają mieszkania. To napędza ceny.
To może być przykład słynnej „kawalerki za milion", o której było ostatnio głośno? Mała, ciemna klitka przy Hali Koszyki była wystawiona za ponad 800 tysięcy złotych.
Może być, choć nie znam tego konkretnego przypadku. To jeden ze sposobów flipperów: wystawiają za cenę bardzo zawyżoną, żeby potem z niej schodzić w zależności od tego, kto się pojawi. Jeśli ktoś z grubym portfelem, zejdą mało, ale z wysokiej ceny mogą też dużo spuścić.
Co wynika z pana ekspertyzy o flippingu w Polsce?
Na podstawie danych ze Stanów Zjednoczonych, bo tam to zjawisko było badane, wiemy, że bezpieczny poziom to maksymalnie 5 proc. transakcji poflippingowych wśród wszystkich ofert sprzedaży na rynku mieszkaniowym. Powyżej tego progu flipping zaczyna być niebezpieczny. Na rynku w Las Vegas, który był jednym z najbardziej dotkniętych bańką cenową, ten udział przez dwa kwartały przekraczał 10 proc. W Polsce oszacowałem, że w IV kwartale 2020 roku mieliśmy 5,9 procent transakcji poflippingowych na rynku mieszkaniowym. Od półtora roku jesteśmy powyżej 5 proc. A są miasta, np. Katowice czy Bydgoszcz, gdzie ten udział przekracza 10 proc.
Dlaczego tam?
Nie ma twardych badań, ale z moich rozmów z flipperami wynika, że to efekt małej podaży nowych mieszkań na tych rynkach. Przywracanie starych mieszkań jest bardziej dochodowe. Bo mówimy tu o bardzo dużych dochodach. Osoba, która powierzy swoje pieniądze flipperowi, może oczekiwać zwrotu nawet 15-20 proc. w skali roku. Nigdzie w tej chwili na rynku nie da się tyle zarobić. Pamiętajmy, że to są szybkie transakcje. Całość – od kupna taniego mieszkania do sprzedania go z zyskiem – zamyka się w 12 tygodniach.
Czyli filpperzy robią to za nie swoje pieniądze?
Bywają praktyki niemal jak w Amber Gold. Powróciły nawet zabezpieczenia wekslem, czyli stary instrument, działający jeszcze na podstawach prawnych z okresu międzywojennego. To są za szybkie transakcje, żeby zabezpieczać je wpisem do hipoteki. Weksel chroni, o ile obie strony są osobami prywatnymi. Jeśli flipper zakłada spółkę z o.o., to weksel jest nic nie wart.
Kolejne zjawisko na rynku to dane wskazujące, że już połowa mieszkań kupowana jest w celach inwestycyjnych. Czyli nie do mieszkania, ale jako lokata kapitału.
To dane NBP. W 2020 roku 48 proc. transakcji na rynku wtórnym motywowanych było celami inwestycyjnymi. To najem, flipping, najem krótkoterminowy lub kupno w celu sprzedaży z zyskiem, czyli spekulacja. Nawet nie skala jest niepokojąca, ale struktura tych transakcji. Bardzo szybko rośnie odsetek kupujących w celach spekulacyjnych. To już 21 proc rynku. Czyli co piąte mieszkanie kupowane na rynku wtórnym to spekulacja. Jeszcze w 2019 roku takich transakcji było 14 proc. Wzrost jest bardzo szybki. W momencie pęknięcia bańki, wszystkie te osoby będą chciały się szybko pozbyć mieszkań.
I jeszcze jedna nowość na rynku mieszkaniowym z ostatnich miesięcy: pojawiły się fundusze zagraniczne, które kupują mieszkania w hurtowych ilościach, np. tysiąc lokali za sto milionów euro. Czy to zmieni rynek?
Może zmienić, choć na razie to kropla w całości rynku. Co roku w Polsce oddawanych do użytku jest 200 tysięcy lokali, więc te hurtowe transakcje to na razie promile i dotyczą tylko dużych miast. Ale moim zdaniem to może zmieniać rynek na dobre. Ci inwestorzy kupują budynki z myślą o wynajmie krótko- lub długoterminowym. Więc te mieszkania nie będą stały puste, a to się zdarza z mieszkaniami, które kupuje Kowalski w celach spekulacyjnych. Jemu czasami nie chce się bawić w wynajem.
Jestem zwolennikiem najmu instytucjonalnego, czyli prowadzonego przez podmioty, które mają po kilkadziesiąt, nawet kilkaset mieszkań na wynajem. Taki inwestor wynegocjuje niższą cenę za nieruchomość, zwiększa płynność dewelopera, który nie musi się zajmować sprzedażą, tylko może zaczynać kolejną budowę. W ten sposób szybciej może powstawać więcej mieszkań, a wciąż mamy w Polsce ich niedobór. Tacy inwestorzy wręcz dogadują się z deweloperem, co wpływa na jakość budynku. Jeśli oni wiedzą, że będą użytkować taki budynek przez wiele lat, będą go remontować, to dopilnują, żeby był wykonany dobrze.
Takie masowe transakcje zwiększają jednak popyt, czyli pompują cenę.
To odbywa się jednak w większości poza rynkiem, na którym kupowałby pan czy ja. Taki nabywca nie kupuje przecież tysiąca mieszkań w portalu z ogłoszeniami, tylko indywidualnie negocjuje ceny z deweloperem. Uważam, że to nie wpływa znacząco na ceny innych lokali. Finalnie nie konkurujemy o te same mieszkania.
To spójrzmy z perspektywy 30-latków, którzy chcą kupić swoje własne mieszkanie. Muszą konkurować cenowo już nie tylko z samymi sobą, indywidualnymi inwestorami ze starszych pokoleń kupującymi jako lokata kapitału, ale też z ogromnymi zagranicznymi funduszami. W efekcie ich szanse na własne mieszkanie wciąż spadają.
W Polsce mieszkania w relacji do dochodów są drogie. To jest problem systemowy, który wynika m.in. z niedoboru mieszkań. Jest też inny problem, nazwijmy go kulturowym, który polega na przeświadczeniu, że każdy powinien mieszkać na swoim. Już nawet studenci kupują mieszkania, co automatycznie winduje ceny. A to są osoby, które spokojnie radziłyby sobie w mieszkaniu wynajętym.
I tu wróćmy do mieszkań na wynajem instytucjonalny.
Na razie w Polsce możemy wynajmować tylko od osoby prywatnej.
To sytuacja niezdrowa. Osoba, która ma jedno, dwa mieszkania, może oczekiwać, że szybko je opuścimy. Najczęstsze są miesięczne okresy wypowiedzenia. Jaka to stabilność mieszkania? Jak planować życie, posłać dziecko do żłobka, przedszkola, jak może się okazać, że w ciągu miesiąca musimy się wyprowadzić, a żona jest w ósmym miesiącu ciąży. Albo gorzej: właściciel zabrania czegokolwiek zmienić w mieszkaniu. „Bo babcia tak kochała tę meblościankę, nie można jej ruszać". Nie czujemy się w takim mieszkaniu u siebie.
Na to narzeka większość wynajmujących. A jak to jest, gdy wynajmujemy od funduszu, który ma takich mieszkań tysiąc?
Mieszkania wynajmowane są nawet na 10 lat. Często bez mebli, w stanie półsurowym, dopiero do urządzenia. To wynajmujący decyduje, jak pomalować ściany, wstawia swoje meble, wiesza obrazy, robi mieszkanie pod siebie i czuje się w nim jak u siebie. Ma stabilność. Jest też trzeci element: kwestia ryzyka. Jak osoba prywatna ma cztery mieszkania i jedno z nich się nie wynajmuje albo lokator nie płaci, to koszty tego rozkłada na pozostałych trzech najemców. A wynajmujący instytucjonalnie działa na prawie wielkich liczb. On ma wliczone w koszty, że 2-3 proc. nie zapłaci albo będzie stało puste i nie ma to wpływu na czynsz pozostałych najemców. On też ma swoich prawników, dzięki czemu łatwiej zarządzać mu tym ryzykiem.
Jednak dysponując dużą pulą mieszkań, może dyktować ceny. W skali kraju jest takich mieszkań mało, ale już jak popatrzymy lokalnie, np. na Grochów, to zaraz spora część puli mieszkań na wynajem będzie w rękach wynajmujących instytucjonalnie.
Nazywam to strachem berlińskim, bo Berlin boryka się z tym problemem. Tam 8 na 10 mieszkań jest wynajmowanych, a 4-5 podmiotów ma ponad 15 procent rynku. A to oznacza, że mogą dyktować ceny. W Polsce nawet w dużych miastach to jest mniej niż 1 proc. Ryzyko berlińskie zawsze istnieje i trzeba monitorować sytuację, ale stan taki jak w Berlinie najwcześniej może u nas być za 20-30 lat. W krótkim terminie korzyści z najmu instytucjonalnego są większe, niż szkody, które grożą nam w dalekiej perspektywie. To nie ten punkt w rozwoju rynku mieszkaniowego co Berlin.
To co pan powie tym 30-latkom, którzy szukają mieszkania? Kupować, czekać aż bańka pęknie, wynajmować od Janusza biznesu czy od zagranicznej korporacji?
To trudne pytanie. Pierwsza rzecz, to policzcie, ile kredyt będzie wynosił, jak stopy wzrosną do 3 proc. Porównajcie ratę z najmem. W tej chwili jest sporo dobrych ofert najmu, bo czynsze w dużych miastach spadły o około 10 proc. i dopóki studenci nie wrócą, można znaleźć dobre oferty. Kupować też można. Jeśli ktoś uważa, że naprawdę potrzebuje, tylko niech patrzy długoterminowo, czy będzie go stać na spłatę i na jak długo potrzebuje lokum o danym metrażu. Opłaca się kupić, jeśli będziemy użytkować mieszkanie co najmniej 7 lat. W każdym innym przypadku poleciłbym wynajem.
_______________
*Dr Adam Czerniak, ekonomista, kierownik Zakładu Ekonomii Instytucjonalnej i Politycznej Katedry Ekonomii II Szkoły Głównej Handlowej, dyrektor ds. badań w Polityce Insight.