高円寺の南のほうのあたりで、ちょっとした新築共同住宅プロジェクトを立ち上げてみたいと思っています。つきましては、このプロジェクトの趣旨とノリに賛同してくださって居住してくださる方をふわっと募集します。
最近、高円寺の南のほうのあたりに築古賃貸物件を買ってみました。物件概要はざっくり以下のような感じです。
- 立地: 丸の内線東高円寺駅徒歩5分、JR中央線中野駅徒歩12分(Google調べ)
- 地積: 110平米と120平米の間ぐらい
- 建物: 築およそ30年の2階建て木造アパートを賃貸運用中
しかし、いま建っているアパート自体はそんなに気に入って買ったわけではなくて、以下のような問題を抱えています。前の持ち主もそのあたりが気に入ってなくて手放したんだろうと思われます。
- 建物の床面積がけっこう小さめで、ぜんぜん土地の容積率を活かせてなくて利回りがしょぼい
- メンテナンスサイクル的に、そろそろ大規模修繕が必要でお金がかかりそう
- コロナの影響をmoroに受けて入居率が思わしくなかったり契約家賃が下がってきたりしている
そこで、自分としては、いま建ってる建物を早いとこサクッと潰して、新しい集合住宅を建てつつ、サステイナブルな運用形態を模索したいと思っています。
賃貸経営にあたって、従来のセオリーどおりに利益率を追求するなら、建築面積の許す限り単身者向けの狭小1Kな部屋をたくさん詰め込んだ格安木造アパートを建てるべきです。 でも、そんなものを建てても、モノ自体に面白みが無いからいまいち愛着が湧かないし、正直言って住民の民度が低そうでなんか関わりたくない感じの人が入居したらイヤだし、なんかおもしろくないわけです。そうなると、住民のとのコミュニケーションとかもめんどくさいので全部管理会社に丸投げっていうことになりがちなんだけど(実際、今持ってる物件はそうしてるし)、その場合その管理会社に賃料の5%ぐらいを中抜きされることになって、旨みが減るわけです。
そこで、今回は顔が見える距離感で付き合えて信頼のおけるniceな人だけしか住んでない集合住宅を作ってみたらどうか、というコンセプトを考えました。Niceな人っていうと60年代の英国プログレが好物な人ってことで、そうすっと建物の名前は「プログレ館」か！？とか妄想が膨らむわけですが、そうではなくて、ここではRubyistアドベントカレンダーを読んでいるようなMINASWANのことを指しています。そう、それはあなたです！
この館に住んでると、入居者にとってはどういうメリットがあるんでしょうか？というのをいくつか考えてみました。
- ピカピカに綺麗で設備も最新な新築の家に住める
- プログラマーならではのニーズに特化して作られた仕様の部屋に住める(電源、ネット環境、IoT対応、など)
- 友人しか住んでないことを前提とした共用部の運用ができたりする(ソーシャルスペース、倉庫、など)
- RubyKaigi期間中のなんとかハウスみたいな感じで、気心の知れた仲間たちと毎日楽しく過ごせる、かもしれない
- ちょっと誰かと遊びたい時や飲みに行きたい時などに誘える友人たちが自宅から徒歩0分圏内に居る
- 同条件の他物件より少なくとも5%〜10%ぐらい家賃を安くできる可能性がある(したいと思っている)
- 一般的な賃貸物件と違って管理会社を通さなかったりできるので
- オーナーがそんなに商売っ気が強くないし、いつもお世話になってるRubyistの皆さんを養分にしてやろうみたいな気持ちは全くないので、可能な限り良心的な賃料設定にするはずなので
- 敷金・礼金・更新料といった、家賃以外の謎の出費はことごとくナシでいいんじゃないかと思っている
- 直接的に家賃を下げた契約書を交わしてしまうと、将来ある種の物件の評価価値にも影響してくるので、たとえばだけど家賃還元目的で月イチぐらいで僕の全額おごりで好きな店で好きなものを好きなだけ飲み食いできる、とか、そういう形にしたりするかも
- 物件の経営やらお金周りの数字などは住民には全てオープンにするつもり
- 賃料設定の根拠を完全に理解した上で、納得した上で家賃を払うことができる
- ふつうの賃貸物件だとまず明かされない、賃貸経営の裏側のロジックなんかがわかるようになって楽しい、と思える人にとってはきっと楽しい
特に、今回の一番最初の立ち上げ時からプロジェクトに参画してくださる方については、さらに以下のようなボーナス特典が付くことになります。
- 建物の設計段階から参画できて、いろいろと自由に考えたり決めたりできる。要は注文住宅を建てるときのような感じで、具体的には以下など
- 業者選定
- 構造決定
- 広さや間取りの設計
- 室内詳細仕様設計、設備の選定など
- 自分の区分だけでなく、建物全体の外観や外構の設計フェーズにも口や手を出せる
- 自分が住む物件名の命名に関われる
- (You) Name It!
- さらに、上記のとおりお金周りの数字は全て共有したいと思ってるので、一番最初の賃料設定を話し合って決めれる
- 普通の賃貸では不動産屋に一方的に数字を突きつけられるだけなはずで、この経験はできないはず
一方でオーナーである僕にとっては、今までのように誰だかよく知らない他人に貸している物件と比べて、以下のようなメリットが生じると思っています。
- 顔が見える人に住んでもらってるほうが安心するし嬉しい
- 賃借人さんたちと敵対関係ではなくて一緒にプロジェクトを回してる仲間の間柄で関われるとやりがいがありそう
- Rubyプログラマーならそれなりに稼いでる可能性が高いから、お家賃をいただいてもそんなに罪悪感がないかもしれないし、滞納や踏み倒しなどのリスクが少なそう
- 独居老人の室内孤独死リスクみたいなやつを当面は考えなくてよさそう
で、このプロジェクトはいつ始まるのか、なんですが、未定です。住民の頭数が集まって、事業計画が引けて、金策にメドがついて、現在運用中の物件が片付いたら、です。早ければ来年かもしれないし、あるいは再来年かもしれないし、もしかしたら5年後とかになるかもしれません。
標準の間取りについては、30平米ぐらいの狭めの1LDKが各階に2部屋ずつの3階建てで全部で6部屋、というのが、ベースになる基本プランな気がしています。 が、もちろん相談次第でもっと広くすることも狭くすることもできるし、ワンフロアぶち抜いてデカい部屋を作って住んでいただくことも可能です。
以下に挙げる仕様はあくまで現時点での勝手な妄想です。必ず実装されることを保証するものではありません。
- 高速インターネット(を入れたほうがいいかは賛否ありそう？)
- ゲストWi-Fiあり
- 電源はとにかくいっぱい
- IoT用天井電源とか、玄関にも電源とか
- 壁掛けTV ready
- esa, Slack等のマンション内SNS完備
- 各種API完備(建物全体および家庭内)
- 動画撮影のできる屋上あり
- 完全防音な共用の地下室
- カギはスマホで開けれるみたいなやつ
- インターホンはGoogle Nest Doorbellでいいのでは
- 住民共用倉庫(イナバ物置的な)
- 契約はオンラインでペーパーレスで完結して、契約内容はいつでも参照できるべき
- 家賃の支払い方法はクレカとか電子マネーとかいろいろできないかな？
- その他、一般的な注文住宅で扱ってるようなオプションはだいたい何でも見積もりは取れそう
入居条件は、他の住民たちと良きRuby FriendsになれるRubyistであること、のみとします。年齢・性別・職業・宗教・エディタ、その他による条件は一切ありません。 すむとこ探しをしているRubyistの方はどうぞお気軽にご連絡ください。 なお、"Ruby friends"の定義や詳細については、RubyWorld Conference 2021のクロージングキーノート"Me and My Ruby Friends(仮題)" をご視聴ください。
なにかしらの通信手段で松田までご連絡ください。TwitterのDMが一番手っ取り早そうな気がします。いきなり確定申し込みじゃなくても、「興味アリ」「まずは話を聞きたい」みたいなご連絡ももちろん大歓迎です。
未定です。先着順かもしれないし、面談で決めるかもしれないし、Array#sampleにゆだねるかもしれません。
Q: いわゆるギークハウスとかとはなにが違うの？ A: あくまで区分の分かれている集合住宅であって、シェアハウスではありません。
Q: オーナーの動機は？ A: 一言でいうと、不動産が好きで不動産オタクだから、です。今までに新築マンション区分を買ったり中古区分を買ったり注文住宅を建てたり一棟アパートを買ったりといろいろやってきましたが、この先もこの趣味は続けていくことになりそうです。 そんな中で、この物件単発で必ずしも利益を産んでいなくても、価値のある物件を保持して回せていれば次の融資につながることになるので、自分にとってトータルで得になったりはします。というもくろみがあります。
Q: 建築業者のアテは？ A: 今のところ特にありません。大手デベロッパーかもしれないし、ANDPADを使ってくれてる工務店さんに頼んだりすると何かいいことがあったりするかなぁ、などと漠然と考えてはいますが、まだわかりません。
最後にone more thing。実は、現在賃貸中の建物についても空室が出ていまして、入居者を大募集しています。立地などのついては上記のどこかに書いたとおりで、部屋の間取りは20平米ちょっとの1Kになってしまうんですが、家賃についてはご相談に応じられますし、敷金とか礼金とか全部ゼロで良いので、興味のある方はご連絡ください！
いいなあ。うらやましい