Договор аренды земельного участка находящегося в государственной собственности
Образец договора купли-продажи земельного участка
Образец. Свидетельство на право собственности на землю
Информационный сайт по недвижимости "Диалит-Недвижимость". Центр правовой поддержки некоммерческих организаций. Раскрытие информации ОАО "РУАК". Адреса, телефоны, электронная почта. Журнал "Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование" Номер Август г Оформление прав на земельные участки при переходе прав на недвижимость Пискунова М. Земельный кодекс Российской Федерации 1 далее по тексту - Земельный кодекс, ЗК РФ установил приоритет норм земельного права перед нормами гражданского законодательства при регулировании отношений по пользованию, владению и распоряжению земельными участками п. Земельный кодекс существенным образом изменил не только регулирование земельных правоотношений, но и установил новые требования к сделкам с недвижимостью, прочно связанной с земельными участками, - зданиями, сооружениями и их частями. Целью настоящей публикации является рассмотрение особенностей оформления сделок с недвижимостью, обусловленных требованиями не только гражданского, но и земельного законодательства, а также государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним далее - государственная регистрация. Переход права собственности на земельный участок при отчуждении недвижимости Согласно ст. Введенная Федеральным Законом от 16 апреля г. Указанные нормы носили диспозитивный характер: В настоящее время согласно п. С учетом приоритета норм земельного законодательства перед гражданским при регулировании имущественных отношений по поводу земельных участков, а также принципа единства судьбы земельного участка и прочно связанной с ним недвижимостью п. Разделение судьбы недвижимости и занятого ею земельного участка допускается п. Указанные объекты ограничены в обороте Государственной Программой приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации, утвержденной Указом Президента Российской Федерации от 24 декабря г. Поэтому сделки с ними невозможны, равно как и переход прав на занимаемые ими земельные участки. Исключение сделано для некоторых объектов, расположенных на землях особо охраняемых природных территорий. Если недвижимость находится на ограниченном в обороте земельном участке, то ее отчуждение проводится вместе с земельным участком, если федеральным законом разрешено предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц п. Ограниченные в обороте земельные участки также указаны в ст. Это участки в пределах особо охраняемых природных территорий, лесного фонда, в закрытых административно-территориальных образованиях и пр. При этом оборот земель сельскохозяйственного назначения должен регулироваться специальным федеральным законом п. Правило обязательного отчуждения земельного участка не распространяется на продавцов жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах и административных зданиях. Действительно, невозможно выделить в натуре квартиру или нежилое помещение, скажем, на пятом этаже здания вместе с частью земельного участка. Напротив, такие объекты как встроенно-пристроенное нежилое помещение, часть индивидуального жилого дома являются самостоятельными объектами недвижимости, имеющими прочную связь с землей. Если их владельцы являются собственниками земельных участков, то на них также распространяется правило обязательности отчуждения части земельного участка при отчуждении недвижимости. Отчуждение доли в праве собственности на недвижимость, находящуюся на земельном участке, принадлежащем на праве собственности нескольким лицам, влечет за собой отчуждение доли в праве собственности на участок, размер которой пропорционален доле в праве собственности на здание, строение, сооружение п. Если продавец иной отчуждатель доли в праве общей собственности на здание, строение, сооружение является также участником общей собственности на земельный участок, то по договору одновременно с долей в праве на недвижимость должна передаваться и доля в праве на участок. Применение указанных норм на практике влечет следующие вопросы. Возникает ли право собственности на земельный участок у приобретателя недвижимости автоматически, с момента возникновения прав на недвижимость, либо оно требует надлежащего оформления? Очевидно, что автоматического приобретения прав на объект недвижимости - земельный участок при совершении сделки с расположенной на нем недвижимостью законом не предусмотрено. В соответствии с п. Аналогичную норму содержит и п. То есть, действует общее правило возникновения вещного права на недвижимость с момента государственной регистрации. Иной момент возникновения права должен быть установлен законом. К случаям, когда право возникает "автоматически", до государственной регистрации, относится правопреемство при наследовании и при реорганизации юридических лиц. Правопреемство не является сделкой, это особый способ приобретения права, связанный с прекращением существования правообладателя. Поэтому момент приобретения права правопреемником совпадает с моментом прекращения правопредшественника, в противном случае имущество до момента государственной регистрации было бы бесхозяйным. Так, в соответствии со ст. Днем открытия наследства является день смерти наследодателя, а при объявлении его умершим - день вступления в законную силу решения суда об объявлении его умершим либо день смерти, указанный в решении суда ст. Однако и в случаях правопреемства "автоматическое" приобретение права касается только момента его возникновения, но не оформления правоустанавливающего документа. Приобретенное наследником имущество указывается нотариусом в свидетельстве о праве на наследство, переход прав при реорганизации юридических лиц происходит в соответствии с передаточным актом или разделительным балансом в зависимости от фор-мы реорганизации ст. Статьи и ГК РФ, ст. Соответственно, переход права на участок происходит на основании сделки, а не в силу закона или в порядке правопреемства , а право на участок возникает не автоматически, а по общему правилу возникновения вещных прав на недвижимость - с момента государственной регистрации. Формирование земельных участков как объектов имущественных прав в процессе кадастрового учета В соответствии с п. Земельные участки относятся к особому виду недвижимого имущества. Земля является несоздаваемым и непотребляемым природным ресурсом, из которого можно образовывать объекты гражданских прав - участки. Невозможно приобрести право на земельный участок первичным способом - путем создания, как это предусмотрено п. Первоначально земельный участок можно только выделить на местности, сформировать из государственных или муниципальных земель и предоставить на определенном праве ст. В дальнейшем земельные участки могут формироваться в результате разделения собственником одного участка на несколько участков, выделения из участка другого или слияния граничащих друг с другом участков. Так, при покупке соседних участков в результате их слияния образуется один новый земельный участок. При отчуждении части земельного участка в результате его разделения образуются два новых земельных участка. Поэтому совершение сделок, приобретение прав и их государственная регистрация возможны только после кадастрового учета участка, независимо от способа его формирования - предоставления, разделения, выделения, слияния и пр. Постановлением Правительства РФ от 18 июля г. В результате проведения государственного кадастрового учета заинтересованному лицу выдается кадастровая карта план участка , содержащая следующие основные сведения ст. Кадастровый номер земельного участка присваивается в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 6 сентября г. Плата за проведение государственного кадастрового учета с заявителей не взимается п. Вещные права и ограничения обременения указываются в кадастровом плане при наличии сведений о них в органе кадастрового учета. Правила оформления кадастрового плана земельного участка ГЗКТ. О утверждены Росземкадастром 10 ап-реля г. Перед государственным кадастровым учетом необходимо проведение межевания земельных участков п. Статья 1 Закона определяет межевание как мероприятия по определению местоположения и границ земельного участка на местности. В соответствии со ст. Землеустройство определяется как мероприятия не только по изучению состояния земель, планированию и организации их рационального использования, но и как мероприятия по образованию новых и упорядочению существую-щих объектов землеустройства и установлению их границ на местности территориальное землеустройство. Землеустройство проводится в обязательном порядке в случаях изменения границ, предоставления и изъятия участков, определения границ ограниченных в использовании частей участков. При проведении территориального землеустройства проводится межевание, которое включает в себя ст. Землеустроительные работы проводятся на договорной основе гражданами и юридическими лицами, имеющими соответствующую лицензию. Приказом Росземкадастра от 13 июня г. Заинтересованные правообладатели должны обратиться за проведением кадастрового учета вновь образуемых земельных участков и представить: В случае совершения сделки в учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним далее - учреждение юстиции может быть представлен кадастровый план земельного участка, удостоверенный районным городским земельным комитетом, с кадастровым номером, присвоенный в соответствии с ранее действовавшими правилами. Отсутствие нового кадастрового плана или кадастрового номера не является препятствием для государственной регистрации. Сведения о ранее учтенных земельных участках вносятся в Единый государственный реестр земель действующими органами кадастрового учета на основании материалов, полученных из земельных комитетов. Росземкадастр 10 апреля г. Правообладатель земельного участка, прошедшего кадастровый учет до вступления в силу Закона о земельном кадастре, вправе обратиться в территориальный орган Росземкадастра с заявлением о предоставлении сведений из государственного земельного кадастра в форме кадастрового плана утвержденного образца. Такие сведения должны быть предоставлены правообладателю или уполномоченным им лицам бесплатно п. Оплачивается только стоимость копирования и доставки почтовым отправлением п. Поскольку земельный участок уже прошел ранее кадастровый учет, для внесения его в Единый государственный реестр земель не требуется повторного проведения землеустройства, включая межевание и согласование границ. Определение земельного участка, подлежащего передаче при отчуждении недвижимости Вопрос о размере земельного участка, переходящего к приобретателю недвижимости, является немаловажным. Должен ли вместе с недвижимостью отчуждаться весь земельный участок или только его часть? Представляется, что речь идет лишь об одной из неточностей текста Земельного кодекса, а не об обязательности отчуждения всего земельного участка. В первых пунктах ст. Кроме того, толкование п. Кем и как определяется часть земельного участка, подлежащая передаче покупателю при отчуждении недвижимости? В первую очередь она может быть определена продавцом иным правоотчуждателем , который как собственник вправе передать приобретателю не только занятый недвижимостью, но и прилегающий к ней участок любой площади, разумеется, незанятый другими строениями. Кроме того, занятый недвижимостью участок не должен быть меньше минимального размера, установленного в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации или нормативными правовыми актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования п. Правительство РФ Постановлением от 2 февраля г. Положение разработано с целью закрепления и предоставления земельных участков и прочно связанных с ними зданий и сооружений как единых объектов недвижимого имущества в городах и других поселениях, а также для их регистрации, налогообложения и осуществления сделок с недвижимостью. Установление границ землепользований в Положении именуется межеванием. Межевание направлено на установление границ сложившихся объектов недвижимости и формирование новых объектов в сложившейся застройке. Работы по межеванию проводятся на основании постановлений органов местного самоуправления или по заявкам владельцев недвижимости. Именно при межевании в соответствии с градостроительными нормативами, генеральными планами и проектами, правилами землепользования и застройки должна быть определена часть земельного участка, занятая недвижимостью и необходимая для ее использования. Для всех типов застройки в границы земельного участка включаются все объекты, входящие в состав недвижимого имущества, подъезды и проходы к ним, а также обеспечивается доступ ко всем объектам социальной инженерно - транспортной инфраструктуры. Но при этом границы и размеры земельных участков, переданных в собственность, владение и пользование юридических и физических лиц, а также сданных в аренду государственных и муниципальных земельных участков до принятия данного Положения не подлежат пересмотру, за исключением предусмотренных федеральными законами случаев. В случае отчуждения вместе со зданием только части земельного участка, землеустроительные и кадастровые работы по формированию новых участков должны быть выполнены до совершения сделки , поскольку сделка должна заключаться по поводу четко обозначенных объектов - недвижимости и занятого ею участка. Речь идет либо о разделении участка на два новых участка и возникновении двух новых объектов права, либо о выделении нового участка и возникновении нового объекта права и изменении площади и границ существующего участка. Это еще одно доказательство того, что "автоматизма" приобретения вещных прав на землю при продаже недвижимости быть не может, право собственности на занятый недвижимостью земельный участок возникает после государственного кадастрового учета и с момента государственной регистрации. Часть земельного участка как объект имущественных прав В процессе государственного кадастрового учета земельного участка формируются части земельных участков , имеющие ограничения обременения , или занятые иными объектами недвижимого имущества. Части земельного участка присваивается учетный кадастровый номер. Сведения о частях земельного участка должны быть отражены в кадастровом плане в графической и текстовой форме. Может ли учтенная таким образом часть земельного участка быть самостоятельным объектом недвижимости? Очевидно, что часть земельного участка может объектом обязательственных, но не вещных прав. Действительно, часть земельного участка не может находиться в собственности иного лица, чем собственник всего участка. Пространственные границы одного права собственности не должны включать границ другого права. Поэтому отчуждению части земельного участка должны предшествовать кадастровые работы - формирование нового земельного участка как объекта вещных прав. Напротив, часть земельного участка может быть предметом договоров аренды, ипотеки, ссуды безвозмездного срочного пользования без выделения ее в самостоятельный объект недвижимости. Собственник участка вправе передать в пользование или заложить не весь участок, а только его часть. Надлежащим образом сформированная и отраженная на кадастровом плане всего земельного участка часть с указанием площади, места расположения и учетного кадастрового номера соответствует критерию индивидуально определенной вещи, которая может быть объектом аренды или срочного пользования ст. В этом случае в раздел Единого государственного реестра прав, сформированном для всего земельного участка, вносится запись об аренде указанной части. Таким образом, права арендодателя - собственника всего участка - обременяются арендой части участка. Однако в случае отчуждения части земельного участка, например, при выкупе арендованного имущества, обращении взыскания на предмет залога, или при отчуждении недвижимости что рассматривалось выше часть земельного участка должна быть сформирована как самостоятельный участок путем выделения разделения. Часть земельного участка может быть и сферой действия сервитута. При установлении сервитута, например, для обеспечения прохода и проезда через соседний участок, прокладки и эксплуатации линий электропередач, связи и трубопроводов ст. Однако такая часть не является объектом сервитута как вещного права. Объектом сервитута является весь земельный участок , а описанная в кадастровом плане часть участка только указывает границы пользования сервитуарием чужим участком. Требования к договору купли-продажи недвижимости с земельным участком Таким образом, соглашение о предмете сделке - подлежащей передаче недвижимости и занятом ею земельном участке являются существенными условиями договора. Для того, чтобы зарегистрировать перехода права собственности не только на недвижимость, но и занятый ею участок, договор должен соответствовать требованиям статьи 18 Закона о регистрации: То есть, документ, являющийся основанием для государственной регистрации должен содержать все необходимые элементы регистрируемого правоотношения: Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участки и ограничениях его использования п. Сведения об ограничении обременении прав на земельный участок должны быть включены в договор купли-продажи, в противном случае в регистрации сделки или права покупателя может быть отказано по основанию, указанному в п. Кадастровый план отчуждаемого участка является необходимым приложением к документам, представляемым в учреждение юстиции на государственную регистрацию прав п. Порядок государственной регистрации при отчуждении недвижимости вместе с земельным участком Установленные Земельным кодексом особые требования к договорам отчуждения недвижимости, прочно связанной с землей, дают основание учреждениям юстиции истребовать правоустанавливающий документ на земельный участок, а если он принадлежит отчуждателю на праве собственности, то и его кадастровый план. Представление указанных документов не требуется, если продавец ранее зарегистрировал право на отчуждаемый участок в учреждении юстиции. Ему достаточно указать в договоре номер и дату записи о праве в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним далее - Единый реестр прав , номер и серию свидетельства о государственной регистрации, кадастровый номер земельного участка или условный номер, присвоенный при регистрации учреждением юстиции. Как известно, государственной регистрации подлежат не только вещные права на недвижимость, но и сделки с ней договоры в случаях, установленных федеральными законами. В частности, государственной регистрации подлежит договор купли-продажи жилых помещений п. Подлежат регистрации договоры дарения и передачи под выплату ренты недвижимости любого назначения ст. Поэтому в случае заключения договоров купли-продажи жилого дома или его части, прочно связанной с землей государственной регистрации подлежат: В случае заключения договоров дарения недвижимости или ее части, прочно связанной с землей или пожизненного содержания с иждивением государственной регистрации подлежат: В случае заключения договора купли-продажи объекта недвижимости нежилого назначения здания, сооружения, части здания, прочно связанной с землей, или встроенно-пристроенного нежилого помещения государственной регистрации подлежат: Отчуждение недвижимости вместе с занятой ею частью земельного участка При отчуждении недвижимости не со всем участком, а только с его частью, процедура государственной регистрации усложняется. Как отмечалось выше, продавец иной правоотчуждатель в этом случае должен иметь два кадастровых плана - отчуждаемого участка и остающегося у него. Продается жилой дом вместе с земельным участком 6 соток, а 18 соток незастроенного участка остаются у продавца. Поскольку произошло разделение объекта недвижимости, по заявлению продавца и на основании представленных им двух новых кадастровых планов в Единый государственный реестр прав до регистрации сделки и перехода права также должны быть внесены соответствующие изменения. Возникает очень интересная юридическая ситуация: Однако в этом нет ничего противозаконного. Как отмечалось выше, земельные участки - это особые объекты недвижимости, из которых можно формировать выделять, разделять по мере отчуждения любое количество новых участков с учетом ограничений по землепользованию и минимальному размеру без прекращения права на остающийся участок. Некоторые учреждения юстиции требуют повторной регистрации права продавца на оставшийся у него участок в установленном порядке - с подачей заявления и внесением платы, а до осуществления такой регистрации полагают, что на оставшийся участок право у продавца не существует, поскольку оно прекратилось в связи с разделение участка. Любопытно, что повторная регистрация права продавца осуществляется либо на основании правоустанавливающего документа, свидетельствующего о наличии прав на весь участок до продажи, либо на основании договора купли-продажи части участка. Однако такая регистрация не соответствует реальной правовой ситуации. На основании правоустанавливающего документа продавца регистрация его права уже проводилась, а договор купли-продажи свидетельствует о возникновении права покупателя на проданную часть участка, но никак не права продавца на сохранившийся за ним участок. В Государственном земельном кадастре прекращается разделяется один объект кадастрового учета и возникают два новых, в Едином государственном реестре прав прекращается разделяется один и возникают два новых объекта, принадлежащих одному лицу. При этом в кадастре и реестре указывается, из какого объекта сформированы новые объекты. При разделении объектов имеющиеся записи о праве собственности, а также об имеющихся ограничениях или обременениях залогах, аренде, сервитуте и пр. Не вникая в тонкости ведения Единого государственного реестра земель и Единого государственного реестра прав, следует отметить, что нельзя лишать права собственности по формальным признакам. Несмотря на юридическое исчезновение объекта, пре-кращение права не происходит. Не следует отождествлять преобразование земельного участка как объекта кадастрового учета с гибелью или уничтожением имущества, предусмотренными п. Земельные участки относятся к непотребляемым и неуничтожимым видам имущества. Ни проведение кадастровых работ, ни преобразование объекта в Едином государственном реестре прав не влекут прекращение права на землю. Право собственности не может быть прекращено и на основании односторонней сделки - разделения собственником принадлежащего ему участка, поскольку ст. Если весь земельный участок продавца велик по сравнению с отчуждаемой частью, то можно говорить о формировании нового участка путем выделения. В этом случае первый земельный участок изменяется. В описание этого участка в Государственном земельном кадастре, а затем и в Едином государственном реестре прав вносятся изменения - указываются новые границы и новая площадь, уменьшившаяся после выделения нового участка. Таким образом, процедура оформления прав на недвижимость такова: Отчуждение недвижимости, находящейся на чужом земельном участке Оформление права приобретателя недвижимости на земельный участок существенно усложняется, если отчуждатель недвижимости не является собственником земельного участка. Продавцом недвижимости является гражданин, обладающий правом постоянного бессрочного пользования или пожизненного наследуемого владения земельным участком. После приватизации земли при продаже недвижимости отчуждается и занятый ею участок или его часть. Если же продавец не приватизировал земельный участок, то продажа здания, строения, сооружения осуществляется без земельного участка , поскольку обладатели прав постоянного бессрочного пользования и пожизненного наследуемого владения не вправе распоряжаться земельными участками. После регистрации перехода права на недвижимость покупатель как новый собственник недвижимости имеет право в порядке, установленном ст. Приобрести право постоянного бессрочного пользования или пожизненного наследуемого владения покупатель не может, потому что в соответствии с п. В уполномоченный орган должен обратиться также и продавец с заявлением об отказе от принадлежащего ему права постоянного бессрочного пользования или пожизненного наследуемого владения ст. В договоре отчуждения разумно предусмотреть его обязанность совершить действия и представить документы, необходимые для оформления прав на землю приобретателя недвижимости. Продавцом недвижимости является юридическое лицо, обладающее земельным участком на праве постоянного бессрочного пользования. Толкование и применение данной нормы вызывает существенные затруднения. Когда должно быть переоформлено право - до или после приобретения недвижимости регистрации перехода права? Формулировка "при продаже", очевидно, указывает на параллельное оформление права на недвижимость и на землю. Должно ли учреждение юстиции при регистрации перехода права на проданную недвижимость проверять соблюдение указанной нормы? Как уполномоченные органы государственной власти или местного самоуправления могут переоформлять права на землю до регистрации перехода права на недвижимость, в которой учреждением юстиции может быть и отказано? Кто должен переоформить право постоянного бессрочного пользования? Если это продавец, то почему право на землю выбирается покупателем? Кроме того, приобретение продавцом земельного участка в собственность или заключение договора аренды потребует не только государственной регистрации, но и передачи этих прав покупателю в соответствии с п. Если имеется в виду покупатель, то он не имеет права постоянного бессрочного пользования землей до перехода права на недвижимость, соответственно, может не переоформить, а только приобрести право на землю. Если полагать, что покупатель имеет право постоянного бессрочного пользования землей, то почему он должен переоформить его покупке недвижимости, если остальным субъекта этого права предоставлена отсрочка до 1 января г.? Подобная нечеткость обязывающей нормы не может быть отнесена к достоинствам Земельного кодекса как правового акта. Представляется, что исходя из принципа единства юридической судьбы земельного участка и прочно связанной с ним недвижимости, платности землепользования, тенденции устранения ограниченных вещных прав на землю, процедура "параллельного" оформления прав на землю при продаже недвижимости юридическим лицом, имеющим право постоянного бессрочного пользования земельным участком, может быть следующей. Если это недвижимость нежилого назначения, то сделка не подлежит государственной регистрации, соответственно, считается заключенной с момента подписания договора в виде одного документа. Возможно исполнение договора - передача продавцом недвижимости по передаточному акту и уплата денег покупателем. Договор может быть заключен под отлагательным условием ст. До регистрации перехода права покупатель является законным владельцем недвижимости, соответственно, законным землепользователем см. Договор купли-продажи и передаточный акт служат подтверждением возможности оформления его прав на землю в соответствии с п. Органы, уполномоченные распоряжаться соответствующим земельным участком, в предусмотренном законом порядке заключают с покупателем договор купли-продажи или аренды. Данные договоры тоже могут быть заключены под отлагательным условием: Покупатель представляет также договор выкупа или договор аренды земельного участка. Учреждение юстиции регистрирует одновременно право собственности покупателя на недвижимость и на земельный участок, либо право собственности на недвижимость и сделку - договор аренды участка Отчуждение нежилого помещения, части здания или части жилого дома. В этом случае оформление сделки и прав на землю определяется тем, какая часть строения продается. Если нежилое помещение или часть строения не могут быть выделены в натуре вместе с частью земельного участка , то отчуждение производится без передачи прав на землю п. Если продавец обладает правом постоянного бессрочного пользования неделимым земельным участком, занимаемым зданием, то в силу п. Если продается часть жилого дома, находящегося на участке, принадлежащем продавцу на праве пожизненного наследуемого владения, то право на приватизацию участка в долевую собственность сроком не ограничивается п. Если нежилое помещение или часть строения могут быть выделены в натуре вместе с частью земельного участка , например, пристроенное нежилое помещение, часть жилого дома с отдельным входом т. Вопрос о делимости земельного участка решается при проведении межевания и кадастрового учета выделяемого в отдельное землепользование участка. Если продавец обладает правом постоянного бессрочного пользования, то после продажи помещения части здания возможно либо приобретение участка в общую долевую собственность или в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора, либо самостоятельный выкуп или заключение договора аренды собственником помещения части участка, занятой помещением частью здания. Аналогично, собственник части жилого дома, купивший ее у лица, обладающего правом пожизненного наследуемого владения участком, вправе приватизировать вместе со своим продавцом весь участок в долевую собственность, либо только часть земельного участка, занятую частью жилого дома и необходимую для ее использования. Отчуждение доли в праве собственности на недвижимость. Если продавец доли не является участником общей собственности на земельный участок , например, участок принадлежит ему на ином вещном праве постоянного пользования или пожизненного наследуемого владения , либо участок оформлен на другое лицо, то права на землю договором не передаются. После регистрации перехода доли в праве общей собственности на объект недвижимости к покупателю он наряду с другими сособственниками недвижимости может приобрести права на участок в порядке, предусмотренном ст. Отчуждение недвижимости, находящейся на арендованном земельном участке. В этом случае оформление прав на землю может иметь несколько вариантов. Оно может быть передано как отдельным договором после регистрации перехода права собственности на недвижимость покупателю, так и одновременно с продажей недвижимости. Такая сделка будет иметь характер смешанного договора п. Следует отметить, что Земельный кодекс расширил права арендаторов земельных участком по сравнению с арендаторами других объектов, которые могут передавать права лишь с согласия арендодателя п. Согласие арендодателя на передачу арендных прав может потребоваться только в случае, если это установлено договором аренды. При аренде государственного или муниципального участка на срок более 5 лет передача арендных прав может быть осуществлена также без согласия арендодателя при условии его уведомления, при этом без оговорки "если договором аренды не предусмотрено иное" п. Данная сделка содержит элементы уступки требования право аренды и перевода долга арендная плата , поэтому в соответствии с п. С момента государственной регистрации сделки про-исходит перемена лиц в арендном правоотношении, в договор аренды на оставшийся срок вступает новый арендатор, который пользуется всеми правами и несет все обязанности , включая обязательства по арендным платежам как текущим, так и по возможной задолженности , в том же объеме, что его предшественник. Правоустанавливающими документами нового арендатора на землю являются: При этом согласно п. В Москве, например, после регистрации сделки с арендными правами дополнительно заключается трехстороннее соглашение между арендодателем, правопредшественником старым арендатором и правопреемником новым арендатором , которое якобы закрепляет переход прав и обязанностей в полном объеме. Следует подчеркнуть, что в соответствии с правилами перемены лиц в обязательстве для "закрепления" арендных прав достаточно регистрации сделки между предшествующим и новым арендаторами. Заключения нового договора аренды или соглашения о внесении изменений в действующий договор переоформления договора не требуется п. Договор продажи недвижимости кроме жилых помещений и предприятий как имущественных комплексов не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента подписания сторонами в форме одного документа п. Регистрации подлежит только переход права собственности к покупателю п. Однако если стороны подписывают смешанный договор купли-продажи и передачи права аренды, то он будет считаться заключенным с момента регистрации сделки, соответственно обязательства по купле-продаже возникнут с этого момента, а не с момента подписания. Арендатор земельного участка может передать арендованный участок в субаренду в пределах срока договора аренды без согласия собственника участка при условии его уведомления, если договором аренды не предусмотрено иное п. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренных Земельным кодексом. Договор субаренды подлежит государственной регистрации в соответствии с нормами о регистрации договоров аренды п. Отличие субаренды от передачи прав и обязанностей по договору аренды перенайма заключается в том, что при перенайме арендатор выбывает из договора, в то время как при субаренде арендатор остается ответственным по договору перед арен-додателем п. Заключение договора субаренды возможно в случае, если необходима передача прав не на весь арендуемый продавцом земельный участок, а только на часть участка, занятую недвижимостью и необходимую для ее использования. Разумеется, что для этого такая часть участка должна быть сформирована и указана на кадастровом плане всего участка. Такой вариант целесообразен для юридических лиц, осуществляющих застройку арендованной территории отельными объектами с инфраструктурой коттеджные поселки, гаражные комплексы. После передачи объектов в собственность гражданам и заключения с ними договоров субаренды, собственники осуществляют субарендные платежи застройщику, который в свою очередь перечисляет арендную плату арендодателю за весь участок. После расторжения договора собственник здания, строения, сооружения имеет преимущественное право покупки или аренды участка. Если участок находится в государственной или муниципальной собственности, то он может стать арендатором на тех же условиях, что и прежний собственник п. В этом случае собственник участка или уполномоченный орган и приобретатель здания после регистрации перехода права собственности на недвижимость заключают новый договор аренды , который подлежит государственной регистрации. До принятия Земельного кодекса Президиум ВАС РФ в обзоре практики применения арбитражными судами земельного законодательства от 27 февраля г. Органы, уполномоченные сдавать в аренду земельные участки, не вправе отказывать в перезаключении договора аренды с новым собственником недвижимости на ту часть земельного участка, на котором она расположена и необходима для использования недвижимости. Интересно, что в Москве арбитражные суды при рассмотрении дел о переоформлении земельной аренды расценивают продажу недвижимости как выражение воли предыдущего арендодателя на передачу прав и обязанностей по договору аренды без до-полнительных заявлений и соглашений, в том числе и о расторжении договора. Продажа здания сама по себе является основанием для перезаключения договора между арендодателем и новым собственником недвижимости. Однако судебная практика свидетельствует о том, что отсутствие надлежащего оформления прав на землю при продаже недвижимости приводит к многочисленным спорам, в результате разрешения которых новый собственник недвижимости при отсутствии правоустанавливающих документов на землю зачастую вынужден оплачивать долги по арендной плате продавца. Если необходима передача прав не на весь арендуемый продавцом земельный участок, а только на часть участка, занятую недвижимостью и необходимую для ее использования, то продавцу следует заключать соглашение не о расторжении, а об из-менении договора аренды в части уменьшения площади арендуемого участка или изменения объекта аренды. Такое соглашение подлежит государственной регистрации, после чего возможна регистрация нового договора аренды между арендодателем и собственником недвижимости на занятую ею часть земельного участка. Передаваемая новому арендатору часть участка должна быть сформирована и указана на кадастровом плане всего участка. Собственник участка вправе также разделить его на два участка, и после постановки их на кадастровый учет передать вновь образованный участок в аренду приобретателю недвижимости. В целом следует отметить, что при заключении договора отчуждения недвижимости, расположенной на арендованном земельном участке, целесообразно решать вопрос и об оформлении земельных прав. Четкое определение сторонами момента перехода и объема передаваемых прав и обязанностей по договору аренды позволяет не только избежать споров, но и надлежащим образом оформить правоустанавливающие документы на землю, а на их основании своевременно и обоснованно осуществлять арендные платежи, что имеет немаловажное значение для бухгалтерского учета. Собственник недвижимости - законный землепользователь Из рассмотренных примеров следует, что при отчуждении недвижимости на участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, оформление земельных прав осуществляется после регистрации перехода права собственности на недвижимость. Однако это не означает, что до этого момента собственник недвижимости не является субъектом земельных отношений. Так, Президиум ВАС РФ в упомянутом обзоре практики применения арбитражными судами земельного законодательства п. Как следует из материалов дела, истец по договору купли - продажи приобрел строение, находящееся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности. Суд указал, что поскольку продавец строения обладал правом пользования на земельный участок, то такое же право на него приобретает и покупатель строения. Поэтому отсутствие у покупателя строения документов на право пользования земельным участком при изложенных обстоятельствах дела не может рассматриваться как его самовольное занятие и, следовательно, не образует состава земельного правонарушения , за которое истец подвергся штрафу. Аналогично, рассматривая дело о продаже недвижимости на арендованном земельном участке и необходимости перезаключения договора аренды п. Если продавец недвижимости пользовался земельным участком, на котором она находится, на правах аренды, к покупателю переходит право на аренду той части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Согласно статье ГК РФ юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Неперезаключение договора аренды земельного участка не может квалифицироваться как самовольное его занятие. Таким образом, любой собственник недвижимости является законным землепользователем: Но имущественные права собственника недвижимости на земельный участок требуют надлежащего оформления. Отчуждение недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем отчуждателю на праве собственности, проводится только вместе с земельным участком если этот участок не изъят или не ограничен в обороте. Это правило действует и в отношении таких частей здания, строения, сооружения, которые могут быть выделены в натуре вместе с частью земельного участка, а также в случае отчуждения доли в праве общей собственности. При отчуждении недвижимости может быть передан как весь земельный участок, так и его часть, занятая недвижимостью и необходимая для ее использования. В любом случае определение земельного участка, передаваемого приобретателю недвижимости, является существенным условием договора отчуждения недвижимости - соглашением о предмете сделки. Право собственности на участок переходит на основании сделки, поэтому оно возникает по общему правилу с момента государственной регистрации права на земельный участок, а не с момента регистрации перехода права на недвижимость. Регистрация перехода права собственности на участок возможна только при наличии в договоре описания передаваемого участка. Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Перед кадастровым учетом необходимо проведение межевания земельных участков. При отчуждении земельных участков, поставленных на кадастровый учет в соответствии с порядком, действовавшим до принятия Закона о земельном кадастре, повторного проведения землеустройства, включая межевание и согласование границ, не требуется. Часть земельного участка может быть объектом обязательственных, но не вещных прав. Перед отчуждением недвижимости с занятой ею частью земельного участка необходимо проведение землеустроительных и кадастровых работ по формированию нового участка путем выделения разделения из участка, остающегося у отчуждателя недвижимости. При отчуждении недвижимости на участке, принадлежащем на ограниченном вещном праве постоянного бессрочного пользования, пожизненного наследуемого владения , права на землю не передаются, оформление имущественных прав на участок осуществляется в соответствии с земельным законодательством после регистрации перехода права собственности на недвижимость или одновременно с ней. Если недвижимость расположена на арендованном земельном участке, то права на землю могут передаваться как по единому договору с отчуждением недвижимости, так отдельным договором после регистрации перехода права на недвижимость. Отчуждатель недвижимости может передать приобретателю права и обязанности по договору аренды перенаем , передать участок в субаренду поднаем. При передаче арендных прав и обязанностей не требуется перезаключения договора между арендодателем и новым собственником недвижимости. Отчуждатель также может заключить соглашение о расторжении либо об изменении договора аренды, а приобретатель - заключить новый договор с арендодателем. До оформления прав на земельный участок собственник недвижимости является законным землепользователем, отсутствие правоустанавливающих документов на участок в этом случае не является земельным правонарушением. Российская газета, 30 октября г. Российская газета, 11 июля г. Российская газета, 4 июля г. Российская газета, 11 июля. Присылайте предложения о сотрудничестве, по тематике материалов, свои статьи и замечания на электронный адрес редакции. Материал из журнала " Право и инвестиции ". Тексты статей всех выпусков журнала доступны в архиве. Условия подписки на печатную версию Вы можете узнать на сайте журнала. Подписной индекс печатной версии журнала в объединенном каталоге "Пресса России" — C - " Право и инвестиции ".
Защита права на доступ к информации
Как самому стать целым
Оп 2000 схема
Где на карточке номер карты
Каталог женской одежды витта
Что делать если потянул мышцу