Вызовы XXI века Книга: Вызовы XXI века Назад: Единственно правильный тип организационной структуры Дальше: Заданность технологии и формы конечного использования продуктов. Нигде в менеджменте традиционные базовые представления не укоренились так прочно пусть и на уровне подсознания , как в сфере управления персоналом. Ни в какой другой области менеджмента базовые представления не находятся в столь вопиющем противоречии с реальностью и не являются до такой степени непродуктивными. Существует — или по крайней мере должен существовать — только один правильный способ управления работниками. Этот принцип лежит в основе практически всех книг и статей, посвященных управлению персоналом. Он весьма убедительно доказал, что разные люди требуют разного подхода и разного стиля управления. Я немедленно согласился с автором, поскольку господин Маслоу чрезвычайно убедительно аргументировал свою точку зрения. Но пока, к сожалению, мало кто обращает внимание на его теорию. Одно из этих представлений заключается в том, что все люди, работающие на данную организацию, являются ее работниками; они трудятся полный рабочий день и зависят от места работы, поскольку она обеспечивает им средства к существованию и возможность карьерного роста. Более того, повсеместно распространено мнение, будто подавляющее большинство работников либо не обладают достаточным уровнем квалификации, либо вообще не способны качественно выполнять порученную им работу. Сегодня они безнадежно устарели. Большинство людей, работающих на организацию, действительно являются ее работниками. Но при этом достаточно велико и постоянно растет количество работников, которые, работая на организацию , не являются работниками организации в прежнем значении этого слова, не говоря уже о том, что они трудятся неполный рабочий день. Они могут работать по контракту с подрядившей их компанией например, с независимой компанией, осуществляющей техническое обслуживание данного учреждения — больницы или производственного предприятия , или с компанией, отвечающей за систему обработки данных в государственном учреждении или в частной компании. Все шире распространяется практика найма сотрудников по договору на условиях выплаты гонорара или по контракту на определенный период; на таких условиях работают обычно самые опытные, знающие и потому наиболее ценные для организации сотрудники. Все чаще на этих должностях оказываются работники умственного труда. Ведь по окончании стадии ознакомления со своими обязанностями помощник просто обязан знать о своей работе больше собственного начальника, иначе от него не будет никакой пользы. Более того, работник умственного труда принимается на работу именно при условии, что он знает о порученном ему деле больше кого бы то ни было в организации. Специалист по работе с покупателями не обладает такими знаниями о товаре, какими обладает его начальник. Но о покупателях он знает гораздо больше, и это знание зачастую куда важнее знания товара. Метеоролог на авиабазе по рангу несравненно ниже командира базы. Но от него нет никакой пользы, если он не знает о капризах погоды больше командира. Работник службы технического обслуживания авиалайнеров намного больше знает о техническом состоянии самолета, чем менеджер аэропорта, которому он подчиняется, и т. Несколько десятилетий назад командир полка должен был уметь выполнять все виды работ, которые выполняют все его подчиненные — командир батальона, командир роты, командир взвода. Единственная разница между обязанностями, возложенными на командиров, начиная с самого низшего ранга и заканчивая самым высшим, заключалась в числе подчиненных; в остальном их работа была, по сути, одинакова. Сегодняшний командир полка тоже командует подразделениями, но лишь на начальном этапе своей карьеры, и обычно в течение очень недолгого времени. К тому же теперь, повышаясь в звании и получая звание капитана, майора и т. Аналогичным образом, бывает так, что вице-президента маркетинговой компании назначают на эту должность после долгой работы в отделе сбыта. Он знает о продажах все. Но при этом ничего не знает о маркетинговых исследованиях, ценообразовании, послепродажном обслуживании и прогнозировании спроса. Поэтому вице-президент компании по маркетингу не может указывать специалистам из маркетингового отдела, что и как они должны делать. То же самое можно сказать и об администраторе или о главном враче больницы и об их отношениях со специалистами из химической лаборатории или кабинета физиотерапии. Но руководитель может хорошо работать только в том случае, если так называемые подчиненные принимают на себя ответственность за его обучение, другими словами, если они согласны постоянно подсказывать начальнику, для чего нужны маркетинговые исследования или физиотерапевтические процедуры, как они должны проводиться и какими должны быть результаты деятельности в соответствующих областях. В свою очередь подчиненные зависят от начальника, потому что именно он определяет общее направление деятельности. Они зависят от начальника, потому что он подводит общий итог их работы. Руководитель организации, принимающий на работу специалистов, не в состоянии, как правило, выполнить работу своего подчиненного, так же как дирижер оркестра не обязательно умеет играть на трубе. В свою очередь специалист зависит от начальника, поскольку тот задает направление деятельности и сообщает итог этой деятельности в масштабах всей организации, то есть определяет стандарты, систему ценностей, производительность труда и результаты. И так же как оркестр может свести на нет усилия самого лучшего дирижера — и уж тем более самого деспотичного, работники умственного труда могут саботировать указания даже самого способного руководителя, не говоря уж о руководителе с диктаторскими наклонностями. Разумеется, они трудятся не бесплатно. Но хорошие специалисты отличаются высокой мобильностью. Они могут уволиться с работы в любой момент. Подробнее об этом сказано в главе 6. Последние 50 лет со всей определенностью показали, что деньги не являются единственным стимулом к труду. Недовольство уровнем оплаты труда, безусловно, влияет на желание трудиться, существенно снижая его. Что же стимулирует работников, в особенности специалистов высокого класса? Оказывается, то же самое, что стимулирует добровольцев. Как мы знаем, добровольцы получают от работы больше удовлетворения, чем служащие, работающие за жалованье, причем как раз потому, что трудятся бесплатно. Прежде всего им нужно видеть задачу, проблему, требующую решения. Они должны знать миссию организации и верить в нее. Им необходимо постоянное повышение квалификации. Они должны видеть результат. Какой из всего этого можно сделать вывод? Разными группами работников нужно управлять по-разному; одной и той же группой работников следует управлять по-разному в разных ситуациях. Партнеры не могут приказывать друг другу. Они могут только убеждать друг друга. В чем состоят ее цели? Каких результатов она хочет достичь? Может быть, нам всем вместе следует сформулировать задачу иначе и вообще отказаться от управления персоналом. Исходной точкой как теории, так и практики может стать управление, ориентированное на производительность. Исходной точкой может стать определенный результат — как, например, в случае оркестра, управляемого дирижером, или футбольной команды. Для них главное — качество исполнения и победа в игре соответственно. Производительность работника умственного труда должна, по всей видимости, стать целью управления персоналом, как повышение производительности малоквалифицированного рабочего было целью управления персоналом на протяжении прошедшего столетия, со времен Фредерика Тейлора. Для этого потребуются, помимо всего прочего, совершенно иные подходы к сотрудникам организации и к их работе, а именно:. Цель — сделать максимально производительными специфические навыки и знания каждого отдельного работника. По популярности По рейтингу Избранные. Научная и техническая литература Бизнес Военно-историческая литература Гуманитарные науки и искусство Иностранные языки 23 Медицина 57 Научно-популярная литература Нормативная документация 20 Техническая литература 16 Точные и естественные науки 41 Учебники 73 Энциклопедии и словари 32 Компьютерная литература 38 Веб-дизайн 1 Программирование 37 Разное Историография Кулинария На досуге Настольные игры и Поделки 5 Нетрадиционная медицина Образование, воспитание и развитие детей 29 Популярная психология Публицистика Религиозная литература Сад, огород, животноводство Спорт и Боевые искусства 60 Строительство и ремонт 76 Эзотерика Художественная литература обязательная книга Библиотеки Боевики Детективы Детская, подростковая литература Исторические книги Классика, современная проза и поэзия Любовный роман Мистика, ужасы Многоавторские сборники Приключенческая литература Сатира, юмор 98 Собрания книг иностранных авторов Собрания книг русскоязычных авторов Фантастика, фэнтези
Плюсы и минусы непосредственного управления многоквартирным домом. Образец договора и протокола собрания
Непосредственное управление — одна из трех возможных форм управления домом, являющаяся старейшей, а посему и простейшей. Помимо человечьей недвижимости, аналогичным методом управляются различные лисьи норы, медвежьи берлоги, птичьи гнезда. Некоторые умники-философы любят рассуждать: По крайней мере, у братьев наших меньших хватает ума не разводить в собственной недвижимости коррумпированного ЖКХ, от которого нет никакого прока. Впрочем, так же мыслят и люди, живущие в индивидуальных домовладениях. В многоквартирных домах некоторых городов и поселений, особенно в сельской местности, непосредственное управление стало весьма распространенным вариантом. А в ростовских МКД такая форма встречается редко. Хотя приличных управляющих компаний в городе острый дефицит, а товарищество в силу различных причин удается создать далеко не в каждом доме. Система прохождения квартплаты при непосредственном управлении. Многие из нас, гневно потрясая многотысячными счет-квитанциями, любят риторически вопрошать о результате. Ежемесячно выкладывая круглые суммы, жилец зачастую годами не видит результатов в виде различных ремонтов в своем доме. При этом всю или большую часть средств он платит по единой квитанции за квартплату, услуга по содержанию и ремонту жилья , в соответствии с которой и должен ремонтироваться дом, занимает меньшую часть расходов. Часть из них относится к операциям не по содержанию, а управлению домом. Между тем в ряде случаев собранный для дома месячный бюджет управляющих компаний пожирают одни расходы на управление: Причиной тому служит имеющееся в доме юрлицо в лице управляющей компании. Разобраться, куда и сколько денег ушло, имелись ли в таком-то месяце средства на текущий ремонт или же их разворовали, в царящем хаосе проблематично. А тем временем в Ростове в моду вошло: Главная причина сему экономическому парадоксу — в непосредственном управлении. Такой вариант оказывается самым дешевым, поскольку он — самый простой. Но в случае выбора этих форм, присутствующие в доме юрлица даже при прямом договоре все равно отвечают рублем перед монополистами за поставку и сбор коммунальных платежей со всеми вытекающими финансовыми последствиями. Впрочем, есть здесь и другие негативные нюансы. В отличие от УК или ТСЖ, собственника й квартиры не обанкротишь, если за воду или тепло не платит его сосед из й квартиры. Административные наказания за подобное для физлиц весьма символичны, в такой дом просто не придут проверяющие инстанции. При непосредственном управлении наличие совета дома, а также председателя совета дома обязательно. За неимением юрлица законодательство позволяет наделить председателя совета полномочиями решения ряда проблем в органах власти, ресурсоснабжающих организациях, подрядных предприятиях. В соответствии со статьей Регистрация совета многоквартирного дома в органах местного самоуправления или иных органах не осуществляется. Сам совет может состоять как из одного председателя, так и сразу всех собственников жилья. Различные организационные услуги по управлению домом, равно как и содержанию ремонту жилья могут предоставляться как председателем совета дома, так и остальными жильцами. Разумеется, в отличие от председателя ТСЖ председатель совета дома не получает зарплату. Но, возвращаясь к аналогии, приведенной в начале статьи: Важный нюанс — расчет энергоресурса на нужды дома при непосредственном управлении придется также производить монополисту, будь то показания счетчиков или же норматив потребления коммунальной услуги. Другое дело, ресурсоснабжающая организация не будет отвечать за техническое состояние сетей, расположенных в доме, за границами ответственности. Для этих целей придется либо подрядчика нанимать, либо содержать их самостоятельно. При непосредственном управлении возможны только прямые договоры с монополистами, о чем гласит статья При этом на основании статьи Возможно, на имя председателя совета дома каждому из собственников жилья или большинству собственников придется оформить доверенность у нотариуса. Как показывает практика, в Ростове препятствуют заключению прямых договоров лишь поставщики централизованного отопления. Такое жилье может ремонтироваться, как индивидуальный дом. Под чьей подушкой или в чьей шляпе собираются деньги на стройматериалы — личные проблемы хозяев помещений. Если же в доме более 12 квартир, в соответствии с пунктом 9. Заключаемый договор оказания услуг может быть достаточно номинальным документом. А к таковым работам относится лишь вывоз мусора. В документ не включили даже обслуживание лифтов, которое не может производить отдельный человек, не организация. При непосредственном управлении договоры можно заключать и сразу с несколькими подрядчиками. Определиться с перечнем необходимых работ можно, заглянув в список обязанностей управляющей компании. А затем — в соответствии с оставшимися потребностями, подобрать одного или нескольких подрядчиков. И далее — оплата подрядчикам ежемесячно производится на основании актов выполненных работ, принимаемых и подписываемых председателем совета дома. Платежи начисляются каждой организацией отдельно каждому из жильцов в соответствии с его площадью квартиры — пропорционально общей площади всех квартир и общей стоимости сметы. Таким образом, в качестве подрядчика в доме может даже быть скверная УК: Если выбранная форма управления в течение года не реализована собственниками жилья, городские власти должны искать дому управляющую компанию. Создание ТСЖ в квартирном МКД сродни стрельбе из пушек по воробьям. Скорее всего, управляющая даже сама не сможет сказать, когда и на чем обокрала собственников. У такого жилья слишком много хозяев плюс слишком много приходится выполнять различных работ. Со всеми жильцами не договоришься, работы между ними не поделишь. Но в существующей ситуации возникает целесообразность создания ТСЖ, когда менее активные собственники официально делегируют полномочия более активным, работающим за зарплату. Жильцы годами исправно оплачивают содержание жилья, но в ответ ничего не получают. От безысходности многие начинают сами ремонтировать подъезды, трубы и кровли, мести и мыть лестничные марши. Но к таким собственникам возникает логический вопрос: Все хорошо да кто и как будет начислять расходы за общедомовые нужды по электроэнергии, горячему водоснабжению. Ведь Всем известно что при снятии показаний каждым собственником допускается нестыковка с общедомовыми показаниями приборов учета иногда в большую сторону иногда в сторону уменьшения и это не предусмотрено ЖК. В нашем рыночном мире выставляет счет тот, кому должны заплатить деньги, и тот, кто хочет их получить. Уж в чем-чем, а в этом вопросе никто никого не неволит. Не хочешь получить свои законные деньги — можешь не выставлять счет, но под лежачий камень вода не течет. Соответственно, выставлять счет за энергоресурсы должны поставщики энергоресурсов и никто другой. И как они будут начислять платежи — их личные проблемы. Также как счет за стрижку выставляет хозяин парикмахерской, за обед — хозяин кафе и т. У официанта в ресторане тоже, возможно, есть свои проблемы при начислении платежей. И уверен, не меньшие, чем у ресурсников. Прекрасный способ управления в МКД до квартир. Но должен быть активист.!!!!!! Лучше чтобы ему собственники платили по — черному. А в остальном все как в ТСЖ. НУ — не юридическое лицо, нет бухгалтерии и налоговой отчетности. Вообще не согласна со многими моментами! Если при управлении УК у вас зашкаливают общедомовые расходы, то разницу между фактом и предельной величиной выплачивает УК. Это совершенная чушь — необходимость создания совета дома при непосредств. Нет в ЖК обязательных требований на этот случай! А вот при управлении УК — совет дома обязателен! И самое интересное — как при непосредственном управлении найти консенсус между всеми собственниками, если всегда найдутся неадекватные?! Из каких-либо федеральных законов можно конкретную цитату, что так должно быть? Что это не ваши фантазии? Третий вопрос — риторический. Если в одном доме кто-то что-то нашел консенсус , а вы в своем не можете, — это ваши проблемы. Может быть, вам следует обменять квартиру и переехать в более компактный дом допустим, всего из трех квартир , где значительно меньше жильцов. А может быть, следует записаться на курсы по психологии, стать более толерантным ой к окружающим. Чтобы делать вывод, нужно попробовать все способы. В Ростове примерно, ГРУБО — 12 домов. А из них единицы в более-мение хорошем состоянии. Если из 10 домов наберете сто и то будет хорошо.. Процентов 18 — ТСЖ. НУ паору и все дома нормальные, — штук Не могут СОВЕТСКИЕ ЖЭКи — УК продолжать работать с условиях рынка! Хоть домкомы с шариковыми создавай, хоть директоров УК каждый день амнистируй. Все как в частном секторе. Хороший хозяин, и дом его блестит. Поганый — стоит байда не ремонтированная и всех пугает. Вот открывали спец счета на КР. Потому, как есть ХОЗЯИН. За УК сегодня многие в сомнении. А вот кто может назвать адрес хоть одного МКД с 50 и более квартирами где есть непосредственное управление. Дайте адрес и фамилию председателя совета дома. Скажите пожалуйста, а земля под Вашим домом находится в собственности жильцов? Или это необязательное условие непосредственного управления И, как я понимаю, в этом случае плату за капитальный ремонт вносить не нужно. Сами жильцы решают этот вопрос, как в частном доме. НУ с марта г. Энгельса 10 ,я председатель. За 2 года сделано больше,чем за последние 25 лет. В доме 8 квартир. На вопрос ответили здесь: ТСЖ российский законодатель приравнял к полноценному юрлицу, Ума же не хватило подумать что услуги ЖКХ охватывают огромный объем сферы деятельности этого ЮРЛИЦА. По всем налогам, кроме НДС. Пл всем оплатам подготовки специалистов лифтеров, энергетиков, электриков, пожарных, отв. По взносам в ПФР, по правовой ответвенности. Не дав никаких рычагов управления ни членами ТСЖ ни собственниками вообще. Но сложность в том, что в каждом МКД есть несогласные и недовольные политикой ЖСК, ТСЖ, УК. Естественно такие будут и при НУ. А кто будет с ними спорить или подавать на них в суды? Вот заведется такая вошь в доме и будет сосать кровушку из всех остальных собственников. И в НУ должен быть собственник, который сам возьмется истреблять вшей. А это — проблематично. В отличие от ТСЖ мне абсолютно все равно, платят или не платят соседи за электричество, воду, канализацию, газ. Пусть хоть воруют, это проблемы их и РСО. Остается лишь меньшая часть квартплаты, предназначенная на ремонты и содержание. Русскому человеку вообще чужда вся эта бюрократия, постановления, письма, жалобы, претензии. Он по совести хочет жить. А мы пытаемся тупо копировать Запад, где совершенно иная ментальность. В рабочем порядке представители служб ЖКХ обсудили проблемы начисления платежей за услуги ЖКХ и сбора долгов, которых в районе набралось не один миллион. Жители района до конца не понимают, как и за что они будут платить. Итог непонимания — отсутствие денежных средств на капремонт. К примеру, в июне управляющей компанией в Калининце было начислено 1млн. Да, земля под домом и придомовая территория приватизированы, но этот вопрос никак не влияет на право собственников выбирать тот или иной способ управления многоквартирным домом, включая и непосредственное управление. Что касается капитального ремонта, то здесь не существует аналогии между частным домом и многоквартирным, пусть даже и с непосредственным управлением. Пункт 3 статьи 39 Жилищного кодекса РФ гласит: Дом на 60 квартир. Раньше была УК, но воровали безбожно, собрался народ, разогнали УК, собрали ТСЖ. ТСЖ натворил много мелких косяков. Люди из УК подбивали людей против ТСЖ, итог развалили ТСЖ. Перешли под непосредственное управление. Но председатель совета дома не хочет показывать договор на оказание услуг по содержанию и текущему ремонту дома, который он от лица дома заключил с тем самым УК. Как я могу увидеть этот договор? Возникает вопрос, предоставляли ли вы ему соответствующие полномочия. Запросите у председателя договор официально по почте с уведомлением. В случае отказа вы можете инициировать общее собрание о смене председателя или о обязании председателя обнародовать договор. И нужно ли заключать договор на оплату капремонта лично с каждым жильцом той организации которой этот жилец платит этот взнос. Но мы включены в программу капремонта, а в году у нас ремонт системы водоснабжения. Владельцем счета, на котором аккумулируются средства на капремонт, может быть либо ТСЖ ЖСК , либо региональный оператор. При выходе из ТСЖ счет дома передается оператору, при непосредственном управлении каждый собственник заключает с регопером персональный договор — так же, как заключаются отдельные договоры со всеми ресурсниками. Члены ТСЖ, открывшие спецсчет, должны организовать весь процесс проведения капремонта — начиная от источников финансирования капремонта, составления смет, проектно-сметной документации, до заключения договора с подрядчиками , контроля над выполнением работ и их приемки. Всю ответственность за качество проведенного капитального ремонта собственники жилья берут на себя. Решения по всем вопросам проведения капремонта принимаются на общем собрании собственников. Иная ситуация, если жители дома копят средства на общем счете регионального оператора. В этом случае организация проведения капитального ремонта в доме является обязанностью регопера, который выполняет функцию главного технического заказчика. Работу с подрядчиками также проводит региональный оператор — их отбор осуществляется на конкурсной основе. Инструкция проста — на общем собрании принять большинством голосов решение о закрытии ТСЖ и об изменении способа управления домом на непосредственное управление. После этого каждому из собственников заключить прямые договоры с ресурсниками. В нашем доме Про договор на оказание услуг по содержанию дома есть пункт, но нет ни условий этого договора, ни одной цифры из него. Я в суде по опротестованию этого протокола обратила внимание суда на отсутствие этого договора, но судью, как я поняла позднее, купила представитель третьего лица на суде- юристка управляющей компании УК , которая была в доме до НУ, а по протоколу эту УК выбирали как исполнительницу этих работ. Но сам факт в том, что мы как платили до собрания по квитанциям этой УК, так и после собрания платили ей и по тем же тарифам, квитанции ни чем не изменились. На суде юристка судье сказала, что это всё равно что договор управления. Но в отчетах на сайте этой УК по дому есть отчеты, где черным на белом прописаны расхода на управленческие расходы. Я эти отчеты тоже давала судье на обозрение. Ещё я написала в ГЖИ нашей челябинской на эту проблему, а от них пришла отписка, которая подтвердила, что ГЖИ стоит на страже аферистической УК. Довольно путаный у вас получился рассказ. Во всяком случае, мы не очень уловили канву реальных событий. Если решением собрания вы избрали непосредственное управление, то должны были заключить прямые договоры с поставщиками коммунальных услуг — воды, тепла, электроэнергии, газа. Тогда при чем тут вообще УК? Что касается текущего ремонта жилья, то при непосредственном управлении собственники могут делать его самостоятельно, если дом небольшой и это в их силах, или же нанимать подрядчика, причем только на те работы, которые им реально нужны и за цену, которая покажется им приемлемой. То есть все решают жильцы, ни о каком диктате УК речи идти не может. Именно в этом и состоит смысл непосредственного управления. Что касается данной вами информации о кознях УК и коррупционной связи управляющей компании с ГЖИ, то дистанционно мы диагностику провести не можем. Если вам кажется, что ваши права нарушены и этому есть четкие задокументированные доказательства, возможно, есть смысл обратиться за помощью к квалифицированному юристу, специализирующемуся в жилищном праве. Почта не показывается обязательно. You can use these tags: Коттеджные поселки и таунхаусы. Кто и как строит дома в Ростове? Новости Аналитика Вопрос—ответ Домострой Полезные советы Ростов-город Справка Библиотечка ТСЖ Форум. Олег Петрушин, автор пишет: Оставьте комментарий Щелкните чтобы отменить ответ. Напишите, пожалуйста, по какому Закону можно приватизировать землю У нас четырех квартирный дом, но только в двух Быть в меньшинстве, быть против агрессивной, опьяненной толпы Российские провластные СМИ — это не СМИ, это инструмент пропаганды Это благодаря ему, Борису Немцову, о Нижнем Новгороде заговорил весь Архитектура, строительство, ремонт, ЖКХ. Перепечатка возможна только с согласия редакции. Сбор квартплаты производится по единой квитанции расчетным центром обычно МУП ЕИРЦ и др. Деньги, собранные на содержание жилья, сразу же направляются непосредственно на эти цели. За эту услугу подконтрольные местным властям расчетные центры заламывают высокие комиссионные. Операция отсутствует за ненадобностью, поскольку платежи расщеплены в процессе сбора. При этом разворовать платежи могут как расчетный центр, так и управляющая компания или сразу обе инстанции. Проблема отсутствует, риск воровства со стороны председателя ТСЖ — низкий, так как в отдельно взятом доме экономика достаточно прозрачна. Управляющая компания несет ответственность перед поставщиками коммунальных услуг за своевременную оплату. ТСЖ несет ответственность перед поставщиками коммунальных услуг за их своевременную оплату. За неимением юрлица проблема возникает только у самих должников перед поставщиками коммунальных ресурсов. При непосредственном управлении проблема одна на что тратить собранные деньги и какого подрядчика нанять для их освоения. Впрочем, если нет надобности, подрядчика можно не нанимать, начав самостоятельный ремонт, и просто купить стройматериалы.
https://gist.github.com/a0710d983b5c1d1801b6d4d7d29e94c1
https://gist.github.com/c22adedbcb84ee8ecf6ffee5888e828b
https://gist.github.com/b629aacb8ae1086d1a84fa66f8a6c6d8