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    ローン

住宅ローン控除


控除対象借入額の上限：4000万円
控除率：1%
控除期間：10%
最大控除額：40万/年
住民税からの控除上限額：13.65万/年
ペアローンor連帯債務なら夫婦ともに控除

ローンの組み方


ペアローン
連帯債務
連帯保証


概要
夫婦で別々のローンを借りる（原則同じ金融機関or民間+フラット35）。別々返済。
二人の年収を足して借入額を増やす。主債務者と連帯債務者。夫婦ともに返済義務。
二人の年収を足して借入額を増やす。主債務者と連帯債務者。


住宅ローン控除
x2
x2
x1


対応ローン
同じ金融機関ローン or 民間+フラット
フラット or 民間一部
民間ほとんど


手数料
x2
x2
x1


団体信用生命保険
死亡した人の分免除
主債務者死亡時のみ
主債務者死亡時のみ


所有権
共有名義
共有名義
主債務者


共有名義と持分

夫婦で差をつけて資金を出す→持分は半分で登記→贈与税発生に注意。
共有名義であれば、将来売却するとき、譲渡所得からの特別控除3,000万円をダブル（合計で最大6,000万円）で受けられる。
団体信用生命保険（団信）

住宅ローン専用の生命保険。返済中に死亡したり、高度障害状態になったりした場合に、保険金の支払いで住宅ローンの残額分をカバー。
住宅金融支援機構の「フラット35」では任意加入。ほとんどの金融機関では、必須。
特約付き団信

がん保障、3大疾病（がん、脳卒中、急性心筋梗塞）、5つの疾患（高血圧症、糖尿病、慢性腎不全、肝硬変、慢性膵炎）にも対応。
金融機関によって金利上乗せタイプ、保険料支払いタイプ、無料タイプがある。
注意点として、特約付き団信は、途中からつけることはできない。
頭金

多くするメリット：毎月返済額や総返済額を抑えられる 
 住宅ローンの借り換えもしやすい（その時点での住宅評価額がローン残高よりも低い担保割れ状態）
少なくするメリット：住宅ローン減税が多くなる。ただし1%なので、それ以下の金利でローンを借入れする前提。
「頭金をいくらにするのか」ではなく「生活のためにいくら残しておくのか」という考え方が重要。半年。
返済負担率＝年間返済金額/年収。
フラット35は35%以内。民間金融機関は25%以内。
参考 http://kakaku.com/housing-loan/articleview/?no=220
繰り上げ返済


ネットでいつでも手続きができるか
手数料は無料か？

繰り上げ返済の方法


期間短縮型：返済額はそのままで返済期間が短くなる繰り上げ返済の方法(総返済額が少なくなる)
返済額軽減型：返済期間はそのままで、毎回の返済額が少なくなる繰り上げ返済の方法(支出増や金利上昇に備える)

銀行の評価基準


物件の所在地と買主の居住地
買主の純資産と職業
固定資産税評価額をもとにした積算価格
純利回り
競合金融機関の状況
金融機関の今期の貸出目標

Links

比較シミュレータ http://kakaku.com/housing-loan/simulation_top.html
基礎知識 http://kakaku.com/housing-loan/articlelist/?mt=26

保険

地震保険


全損：100%、津波で家が流される
半損：50%、躯体の柱が何本も傷んでいる
一部損：5%、外壁タイルの一部が崩落

東日本大震災の時には、東京近郊では9割が一部損認定。
一部損認定の際の払戻金は、毎月の支払額の何倍？

金利

金利の種類


全期間固定金利型：全期間を通じて、適用される金利が変わらない
変動金利型：金利を半年ごと、返済額は5年ごとに見直す。5年ルール、1.25倍ルールに注意。
固定金利期間選択型：借り入れからの一定期間に限り、金利を固定できるタイプ。固定期間終了後は、その時点の金利を見た上で、残りの期間を変動金利にするか、固定金利にするかを選ぶ。

金利の上げ下げ理由


景気：景気良い→個人の消費者増大 & 企業も投資したい→資金需要が高まる→金利が上昇
物価：経済活動活発→物価向上→資金需要が高まる→金利が上昇（日銀は、金融引き締め&金融緩和で物価安定を目指す）
為替相場：円安→輸入価格上昇→国内の物価が上昇→金利が上昇


店頭金利。さらにそこから引き下げる。
金利の見直し

固定金利は、10年国債の利回りを指標。
変動金利は、

金融政策を審議する「金融政策決定会合」の結果
日銀は物価安定の目標として、「消費者物価の前年比上昇率2%」→達成されるまではゼロ金利政策？
金融機関が優良企業向けに短期（1年）で貸し出す最優遇貸出金利「無担保コールレート翌日物」に変化
変動金利（半年型）の店頭金利の見直し

金融機関は、金利が上がっても返済能力がある人に融資したい。約4%の上昇に耐えれることが融資基準。
「5年ルール」と「125％ルール」

変動金利は半年に1度変更。ただし、返済額は5年に一度変更→月々の返済額に安定させるため。ただし、元金が減らないリスクがある。
返済額は「どんなに金利が上昇しても、従来の返済額の125％を超えないこと」という上限が設けられている。「125％ルール」
金利が大幅に上昇すると、毎月の返済額のうちのローン比率が高まり、元金が減らない。100％を超えると未払い利息。利息分すら払えていない。
125%ルールを採用せずに制限なく返済額を引き上げるタイプ。金利が変わればその都度、返済額を見直すタイプの変動金利型住宅ローンもある。
元利均等返済と元金均等返済


元利均等返済：毎月の返済額が一定
元金均等返済：毎月の返済額のうち、元金の額が一定（最初は多く払って、最後は少ない）

今後のリスク


景気向上
金利の上昇(住宅ローン向上の1%を超える)
不動産人気がなくなる


税金

消費税

増税は2019/10？同年3/31までに契約の場合、引渡日にかかわらず8%。
一度だけ払う


印紙税：1-6万
登録免許税：数万-20万
不動産取得税：50平米以上で軽減

継続的に払う


固定資産税：数万-20万
都市計画税：数万-10万


投資

区分マンション表面利回り

不動産投資の最新動向 https://www.nomu.com/pro/trend/201701_toushi_zu1.jpg
事業主、デベロッパー（メジャー7）


野村不動産：プラウド、オハナ（ファミリー向け）。
住友不動産：シティ〜。
三井不動産：パーク〜。
三菱地所：パークハウス。
東京建物：ブリリア。
東急不動産：ブランズ。
大京：ライオンズ。

スーパーゼネコン


鹿島建設
清水建設
大成建設
竹中工務店
大林組

不祥事


三井不動産

2015年、杭打ち問題。パークシティLaLa横浜。販売主は三井不動産レジデンシャル。施工の元請けゼネコンは三井住友建設。杭打ちは旭化成建材。全棟建替。

2017年、子会社のリフォームが10億の水増し会計 http://www.mitsuifudosan.co.jp/corporate/ir/library/news/2017/pdf/news_170518.pdf
住友不動産

パークスクエア三ツ沢公園。熊谷組。杭が支持層に届いていない。全棟建替。
三菱地所

ザ・パークハウス グラン南青山高樹町。鹿島。血管工事。全棟建替。

分譲実績

https://www.major7.net/Archivemap/map/13/
区域

港区

2000以降に建てられた大型マンション&三菱、三井、住友などの財閥系デベロッパー施工は希少価値があり、価格を保ち続ける。
住所をいわなくてもマンション名でタクシーに乗れる、誰でも知ってる=ブランド
恵比寿・代官山・自由が丘

エリアが狭く物件が少ない。賃料利回りよりも値上がり期待。景気が上がれば価格も上昇し易い。
武蔵小杉

DINKS多し。タワマン建てすぎ。
晴海

選手村は晴海５丁目。約13.4ヘクタールの土地に、14～18階建ての宿泊施設21棟と商業棟。約5650戸を五輪後に供給。
総額126億円の9割引。
「2020晴海cityグループ」（三井不動産レジデンシャル、エヌ・ティ・ティ都市開発、新日鉄興和不動産、住友商事、住友不動産、大和ハウス工業、東急不動産、東京建物、野村不動産、三井物産、三井不動産、三菱地所、三菱地所レジデンス）
築地

東京ドーム5個分。大型プロジェクト。複合型施設、東京都の施設、ホテル、超高級マンション、食のテーマパーク。浜離宮ビュー。
森ビル or 三井？
区分 or 一棟

区分は一棟に比べると期待収益率も低く、事務効率も悪い。
長期保有 or 短期転売

税制、金融機関の融資も長期保有が有利なように設計。短期で転売を繰り返すと、登録免許税、抵当権設定費用、仲介手数料、復興税を含めたのキャピタルゲイン課税。短期転売を繰り返すとマークされ、融資を受けられなくなる（バブル期の反省）。
５年を超える場合は「長期譲渡所得」に、５年以下の場合は「短期譲渡所得」


区分
所得税
住民税


長期譲渡所得
15%
5%


短期譲渡所得
30%
9%


課税譲渡所得金額　＝　譲渡価格　―　取得費　―　譲渡費用　―　特別控除(max3000万)
繰り上げ返済

不動産に再投資するために、金融機関に融資を申し込む際、繰り上げ返済して借入金が減っているよりも、手許現金が豊富な方が評価される。
手元に資金があれば、金利の急上昇の際には繰り上げ返済すればよい。
住宅ローンで投資物件

投資物件を住宅ローンで購入すると契約や法律違反。勤務先の移転、家族構成の変化など公に認められる内容であれば賃貸に出せる。
指標


自己資金費で見た運用利回り。内部収益率(IRR)
融資条件
売却益にかかる税金
売却金額：いくらで売れれば損が出ないか
賃料下落率：近隣の同グレード、同面積の物件を築年数ごとに並べ、平米単価の推移を追う
金利がいくらまで上昇すると損になるか

IRR

0＝C0＋ C1/(1＋r)¹ ＋ C2/(1＋r)² ＋ C3/(1＋r)³　…＋ Cn/(1＋r)n のr
最終的な利益の額は同じでも早めに収益が上がるか？複利効果は大事。

ミドルリスク・ミドルリターン：8%

ハイリスク・ハイリターン：15%
サイト


レインズ：元付業者
ATBB
楽待、健美家、ノムコム


Links

地震ハザードマップ
http://www.j-shis.bosai.go.jp/

謎い


住宅ローンはいつ決めるのか？物件の決定から引き渡しのどのタイミング？変更できる？
住宅ローンの借り換えコスト
住宅ローンは自分で勝手に銀行を決めてもよい？
金利って結局今後あがるの？
	ペアローン	連帯債務	連帯保証
概要	夫婦で別々のローンを借りる（原則同じ金融機関or民間+フラット35）。別々返済。	二人の年収を足して借入額を増やす。主債務者と連帯債務者。夫婦ともに返済義務。	二人の年収を足して借入額を増やす。主債務者と連帯債務者。
住宅ローン控除	x2	x2	x1
対応ローン	同じ金融機関ローン or 民間+フラット	フラット or 民間一部	民間ほとんど
手数料	x2	x2	x1
団体信用生命保険	死亡した人の分免除	主債務者死亡時のみ	主債務者死亡時のみ
所有権	共有名義	共有名義	主債務者