Определение наиболее эффективных способов использования - Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования ОН
Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования
Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ)
Методики оценки
/ курсовая
Необходимость анализа наилучшего и наиболее эффективного использования недвижимости.
Реферат: Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования ОН
Наилучшее и наиболее эффективное использование является основополагающей предпосылкой стоимости любого имущества. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования позволяет определить наиболее доходное и конкурентное использование объекта — то использование, которому соответствует его максимальная стоимость. Подразумевается, что определение наиболее эффективного использования является результатом суждений Оценщика на основе его аналитических навыков, тем самым, выражая лишь мнение, а не безусловный факт. Анализ наиболее эффективного использования выполняется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования следующим критериям:. Основываясь на анализе по приведенным выше критериям, оценщик делает вывод, что наиболее эффективным использованием объектов оценки на дату оценки является реализация имущества в ходе процедуры банкротства. Возможность и целесообразность применения каждого из подходов, а также выбор методики расчетов в рамках каждого подхода определяется в каждом случае отдельно, исходя из многих факторов, в том числе специфики объекта оценки и вида определяемой стоимости. С затр , С срав , С дох — стоимость объекта, определенная соответственно затратным, сравнительным и доходным подходами;. Q затр , Q срав , Q дох — весовой показатель достоверности соответствующих подходов. В то же время у оценщика отсутствует информация о сданных в аренду на рыночных условиях аналогичных объектах. На основании сказанного оценщик принял решение отказаться от применения доходного подхода для оценки объектов. Таким образом, в соответствии со стандартами оценки, для определения стоимости объекта оценки оценщиком использовались при возможности затратный и сравнительный подходы к оценке. В общем случае стоимость объектов оценки при применении затратного подхода определяется по формуле:. Физический износ является результатом нормального износа в процессе эксплуатации, разложения ветхости , ржавчины, других конструкционных дефектов объекта. Такой тип износа может быть как устранимым, так и не устранимым. Расчет физического износа может быть произведен несколькими способами, в т. Функциональное устаревание — это потеря стоимости объекта, вызванная появлением новых технологий в сфере производства аналогичных видов машин и оборудования. Выделяют моральное и технологическое устаревание. Среди причин внешнего экономического устаревания можно выделить сокращение спроса, возросшую конкуренция; изменения в структуре рынка товаров; законодательные ограничения; высокие процентные ставки. При определении внешнего устаревания учитывается полезность объекта. Поскольку полезность объекта в связи с недоиспользованием в силу экономических причин меньше, чем у объекта, работающего с полной производительностью, то и стоимость его будет меньше. Сказанное относится, в частности к оцениваемым моделям автобусов КАВЗ, ПАЗ, грузовой и спецтехнике на базе автомобилей ЗИЛ, ЗИЛ, ЗИЛ, ГАЗ, на базе тракторов Т, Т, ДТ, Т, прицепам 2ПТС-4 6 , легковым транспортным средствам оцениваемых моделей ГАЗ и УАЗ, электроинструменту STIHL TS, металло- и деревообрабатывающим станкам и т. Полная восстановительная стоимость оцениваемых объектов принималась в соответствии с прайс-листами предприятий-изготовителей или торгующих организаций []. Необходимо отметить, что некоторые аналоги оцениваемых машин и оборудования выпускаются в настоящее время различными производителями, количество специализированных торгующих организаций одним видом техники также может быть не единично. В этом случае полная восстановительная стоимость объектов определялась путем вычисления среднего значения цен предложений на объекты-аналоги с последующей проверкой однородности значимости выборки на основе расчета коэффициента вариации V. Коэффициент вариации — это мера относительного разброса случайной величины, которая показывает, какую долю среднего значения этой величины составляет ее средний разброс. В отличие от среднеквадратичного или стандартного отклонения измеряет не абсолютную, а относительную меру разброса значений признака в статистической совокупности. По мнению автора названного коэффициента английского математика Карла Пирсона, коэффициент вариации эффективнее абсолютного показателя вариации. В статистике значимыми признаются выборки со значением коэффициента вариации менее В числовом выражении коэффициент вариации равен отношению стандартного отклонения выборки к ее среднему значению. Коэффициент вариации определяется по формуле:. В практике оценки машин, оборудования и транспортных средств существуют различные методы определения физического износа. В качестве примеров можно привести наиболее распространенные: Подробное описание указанных методов приведено в специальной литературе []. Данные методики в части определения износа машин и оборудования, по мнению оценщика, являются взаимодополняющими, так как основаны на одной базе и логике расчетов. Принципиальное отличие состоит лишь в области их применения. Параметрическое описание функции W, зависящей от фактического возраста Т, фактического пробега L и вида транспортных средств представлено в таблице:. Фактический возраст машин и оборудования и транспортных средств определяется по правоустанавливающим правоподтверждающим документам, либо из иных достоверных источников. Фактический пробег транспортных средств с начала эксплуатации на дату оценки определяется по одометру. В случаях, когда не представляется возможным установить показания одометра или величина пробега вызывает сомнение, расчетный пробег определяется по среднегодовому пробегу в соответствии с []. Для прицепного состава, спецтехники, спецоборудования, другой техники, для которой не представляется возможным установить фактический пробег или режим эксплуатации предполагает длительную работу в стационарном режиме, или учет наработки ведется в мото-часах, износ рассчитывается по формуле:. Значение показателя И 2 для прицепов к легковым автомобилям, прицепов и полуприцепов к грузовым автомобилям, а также для колесных и гусеничных тракторов указаны в []. Показатели износа старения по годам для дорожно-строительной техники и приведены в таблице:. В случаях, когда расчетный износ не соответствует техническому состоянию АМТС, оценщик вправе скорректировать расчетный износ и установить его значение исходя из фактического технического состояния по таблице, приведенной в [11]:. Поскольку сведения о датах выпуска отдельных единиц машин и оборудования оценщику не предоставлены и техническое состояние некоторых оцениваемых единиц техники выходит за рамки описанных выше характеристик АМТС не эксплуатируется в силу плохого технического состояния , для определения физического износа оценщик использовал шкалу экспертных оценок, опубликованную на интернет-портале по оценочной деятельности [23], позволяющую определить физический износ объектов находящихся в неудовлетворительном состоянии:. Таким образом, оценщик принял решение физический износ объектов определять расчетным методом по формулам 3 и 4 и при несоответствии полученного расчетного значения фактическому техническому состоянию объектов, указанному в актах осмотра имущества см. Для определения величины функционального устаревания объектов оценки использована шкала экспертных оценок [10], приведенная в таблице:. Среди оцениваемых объектов имеются как вполне современные образцы, то есть выпускаемые промышленностью по настоящее время без изменений или с очень незначительными изменениями например, мусоровоз МКМ на базе МАЗА2, самосвал КАМАЗ, погрузчик фронтальный одноковшовый АМКОДОР В, трактор АГРОМАШ 90ТГ А, экскаватор ЭОА , так и значительно устаревшие и давно снятые с производства например, автобусы КАВЗ, подъемник двухколенчатый самоходный гидравлический ПДПСГ, автогрейдеры ДЗ, снегоочистители РСТ-6 на базе тракторов ДТ, техника на базе ЗИЛ , , на базе ГАЗ, легковые автомобили ГАЗ и УАЗ Конкретные величины функционального устаревания, основанные на приведенной выше шкале, указаны ниже в расчетной таблице. Традиционно для оценки внешнего устаревания применяются следующие методы: Все методы основаны на сравнении аналогичных объектов в двух состояниях: В рамках данной работы признаков внешнего негативного влияния по отношению к оцениваемым объектам не обнаружено, то есть И вн. Поскольку описательная часть расчетов рыночной стоимости всех оцениваемых объектов занимает значительный объем, в данном разделе рассмотрен пример определения стоимости одного объекта. В качестве примера рассмотрим определение рыночной стоимости автобуса КАВЗ, инв. Данная модель снята с производства. Для определения полной восстановительной стоимости в качестве современного близкого по своим техническим характеристикам аналога рассматривается автобус КАВЗ в различных модификациях. В соответствии с данными паспорта транспортного средства 11КС, год выпуска — Фактический возраст рассматриваемого объекта составляет:. Данные о фактическом пробеге транспортного средства отсутствуют. Расчетный пробег определяется произведением среднегодового пробега [11] на возраст объекта и составляет:. Значение функции W, зависящей от фактического возраста Т, фактического пробега L для отечественных автобусов выражается зависимостью:. При определении функционального устаревания оценщик исходил из истории капотных автобусов КАВЗ и современного модельного ряда. В конце года со снятием с производства семейства КАвЗ закончилась летняя история курганских капотных автобусов малого класса на шасси грузовиков марки ГАЗ. В году Курганский завод провел первый этап рестайлинга базовых моделей. Автобусы получили измененную переднюю маску, новый двигатель, трансмиссию, электрооборудование. В году автобусы получили новый интерьер. Таким образом, оценщиком сделан вывод о неудовлетворительном функциональном состоянии рассматриваемой модели — модель не конкурентоспособна и значительно уступает современным образцам по основным параметрам. Стоимость объекта, рассчитанная в рамках затратного подхода, определяется по формуле 1 и составляет:. Рыночная стоимость остальных объектов определялась исходя из той же логики расчетов в соответствии с изложенной выше методикой, с учетом особенностей, присущих каждому конкретному объекту. Результаты расчетов стоимости объектов оценки с применением затратного подхода приведены в таблице:. Case-study анализ конкретных ситуаций, ситуационный анализ Financial Ratios Analysis Финансовый анализ коэффициентов GAP анализ анализ стратегических люков I. Какое определение наиболее полно выражает сущность программированного обучения? Анализ положения дел в отрасли SWOT-анализ деятельности организации. Его задача и основные этапы. SWOT-анализ факторов внешней юридической среды X. Главная О нас Обратная связь. Автоматизация Автостроение Антропология Археология Архитектура Астрономия Предпринимательство Биология Биотехнология Ботаника Бухгалтерский учет Генетика География Геология Государство Демография Деревообработка Журналистика и СМИ Зоология Изобретательство Иностранные языки Информатика Информационные системы Искусство История Кинематография Кораблестроение Кулинария Культура Лексикология Литература Логика Маркетинг Математика Математический анализ Материаловедение Машиностроение Медицина Менеджмент Металлургия Метрология Механика ОБЖ Охрана Труда Педагогика Политология Правоотношение Программирование Производство Промышленность Психология Радио Разное Социология Спорт Статистика Строительство Теология Технологии Туризм Усадьба Физика Физиология Философия Финансы Химия Черчение Экология Экономика Электротехника. Анализ наиболее эффективного использования выполняется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования следующим критериям: Система поиска информации Мобильная версия сайта Удобная навигация Нет шокирующей рекламы. АМТС со сроком эксплуатации до 1 года. Эксплуатируется; находится в состоянии, не требующем проведения ремонтных или регулировочных работ кроме регламентных. Не имеет ярко выраженных признаков эксплуатации. АМТС со сроком эксплуатации, как правило, до 3 лет. На гарантийном периоде эксплуатации. Регулярно проходило техническое обслуживание. Находится в состоянии, не требующем проведения ремонтных или регулировочных работ кроме регламентных. Отсутствуют следы сложного кузовного ремонта. Имеет признаки эксплуатации в виде естественного износа обивок, накладок порогов и т. Имеет следы устранения незначительных повреждений наружных элементов. АМТС со сроком эксплуатации, как правило, до 7 лет. Эксплуатируется; проходило техническое обслуживание. Имеет ярко выраженные признаки эксплуатации в виде естественного износа и загрязнения элементов салона. АМТС эксплуатируется, находится в пригодном для дальнейшей эксплуатации состоянии. Как правило, срок эксплуатации не превышает 15 лет. Проходило техническое обслуживание, подвергалось ремонту. Имеет незначительные повреждения ЛКП царапины, сколы ; затертости остекления, обивок салона; или ранее проводилась полная наружная окраска кузова, замена агрегатов АМТС. АМТС эксплуатируется, находится в пригодном для дальнейшей эксплуатации состоянии, при условии выполнения работ текущего ремонта. Как правило, АМТС со сроком эксплуатации более 15 лет. Требует проведения капитального ремонта агрегатов, полной наружной окраски кузова. Наличие коррозии кузова, оперения кузова, наружных деталей, в том числе сквозной. Практически новое оборудование, бывшее в недолгой эксплуатации и не требующее ремонта или замены каких-либо частей. Бывшее в эксплуатации оборудование, полностью отремонтированное или реконструированное, в отличном состоянии. Бывшее в эксплуатации оборудование, требующее некоторого ремонта или замены отдельных мелких частей. Бывшее в эксплуатации оборудование в состоянии, пригодном для дальнейшей эксплуатации, но требующее значительного ремонта или замены главных частей пример: Бывшее в эксплуатации оборудование, требующее капитального ремонта, такого как замена рабочих органов основных агрегатов. Оборудование, в отношении которого нет разумных перспектив на продажу, кроме как по стоимости основных материалов, которые можно из него извлечь. Безнадежно не конкурентоспособно, снято с производства, во всех отношениях проигрывает аналогам.
Всемирный экономический кризис
Сколько сезонов в сериале нейродетектив
Руки вверх ла ла ла весь день
Балочная расчетная схема
Поэтапно рисуем горы гуашью
Энергетическая ценность желатина