Оценка недвижимости
Оценка стоимости объектов недвижимости
6.3. Методы оценки недвижимости
Проблема методов оценки недвижимости по-разному решается в различных странах. Так, в Великобритании насчитывают пять методов оценки: В США используются три метода: Каждый из этих методов имеет свою преимущественную сферу применения. Важно иметь в виду, что использование двух, а лучше — трех методов — это не дань сложившимся правилам и стандартам. Каждый из них представляет собой лишь. Использование различных методов позволяет снять односторонность того или иного подхода и тем самым повысить точность суждения о величине стоимости недвижимости. Исходя из него мы и рассмотрим коротко предлагаемые в его рамках методы. Метод основан на расчете затрат на восстановление замещение оцениваемого объекта с учетом износа и отдельной оценке рыночной стоимости земли. Сфера применения затратного метода: Метод количественного анализа сметный метод состоит в детальном подсчете всех издержек; связанных со строительством здания, включая как прямые затраты материалы, оборудование, трудозатраты , так и косвенные накладные расходы, прибыль подрядчика, страхование, проектирование, разработка ТЭО, получение разрешений на строительство и пр. Поэлементный метод метод разбивки на компоненты предполагает сравнение оцениваемого объекта с аналогичным по отдельным элементам затрат на сооружение здания. Оцениваемое здание — м 2. Физический износ — утрата объектом своих потребительских качеств вследствие эксплуатации или естественных природных факторов. Факторами, вызывающими внешний износ, могут быть негативные изменения в экологии, общий упадок района расположения объекта, появление в окружении малосовместимых объектов, например бензоколонки в спальном микрорайоне. Устранимый износ — такой вид износа, затраты на устранение которого меньше, чем добавляемая при этом стоимость объекта. Очевидно, что величина износа в данном случае определяется исходя из величины затрат, которые нужно понести для проведения необходимых работ. Неустранимый износ — тот, при котором либо устранение износа невозможно, либо затраты на его устранение выше, чем добавляемая при этом стоимость. Метод основан на использовании таких понятий, как срок физической жизни здания, срок экономической жизни здания, эффективный возраст. Срок физической жизни здания — срок, в течение которого здание физически возможно использовать. Срок экономической жизни здания — срок, в течение которого здание может приносить прибыль доходы от эксплуатации выше расходов. Задача оценщика — определить эффективный возраст здания и на этой основе — степень его износа:. Аналог метода сравнительного анализа продаж, о котором речь пойдет ниже. Затем полученный результат переносится на оцениваемый объект. Метод основан на расчете капитализированной арендной платы за землю. Применение МСП предполагает определение стоимости оцениваемого объекта через его сравнение с объектами, проданными на данном рынке в течение недавнего времени. МСП в наибольшей степени основывается на актуальной рыночной информации и требует для своего применения достаточно большого объема информации. Сфера его применения — массовые рынки: Суть его состоит в нахождении на рынке и сравнении друг с другом продаж объектов, отличающихся друг от друга лишь одним элементом. На какую величину должна быть увеличена стоимость в связи с наличием гаража? Для определения этой величины и используется метод парных продаж. Оценщик должен взять несколько пар продаж с гаражом и без него:. Оценщик определяет среднее значение поправки: Медианное значение середина ряда: Но, как правило, отличий больше. В данном случае, как видим, поправки были определены в денежном выражении. В целом корректировка может производиться в трех основных вариантах:. Наиболее точный прием — применение денежных поправок. Если последнее невозможно, применяется внесение процентных поправок. Этот вариант требует учета различий в порядке внесения поправок. В связи с этим возникает вопрос о том, какие же поправки следует вносить на кумулятивной основе, а какие — на независимой. К этим поправкам относятся:. Поправки, относящиеся к характеристикам объекта, вносятся на независимой. В качестве таких доходов выступают:. Из сказанного ясно, что основная сфера применения метода — оценка доходной недвижимости. В общем виде, основу доходного подхода используемого и при оценке бизнеса составляет простая и известная формула: Применение любого из методов осуществляется из предположения, что объект недвижимости является источником дохода подлежит сдаче в аренду , а потому стоимость объекта определяется через связь между величиной ренты и стоимостью. Разница в методах состоит в технологии, использования данного принципа. Иначе говоря, в рамках данного метода стоимость недвижимости равна годовой арендной плате или арендной плате за иной период умноженной на ВРМ:. Метод прямой капитализации и метод дисконтированных денежных потоков предполагают более тщательное изучение доходности объекта. Ключевыми понятиями, которые используются при их применении, являются понятия чистого операционного дохода ЧОД или N0I — net operating income и ставка капитализации — R rate. В этом случае задача оценщика состоит прежде всего в том, чтобы грамотно определить чистый операционный доход ЧОД от оцениваемого объекта недвижимости. МПК применяется в случаях, когда мы имеем дело со стабильным денежным потоком в течение неограниченного периода времени. Для того чтобы учесть предполагаемые изменения в уровне доходов, периоде получения дохода, времени его получения, применяется метод дисконтирования денежных потоков, в основе которого лежит понятие сложного процента. В любом случае применение методов МПК и МДДП предполагает правильный учет величины ставки капитализации. Здесь применяются следующие методы. Метод рыночной выборки — фактически это применение метода сравнительного анализа продаж для определения величины ставки капитализации: Метод кумулятивного построения — ставка капитализации здесь определяется как сумма безрисковой ставки и премии за риск. В России определение безрисковой ставки — сложная проблема. Следовательно, общий уровень ставки капитализации будет равен 0, Как нетрудно понять из названия, этот метод применяется в случае, если для приобретения создания объекта используются заемные средства. Теоретически метод дисконтирования денежных потоков является наиболее точным способом определения ценности недвижимости особенно недвижимости, приносящей доход. Однако это не означает, что полученная с использованием этого метода цифра должна быть положена в основу принимаемого предпринимателем решения. Важно помнить, что МДДП базируется на целом ряде теоретических допущений, которые практика может и опровергнуть. Но кто может заглянуть на двадцать лет вперед? FAQ Обратная связь Вопросы и предложения. Upload Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Что такое оценка недвижимости? Особенности оценки отдельных типов недвижимости. Каждый из них представляет собой лишь один взгляд на предмет оценки, а потому неизбежно несет в себе возможность ошибки даже при безошибочности в расчетах. Алгоритм применения затратного метода следущий. Оценка может проводиться с использованием различных методов. С 3 - С х S V , где С 3 — стоимость замещения здания, С — величина затрат на единицу сравнения, S V — площадь объем оцениваемого здания. В оценке различаются три метода определения величины износа: Метод разделения предполагает разделение износа на три составляющие: Задача оценщика — определить эффективный возраст здания и на этой основе — степень его износа: Корректировка производится по простой формуле: Метод сравнительного анализа продаж МСП. Применение МСП предполагает следующие основные этапы: Оценщик должен взять несколько пар продаж с гаражом и без него: Модальное значение наиболее часто встречающееся: На основании полученных данных оценщик должен определить не только из математических соображений величину вносимой поправки. Например, в данном случае логичнее внести поправку не на , а на большую величину, учитывая большую стоимость самого объекта скажем, на В целом корректировка может производиться в трех основных вариантах: Возможны два способа внесения процентных поправок: Результат будет различным в зависимости от того, какой метод будет применен. К этим поправкам относятся: Поправки, относящиеся к характеристикам объекта, вносятся на независимой основе: Доходный подход метод капитализации дохода. В качестве таких доходов выступают: Из этого в свою очередь следует: Стоимость равна доходу, разделенному на ставку капитализации. Эта общая формула и лежит в основе всех разновидностей доходного подхода. Доходный подход может быть реализован в трех основных вариантах: Например, есть следующие данные: Иначе говоря, в рамках данного метода стоимость недвижимости равна годовой арендной плате или арендной плате за иной период умноженной на ВРМ: МПК предполагает использование формулы: Соответственно для применения МПК необходимо: Применение МДДП позволяет учесть: В связи с этим полная формула метода будет выглядеть следующим образом: В этом случае общая величина ставки капитализации будет определяться как: Теоретически правильное решение далеко не всегда оправдано на практике. С гаражом Без гаража Разница
Постановка задачи оценки Анализ лучшего и наиболее эффективного использования недвижимости Определение стоимости здания различными подходами к оценке недвижимости Использование затратного подхода Использование сравнительного подхода Использование доходного подхода Сведение стоимостных показателей в итоговую оценку стоимости недвижимости Определение стоимости здания различными подходами к оценке недвижимости. Сведение стоимостных показателей в итоговую оценку стоимости недвижимости. С недвижимым имуществом тесно связана жизнедеятельность любого общества. Развитие рынка недвижимости напрямую связано как с политической, так и с экономической ситуацией в стране, поэтому знание основ экономики недвижимости необходимо как в бизнесе, так и в жизни граждан. Включает все материальное имущество под поверхностью земли, над ее поверхностью или прикрепленное к земле. Оценка рыночной стоимости объектов недвижимости, оборудования, транспортных средств может потребоваться как юридическому, так и физическому лицу при продаже, покупке, залоге основных средств. Банк не может предоставить кредит без независимой экспертизы стоимости и ликвидности предмета залога. При продаже имущества предприятиям требуется справка, подтверждающая рыночную стоимость этого имущества, иначе налогообложению подлежит вся разница между остаточной стоимостью и фактической ценой реализации, что приводит к дополнительным издержкам и снижает эффективность сделки. Необходимость оценки может возникнуть при слиянии и разделении компаний, их ликвидации, вынужденной продаже имущества. Независимая экспертиза стоимости, с учетом правового статуса сторон - участников, часто единственный способ разрешения конфликтных ситуаций. Рынок недвижимости - совокупность гражданско-правовых сделок, предметом которых являются объекты недвижимого имущества и права на них. Рынок недвижимости для успешной работы требует участия многих специалистов. При совершении сделок купли продажи участниками рынка будут являться продавцы, покупатели и посредники. Согласно Статье ГК РФ "К недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество…". Для оценки стоимости земля, здания и сооружения делятся на два класса: Специальный характер недвижимости может быть обусловлен ее конструктивными особенностями, специализацией, размером или местом положения или сочетанием этих факторов. Для различных оценок, в зависимости от целей владения, недвижимость делится на категории. Порядок отнесения недвижимости к. К основным Законодательным актам Российской Федерации, на основании которых производится оценка рыночной стоимости объектов недвижимости и другого имущества юридических и физических лиц относятся: В настоящей курсовой работе предполагается осуществить анализ лучшего и наиболее эффективного использования недвижимости, применение трех методов оценки недвижимости и свести полученные стоимостные показатели в итоговую оценку стоимости объекта недвижимости. Цель курсовой работы - закрепление теоретических знаний и приобретение практических навыков в области экономики и оценки недвижимости на основе самостоятельного изучения и обобщения законодательных и нормативных актов, экономической литературы, проведения расчетов по определению стоимости объекта коммерческой недвижимости. Оценка недвижимости выступает как процесс, приведенный к определённым: Она может значительно отличаться от рыночной стоимости. Эта разница, именуемая поправкой на сделку, зависит от ряда причин, например, наличия аналогов или стабильности рынка. Начальным этапом процесса оценки является постановка задачи оценки. На данном этапе выявляется базовая информация, определяющая весь процесс оценки. Этап включает следующую последовательность действий: Идентификация и описание объекта оценки. Устанавливаются оцениваемые имущественные права. Описывается цель оценки, которая определяет возможность использования результатов оценки. Определяется вид оцениваемой стоимости, соответствующий цели оценки. Отражаются другие условия проведения оценки. Оцениваемый объект недвижимости представляет собой торговое помещение общей площадью 65 м. Оцениваемый объект является пристройкой, объект состоит из 2-х помещений. Состояние здания оценивается как хорошее. Объект недвижимости находится в полном праве собственности частного предпринимателя Абросимова А. Целью оценки данного объекта недвижимости является покупка объекта. В рыночных условиях наиболее распространенным видом стоимости является рыночная стоимость. Анализ лучшего и наиболее эффективного использования недвижимости. Лучшее и наиболее эффективное использование - это использование, выбранное из достаточного числа альтернативных вариантов. В курсовой работе следует исходить из того, что вариант использования земли является наилучшим. При анализе ЛНЭИ здание необходимо изучить соответствие варианта использования необходимым критериям: Экономическая целесообразность - обоснование с точки зрения окупаемости инвестированного капитала. Максимальная доходность - выбор из всех законодательно разрешенных, физически осуществимых и экономически целесообразных вариантов использования варианта, который обеспечивает максимальную доходность, а, следовательно, и максимальную текущую стоимость. Аренда недвижимости за месяц: В рамках каждого подхода используются определённые методы расчёта. Для оценки стоимости земельного участка используется метод прямого сравнения продаж. По своей сути, данный метод относится к сравнительному подходу, однако его расчетной модели используется и в других подходах. В частности, в рамках затратного подхода необходимо оценить величину затрат, необходимых на приобретение земельного участка под строительство. Для этого анализируются цены аналогичных участков. При этом имеющиеся различия между сравниваемыми объектами корректируется путем ведения соответствующих поправок. Начальным этапом метода прямого сравнения продаж является изучение рынка и сбор информации об объектах-аналогах, т. После того, как определены объекты-аналоги, необходимо подобрать единицы сравнения, поскольку количественные характеристики объекта оценки и аналогов отличаются единицей сравнения будет цена 1 кв. Далее вносятся поправки на выделенные различия в ценообразующих характеристиках оцениваемых объектов за какую сумму был бы продан аналог, обладай он теми же характеристиками, что и объект оценки. Элементы сравнения делят на две группы. Первая группа включает в себя: Расчет скорректированных цен земельных участков приведен в таблице 3. Расчет скорректированных цен земельных участков. Цена продажи объекта, р. Цена единицы сравнения, р. Для вывода о стоимости земельного участка необходимо провести согласование полученных скорректированных цен. Согласования проводится в соответствии с имеющимися отличиями аналогов оцениваемого объекта. Для согласования применяется четыре показателя: Мода - наиболее часто встречающееся значение в числовом ряду. Чем меньше количество и величина поправок, тем больше аналог похож на объект оценки: Среднее арифметическое 4-х показателей: Расчет величины укрупненного обобщенного показателя приведен в таблице 3. Итого укрупнённый обобщенный показатель стоимости. Для получения стоимости нового строительства объекта Снс величина укрупненного обобщенного показателя стоимости умножается на количество единиц сравнения объекта оценки: Следующим этапом затратного подхода является оценка износа. Для оценки накопленного износа применяется метод разбивки, суть которого состоит в определении величины трёх видов износа: При определении общей величины накопленного износа методом разбивки используется формула: Для оценки необходимо изучить степень повреждения конструктивных элементов здания по форме таблицы 3. Расчет физического износа здания. Итоговая величина всего здания определяется суммированием. Вывод о состоянии здания: Проявляется он в устаревшей архитектуре здания, планировке, инженерном обеспечении и т. Критерием устранимости износа является сравнение затрат на ремонт с величиной дополнительно полученной стоимости: Неустранимый функциональный износ характеризуется уменьшением стоимости здания в результате недостатка или избытка качественных факторов[1, с. Таким образом, стоимость объекта, оцененная в рамках затратного подхода составила: Сравнительный подход основан на определении стоимости недвижимости на основе сравнительного анализа рыночных данных о продажах аналогичных объектов. Одним из методов данного подхода является метод прямого сравнения продаж, которые в данной курсовой работе использовался для оценки стоимости земельного участка. Применение метода прямого сравнения продаж в рамках сравнительного подхода подразумевает сравнение оцениваемого объекта здания вместе с земельным участком с аналогами, при этом суть метода и порядок расчета остаются теми же. В качестве единицы сравнения необходимо принять все здание. Поправки на состояние объекта и условия транспортной доступности необходимо определить путем анализа подобранных аналогов. Для этого используется метод парных продаж. Под парной продажей подразумевается продажа двух объектов, в идеале являющихся точной копией друг друга, за исключением одной характеристики, наличием которой и объясняется разница в ценах этих объектов. При определении поправок необходимо учесть: Скорректированные Поправки на состояние объекта и условия транспортной доступности необходимо определить путем анализа подобранных аналогов. Скорректированные цены аналогов определяются с учетом всех поправок. Затем необходимо провести согласование полученных цен. Для расчета весовых коэффициентов применяется метод расставки приоритетов. При этом сравниваются пары сопоставимых продаж на основе оценки их влияния на итоговую стоимость объекта оценки. Для согласования применяется пять показателей: Мода -наиболее часто встречающееся значение в числовом ряду - тыс. Доходный подход заключается в преобразовании в текущую стоимость недвижимости ожидаемых выгод, которые может принести использование или будущая продажа объекта. Для определения стоимости объекта оценки используется метод прямой капитализации дохода. Преобразование будущих доходов в текущую величину стоимости осуществляется по формуле: ЧОД - чистый операционный доход оцениваемого объекта за год, т. Ккап - коэффициент капитализации. Для определения ЧОД следует рассчитать потенциальный эффективный валовые доходы. Расчет ЧОД осуществляется в виде отчета о доходах и расходах по форме таблицы 3. Отчет о доходах и расходах. Коэффициент капитализации - это параметр, преобразующий чистый доход в стоимость объекта. При этом учитывается как сама чистая прибыль, получаемая от эксплуатации оцениваемого объекта, так и возмещение основного капитала, затраченного на приобретение объекта. Коэффициент капитализации, учитывающий эти две составляющие, называется общим коэффициентом капитализации. Для расчета данного коэффициента тщательно отбираются сопоставимые объекты, имеющие близкие значения оцениваемых потоков доходов. Коэффициент капитализации определяется с учетом возмещения капитальных затрат. Коэффициент состоит из двух частей: Ставка доходности капитала является компенсацией, которая должна быть выплачена инвестору за использование денежных средств с учетом риска и других факторов, связанных с конкретными инвестициями. Для расчета ставки дохода используется метод кумулятивного построения, который состоит в суммировании ставки дохода и рисков, присущих объекту недвижимости. Возмещение инвестированного капитала осуществляется прямолинейно метод Ринга. Коэффициент капитализации рассчитывается по форме табл. Риск вложения в недвижимость. Чем более раскованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют[3, с. Следовательно, стоимость объекта, оцененная в рамках доходного подхода, составляет , тыс. Для определения рыночной стоимости существует три метода. Если недвижимость имеет рыночную стоимость и используется для целей инвестирования, оценщик должен сравнить арендные платежи, а также возможные доходы покупателя при других видах инвестирования. Определенные виды предприятий, как правило, оцениваются на основе их коммерческого потенциала. После сравнения источников дохода со стоимостью операционных расходов можно определить доходность данного предприятия. Такой подход к оценке называется доходным. В том случае, когда существует рынок недвижимости, подобный оцениваемой, достаточного объема, можно непосредственно сравнивать капитальные стоимости, то есть применять сравнительный подход к оценке недвижимости. Если собственность не продается и не покупается, если не существует развитого рынка недвижимости, когда соображения извлечения доходов не являются основой для инвестиций, оценка может производиться на основе определения стоимости строительства с учетом износа, то есть затратным методом. Специалисты-оценщики обычно осуществляют оценку объекта недвижимости всеми рассмотренными методами, и после определения стоимостных показателей осуществляют сведение их в итоговую оценку стоимости объекта. При этом следует учитывать, что каждый из подходов имеет свои сильные и слабые стороны при применении к конкретной ситуации. Выбор итоговой величины стоимости объекта может осуществляться тремя способами: Математическое взвешивание результатов оценки заключается в придании определенных весов в процентах каждому результату оценки стоимости объекта и расчета средневзвешенной величины, которая и будет окончательной величиной стоимости объекта. Субъективное взвешивание результатов оценки состоит в интуитивном взвешивании использованных методов оценки путем анализа их преимуществ и недостатков, придания определенных весов результатам оценки, полученных различными методами, и выбора на этой основе окончательной величины стоимости объекта недвижимости. Точность и достоверность результата оценки в этом случае зависит от квалификации и опыта эксперта-оценщика. После определения стоимости недвижимости тремя подходами к оценке, необходимо свести полученные стоимостные показатели в итоговую оценку стоимости объекта. Данные о сведении полученных результатов в итоговую стоимость оцениваемого нежилого помещения приведены в таблице 3. Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости. Подход к оценке недвижимости. При определении весов для каждого из подходов к определению стоимости объекта недвижимости учитывается, что: В выполненной курсовой работе была проведена оценка стоимости нежилого торгового помещения магазин с целью покупки. Была определена стоимость объекта недвижимости с помощью трех подходов: При оценки объекта недвижимости затратным подходом рыночная стоимость оцениваемого помещения составила ,85 тыс. При сравнительном подходе к оценки недвижимости рассматриваемое помещение было оценено в ,78 тыс. При доходном подходе объект недвижимости был оценен в ,5 тыс. Рыночная стоимость объекта составила 7 96 ,8 8 тыс. В процессе работы были закреплены теоретические знания и приобретены практические навыки в области экономики и оценки недвижимости на основе самостоятельного изучения и обобщения законодательных актов и специальной экономической литературы, проведение расчетов по определению стоимости объекта коммерческой недвижимости. Таким образом, цель данной курсовой работы достигнута, рыночная стоимость оцениваемого объекта с целью покупки была определена. Финансы и статистика, Издательско-торговая фирма Кодекс, Метод указания к выполнению курсовой работы, Новосибирск: Правила оформления текстового материала пояснительной записки. Главная Новости Правила О нас Контакты. Главная Рефераты Контрольные работы Курсовые работы Дипломные работы Другие работы О нас. Определение стоимости объекта недвижимости Категория: Экономическая теория и математическое моделирование Описание: ВВЕДЕНИЕ С недвижимым имуществом тесно связана жизнедеятельность любого общества. Порядок отнесения недвижимости к конкретному классу и категории должен быть согласован с клиентом, если иное не предусмотрено действующими нормативными актами. Анализ лучшего и наиболее эффективного использования недвижимости Лучшее и наиболее эффективное использование - это использование, выбранное из достаточного числа альтернативных вариантов. Использование сравнительного подхода Сравнительный подход основан на определении стоимости недвижимости на основе сравнительного анализа рыночных данных о продажах аналогичных объектов. Оборудов Площадь По местопол По сост По тр. А1 А2 А3 А4 А5 А6 А7 А8 А9 Сумма PH0 P1 PH1 Итого А1 1 1 1 1 1 1 1,5 1,5 1,5 11,5 0, 1, 0, ,22 А2 1 1 1 1 1 1 1,5 1,5 1,5 6,5 0, 1, 0, 85, А3 1 1 1 1 1 1 0,5 0,5 0,5 7,5 0, 0, 0, 69, А4 1 1 1 1 1 1 0,5 0,5 0,5 7,5 0, 0, 0, 70, А5 1 1 1 1 1 1 1,5 1,5 1,5 9,5 0, 1, 0, 81, А6 1 1 1 1 1 1 0,5 0,5 0,5 8,5 0, 0, 0, 69, А7 0,5 0,5 1,5 1,5 0,5 1,5 1 1 1 9,5 0, 0, 0, 84,9 А8 0,5 0,5 1,5 1,5 0,5 1,5 1 1 1 10 0, 0, 0, 68, А9 0,5 0,5 1,5 1,5 0,5 1,5 1 1 1 10,5 0, 0, 0, 84,78 81 1 8, 1 Для согласования применяется пять показателей: Весовой коэффициент Затратный ,85 0,05 Сравнительный ,78 0,75 Доходный ,5 0,20 Рыночная стоимость 7 96 ,8 8 1 При определении весов для каждого из подходов к определению стоимости объекта недвижимости учитывается, что: В оценке затрат на производство велика доля экспертных суждений. А также другие работы, которые могут Вас заинтересовать Конспект урока Meet My Friends. We shall speak about English and Ukrainian schools once more.
Генеральная уборка ведущие имена
Разработать план экономии семейного бюджета
Make it drop перевод
Проблемыв работе учителей начальных классов
Одежда для кукол тильда своими руками