정보 공유 차원에서 글을 남기려고 합니다. 부동산에서 논란이 많은 갭투자와 역전세의 상황이 만나면 이렇게 피해를 당하는 구나 생각하면 되겠습니다. 전세보증보험 꼭 가입하시되, 전세보증보험도 가입 요건도 까다롭습니다. 이제 주위 사람들에게 왠만하면 무리 하지 않는 선에 대출받아 집 장만하라고 하고 있습니다. 무책임하고 돈에만 눈이 먼 임대인은 전세금을 미반환하는 사례가 많습니다. 그래서 투기냐 투자냐로 논란이 많습니다. 저는 전자로 봅니다. 한국의 부동산 시장에 뜯어 고쳐야 할 부분도 많죠. 저는 소송부터 강제경매까지 발품 팔아서 자력으로 전자소송하였고 꼬박 16개월이 걸린 것 같습니다. 그리고 부동산에 암시장과 같은 바지사장이 진짜 있음을 실감 했습니다. 이를 공유하고자 하여 후기로 작성해 봅니다.
저는 경남 지역에 살고 있습니다. 서울 경기와는 또 다른 부동산의 분위기이고, 서울 경기 지방의 부동산 분위기는 모릅니다. 아무튼, 저는 와이프와 공동명의로 당시에 신축아파트를 계약했기에 계약 만료 시점에 퇴거할 것을 임대인에게 통보하였습니다. 임대인은 새로운 세입자를 구할 생각이 없었습니다. 아파트 근처 부동산에 집을 내놓지도 않았었거든요. 임대인은 어떻게든 전세계약을 승계해서 매매하길 원했던것 같습니다. 처음 임대인은 경매로 아파트를 낙찰 받고 세입자인 저를 담보로 두고 투자하기 원했겠죠. 아무튼 입주시 매매 시세가 2.4억원이었던 것이 퇴거 통보를 한 2018년 12월에는 시세가 1.8억까지 하락 했습니다. 정부의 부동산 규제 정책과 공급과잉이 부른 결과이기도 합니다. 진짜 당시 2~3일 정도는 당시 부동산 정책을 욕했지만, 현재 정부의 정책 지지자로서 내가 손해보더라도 감내해야 함을 인정했습니다.
아무튼 퇴거 통부 후 2개월이 지났을때, 즉 계약 만료 2개월이 남은 시점에 전혀 다른 지역의 부동산에서 집주인이 바꼈으니 알고 있으라고 전화가 왔습니다. 새로운 임대인의 연락처를 알려 달라고 해서 전화 했고 퇴거 통보를 이 전 주인에게 알렸는데 알고 있느냐? 전세보증금은 반환할 것인지 물었습니다. 그런데 귀찮다는 듯이 통화를 자꾸 미루었습니다. 그리고는 연락이 잘 안되었습니다. 그리고 다시 일주일 뒤 다른 사람이 전화와서 자신이 또 새로운 주인이라고 했습니다. 이때 부터 뭔가 꼬이기 시작함을 직감하고 등기부 등본을 확인 했습니다. 결론은, 계약 만료 2개월 남은 시점에서 임대인은 2회 변경되었습니다. 지금 생각해 보면 처음 바뀐 임대인은 바지 사장인것 같습니다. 마지막에 바뀐 임대인이라는 놈은 법적 성립이 어렵지만 사기꾼과 마찮가지 입니다. 아무튼 바뀐 임대인이 저를 찾아 오겠다고 하였습니다. 인사차 방문해야 한다고... 과잉 친절을 의심해야 했죠. 물론 의심이 되었습니다. 그래서 이 때 만났을때 대화 내용을 녹취 했습니다. 다시 퇴거할 것에 대한 의사 전달을 했고 계약 만료와 동시에 전세금 반환을 정확히 요청 했습니다. 보증금은 돌려 주겠다고 하고서는 해어 졌습니다. 그리고 문자로도 퇴거 통보, 전세금 반환 요청을 남겼죠. 그러나 1개월 정도 지나서 부터는 전화 연결이 안되었습니다.
임대인이 연락 안되던 그 시점에 직원이라는 사람의 전화가 왔습니다. 임대인이 사장인데 해외 출장 중이라 연락이 안된다는 것이었습니다. 전세보증금 반환 건은 다시 알아 보겠다 였습니다. 일주일 이주일이 지났지만 연락이 없어 제가 다시 직원이라고 한 사람에게 연락하여 계속 추긍하였고, 임대인이 구치소 수감중이라는 사실을 자백 했습니다. 그래서 일단 만나서 이야기 하자고 했습니다. 만나자고 한 그날 아침 등기부등본을 확인해 보니 대부업체(아래 3번 대부 업체)로 부터 강재경매개시가 된 것을 확인 했습니다. 머리가 복잡해 졌습니다. 일단 나쁜 의도로 아파트를 매수한 것은 확실 했습니다. 전세금 반환 또한 어렵겠구나 생각이 들었습니다. 저는 새로 입주할 아파트에 잔금을 치고 입주할 날이 몇 주 남지 않았기에 대책을 새워야 할 상황이었습니다.
일단 부부 공동명의 신축 아파트 입주라 저 또한 주민등록이전을 해야 대출이 되는 상황이었습니다. 점유를 대신할 수 있는 것은 임차권등기제도 입니다. 세입자로서 대항력 유지 조건인 계약서, 전입신고, 확정일자 중 전입을 임차권등기로 대신하고 이사할 수 있습니다. 전세계약 만료 이후에 신청할 수 있고 약 2주 정도 길게는 1달 이상 소요 됩니다. 임차권등기를 하고 저는 일단 신규 입주할 아파트로 이사 하였습니다. 그리고 구치소로 임대인 면회를 갔습니다. 당시 임대인은 세입 아파트를 소유권 이전한 뒤 2~3주 뒤에 개인적으로 빌린 돈으로 근저당을 잡습니다. 연세 많으신 어르신인데 이 분 또한 당한거죠. 대항력있는 임차인이 있고, 시세가 전세가와 비슷한 상황인데, 돈을 빌려주고 깨끗한 등기부만 보고 돈을 빌려준 것이죠. 실상은 대항력있는 세입자가 있는데 말이죠. 등기라는게 소유권과 기타 채권에 대한 목록이라 할지라도 전세입자가 있으면 있다 정도는 표기할 법적인 장치는 있어야 한다는 생각이 들었습니다. 물론 전세권 설정이 있지만 전세권 또한 완벽하지 않고, 전세권 설정은 임대인 동의가 필요하나 실무에서는 잘 해주지 않는 권리등기이기도 합니다. 그냥 전세계약이 되면 등기소로 중개사가 제출하고 세입자가 있다는 사실 정도는 등기되어야 한다고 생각합니다. 법적인 조치가 필요한 사항이 아닌가 싶습니다.
이때 상황을 전세가/시세, 권리순으로 정리해 보면 아래와 같습니다.
전세가 1.75억원, 시세 1.8억원
1 대항력있는 임차인 (저)
2 근저당 (누군지 모를 할아버지): 약 3,000만원
3 강재경매를 신청한 대부업체: 약 950만원
결국 3번이 신청한 경매는 역전세 상황으로 인해 무잉여로 진행이 안될 것이었습니다. 이런 상황에서 어중이 떠중이가 낙찰 받아도 제 전세금을 전액 물려주거나 인수해야 하는 상황이라 경매를 아는 사람이면 시세 대비 감안한다면 낙찰자는 현실적으로 나타날 수 없습니다. 여기는 경남 지역 부동산입니다. 아무튼 결국 제가 떠안고 낙찰 받아서 매도하는 것이 최선이라 결정 했습니다. 시간이 걸리고 전세금의 전부를 돌려받지 못하지만 이게 최선책으로 결론 내리고, 경매를 해야하겠다는 결심을 합니다. 집행을 위해서는 집행권원이 있어야 하는데 여기서 선택할 수 있는 것은 소송을 하든지, 지급명령 신청을 하든지 입니다. 지급명령이야 피고가 아무런 사유없이 이의제기 하면 결국 본안 소송으로 가야하기에 저는 본안 소송인 전세보증금반환소송을 바로 진행했습니다.
전자소송을 진행한 이 소송은 인터넷 검색, 안되면 관련 카페에 질의해서 신청을 했고 3개월이 걸린 7월에 판결문 정본을 수령했습니다. 전세금반환소송은 특별히 어려운 내용은 없습니다. 다만 시간이 걸리고 송달에 시간이 소요되면, 예를 들어 패문부재, 6개월 걸릴 수도 있습니다. 저의 경우는 피고의 구치소로 송달되었기 때문에 송달 지연이 하나도 없어 3개월이 걸린 것입니다. 보통은 송달이 안되기 때문에 소장 접수 후 판결문 정본 수령까지는 6개월 잡아야 현실적입니다.
다행인지 제가 집행력이 있는 소송 판결문 정본을 수령할 시점이, 위에 3번 대부업체의 강제경매가 잉여금이 없어 경매가 취하될 시점이었습니다. 경매신청인이 무잉여일 경우 우선매수를 하겠냐고 물어보는 그 시점이었습니다. 그래서 제가 재빨리 강재경매를 신청했고, 경매 사건은 3번이 신청한 사건과 병합되어 진행되었습니다. 만약, 앞서 신청한 경매가 최종 취하되었고, 제가 다시 신청했다면 시간이 더 걸렸을 것입니다. 앞서 진행된 경매에서 현황조사 등이 완료된 상황이기 때문에 제가 7월에 신청한 경매가 12월에 1차 입찰이 개시될 수 있었습니다. 경매 신청해도 보통은 6개월이 소요되는데 시간을 절약할 수 있었던 것이죠. 아무튼 3번 대부업체가 신청한 경매 사건으로 이해관계인의 채권을 열람할 수 있었습니다. 그러나 여기서 경악을 금치 못하는 사실을 발견 합니다.
경매신청하고 배당요구종기일이 끝나면 이해관계인은 해당 부동산에 신청한 물권, 채권이 어떻게 되는지 확인 할 수 있습니다. 열람해 보니 임대인 앞으로 미납 세금이 총 약 1억원이었습니다. 이중 저의 대항력 및 우선변재권 효력이 발생하는 일자 보다 앞서는 미납세금이 1,100만원 되었습니다. 이 미친놈은 자동차세를 1998년도 부터 미납했고, 양도소득세, 자동차 위반과태료, 주민세, 국민건강보험금도 다양하게 미납한 사실을 알게 되었습니다. 저의 대항력 보다 배당 후순위에 있는 것이 8,900만원이었죠. 이렇게 미납세금이 많은데 부동산 거래를 할 수 있다는 것과, 1990년대 미납세금도 징수가 안되고 남아 있는 것을 보고 나라와 법에 분노할 수 밖에 없었습니다. 저의 대항력 및 우선변재권 효력일자 보다 앞선다는 것은 제가 경매 낙찰 받아 전세금을 상계처리하더라도 선순위 세금은 제가 결국 내야하는 것과 같은 논리이거든요. 특히나 역전세 상황이니 이런 논리가 적용됩니다. 역전세가 아니라 전세금이 시세의 70% 수준이라면 이런 논리가 대입되지는 않을 것입니다. 저와 같은 역전세에 집을 떠안아야 하고 임대인의 미납 세금을 대신 납부해 주는 상황이 주변이 심심치 않게 있음을 카페를 통해 알게 되었습니다.
고의성이 있다고 판단되는 장기 미납세자들은 부동산 매매를 제한하거나, 부동산 매매나 전세계약시 임대인은 미납세금이 없다는 것을 법적으로 소명해야 거래와 계약이 성사될 수 있도록 변경되어야 할 것 같습니다. 은행에서 부동산 대출을 내어 줄때도 납세완납 증명서를 제출하는데, 이와 같은 이치입니다. 아니면 전세제도를 법적으로 없애고 월세로 통일하는 것이 현실적이지 않나 싶습니다.
제가 강제경매를 신청한 뒤 어느날 현재 거주하고 있는 집으로 세대 인터폰이 왔습니다. 저의 이름을 확인하면서 임대인 누구를 아는지 물어봤습니다. 본인도 세입자로서 피해를 봤고, 임대인의 정보를 추적하다가 저를 알게 되었다고 했습니다. 관련 피해자가 몇 명 더 있다고 했고, 날을 잡아서 다 같이 모였습니다. 그나마 제가 제일 좋은 상황이었습니다. 다들 갑자기 집주인이 변경되었고 계약 만료 시점에서 전세금 반환을 하지 않았다고 했습니다. 제가 위에 임대인 변경 관련해서 이야기 한 내용에 임대인이 2번 일주일 만에 바꼈다고 했는데, 그 중간에 임대인 또한 다른 세입자가 피해를 입었다는 사실을 알게 되었습니다. 결국 두 명의 임대인은 같은 패거리였던거죠. 문제는 이런 사실을 알지만 법적으로는 사기죄가 성립이 안되고, 사해행위 또한 증명하기가 어려워 형사 사건으로 고소하는게 어려운 것입니다.
낙찰을 받기 위해서는 현금이 필요 했습니다. 입찰보증금과 잔금이죠. 상계처리를 신청해서 저 보다 앞선 임대인의 미납 세금은 결국 제가 잔금 처리를 해야 배당 받아 가기 때문에 제가 납부해야 할 돈입니다. 현금 2000만원을 모으기 위해 몇 개월을 기다리고, 경매로 인한 취득세, 또한 바로 매매할 계획이기 때문에 2주택자로서 양도소득세를 알아 본다고 몇 개월을 소비 했습니다. 경매로 인한 취득시 전세금은 전부 인수 혹은 배당신청할 경우 미배당 전세금도 인수인데 이 부분이 취득가로 인정되어서 양도소득세 신고시 적용할수 있는가 였습니다. 국세청에 전화 및 방문 문의를 해도 누구하나 뾰족한 답을 주는 사람이 없습니다. 세무사로 잘 모르고, 경매 전문인들도 의견이 다 다르고... 이렇게 몇 개월 까먹고 좌절하며 포기 했습니다. 낙찰가는 매매가 예상되는 가격으로 적어서 양도소득세를 피할 수 밖에 없다는 결론에 이르렀습니다. 그리고 2020년 4월 5차 입찰에 참가하여 낙찰을 받아 왔습니다.
낙찰을 받고 소유권 이전 등기를 신청 했습니다. 이제껏 자력으로 공부해서 모든 걸 다 했지만 소유권이전 등기는 법무사에 위임했습니다. 인도명령은 직접 전자소송으로 신청 했습니다. 임대인 개xx는 키카드와 열쇠를 수령해 가서는 현관 비밀번호를 바꿔 버렸습니다. 인도명령과 강제 집행을 진행하는데 약 1달이 소요 될 것입니다. 이 과정도 만만치 않을 것 같습니다만 시간이 지나면 해결이 되는 문제 입니다. 비번을 바꾸는 바람에 현관 시건 장치도 파손하고 들어가야 하고, 새로운 키패드 장치도 설치해야 해서 또 돈이 들어가네요. 관리비 연체분도 납부해야하고... 이래 저래 손해 금액은 대략 2000만원 입니다. 2년 동안 이 돈으로 월세 살았다 생각하고 있습니다. 뭐 불행 중 다행인 것은 지금 살고 있는 신축 아파트가 약 2000 ~ 3000만원 올랐다는 것입니다. 그래도 현금화 되지 않으면 의미 없는 것이긴 하지만, 위안은 됩니다.
현 정부에서도 부동산 문제는 갑론을박입니다. 집이라는 주거의 목적물이 투기의 대상이 될 수 있는가? 아니면, 소유로서 집이라는 단어 자체가 주는 목적에 관심을 두냐의 다름으로 저는 생각됩니다. 자본주의 사회에서 집이라는 단어의 의미 자체로 접근하기는 논리적으로 어려운 부분 같습니다. 물론 저는 부동산으로 한 몫 챙겨볼 생각은 여태까지도 없었고, 앞으로도 없을 것 같습니다. 하지만 사업으로도 부동산은 법적인 책임과 권한, 재제가 강하게 부여되어야 한다고 생각합니다. 자본주의 사회에서 자본을 투자해서 이익을 실현할 수 있다고 봅니다. 하지만 이익 실현이 되지 않았기에 그 피해는 저 처럼 임차인이 고스란히 져야하는 상황은 어떻게 생각해야 할까요? 저의 임대인 개x끼만 보더라도 법이 얼마나 허술한지 알 수 있습니다. 40대에 저는 큰 인생공부를 했다고 하기에는 너무 가혹합니다. 법적인 제도가 더욱 마련되길 바라는 마음에 법원, 국토교통부에 관련하여 민원과 법령 수정을 건의하였지만 공무원 담당자들이 적극적일리 있겠습니까? 계란으로 바위치기 입니다. 우리나라는 점점 좋은 모습으로 변화하고 있다고 믿지만 그럼에도 현재 집권 여당이 모두다 잘 한다고도 할 수 없습니다. 정치 자체에 대해 회의감이 드는 것은 솔직한 심정이기도 합니다. 이건 현 정부의 탓을 하는 것도 누구의 탓을 하는 것도 아닙니다. 한 사람이 목소리가 모두의 목소리가 되는게 어렵다는 것이죠.